西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[708: 名無し]

>>707 匿名さん
法テラスでまずはご相談なさってはいかがでしょうか？
相手方は、いくつものプロジェクトで再開発組合を
運営してきたノウハウがあるでしょうし、
士業もつけて段取り踏んでいると思いますの、
地権者の方々には不利な内容になってしまうのではないかと
懸念はしておりますが…。

立ち退きさせられるひとたちのことを
もっと大切にしていただきたいと思いますが、
業界が業界ですかね…

[709: 匿名さん]

>>699 匿名さん

2点質問です

「権利者　17% 野村等デベ　83%
のマンション床の配分 」
→前提となる保留床単価（デベ卸床単価）は坪あたりおいくらですか？

「増し床　噂では1.3倍の制限 」
→権利者の増し床を（従前資産評価額の）1.3倍までに制限する根拠はなんですか？

[710: 匿名さん]

>>709 匿名さん

保留床単価　坪３８３万です。

増し床制限をかける理由は→通常の再開発では組合設立で参加組合員の保留床面積の割合は　だいたい決まります。

その後権利変換前の増し床制度で地権者が保留床を保留床価格で買い求めます。その残りが参加組合員の　確定した保留床面積になります。

参加組合員にとっては地権者がどれだけ買い増しをするか見とうせないので、早めに組合設立後にも組合は買い増しに対して制限を付けて参加組合員に最低確保できる床面積を提案して事業性を担保したいのだと私は思います。

[711: 匿名さん]

なお1.2倍とか1.3倍とかは同時期に野村が他の都内の再開発で地権者に提案している数字と聞いております。

準組内で提案が出ている可能性もありますが現在役員でもない地権者には検討段階の内容は聞こえてきません。

[712: 名無し]

戦時中も防空壕の中から電話をかけて
土地を買い漁ったという、
池袋などの百貨店、鉄道会社に野球チームを持ってらした
あのお方を彷彿とさせますね。

[713: 匿名さん]

>>710 匿名さん
「事業性を担保」とは参加組合員となる野村不動産等の分譲利益と読み替えていいのでしょうか。
もし、そうであるなら、「事業性を担保」するための増し床制限を再開発組合の理事会役員の方々が進んで再開発組合に提案する理由はなぜなんでしょうか？

[714: 匿名さん]

泉岳寺周辺再開発を心配する会
https://sengakujihumanrights.com/
地権者さんたちは、どこも大変なご苦労ですね…
十条駅の西口もまぁ、本当に…。

[715: 匿名さん]

>>714 匿名さん

ここは事情が違うようですよ。古くからのお住まいの地主は協力的でごねてるのは何がなんでも坪400弱で増床したい区分所有の業者。

[716: マンション検討中さん]

ここをご覧になってるのであればお願いです。もう無茶な計画書いた変な手紙送ってくるのやめて下さい。お願いします。

[717: 匿名さん]

国税庁　法人番号公表サイトに
合同会社　西新宿三丁目　　という法人の登録があったけれど、
何か関係があるのでしょうか？
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

[718: 匿名さん]

地権者の皆様10号ニュースです。

>>688　マンション検討中さん　より
「理事は戸建の人がやるべき」とご意見頂きました。

一部誤解がありますので失礼ながら訂正させて頂きます。

1.
ライオンズさんは組合の分譲想定金額　坪５００万は近隣相場より安いので坪６００万程度が適切なのでは

2.
増し床（保留床価格での地権者が床の追加購入）1.2倍とか1.３倍の制限は納得いかない

と大きくは　2点言っています。

ライオンズさんは区分所有者ですが権利変換については戸建所有者と金額など中身の部分は　100%　連結していまして、ライオンズさんにプラスは戸建所有者にもプラスになる事です。

皆様に代わって組合との条件の見直しを要望してるだけの事なんですよ。

区分所有者も戸建所有者も地権者として同じ条件下で味方なんです。

ライオンズさんだけの利益を求める事は不可能です。

もちろん戸建の皆様のご意見も重要ですので　ご意見番のような方が理事に立候補されお互いに良い方向性を見いだしませんか？

失礼な部分がありましたらお詫び致します。

[719: 名無しさん]

>>234 名無しさん
同胞コミュニティーの中で
そういう情報が共有されているのだろうかね。
築古の一軒家にお店を構えたり…。

立ち退き料をたくさんとるため専門の弁護士事務所の
ホームページにもたくさん事例が出ていたよ。

外食チェーンの中には、立ち退き料目当てで
古い建物に出店するところもあるようで…

[720: eマンションさん]

区分所有者さんたちも、
立ち退きに合うのが市街地再開発事業なのか…。
迂闊に変えない時代なのかなぁ…

[721: 匿名さん]

持ってくるなら再開発したあとの後悔とか乗せてるサイトにしてよね。共産系の食わず嫌いばっかじゃん。

[722: 匿名さん]

>>710 匿名さん
素朴な質問です
再開発組合設立は組合運営を定める定款と暫定的な事業計画を定めて地権者の2/3の同意で設立されるはずです。
しかし、本来、再開発組合で検討する権利変換基準の保留床単価、増床制限、増床制限負担金が定款で定められ、先に決まってしまう段取りって、都市再開発上、問題ないのでしょうか
再開発組合が設立されると同時に保留床単価383万/坪、増床制限1.2倍、増床負担金10%頭金払いが決まるなんて驚きです。事実だとすると、そもそも再開発組合をいちいち設立する必要なんてなく、準備組合で価格表を作って地権者は10階以下から選んでくださいと皆さんに選ばせれば再開発は完結しますよね

[723: 通りがかりさん]

>>722 匿名さん
準備組合の法人番号が見つからないのだけども、
合同会社　西新宿三丁目　　というのは
何か関係があるのだろうか？
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

[724: 匿名さん]

地権者の皆様１１号ニュースです。

　　　　意見書のご案内

組合設立認可までに7月頃に地権者による意見書提出の機会があります。
（指定された2週間のみ受付）

多くの意見書を新宿区に提出しましょう。

以前の都市計画決定時には反対意見書が３００通以上出されました。

奥様のお名前で１通、ご主人で１通、息子さん、娘さん名でもOKです。

都に認可申請で添付される書類です。
新宿区も質問に対して回答します。

書式は自由、賛成反対の有無、それぞれの理由が必要です。
今から用意しておきましょう。

また意見書提出時期にご案内します。

[725: 匿名さん]

地権者の皆様12号ニュースです。
見本例です。書式内容自由です。

[726: 匿名さん]

>>723 通りがかりさん
合同会社西新宿三丁目はこのような手法に使う目的だったら驚きですが、まさかそんなことはないですよね。

https://toyokeizai.net/articles/-/568509

[727: 匿名さん]

>>725 さん
100平米のボロ戸建が80平米の高層角部屋に化けるのね。
市場価値3倍くらいになるね。羨ましい。