西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[308: 通りがかりさん]

>>307 再開発経験者さん
ケンの本社はたしかに向かいだね
単純な疑問だけどケンコーポにとって地権者として権利床プラス増床するのと参加組合員になって保留床を取得するのと何が違うんだろ
時価より安く床を取得することができるという意味では同じことだと思うんだけど

[309: 再開発経験者]

>>308 通りがかりさん
理由は明白です。地権者が取得できる部屋は基本的に従前資産区分1室に対して従後資産区分1室になります。多数の従前資産戸数を所有していても所詮所有できる戸数には限度があります。

一方、参加組合員になれば野村と連携して大量の保有床が原価で手に入ります。
ちなみにここは住宅の予定戸数：約500戸（地権者住戸含む）ですから、どうしたら利益の最大化が図れるか明白です。

[310: 匿名さん]

参加組合員はジョイントベンチャーだから、割当された施工費も出すんですよね？
儲かるよね。

[311: マンコミュファンさん]

>>309 再開発経験者さん
従前資産区分1室に対して従後資産区分1室との制限を決めてるのは再開発組合なんでしょ
ケンは大口地権者なんだから従前資産の3倍まで増床できるルールにすれば、わざわざ参加組合員にならなくても充分、床取得できるよね
賃貸不動産業者が参加組合員になれる前例を作ると資金力のある地権者がみんな参加組合員になりたいと言い出して収集つかなくなるんじゃない

[312: 再開発経験者（地権者）]

>>311 マンコミュファンさん
理屈ではそうですが、現実世界はそうはいきません。
ケンの専有割合は知りませんが、おっしゃるように仮に3倍の増床ルールを設定すると、資金力ある地権者はもれなく増床して床を取得することでしょう。（その様な3倍増床ルールは現実にはあり得ませんが---）

その結果、他の参加組合員（野村）が取得する予定の保留床が少なくなり、完売戸数減少により利益が減るので了解を得られないでしょう。また事業全体の収支計算にも影響が出てきます。これらの背景から西麻布再開発では増床ルールが厳しくなったのではと推測しています。

また、参加組合員になるには工事施工～竣工～販売完了まで数千億を支障なく調達できる資金調達力と推進協議会運営能力⇒準備組合運営能力⇒都市計画申請⇒本組合設立⇒権利者との従前資産評価交渉・賃借人との立退き補償交渉、行政との工事協議・補助金協議が必要になるので、再開発事業に精通したマンパワーを事務局に提供する必要があります。

いくら大手であっても賃貸業者では対応ができないでしょうから、大手デベロッパーでなければ参加組合員にはなれっこありません。ケンの場合は珍しいケースだと受け取っています。むしろケンの企業力を賛美・評価する出来事だと感じます。

[313: 匿名さん]

西麻布の場合、もともと路線価が高いから、従前従後の爆アゲが無いのは当たり前だろ

[314: 匿名さん]

>>313 匿名さん
意味不明？

[315: 匿名さん]

↑
そんなことも分からないのかよ
マジか

[316: 周辺住民さん]

>>314
匿名さん
元の路線価が高ければ従前資産価格は高くなるという事を言っているのでは。

[317: 検討板ユーザーさん]

>>316 周辺住民さん
金谷ホテルの現行路線価は坪954万で容積率600%
裏地の坪400程度の安い土地値の地権者を巻き込んでトータルで900%くらいの容積緩和を受けてるね
そして事業費は824億円
ケンコーポは組合からホテル床や住宅床を保留床として坪単価いくらで買うことができる特権を得ているのかだな
400万/坪→激安
500万/坪→安い
600万/坪→やや安
700万/坪→ちょい安
800万/坪→ちょうど
900万/坪→やや高
地権者として増床したいのは坪700万/坪くらいまでかなー

[318: 再開発経験者]

>>317 検討板ユーザーさん
情報ありがとうございます。

[319: 再開発経験者]

まるで1980年代末の昭和の地上げが現在の再開発事業とオーバーラップしてきます。
立退きを迫る地上げ屋が再開発を迫る大手デべというところかな。
歴史を顧みれば地上げの流れに乗った地権者が勝ち組になっています。

[320: 匿名さん]

地権者が権変したあと入居してくると、すぐわかる。身なりや仕草だけで。
実力で購入して入居した人との品の差が。
EVの中のボタンの押し方から挙動まで、緩慢で品がなく、イラっとくる。

[321: 匿名さん]

見方を変えればボロだった頃の意識のまま自然に振る舞う地権者を
こっちは大枚叩いたんだから、もっと選ばれたセレブっぽくしてくれよ
気分が壊れるじゃないかと白い目で見る新参、て図式

六本木ヒルズだって地権者代表は金魚屋だった
人種が気に入らないなら新規入植しなきゃいい話

[322: 職人さん]

>>321 匿名さん
ヒルズB棟も当初は地権者が結構いたからすごかったよ
原住民vs新規入植者の構図はある意味しょうがないね
大きくとらえると南北アメリカ大陸がそうであるように多様性を受け入れていくことが再開発では大切だね

[323: 匿名さん]

ちょっと詳しくなっただけでこんなスレでマウント取ってる元地権者が、恒例。
本質がわかってないことは、実力ある側の人が読めばすぐ判る。

[324: 匿名でーす]

>>323 匿名さん
コメントカッコいいーー
本質教えてーー

[325: 匿名さん]

地権者が収容された六本木ヒルズB棟があれだけ安っぽい室内仕様になったのは、地権者代表の意向が働いたからなんですかねぇ
C棟も内見して比較したけどB棟は何これって感じですよね

[326: 匿名さん]

>>325 匿名さん
まぁおそらく豪華さよりも広さを求められたから、仕様を落とすことで従後資産の評価をおとして、より広く権利変換させたんでしょう。

[327: 匿名さん]

>>326 匿名さん
地権者です。
地権者としては豪華さより広さ求めます。
組合様へ
地権者仕様もお願いします。
聞き入れて頂ければ組合設立に賛成します。