西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[248: 再開発経験者]

・再開発で転出する方は従前資産に上乗せした金額で売却して自宅売却5,000万控除を利用すると資金効率が高まります。

・一方、新たな再開発ビルに残る方にとって重要な要素が3つあります。（あくまでも私の主観です。異論もあるかとは思いますが---。）
①従前資産評価額（本組合設立後1ケ月後に最終額が確定します）　
②どれくらいの増床を組合が定めるのか（本組合設立後に決めることが多い）
③増床価格

戸建居住者は今まで支払っていなかった管理費等を負担することになるので、その対応のためにも別途増床して資産運用を図ることが良いでしょう。地権者の方は①だけにとらわれず②も重要です。

・でも①②③は地権者とデベロッパーとの相互利害対立・パイの奪い合いですからね。その折り合いをどうつけるかなんです。準備組合の職員さんも大変だ―。

最近投稿しすぎているので自粛いたします。

[249: 匿名さん]

勝ちどきミッドタワーの地権者は法人が多かったけど下層階たくさんぶんどりとりましたよね。
ここは分譲価格は坪500万として増床価格はわかりませんが最低30%ぐらいは割引あるのでは？　3割引で35平米の増床を買う場合は坪350万x10坪＝3500万持ち出し。
等価交換の持分と合わせて70平米ゲット。　将来的な値上げ後の月額の修繕積立金管理費は45000円ぐらいだから税金、火災保険入れて8万見ておけば良いと思います。ここだと賃料35万はいくでしょう。　ネット収入27万x12カ月=324万　ここから税金を引かれるので仮に税率20%
とすと324-65=260万が手のこり。　10年で2600万　20年で5200万　30年で7800万。　利回り7% うーん　やや微妙な気がします。

一方、再開発経験者さんによれば5000万+3000万控除が使えるそうですから
自宅なら早く現金をもらえる方がハッピーな気がします。

[250: 匿名さん]

>>249 匿名さん
その物件じゃ5,000万控除もフルで使えなそうですが

[251: 再開発経験者]

>>248 再開発経験者さん
自宅売却の特別控除は3,000万円の間違いでした。訂正します。

[252: 再開発経験者]

>>249 匿名さん
本組合での買取であれば5,000万特別控除対象となり、一般売却なら自宅売却3,000万控除ですが、いずれか一方しか選択できません。

[253: ？]

マンション投資用にしていましたので一部減価償却しています。
再開発進んできましたので、最近賃貸はやめて
現在家族が別荘として住んでいます。
今後地区外に資金足して自宅近くにマンション購入考えています。
過去に投資用だったとしても3000万控除可能でしょうか？

[254: 再開発経験者]

>>253 ？さん

マイホームを売った時の特例です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋は適用除外です。
過去の用途に関係なく自宅として利用されているとの実態がポイントです。住民登録は最低限必要な条件です。利用実態を示すものとして水道光熱費の領収書保存、税務当局の調査が入った場合には近隣調査もされるでしょう。

[255: 匿名さん]

>>252 再開発経験者さん
あー 5000万だけですか。
だとすると戸建組と築古RC70平米くらいの地権者
が一番税金取られないですね。
しかし分譲価格がとんでもなく上がってしまったから、増床買うのは数千万余裕ある人じゃないと
無理じゃないかな。
３割引きでだとしても3LDKで8500。
古い区分に住んでた人が大金のローン組んでタワマンに住むかな。

[256: 匿名さん]

>>248 再開発経験者さん
地権者の増床を制限する理由ってなんなんですかね
デベに保留床買取金で払ってもらう資金より地権者による増床負担金の方が優先して良いのではないかと思います。
組合事業なのにデベの保留床取得を優先するような組合事務局員ってヤバイんじゃない？

[257: 匿名さん]

>>256 匿名さん
事務局員なんてデベの人だよ。

[258: 匿名さん]

>>257 匿名さん
それなら、なおさら利益相反行為を組合にさせることになるからうまくやらないとマジでヤバイんじゃない

[259: ？]

>>258 匿名さん
事務局の人公正にお願いしますよ。
素人はわからないのでどうしたらいいのでしょう。

[260: 匿名さん]

>>匿名さん
エントランスを豪華にしたり余分な設備作らないようにお願いします。
地権者が有利になるようにやってください。

[261: マンション検討中さん]

>>260 匿名さん
大人数で割れば一人当たりの維持費なんてわずかだし、豪華にした方が中古でも売りやすいから豪華で良い。余分な施設作るなとバブルで失敗を経験している人はよく言うけど、情報アップデートしてから判断して欲しい。

[262: 匿名さん]

>>256 匿名さん
デベは地権者に3割引で売るよりリッチな一般の人に割引なしで売りたいでしょ。
質素なタワマンは勘弁してください。

[263: 匿名さん]

>>262 匿名さん

デベが地権者に売るっていうのは違いますよ。
デベが仕入れたかったのに、地権者に仕入れられてしまったが正解。

[264: 再開発経験者]

>>256 匿名さん
もちろんデベの利益を確保するためです。

地権者が負担する増床単価とデベが負担する保留床単価に差があるのかどうかはわかりませんが、地権者が取得したいと思う保留床が大きくなり過ぎると、結果的にデベが販売する戸数が少なくなつて利益が減るからです。

組合職員=デベロッパー職員ですから、将来の増床ルールの構想は描いているはずです。増床ルールは本組合設立後に決まりますので、その描かれたデベロッパー利益優先のシナリオに乗らないためにも、本組合設立に向けての各種会合で自分達の意向をはっきり伝え地権者の利益確保を図るべきです。
248でも書きましたが、従前資産評価と増床ルールは地権者の生活再建と運用資産を達成しするための車の両輪ともいえるものです。

某マンションでは従前資産評価での還元率で紛糾しているとの噂を耳にしましたが、いわば再開発は地権者の上にデベが乗っかかる親亀、子亀の関係です。どちらがコケても不幸になってしまいます。敵対してしても無駄に時間と費用を消費するだけなのでウインウインの関係を築くことが大事です。

[265: 再開発経験者]

>>255 匿名さん
過去と比較して建築費が相当上昇しましたから、分譲価格が上がるのはいたし方ありません。
だだ、戸建組、区分組いずれも住んでから20年以上経過すると家族構成が変わり、広い床面積を必要としなくなります。築古住居が新しくなるのがメリットです。

[266: 再開発経験者]

>>257 匿名さん
そのとおりです。
野村不動産、住友商事、東京建物、一般財団法人首都圏不燃建築公社、前田建設からの派遣、兼務職員です。

[267: 匿名さん]

>>264 再開発経験者さん

組合職員=デベロッパー職員ですか？

地権者が従前資産評価に納得しなくても70%の賛成があればこの再開発は実行されるということですか?