西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[228: 匿名さん]

>>226 名無しさん
例えばですが、1億で建築したとしたら、評価が8,000万ぐらい上がるかもしれません。8,000万評価が上がれば、市場価格で1億以上の床は軽く得られるでしょう。さらに、建築中の補償費が全然変わりますから、そっちの方がお得なのだと思います。

[229: 再開発経験者]

>>227匿名さん
それは再開発組合の従前資産評価の考え方次第です。
森ビルでは建物の階層・方位で指標を設定して土地価格に反映していました。
従前資産評価に関しては文句のつけようのない考え方で、大手デべとの立ち位置の違いが分かります。

[230: 匿名さん]

>>229 再開発経験者さん
そうですね。そうやらなければいけない、というわけではありません。しかし、ここについてどうか、ということを考えなくてはいけませんので、森ビルの話どうこうは関係ない話です。

[231: 再開発経験者]

現時点で変換率についてグダグダ言っても無駄です。計画を遅らすだけです。
増し床を上限まで購入するのがポイント。
お金貯めて下さいな！

[232: 再開発経験者]

224 職人さん
今後の選択では、本組合が設立されて2年程度後に権利変換計画が定まります。
その時点までに従前資産価格で再開発組合に買い取ってもらうか（5000万の特別控除適用）、一般マーケットで売るかです。

[233: 再開発経験者]

230 匿名さん
そうですね。事例を上げただけですから他意はありません。

231 再開発経験者さん
私もそう思います。

[234: 名無しさん]

>>228 匿名さん
やっぱそうなんですね！
再開発組合設立直前に外国人が新築を建てる理由がよく分かりました。
でもそんなことが皆の知るところとなれば再開発になるとカネのある地権者は雨後の筍のようにそれぞれ勝手に新築を建ててしまい収拾つかなくなっちゃいますよね
そういう不謹慎な行為を抑制する手立てはないんでしょうか

[235: 職人さん]

>>232 再開発経験者さん
5000万の特別控除があるとのことですが
数年前の説明会の時、3000万控除と記載されていたのを覚えています。
5000万は名義人が居住している場合の控除ですか？
知識が全くないので教えてください。

[236: 再開発経験者]

実需、賃貸は関係ありません。

https://www.mlit.go.jp/common/001343474.pdf
この5ページ一部を貼り付けます。
?
1.やむを得ない事情等により転出する場合
1-1. 代替資産取得の特例又は5,000万円特別控除
地区外転出者とは事業を円滑に進めるため、権利変換期日以前に先行買収により転出する者や、権利変換手続または管理処分手続により従前の権利を失い転出する者。

条件 １種（西新宿3丁目再開発） 次のいずれかの場合
・権利変換に際して、やむを得ない事情により権利変換を希望しない旨の申出をし
　た場合
・過小床不交付の場合

対象税目 所得税、法人税（住民税も連動）
効果 所得税 次のいずれかを選択できる
・取得した補償金をもって代替資産を取得した場合、譲渡がなかったものとする
・譲渡所得から5,000万円を控除する
法人税 次のいずれかを選択できる
・取得した補償金をもって代替資産を取得した場合、圧縮限度額の範囲内で損金参入する
・5,000万円を損金算入する

[237: 匿名さん]

職人さんは209スレで70%貰えると言ったり、212スレでは130％貰えると言ったりしてよくわかりませんね。てっきり別の人かと思ったけど同じ人(32平米の区分所有者)
普通に考えて築古マンションの変換率130%はあり得ない。

[238: 職人さん]

>>236 再開発経験者さん
添付書類、載せていただきありがとうございました。
今後、転出するか持ち続けるか考えていましたので参考になりました。
ありがとうございました。

[239: 匿名さん]

>>237 匿名さん

あと、再開発経験者さんが再開発経験者さんにレス返したり、何かよく分からないですね。

[240: 職人さん]

>>236 再開発経験者さん
やむを得ない事情で転出の場合資産処分方法についてお聞きします。
権利変換期日以前に先行買収により転出する者とありますが
これは順序として
今後組合ができて
資産の計算できた後ですか?
素人で専門用語分からないのですいません。
現在不動産会社から売却の打診が何件も来ていますが
一般の不動産会社で売却の場合は特別控除はないですか？

[241: 匿名さん]

>>240 職人さん
再開発経験者さんではありませんが、一般で売れば5,000万控除は使えないです。
私の場合、別の再開発で、26,000万の価格が組合から提示が有りましたが、一般から45,000万の数字が出ていました。この辺りは再開発によりけりでしょうけど、普通に売却した方が5,000万控除使うよりも手残りは多いと思いますよ。

[242: 再開発経験者]

再開発経験者が再開発経験者にレス返しているのは、それぞれ別の人だからですよ。

[243: 再開発経験者]

>>240 職人さん
添付資料は本組合ができてからでないと
対象になりません。組合が買い取る場合には提示した従前資産額以上では購入できません。これは当たり前のことです。

241匿名さんが言っているような事はあり得ます。ただ仲介業者は媒介契約を取りたいがために所有者に高値を提示します。購入希望者がとても買えない現実的でない価格を提示するのが常です。レインズにもこのエリアの区分売物件が登録されていますが、増床してもリターンが期待できそうでない価格で登録されています。
新橋周辺の再開発でも無茶苦茶な驚き価格で登録されていますが、当然売れていません。

[244: 再開発経験者]

>>240 職人さん

>>240 職人さん
添付資料は本組合ができてからでないと
対象になりません。組合が買い取る場合には提示した従前資産額以上では購入できません。これは当たり前のことです。

241匿名さんが言っているような事はあり得ます。ただ仲介業者は媒介契約を取りたいがために所有者に高値を提示します。購入希望者がとても買えない現実的でない価格を提示するのが常です。レインズにもこのエリアの区分売物件が登録されていますが、増床しても採算が合わないようなリターンが期待できそうでない価格で登録されています。
新橋周辺の再開発でも無茶苦茶な驚き価格で登録されていますが、当然売れていません。

[245: 再開発経験者]

>>244 再開発経験者さん
ダブってすみません。消し方がわかりません。

[246: eマンションさん]

>>244 再開発経験者さん
半年前にここの再開発内の20坪くらいの木造2階建が8000万位で売りに出てたけど、従前評価は6000万くらいじゃないかと思ってましたが、大体あってますか

[247: 再開発経験者]

>>246 eマンションさん
遅くなりました。私の手元にもN不動産媒介で9,000万の販売資料があります。

建物は7年経過で従前資産評価は推測できますが、土地は所在位置によって評価が決まるので推測しがたいです。準備組合から従前資産評価額を伝えられ、それに上乗せして売り出しているでしょうから eマンションさんの推測に近い金額でしょうね。

さらに地権者の方は自宅売却の3,000万特別控除も活用するので手残りは多くなりハッピーな結果です。購入者も購入価格が許容範囲であれば増床を多くすることで高い投資効率が得られるでしょうね。