西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[207: 職人さん]

私も新しいマンションは相続面倒なのでお金にしたいと思っています。しかしその金額がどうなるか?あと1年くらい待たないと金額はっきりしないのかな？

[208: 再開発経験者]

地権者が500人でその構成が戸建所有者・借地権者・底地権者・区分所有者・1棟所有者おまけに借家人が入り乱れていて、まさにカオス状態。マンパワーがいくらあっても切りがなさそう。仕事とはいえ、こんな困難な交渉は誰もやりたくはないでしょうね。

そんな中で都市計画決定を得たのだから、デべから派遣された準備組合の職員はすごいと思います。これを見ている職員さん、えらいです。きっと本社からの圧力が半端じゃなかったと思います。

[209: 職人さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[211: 再開発経験者]

[NO.210と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[212: 職人さん]

>>211 再開発経験者さん
211の投稿者さんへ返信ありがとうございます。
私の書き方が悪くて誤解されていますので訂正させてください。

「受ける階数を低層階になおかつ水回りなどの仕様を高額にならないものにした場合」という意味です。

建築全体を低層階にという事ではありません。
高層タワーで軒数多い方が利益出るのは当然ですが現在計画中は高層タワーで軒数多いのに変換される床面積少なくなるのでは疑問です。

デベロッパーの利益分が多く権利者にはかなり不利な変換率と聞いています。
現在の持ち分の建築物がどこに位置するかの違いもあるでしょうが
現在のマンションの延べ床面積の130%は受けられると聞いています。
32.6平米の場合42.3平米受けられる計算です。

今日は再開発準備組合の総会ですね。
今後はコロナウイルスおさまったとしても総会・セミナーなどはズームでやってくれるとありがたいです。
納得して賛成するためには紙面では分かりにくいです。
ズーム会議考えてください。

[213: 匿名さん]

等価交換は、面積で100％ではなく、金額で100％ですが、
古い家屋は価値ほぼゼロなので、土地（または地上権）を売った金だけで
新たに土地所有権とピカピカの新築戸を買うと、昔と違ってこの頃は
マンション価格の高騰で、かなり狭くなってしまうのでは？
売るのを渋っているうちに、そうなった人もいます。
が、金額（資産価値）としては、損も得もないです。

[214: 再開発経験者]

>>212職人さん　　デベロッパーの利益分が多く権利者にはかなり不利な変換率と聞いています。現在のマンションの延べ床面積の130%は受けられると聞いています。
⇒
それは全くありえません！！！　
私が経験した再開発事業の中で区分の変換率が100％を大幅に超えた事例はごくごく限られた特殊事例（行政が行う区画整理事業との共同連携の場合など）でしかありません。100％を超えれば地権者に配慮した再開発だと言われます。渋谷桜が丘再開発（東急）でのワンルームマンションや虎ノ門・麻布台再開発（森ビル）のニューライフ麻布台では区分所有者の還元率は100%を超えていました。

また地権者に与えられる従後資産（完成後の建物）の床単価は一律なので、計画区域内に立地する複数のマンションの還元率はその区分建物の立地する土地価格によって違ってきます。

事例
　A区分マンション25㎡　従前資産評価2,500万　権利変換での従後資産坪単価＠100万/㎡⇒従後資産で与えられる床面積は2,500万÷＠100万＝25㎡
従後資産面積25㎡÷従前資産面積25㎡×100＝還元率100％

　B区分マンション25㎡　従前資産評価2,000万　権利変換での従後資産坪単価＠100万/㎡⇒従後資産で与えられる床面積は2,000万÷＠100万＝20㎡
従後資産面積20㎡÷従前資産面積２５㎡×100＝還元率80％

いずれにしても130%という非現実的な数字が独り歩きすることになれば、地権者も勘違いして方向性を見誤りますし、事業自体が迷走して結果的には地権者の利益にならないと思います。本日準備組合総会開催とのことですが、どんな意見が出たのか誰かアップしてください。

[215: 再開発経験者]

一部訂正
渋谷桜が丘再開発（東急）でのワンルームマンションや虎ノ門・麻布台再開発（森ビル）のニューライフ麻布台では区分所有者の還元率は100%を数％超えていました。

[216: 名無しさん]

>>214 再開発経験者さん
C区分マンション25平米従前資産評価3250万円なんでしょ
C区分マンションが国道沿いかつ敷地が広かったりして土地評価が高ければ十分あり得る話
ちなみに六本木ヒルズは200%還元当たり前の世界ですよ。

[217: 匿名さん]

ボロボロの物件がピカピカの新築になるなら、１００％還元されれば満足しなよと思いますけどね。

[218: 通りがかりさん]

仮住まい補償が美味いのに、、
10年近い計画なのでワンルーム買える位貰えるよ！
グダグダ文句言って
計画遅れる方がはっきり言って損ですよ！

[219: マンション検討中さん]

>>216 名無しさん
70%しかもらえないって書いているんだから、従前の評価額が低いマンションなんだろ。
上の例で言えば32.5平米だけど、平米単価70万しかないから、評価額が2275万しかない。だから従後資産の平米単価100万だと22.75平米（評価額2275万）となる。損とか得ではない。でも、分譲価格は普通平米130万くらいになるから、完成後130万で売れば22.75平米×130万で2950万くらいになる。景気が悪くなっても110万では売れるから2500万にはなるかと。

[220: 匿名さん]

>>219 マンション検討中さん

一般的に７０%しかもらえないなんて、木造だったり、借地権だったりだから、裏でモンスター地権者とか呼ばれてる人かも。、

[221: 匿名さん]

今の相場だと築浅中古で450で成約しているので西新宿タワマンの分譲価格は坪500以上です。
昔と違ってマンション分譲価格が上がりすぎてるので、
残念ながら土地持分の評価が低い築古マンションの区分所有者の還元率落ちますね。
でもタワマンなら低層22.75平米貰った場合、3500くらいで
売れるし、実需でも投資部屋でも
して月額10万程度の家賃補償x少なくとも4年(解体から竣工まで)で480万は貰えそう。
この方は従前とおなじお部屋を貰うためには相当現金足さないとダメですね。
反対に還元率130％の人の部屋っていうのは土地がゆったりして大通り沿いで
最上階でとか良い条件のお部屋なんでしょうか。
このご時世で130%は破格の好条件だと思います。

[222: 匿名さん]

しかし現実的には単なる築古マンションの区分所有者で70%と130％の人がいるなんて公平じゃないのでありえないと思います。
一棟所有でもなければ100を超えるいうのは勘違いかも。

[223: 再開発経験者]

この再開発は特区になるから地権者がだいぶ優遇されるはず。

[224: 職人さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[225: 匿名さん]

>>222 匿名さん
普通の築古マンションを所有なら、低層を選べば100％権利変換できるよ。できないなら、所有している物件に問題有りです。

[226: 名無しさん]

>>225 匿名さん
再開発エリア内で建物を新築してた地権者がいるけど、あれはそうした方が従前評価が上がって得だということ？

[227: 匿名さん]

>>224 職人さん
知った風ですけど、階数や向きはほとんど権利変換に影響しないですよ。