駐車場の機械式について

[スワコ]

マンション購入を考えています。２つの物件で迷っていて、１つは、駐車場が機械式（地下ではなく地上３階）、もう１つは平面式です。
　私的には、子供がまだ小さく、待ち時間を減らしたいということもありまして、平面式はいいなあと思っておりますが、機械式は屋外で雨天時は、大変かなぁと思っています。
　機械式、平面式のメリット、デメリットを教えていただきたいです。

[2: 匿名さん]

うちは機械式の3階ですが、結構大変です。
子供も危険だし、混んでいる時間は結構待ちます。
ロープに触れると油がつくし、メリットをあえて探すとすれば
イタズラされにくい事位でしょうか！？

[3: マンコミュファンさん]

選択の余地があるなら少々高くついても１階などの地上階でしょう。
地下や２・３階の入庫・出庫は本当に億劫で子供さんのいらっしゃるご家庭ではなおさらです。雨の日や車に忘れ物をした時、ほんの少しだけ停めたい時などもそうです。ただ先着順なら地上階から埋まっていくことが多いようです。平面式のデメリットは価格以外ありません。後悔しない選択は平面式と機械式の地上階のどちらかでしょう。

[4: 匿名さん]

こちらのスレも参考にどうぞ。
機械式駐車場ってどうですか
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/

[5: 契約済みさん]

機械式では無い平面式の自走式の立体駐車場があり、複雑で走行距離の長い構内道路が張り巡らされて（エントランスそばまで走れる）マンションのデメリットは、大規模小売店の10km/h制限の本当の理由を知らず暴走運転をする一部の住民が居る事です。
この10km/h〜8km/hの速度は、自転車よりも遅いのですが、歩行者に対して威圧感を与えず、安全に止まれる速度である事を私は全く気づきませんでした。
すぐに側道に出られる駐車場とは違い、この複雑な経路を持つ構内道路を走行する事で、この超低速運転をする本当の理由がわかったくらいです。

[6: スワコ]

No.02 by 匿名さん　No.03 by マンコミュファンさん　No.04 by 匿名さん　とても参考になりました。やっぱり自分一人なら良いのですが、小さな子供がいるんで気になっていました。平面式の方を選ぼうとおもっています。とても参考になりました、ありがとうございます！

[7: 購入経験者さん]

ドレッセシリーズのマンションに入居し、機械式駐車場を利用していますが、まず東急の抽選方法がいい加減。ハイルーフ車も駐車できますということで購入しましたが、実際はハイルーフ車も普通車も全部混ぜて抽選。おまけにハイルーフ対応区画が一番安い場所に設定されていたため、普通車の人も必然的にその場所に第一希望を出し、入居してからも
普通車がハイルーフ区画に停まっていて腑に落ちない日々が続いています。
おまけに出し入れの時間が本当にイライラ・・・。
自分の車を出してからゲートが閉まり、自分のスペースのパレットが元の場所に戻るのを見届けるのもじれったいです。
やっぱり一軒家にすればよかったなぁと後悔・・・。

[8: 理事経験で]

機械式駐車装置の一番の問題点は
メンテナンス費用がかかり過ぎます。
平置なら駐車場代の料金収入は全て
修繕積立金で建物修繕、その他に
まわせますが、機械式駐車装置が
あると、そのメンテ代に消えます。
それも１０年位までは気が付かないが
１０年から２０年にかけて各パーツの
修繕費の高額にビックリします。
機械式駐車装置のあるマンションは
選択しない方がいいですよ。

スレ違いかも・・・。

[11: 匿名さん]

＞機械式駐車装置の一番の問題点は
＞メンテナンス費用がかかり過ぎます。


理事会の経験者ですが、
駐車場の料金設定レベル次第だと思います。

私の聞いた、メンテ代の相場は、1台あたり月4000円だそうです。
その他の経費もあるでしょうから、最低5000円くらい駐車料金をとらないと
毎月赤字になります。

都心だと、月2万円、3万円の駐車料金は当たり前ですから、十分黒字化するレベルです。

逆に駐車料金が安い地方や郊外では、たしかに、機械式駐車場のメンテナンス代を吸収できるほどの駐車場代を住民から徴収できないので、苦しくなると思います。

[12: 匿名さん]

＞ハイルーフ車も駐車できますということで購入しましたが、実際はハイル＞ーフ車も普通車も全部混ぜて抽選。おまけにハイルーフ対応区画が一番安＞い場所に設定されていたため、普通車の人も必然的にその場所に第一希望＞を出し、入居してからも普通車がハイルーフ区画に停まっていて腑に落ち＞ない日々が続いています。

確かにめちゃくちゃな抽選方式ですね。
普通は、駐車場の抽選は、車検証を提出して、車種クラス別に、適切な区画を割り当てて、希望が重複したときに、抽選をする方式ですよ。

ハイルーフ車区画に、普通車がとめてあるなんてもったいないですし、ハイルーフ区画なら駐車料金も高めに設定すべきだし、めちゃくちゃですね。

一度抽選されてしますと、再抽選するのは非常に難しくなるのですが、
クルマを途中でやめるとか、引越もありますから、今後は、管理組合の皆さんで話し合って、適切な抽選方式でやったほうがいいですね。

[13: 入居済み住民さん]

これから機械式駐車場のマンションを利用される方は本当に抽選方法などしっかり確認したようがいいですよ。

でも私も購入時にしっかり確認はしたのですが、管理会社が
急に抽選方法をかえてしまう最悪な事態になってしまうと
車を買い換えたり遠い場所の外の駐車用を借りたり・・と
また余計な出費がかさむのです。車検証の提示などもなく
今現在も普通車のところに幅が少しオーバーした車も堂々と停められています。確認すらしないのでしょうかね。
マンションを買ったために愛車を泣く泣く
買い換えたのですから・・・。悔しい思いでいっぱいです

[14: 匿名さん]

機械式はメンテ代金がかかるのもそうなんですが、デベのいうには機械なので１５〜２０年で入れ替えをしなければならないそうです。

費用は１台あたり１００万円以上するそうです。
１００台なら１億円です。

その時の費用をどのように捻出するかが問題だと思います。
メンテ代金以外に年間５万円くらい駐車代金をプラスしてあれば問題ないそうです。

[15: 住まいに詳しい人]

>14
あなたムチャクチャなこと言うなあ
デベはどちらから聞かれたの？

[16: 匿名さん]

他のスレにも書きましたが、
うちのマンションの機械式（地上１地下１で上下のみ動くタイプ）を、
この前、18年目で2回目の修繕しました。

57基（地下ピット式２段式114台）工事費総計　1840万円

1回目の修繕を安い会社に頼んだのが、失敗で、
一部のパレットに穴が開きそうな状態でした。
結局、4台ほど、使用中止になりました。
他は、とりあえず、まだ、使う予定です。

ちなみに、駐車料金は、上段が6000円から8000円
下段が6000円、平置きが1万円。
周辺相場は、1万から２万弱。
駐車場100%のマンションですが、数台の空きがあります。
今回の修繕では、特に、持ち出しはありませんでした。

[17: 金食い機械]

駐車場保守補修経費は
１５年間で総合計９４０万円
　１．毎月保守経費は３万円／月
　　　１５年間＝３万×１２ヶ月×１５年
　　　　　　　＝５４０万
　２．修理費
　　　塗装費１５年で２回　７０万×２回
　　　　　　　　１４０万

　　　パレット補修　６０万
　　　部品交換　２００万

駐車場収益は１５年間
　９０００円×５台×１２ヶ月×１５年
　＝８１０万
空きがあるため、この収益にはならず。
結局は１３０万円のマイナスとなります。

空き原因は付近の駐車場が安いため
空きをなくすために駐車場代を安くしたいが
メンテ費を考えると安くするのは無理

１５年以降も高価格の修理交換部品がある。
排水ポンプ交換、チェーン交換、電気関係部品交換
また、冠水事故で装置本体被害の補償も無し
（マンション保険適用外）
当然、車両被害の補償もナシ
結論、機駐はいらない

[18: 匿名さん]

今機械駐のB2Fに停めてます。

出し入れが最初はめんどくさかったけど、もう慣れました。
（1ヶ月経過）
いい意味で意外だったのは、今時期すっごい車が涼しいこと。
旧居では平置きだったので車の中がありえないくらい暑くって、チャイルドシートに子供を座らせるのが申し訳ないくらいだったけど、今はシートが心地よく冷えてます。
快適に外出がスタートできます。

でもきっと冬は寒いんだろうな、と思ってますが。
ま、寒い方が我慢できるからいいや。

あとは雨の日とか、荷物が大量の時に駐車して順次荷下ろし、てのが出来なくて不便です。

それから・・・この1月の間に3回くらい故障してる（ような感じ）ことがありました。
ウチが利用してるパレットは問題なかったので、よく分からないんですが、メンテの人が来てよじ登ってるのを何度か見ました。
こんなに頻繁に故障するんじゃどうなのよ、と思ってます。

[19: 匿名さん]

機械式も屋内と屋外では全然違いますよ。
以前のMSは屋外B2でしたが、今は屋内B1です。
屋外なら雨の日は車を乗る気になれませんが、屋内ならそれもないです。
それに冠水の心配もないし。

メンテの人も言っていたけど、屋内と屋外では機械の消耗度はかなり違うそうです。
一番は屋根付き平面駐車場だと思うけど、屋内機械式なら良しじゃないですか。

[20: 理事長見習い]

屋内式だと冠水の心配はないですね。
機械の錆、パレットや鉄骨柱などは
屋外よりはずーっと少ないですね。

部品の消耗は使用頻度で決まってくるけれど
多少はいいのかな・・・

駐車場建屋の維持には塗装費、補修費が
別途でかかりますよね

トータルではどうなんでしょうかね。
安いのか、高いのか・・・
損益を計算すると大体の目安がつきますね

[21: 匿名はん]

好き好んで機械式駐車場のマンションを買う人はいないと思うけど、
新築マンションの8〜9割は機械式じゃないですか？
100％平面自走式マンションなんかそうそうないよ。

[22: 匿名さん]

17さんへ、
機械式駐車場で、月の駐車料金が1万円を割ると維持できないというのが
よくわかりました。大変参考になりました。

23区内や横浜市の中心部などでは、月駐車料金が2万円を割ることはないので、機械式駐車場はペイできると思います。

地方や東京都でも23区外の郊外では、駐車料金が安くなるから、機械式は赤字になるわけですね。

[23: 匿名さん]

１７さんの場合は、駐車場の月使用料を値上げしないとますいでしょうね。特に平置き1万円は近隣駐車場相場にくらべても安すぎる。

赤字の原因は、料金設定の失敗でしょう。

[24: 周辺住民さん]

うちは40台で、うち8台が19000円、あとは15000円です。1台あたり100万なら、うちは大丈夫かな。でも管理費＋修繕積み立てが合計1万以下。駐車場代をすこし修繕積み立てにいれてる。
ちなみに近所の平置きは17000〜25000円。

機械式だと一応屋根つきなわけで、戸建てでも電動でなければ自分でフェンスやシャッターを開け閉めするわけだし、近所の屋根つき平置きは25000円するので、とりあえず機械式で満足してます。

[25: 匿名さん]

うちのマンションは、タワーマンションで、駐車場は、料金の高いタワーパーキング（大型ＲＶ車でも入れられる）と料金の安い機械式駐車場（高さ制限あり）です。うちは３ナンバーですが、背が低いクルマなので、横幅ぎりぎりですが、機械駐車場にいれています。
タワーパーキングのほうがずっと駐車はラクですが、機械式よりも待ち時間が長く（混んでいる時間は10分待ち）、駐車料金の高さもあいまって、人気がないです。ＲＶ車やワンボックスなどが入れられないのに、機械式はあまりがなく、タワーパーキングの方が、あまってしまっています。
駐車料金がタワーパーキングの方が高いので、管理費収入が予定より減ってしまい困っています。

[26: １７です]

２３さんはちょっと誤解されていますよ。

当マンションは郊外ですので
付近には安い駐車場があります。
当マンション駐車場は９０００円ですが
付近は７０００円前後です。
よって、住民は付近の駐車場を借りて
マンション駐車場には空きができます。

マンション駐車場料金をもっと下げたい
のですが、駐車装置メンテナンス代を考慮すると
下げられません。

都市中心部ですと、近隣の駐車場代が高額になるので
マンション駐車場代も高額に設定しても100％借りてが
いるわけです。メンテナンス費用を差し引いても
収益が上がると思います。

長くなりました。

[27: 匿名さん]

>>26

住民は付近の駐車場を借りている状況なら、機械式駐車場の維持は難しいですね。
マンション内駐車場の存在が問われます。
少なくともあいてしまっている分の機械は撤去すべきでしょう。

[28: 匿名さん]

>26
駐車場料金は周辺相場まで値下げするべきだと思います。
その代わり修繕積立金を値上げするしかないでしょう。
普通ははじめからそういう料金設定にすると思いますけどね。
あとから変更するとなるとちょっと面倒かも。

[29: １７です]

27さんの言われる通りです。
撤去を考えています。

２８さんの料金の値下げや
修繕費の値上げをしても
マンションとして根本的な
解決とはなりえませんので
考えていません。

[30: 匿名]

うちのマンションは平面自走式９０００円。周辺相場１万５０００円。

駐車場収入が約１０００万円/年。うち８００万円は修繕積立金に組み込み。
修繕予定では、修繕積立金６０００円と駐車料金は２０年後も同じ。
総会も金に余裕があるので揉めないで終わる。

[31: 匿名さん]

>>30

平面自走式９０００円となると郊外でしょうね。
郊外マンションは平面自走式が無難ですね。
管理組合の収支も立派な内容でうらやましいですね

[32: 匿名さん]

うちは約70台、35,000〜40,000円。タワーパーキングです。
メンテや機械の入れ替えの費用を考慮するとこの金額で問題ないでしょうか？
実際にメンテや入れ替え等を経験された方、ご存じの方いらっしゃったら教えてください。

[33: 元理事長]

32さん
ご自分でご判断されてみてはいかがですか？
損益を簡単にご説明しますと・・・
まず１０年間（又は２０年間）を考えてみると
１．収益は
　　１台当たり３７５００円として
　　　３７５００円×７０台×１２ヶ月×１０年
　　＝３億１千５百万

　　２０年間ですと２倍となります。

　これは空き分が無い理想状態です。
　空きが頻繁に出るようですと駐車場代の設定に
　問題が有ると思われますが今回は考えないで・・・

２．損失は
　　この金額の算出が難しいです。
　　なぜなら、どこのメーカーの機械装置で
　　どのような、建物なのか？
　　ここではわかりません。
　　そこで
　１．装置メーカーに１０年間（又は２０年間）の
　　　必要メンテナンス費用を算出依頼をします。
　２．タワーパーキングの建屋の修繕のための
　　　長期修繕計画費の算出依頼をします。
　３．毎月の保守費用がかかってますのでその費用の
　　　１０年間（又は２０年間）分を算出します。

　４．更に装置の交換、立替えを考慮して
　　　原価償却分（建物を含めた機械装置を設置した時の
　　　パーキングタワー費用を次に立替えるまでの経年
　　　で割ると１年分が算出されます。）
　　　１０年間（又は２０年間）分を算出します。

　　　それらの合計したものが総経費となります。
　　　
３．収益−総費用が
　　　プラスになれば管理費等の実質収益に寄与します
　　　マイナスですと管理費等からの持ち出しですね。

　　　２０年間の収益は６億３千万円
　　　２０年間の建物、機械装置の保守費用、減価償却
　　　を含めた総修繕、修理費用が６億３千円以内なら
　　　最良ですが、原価償却分を考慮するとかなりの
　　　マイナスになるのでは？
　　　１度試算をしてみると概略がつかめると思います。

　　　大雑把な説明になりました。オワリ

[34: 入居済み住民さん]

家は　平面駐車場なんですが、隣の車の持ち主が家の駐車場所にガム吐き捨てて困ってます。できるだけ取るようには、してますが・・・。
子供がいる人なのに、どうしようもない親だ・・・

[35: 入居済み住民さん]

書く場所が違いました。失礼しました。

[36: 匿名さん]

>33さん
御丁寧にありがとうございました。
とてもわかりやすく書いていただいたので、
自分でもおおよその計算ができそうです。

後々、全然たりなかったらどうするのだろうと思うと、
きちんと金額として把握していないのはつくづく怖いことですね。

[37: 33]

３６さんへ
使用中の事故に対する補償や事故保険
についても徹底的ほ調べた方がいいですよ。

うちは、地下式ですが、冠水については、
装置自体の被害補償も無いし、当然、被害車両
の補償もありません。
みなさんは冠水については規定量以上の降雨で
発生すると考えていますが、もっと別の原因でも
起こります。
雷雨で停電すると、排水ポンプは回らず、また
車を非難させるにも装置自体が動きません。
停電が長くなれば、普通の降雨でも事故となります。
うちの管理規約では自己責任で利用する事を
徹底しています。

タワー式ですとどのような管理規約となっているのか
わかりませんが、事故はつきものですから、
自己責任の範囲や補償保険についても洗い出して
おくことをお奨めします。

また、長くなりました。おわり

[38: 3７]

＞３７
　　誤　徹底的ほ調べた方がいいですよ。

　　正　徹底的に調べた方がいいですよ。

　あわてて間違えました。

[39: 匿名さん]

うちのマンションは機械式駐車場代無料です。駐車場付き住戸です。
とは言え、修繕積立金は毎年上がっていきますが。
地上４段ですので、一番上の人は待ち時間が大変そうです。
２段目でも朝、急いでいる時はイラッとしますから。
やはり駐車場は、平面とはいかなくても、自走式がいいですよ。

車を載せるパレットの枠が、車幅ぎりぎりなので、入庫するのに大変。
慣れるまで、これまた時間がかかって、待っている人がいるとあせって、
余計時間がかかる。

通勤に使っているので、故障が一番の恐怖です。

[40: 匿名さん]

機械式駐車場代無料なんて怪しい・・・

ゴクレか日本綜合なんとかのマンション？
それが売るための戦略なんだけど入居した後がたいへんみたい。

メンテに費用がかかるので想像以上に修繕費が上がります。

[41: スレ違いかも]

スレ違いかもしれませんが・・・

機械２段式駐車装置を撤去して
地下部分を埋め立てて、平置きに
したいのですが、管理会社に頼まず
理事会で直接業者の見積を取るには
どのようにしたらいいのか、
教えて貰えないでしょうか？。

専門業者としたら、解体業者と
埋立業者と表面にコンクリート
をながす建設会社ですかね。

建設会社に相談でよろしいのかな。

アドバイスを頂ければ幸いです。

[42: 匿名さん]

豪華共用施設があるマンションは要注意ってマンション本にはよく書いています。
機械式駐車場についてはマイナス意見が書いてあることは少ないです。

でも、メンテ代や待ち時間、それに冠水の危険性まで。
これほど、マンションユーザーにマイナス要素を及ぼす施設もないのではないか？

まあ、駐車場があるだけマシだけどね。

[43: 周辺住民さん]

>>39の場合は、全戸駐車場付きなので、駐車場無料で
問題は無い。その分、管理費・積立金で直接取られるだけのこと。
むしろ収入・支出がわかりやすくなるというプラス面もある。
ただし、専用使用権に近い扱いになってしまわないように、
定期的な再抽選・入替えはあったほうが良いとおもう。

>>41
おなじことを数年前に行いました。
以前水害で水没したことがあり、数々の策を打って
２度と水没が無い施設に作り変えたのですが、
使用者のトラウマを払拭するまでには至らず、
ピット式２段・２６台を撤去して、平面１３台にしました。
確か６００万弱掛かったとおもいます。
機械撤去・埋立・舗装等と工種が多岐に渡る為、またそれなりに
危険度を伴う工事なので、そういう意味でも専門業者より、
小さくても総合建設業と看板を揚げている業者に管理を
まかせたほうが良いかもしれません。
特に埋立が大事です。ピット部分の湧水の処理の考え方で
工法も変わってくるので、出来れば専門知識がある人を
管理組合側に加えてください。業者の言いなりにはならないように。

今はどこの建設業者もリニューアル工事に力を入れてますので、
とりあえずの概算見積程度なら、ほいほいやってくれるとおもいます。
何社かあたってみて、対応や会社案内、社屋（資材置場）の雰囲気を
見た上で、数社に絞り本格的に見積・ヒアリングと進めばよろしいかと。

[44: ４１]

>>43
非常に貴重なご意見有り難う
御座います。
いろいろ経験されてご苦労されたようですね。

実は、土木関係の方にお訊きしたら
やはり、埋め立て数年後の陥没には
十分に注意をしなければならないとの
ご意見でした。

貴殿の体験されたことと重なることなので
ビックリしたところです。
この貴重なご意見を参考にさせて頂きます。
有り難う御座いました。