ブランズ田園調布ってどうですか？

[購入検討中さん]

ブランズ田園調布について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区田園調布1丁目30-1他（地番）
交通：
東急東横線 「多摩川」駅 徒歩6分
東急多摩川線 「多摩川」駅 徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.93平米～125.58平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル

物件URL：http://www.bz-denenchofu.com/
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[21: 匿名さん]

年収1500万以上あったら、1丁目の共同住宅なんて選択しないと思うよ。

[22: 匿名さん]

最寄駅は多摩川、田園調布は隣駅。

[23: 購入検討中さん]

2011年5月21日（土曜）に現地を見てきました。
土留めがしてあり重機が入ってましたが、
まだ工事が始まったばかりですかね。
震災の影響で資材不足が言われてますが、
あと１年で完成するのか知らん。
　
隣の富士見会館の駐車場で両手に入れ墨をしている人が
タバコを吸ってましたが、
ここは主に地元の人が利用するのですよね？

[24: 匿名さん]

４０歳で年収１５００万円では、親の援助がなければ、買えるのはせいぜい６５００万円くらいですよね。
ここってそんなに安いんでしょうか。

住所は田園調布ですが、最寄駅は多摩川ですね。
そうすると、そこまで高くないんでしょうか。
近辺に詳しくないので、そのあたりの微妙なところがわかりません。

坪３１０くらいで買えるのでしょうか・・
ご意見お聞かせください。

[25: 物件比較中さん]

ここ高くなるって聞きました。営業から。

最寄駅、多摩川なのに・・

坪４００などありえない。

坪３２０だったら検討します。

[26: 購入検討中さん]

パンフレット見ました．
　
敷地面積2,513.69平米、建築面積1,004.86平米、延床面積6,359.73平米
地上５階、地下２階　５２戸
建坪率４０％、容積率２５３％
　
容積率が２００％より大きいのは　地下２階部分の独立地下住居が有るからでしょう。
世田谷区では条例で禁止されてますが、大田区では禁止されていないのでしょうか？
これは将来、既存不適格になりマンションの価値が下がる可能性が高いと言う事です
　
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/d00013146.html

独立地下室住居は、神奈川県や多くの都区内では条例違反ですが、
将来、大田区でも条例規制で立替で既存不適格になる可能性が高いです。

それとも　独立地下室住居は作らないのでしょうか？


私も営業に確認しました。
坪４００から３００後半（低層階）が予定価格だそうです。
　

[27: 匿名さん]

電話に出た男性の営業は、かなり感じが悪かったです。
その上、価格帯すら教えてくれませんでした。
２６さん、ありがとうございます。
条件の悪い部屋で３００後半からなのですね。
予算オーバーなので、撤退します。

[29: 独立地下住居さん]

このマンションには　独立地下室住居があるようですが、
独立地価住宅は将来　違法になるのですか？

建築基準法では30％まで認められているようですが
教えてください。

[30: 匿名さん]

となりの富士見会館の階段付近は、ハザードマップで赤い色がついていますが、
皆さんそれは気になりませんか？

震災があった後なので、ハザードマップが気になってしょうがありません。
多摩川五分、閑静なこの立地の雰囲気は好きなのですが…

[32: 匿名さん]

みなさん、いろいろ調べるのですね。参考になります。
自分で考えなくても、ここを見ると情報が得られて、
モデルルームに出かけるか判断する材料になります。

[33: 匿名さん]

東急だから強気に高値でいってるんでしょうか、クレヴィアは伊藤忠だし、それで今後も価格が開いていくかもしれないですね。
後は住所。

[35: 匿名さん]

河川に近いところは液状化の恐れが高いということ、今まであまりクローズアップされていませんでしたが、震災で広く知れ渡りましたね。

[37: 匿名さん]

３ＬＤＫが９０平米弱～９０００万円弱～だからね。
お金持ち向けですね。
もっと小さい部屋があればよかったのに。

[38: 物件比較中さん]

このマンションのプラス点
＃緑が多くてまあ環境が良い（第２種風致地区）
せせらぎ公園や多摩川台公園など都内（はずれですが）とは思えない
とはいえ、環境はなかなか直接の資産価値になりにくいですが・・・
（しかし、宗教施設が近くに有ります・・・）

＃地盤が良い
地盤調査のデータが本当だとするとかなり地盤がしっかりしている
このデータからは液状化はあり得ないはずですが・・・
カタログデータ上は建物の構造体も結構しっかり作っている。

＃多摩川園は以外と交通の便が良い
しかし、東横線の特急はかなり混みますので・・・
特急や急行での都心への通勤は大変かもしれません
日比谷線直通（あれ、今はあるのかな）と目黒線は比較的すいてます。

マイナス点
＃日常生活が不便
２丁目の知人は日常の物はオオゼキに行くか、生協の宅配を頼む事もあるそうです。
新丸子や武蔵小杉にけっこういいお店があり買いに行く事もあるとか。

＃斜面マンション
南斜面に建っていますが、地下１階、地下２階が所謂地下マンションになります。
建築基準法上は合法です。しかし、地域の条例によって規制される事があります。
現在、大田区は地下室マンションの規制が有りませんが、
ただし、世田谷区なみの規制になったとしてもこのマンションは既存不適格とはならないかな
　
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/pdf/8729_1.pdf
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/pdf/8729_2.pdf
　

[39: 匿名さん]

隣の会館とここの土地がピンポイントで、倒壊危険エリアに指定されてませんか？
がけ崩れに遭う恐れがあるってこと！？
ハザードマップでここだけ真っ赤だったからびっくり・・

[40: 匿名さん]

ハザードハザードうるせーな。
八王子や高尾にでも行けよ、カス。

[41: 匿名さん]

普通の浸水ハザードじゃなくて、数少ない倒壊危険地域にピンポイントで指定されてるから気になるよね。
実際、崖上に建っている感じだし。

[42: 匿名さん]

営業はハザードマップに関する質問に答えを用意していません。

ハザードマップの件に関しては知らないふり（？）をされました。

「次回までにお調べしておきます」という一言もなかったです。

[43: 匿名さん]

うちがお世話になった営業さんは、資料ファイルにちゃんと用意してありましたよ。
こちらが訊いたら、教えてくれました。
ただ、「倒壊危険エリアというのは、５メートル以上高低差があると自動的に指定されるもので、うちは基礎をしっかりしているから大丈夫」と言い訳してましたが。
そして、基礎をしっかりしていると言いながら、「ここは地盤がしっかりしてるので、杭は打っていません」とのこと・・・。
それって大丈夫なんでしょうか？
最近の大雨での土砂崩れとかを見ていると、崖っぷちの、特に斜面に建っている部屋（地下）に住む気にはなれないです。

[44: 匿名さん]

>43さん

説明してくれる営業もいるのですね。教えて下さってありがとうございます。

杭に関しては部分的に打っている部分とベタ基礎の所があると言われました。
エントランス辺りは打っていると言われたと記憶しています。

[45: 匿名さん]

なるほど部分的なんですね。
地盤がしっかりしているからべた基礎でいいんだ、と思えば、安心な気もするんですが、あの崖っぷちの倒壊危険地帯で、杭なしで大丈夫なのかなとも思います。
倒壊と杭は関係ないんでしょうかね。
よくわからないです。

ここは周辺環境はいいですよね。
間取りは廊下が長いし、柱が出ているしで、いまいちですが、仕様はいいですし。
結構なお値段なので、簡単には売れないと思いますが、４分の一くらいは売れたようです。

[46: 匿名]

やっと新聞折込チラシ入りましたね。だけどいきなり第２期新発売。一期の売れ残りもあるようですね。

[47: マルチーノ]

現地に25年賃貸住宅住んでいるものです。
現地は環境が良く、もし、ご購入されても何の心配もございません。
いろいろ、ご意見あろうかと、思いますが、わたくしは、ここにずっと住んでおり、
最高の場所と存じております。宗教団体の不安もございません。
また、災害については、もっとも高台で、地盤もよく、また都内で唯一の天然水もあります。
わたくしは、この地に永住したいのでありますが、マンションか、一戸建てか、でまだ決断出来ません。
もし、貴方がマンション派であれば、是非お勧めの物件です。
ここに、25年間すんで、これ以上に良い物件はなかったです。
けして、東急のマワシモノではごさません。
ちなみにうちの隣家は、土地80坪で、18000万円で購入され、新たに上物を建築されており
(by 旭化成)、自体の相場はその程度と存じますが、
マンションで土地、建物込となると、坪250万は買いだと存じます。
いずれにしても、今回の東急にまったく、詐欺感は感じられません。
資金がおありになり、マンションでよければ、お求めください。

[48: 匿名さん]

そんなにお得物件だったの？　立地や希少性を考えればお得ですか・・・・

[49: 匿名]

坪250万じゃなくて、350万の間違いでは？

[50: 匿名]

これ以上はないってちょっと言い過ぎでは…
ただでくれるんならすぐ近くのパークマンションの方がいいなぁ

[51: 匿名]

環境はいいけど、向かいの富士見会館が気になるのよね。価格も500万から1000万は上振れな感じ。富士見会館が無かったらもっと高かったかな。とりあえずこのマンションはパスしますけど…。あー残念。

[52: 匿名さん]

値段はこなれてるレベルでは。いろいろ細かい条件はあるにしても自然環境とアドレスを考えれば？

[53: 匿名さん]

つぼ３６０位いってたと思ったけど。

[54: 匿名さん]

＞４７さん

坪250なら瞬間蒸発レベルで売れてますよ。
ありえない。

高台と言っていますが、一階部分（地下扱い）も高台ということになるんでしょうか？
エントランス辺りが富士見坂を上りきって入るので、
エントランスが高台なのは分かりますが…。

[55: 匿名さん]

場所は悪くないと思います。ただ最近ブランズはあちこちで購入後の対応が悪いという
書き込みが散見されますので躊躇する部分もありますね。
まあ匿名掲示板の情報を鵜呑みにする訳ではないので問題があるって書かれていた
物件でも今度見てこようと思っています

[56: 匿名さん]

崖の斜面の部屋って湿気はどうなんでしょうか。
予算的に、地下１階までしか買えないんですが、地下二階よりはましだと思いますがそれでもかびたりしますかね。
がけ下の部屋に住んだことがないのでわかりません。
普通の物件の一階と、がけ下地下二階物件の地下一階、どちらが湿度が気になるのかな。

[57: 匿名]

ブランズのイメージを東京23区で例えると、中野区かな。とりあえずは名前は知ってる。あんまり高級なイメージはない。だけどそんなに安っぽいイメージもない。
良くわからない意見でスミマセン。

[58: 匿名さん]

ブランズって、東急の中では一番のブランドなのですか？
ブランズの内装はどうですか？

物件の場所によって、ランクは違うのでしょうか。
ブランズなら、こういう内装という一定のレベルではない？

[59: 住まいに詳しい人]

たかが田園調布でたかすぎ。
市谷一等地でもそんなしないのに。
田圃があるような土地にこんな金誰が出すんだ？
バカじゃない？
勝手だけど。

[60: 匿名さん]

東急って各所で馬鹿な金額のマンション作り続けてるけど、売れなくても、沿線地価を維持させる為に無理やりな自作自演をやってるよね。

[61: 匿名さん]

入居者とのトラブルでもお馴染みの東急不動産。
今も都内の物件で揉めてるね

[62: 匿名さん]

大規模修繕ごとに（十数年ごと）に、結構な金額を徴収されるって聞きました。

どのマンションでもそうですか？
東急だけ？ブランズだけ？

契約された方、
実際に住んでいる方の情報を知りたいです。

[63: 購入検討中さん]

坪単価３３０～３５０位ですが、この立地ではやはり割高なのでしょうか？

[64: 匿名はん]

なぜ人気がない?

[65: 匿名さん]

もう４戸しか残ってないんでしょ？竣工まで半年以上残してそれしかないなら、むしろ好調なんでは？

[66: 匿名さん]

中古だったけど、三井のパークマンションは売れたのかしら

[67: 匿名さん]

まだ半分以上、売れていない（売り出し前）と思います。
４戸というのは、１期の売れ残りの先着順住戸では？

[68: 匿名]

でもやっぱり田園調布というブランドは、いいんじゃないですか？

[69: 匿名さん]

なんでここ売れないんでしょう？悪くないですよね。
やっぱり崖が気になる？

田園調布とは違いますが、その分それなりに安いと思いますが。

まだ半分くらい残ってるんでしょうか。

[70: 匿名さん]

ブランズって関西でもトラブル（アフタサービス）で揉めてたな。
最近は関東でも色々やらかしてるようだけど..
東急スレ読むとあちこちで悪い噂ありますね。ちょっと不安だ

[71: 匿名さん]

訴訟で儲けようとしている変な人に絡まれているだけだと理解してますが？
ブログ立ち上げて頑張っている人がいるようですが、内容見ると、かなり偏っています。
ある意味宗教？東急も気の毒だなと思ってます。

[72: 匿名さん]

林田さんとは別人だよ。関西だし。あと代々木の物件とかも問題あるみたいだけど住人からの
訴えみたいだよ。
まぁ買った人からすれば深刻な悩みだよね

[73: 契約済みさん]

このマンションの購入契約しました。

ここを選んだ理由は　
まず　環境がいい
大きな公園も近くですし、子どもたちが好きなプリン公園もあります。
風致地区で、まわりは第一種低層住居専用地域ですので、
今後も高い建物は建たないでしょう。

次に　地盤の良さ
地元の方も書き込まれてましたが、
国分寺崖線の台地の上に建ってますので、地盤調査の結果もかなり強固です。
災害日本では地震の時の地盤の軟弱さはやはり避けたいです。

そして　立地もまあ良いかな
多摩川園駅の改札から５歳の娘と現地まで歩きました。
実測で7分ちょっとでした。私だけならもっと早いと思います。
多摩川園は東横線の急行、目黒線の急行が停まります。
電車で通勤される方は朝の出勤は下り坂ですので大変でないですが、
富士見坂は結構長い坂道ですので、帰りがちょっときついかな。
でも十分に徒歩圏内です。

娘の幼稚園が近くです。
卒園したら、私立に行く子もいますが、田小に行く子もいます。
このマンションの学区が田園調布小学校です。
友達が一緒なのは心強いです。
　

[74: 匿名さん]

>73
ご契約おめでとうございます。

うちは、坂道がどうしてもネックになって見送りました。
国分寺崖線の上で、富士見坂ほど急な坂道のない物件もあるし。

田小はクラス数もあるし、安心感ありますね。越境が緩い
小学校だから学区は絶対とは思いませんでした。

[75: 匿名さん]

多摩川駅にはなにもなく買い物に不便しますが、それ以外はいい物件だと思いますね。
あとは値引きしてくれないかなあ。。

[76: 物件比較中さん]

この辺りの幼稚園の評判はどうなんでしょうか？
ちょっと遠いし。

[77: 匿名さん]

本当の田園調布に住んでいる子供たちと、同じ小学校に行って、大丈夫かなというのが心配です。
８０００万円のマンションに住んでいて、数億の戸建に住み、おそらくサラリーマンではなく自営業のご家庭の子供たちと話が合うのかな・・と。

[78: 匿名さん]

まあ話も合わないだろうし、バカにされたりいじめられたりするかも知れないけど、「リーマンをバカにすんじゃねー！！」と、へこたれず、頑張って欲しいですね。数億程度だとアレだけど、突き抜けた金持ちになると意外に性格が良かったりしますので、ご安心下さい。公立小学校には来ないと思うけど。

[79: 匿名さん]

>77
話が合わないような家庭のお子さんは公立には行かせない場合多いですね。
小学校から私立、国立が多いエリアだから、むしろ私立が受け入れたくない
ご家庭のお子さんも多数いるので逞しくなってくれると思います。

[80: 匿名さん]

田園調布小学校って、どんな雰囲気なんでしょうか？

[81: 匿名さん]

地域住民は私立、国立に行かせなかった家庭の子、それに越境が
加わった感じでしょうか。選択肢あって積極的に公立を選ぶ地域住民は
どれ程いるんでしょう？

[82: 購入検討中さん]

いきなり盛り上がってきた。

[83: 匿名さん]

所謂田園調布ではないけど、環境いいし、７０００万円台で広い３ＬＤＫが買えるので魅力的ですよね。
うちは予算的に低層階しか買えないので、崖の倒壊リスクが気になってしまって、止めましたが。
緑も多いし、閑静でいいです。
多摩川駅前に何もないのがちょっと痛いかな。
でも東横線と目黒線が使えるのって結構すごくないですか？
しかしまだ半分も売れてないような・・なんでだろう。

[85: 匿名さん]

いやいや東急沿線は、田園都市線にしろ東横線にしろ、私鉄の中で一番人気です。もちろん一人暮らしにも人気でしょうが、特にこの環境の良さと利便性から家族で住みたいとされてる路線ですよ。

[86: 匿名さん]

確かに住みたいです！！

[88: 匿名さん]

では埋立地の下町に住まわれたらいいのでは？庶民的で物価も安く住みやすいですよ。

[90: 匿名さん]

え〜、、田園調布雙葉って　そんなにひどいのですか
友達の娘が通ってましたが、知らなかった。。。。

[91: 匿名さん]

四谷と田園調布はカラー違うと思いますよ。

[92: 匿名さん]

よつふたと田園調布ふたばは全然違いますよ。
まず偏差値が違うから。
よつふたは進学校。
でんふたはお嬢様学校。

[94: 匿名さん]

多摩川駅前の宗教施設が気になります。
情報が少ないことが余計に不安になります。

[95: 購入検討中さん]

崖のほうが問題でしょう。

エントランス入ってエレベータで下る部屋が結構な数あるわけですよね。

上のほうは上のほうで内廊下じゃないし。

[97: 匿名さん]

隆起！？それは知らなかった。買わなくてよかった。買いそうなところまでいったので。。

ピンポイントでここの崖が、倒壊危険地域というのがどうしても気になってました。

[99: 匿名さん]

９６さん
この辺よく通るのですが、隆起しているところがあるのですか。
スミマセンが、何丁目の何番地の辺でしょうか？　教えて下さい。

[100: 匿名さん]

ここら辺で隆起など、土地が凸凹しているのは地震後見たことないです。
具体的にどの辺りで目立つのでしょうか。教えてください。

[101: ご近所さん]

１丁目、２丁目、３丁目、４丁目の地元民（代々住んでいる方）に聞きましたが、
地震で　地盤が隆起したことはないと　みんな言ってました
昔から、地盤は強固で関東大震災でも被害がなかったので、
みんな移り住んできたようです。

[103: 契約済みさん]

購入者です
このマンションの地盤は　設計住宅性能評価書によると
地盤の許容応力度（＝許容地帯力）は300KN／平米です。

通常　液状化の恐れの無い地盤は50KN／平米
固い粘土地盤は100KN／平米　固いローム層は100KN／平米です。
このマンションの地盤は　固い地盤の３倍の強度で
地盤調査では当たり前ですが、N値も良好です。

東京の地盤の強さについて下記サイトが参考になります

http://allabout.co.jp/gm/gc/383729/

[104: 匿名さん]

倒壊危険は地盤の固さとは直接関係ありませんよ

[105: 物件比較中さん]

地盤が良ければ倒壊しないでしょ（＾＾）

[106: 匿名さん]

崖の倒壊危険は地盤の問題じゃないですよ。

[107: 物件比較中さん]

せせらぎ公園に行きました。広い公園で子どもたちがいっぱいあそんでました。

[108: 匿名さん]

>>106
そうなのよね。
東日本大震災の影響で液状化リスクばかり注目されているけど、
調べてみると東京は起伏が激しい地勢で崖崩れの危険地帯がとても多い。

皇居西側の高級エリア？（麹町周辺）なども実は崖崩れリスクでは真っ赤だったと思う。

[110: ななし]

日当りは良さそうでしたね。
アクセスも多摩川駅へは良さそう。カフェも２軒程駅周辺にありました。
宝来公園方面へ行けば蕎麦屋もあります。
ただ、昼間もそうですが、夜間の人通りは少ないですよね。
せせらぎは時間帯によって公園を閉めるみたいな話も聞いた事あります。

[111: 匿名さん]

>>108
液状化で怪我することは無いけど、がけ崩れに巻き込まれるとどうなるか分からない。怖いですね。

[114: 購入検討中さん]

現在どれくらい売れているのでしょうか。
まだ十分選べるのかな。

田園調布のマンションって、崖か傾斜地か線路沿いですね。

悪くはないと思うのですが、このエリアだと戸建てに届かなった人
ってなるのかな。

[115: 匿名さん]

１１月か１２月にモデルルームに行ったときは２割も売れていなかったような・・

[116: 買い換え検討中]

ブランド力に問題？

[117: 購入検討中さん]

結局、ここはいい場所なのでしょうか。

ディベロッパが三井だったらもっと売れてるんでしょうか。

[118: 匿名さん]

三井だったらこの立地に建てるかどうか？

[119: 匿名さん]

三井の物件は、パークマンション以来、この近辺にありませんね

[120: 購入検討中さん]

三井だって外す時は外しますよね。

割高ナンバーワンという見方もできなくはない。

ご近所のパークマンションだって向こう側は崖でしょ。
そんないい場所でもないと思うんだけど。