２３区のマンションは値上がりする。（その２）

[匿名さん]

今後、マンションはほとんど売れなくなるでしょう。
そうするとどうなるか。
値上がりの要素しか見当たりません。

１．供給が大幅に絞られる。
デベの淘汰が進んできており、供給制限かけることが容易になりました。
大手が供給を絞れば、需要に見合った供給とすることができます。
抜け駆けするような中小デベは既に淘汰済み。

２．資材の高騰
鉄鋼などは去年の2倍。ここ5年でみると4倍もの価格に高騰しております。

３．人員確保の問題
東北の復興に人員が割かれていくでしょう。
人件費高騰が危惧されます。

４．中古売り出しが減る
不況下には中古が出ません。
新築に買い替えもいませんし、安く売りたい人もいないからです。

結論：
　安く買いたいなら、既存物件を買い叩く必要あり。
　今後、供給は大幅に絞られる。建設コストも高い。
　この状況でデベが利益を出すには、マンション価格を上げる必要がある。

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158762/

[421: 匿名さん]

えっ！賃貸の家賃下がりまくってますが？
私の住むマンションもこの春の契約更新でちょっと脅かしたら
３万５千円下がりました。

[422: 匿名さん]

結果だけから見ると、
東京都の家賃は昨年10％程度下がり続け、2011年頭から少し持ち直しているようですね。
http://toushi.homes.co.jp/owner/tokyo/city130113/

東京都の賃貸用の空室率は14.8%で、江東区の7.4%から千代田区の36.5%とばらついています。
http://toushi.homes.co.jp/owner/tokyo/
目黒区は、28.2%と相当高いですね。
このところ少し供給過剰なのでしょうか。

さて、震災や税制の影響がどう出てくるか？

[423: 匿名さん]

２年更新の時も楽しみですね

[424: 匿名]

着工中のものでも増税による駆け込み需要の際までに販売開始できるのはごく一部。増税が確定したら売れなくなる上に不況がくる。
それなら買わないのが正解だろう。

[425: 匿名さん]

大手や外資の給料だって先行き不透明。

ちょっと大きなローンは組み難いから、買っても以前より抑えられた範囲じゃないの。

購買動機はそれなりにあると思うけど。

[426: 匿名さん]

購買動機ねぇ。。。
マンコミュの物件スレの書き込み激減してるよね

広告も取れなくなるから閉鎖もあるんじゃない

[427: 匿名さん]

将来のインフレ懸念、そして最悪のシナリオはスーパーインフレに・・・
てな事を考えると急いだ方がいいんじゃないかな。
購入したいと考えてる方は。

[428: 匿名さん]

>>427
ここ1年ぐらいはインフレに伴う好景気で
高額なマンションを買う人も急増しそうですね。
インフレで都内のマンションは高値の花になるかも。

[429: 匿名さん]

なぜ購入したいのかの理由を明確にすれば買い時かどうかは
おのずと答えはでるのでは？

[430: 匿名さん]

バブル時のように都心のマンションが急騰するのかな？
バブル景気の再来で日本経済は震災さまさまか

[431: 匿名さん]

バブル時は地価が上がりすぎて都心にはマンションなんか
作れませんでしたよ。急騰したのは都心に限らずすべての地域です。

[432: 匿名さん]

また通勤2時間の時代がきそうですね
しかし、景気が良くなることはいいことです
マンションを買うことだけじゃなくて不動産株を買うのも良さそうかな

[433: 匿名さん]

９０年代バブルの時代とは鉄道網の発達度合が異なりますから
必ずしも通勤２時間時代とはならないでしょう。
長距離通勤となる要因は電車に乗っている時間ではなく、乗り
換えにかかる時間と最寄り駅までかかる時間です。
地下鉄直通や相互運転により、乗り換え時間は短くなりました。
また郊外の駅でもバス便などを避け、駅まで３分などの間近に住む
と通勤時間は短くて住みます。東京近郊でも駅前の再開発と合わせ
たタワーマンションが人気なのもこういう理由によるものでしょう。

[434: 匿名]

インフレはこないよ。来るのは増税と不景気。

[435: 匿名]

価格に転嫁して売上落とすリスクとるくらいなら派遣切りとリストラなどの雇用調整が先だからな

[436: 匿名さん]

今年も世界経済の鍵を握るのは新興国

【2010年度の経済成長率】
中国：１０％
インド・タイ：８％台
ブラジル：７％台

※ただしバブル崩壊による急成長の腰折れもあり得る
ちなみに
ギリシャ・アイルランド⇒財政破たん
スペイン・ポルトガル⇒危険

スペインは銀行の不良債権が増加し、国が銀行に財政支援しているため財政が悪化し続けている。

[438: 匿名さん]

原油価格が上がってるので車なしでは生活出来ない地方、郊外に住宅を買うのは正直どうなんだろう？
新築物件の資産価値減少の幅もスピードも都心部とは大きく違いますし。

[439: 匿名さん]

>>434
どっちにしても買えなくなる人が増えますね。

[440: 匿名さん]

インフレと増税
どっちがお好きですか？

[441: 匿名さん]

上がらないのは収入だけだね

[442: 匿名さん]

いくらマンション安くなっても今建てられてるマンションは買わない。
少しでも建築や設備知ってたら、こんなに地震の多い年のマンション買わない。
少々高くても地震が落ち着いてから建てられたマンション買うよ。
地震前に買い煽られて、アウトレットマンション定価で買う人はアホだな。

[443: 匿名さん]

意味不明なことをｗ

[444: 匿名]

値上がりするとか言ってる人は企業物価指数と消費者物価指数について勉強したら。

[445: 匿名さん]

じゃあ後十年は買えないねw

[446: 匿名さん]

消費税率をアップしたら、不動産はアップ免除にしない限り、
物価指数とは無関係に新築マンションが増税分値上がりするのは確かだ。

[447: 匿名さん]

増税になったら真っ先に住宅減税も無くなる。

[448: 匿名]

そして増税確定したら下がる。どうなるかわからんが名目上で時限付きなら特例なしの可能性高いし。

[449: 匿名さん]

不動産価格が値下がり傾向になることを恐れるという精神的因子。。
それが原因で口角部両側性に発赤・びらん・鱗屑などができていませんか？
それは口角炎という症候名でまとめられる疾患群です。
職場や家庭でのストレス…
舐めるなどを反復する嗜癖行為などが原因となる場合があります。
またビタミンＢ２の欠乏やビタミンＢ６の欠乏などが原因の場合もあります。
油脂性の（油を基剤とした）軟膏を塗布することでWait and Seeしましょう。
そして不動産の値上がりを信じるのです。

[451: 匿名さん]

現実としてはマンションが下がるんだよ。
デベの営業さんには受け入れ難いだろうけど。

[452: 匿名さん]

営業的には下がるのは大歓迎ですよ。その方が売りやすいし。私ら手数料商売ですけん、売れてなんぼ。
リスク取らない、在庫持たないのが不動産営業です。

[453: 匿名さん]

あ、私らのお客さんはエンドじゃなくて売主さん。
ここ勘違いしないようにね。

[454: 匿名さん]

モデルルームで接客するのは私ら販売代理です。
売主さんが皆さんと会って名刺渡すのは、話まとまって契約する時です。

[455: 匿名さん]

都心高郊外安から東低西高になりそうですね。真の都心が注目さていくんだろうな。

[458: 匿名さん]

いやきっと地震が完璧に予知できる能力があるのでしょうね。でも日本にいる限り地震とは長い付き合いになりますよ。

安い建材で建てられた今後出るマンションが安心して住めるというならどうぞ。

それでもお高いでしょうが。

[459: 匿名さん]

震災後に、ひょっとして持ち家購入のチャンスじゃないか？という短略的な考えは現実に起こってる事を度外視した希望的観測でしかありません。
これだけ購入価格が上昇する要素で満ちているのですからそろそろそうした事実に目を向けてみては？

[460: 匿名さん]

既にいろんな原料は値上げ中。

スーパーですら、いろんなものが安く買えなくなっている事に気がつくのでは？

マンションだけは値上げしないと考えたい気持ちも分からないではないですけどね。

[461: 匿名さん]

沖有人先生の見解は以下

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?s=0&b=40&o...
[ 284 ] 今年買うべき理由の１つ（4/18）
投稿者: webmaster - 2011/04/18 18:42

東日本大震災の影響が判明し始めている。
販売センターは概ね以前の７～８割の状況で、物件毎に差がある模様。
今後の価格は供給が一時的に少なくなることから、新規発売物件からやや上昇傾向となりそう。

こんな中、購入者側にとって、今年と来年ではかなり変わりそうなことは収入である。
夏のボーナスは一部の企業を除いてかなり減ることが予想され、冬の回復も見込み難い。
現在持っている平成22年の源泉徴収票が借入の目安になるが、これを使えるのは今年中と考えられる。
平成23年は大幅に下がるとなると、希望の物件を購入することが難しくなるかもしれない。

需要の減退も景気指数の３～５か月遅れとなることから、秋口から本格化するだろう。
その時点で供給が増えてきても需給ギャップが生まれるだけとなる。
この需給ギャップが売れ行き不振となって価格が下落するには、マンションはかなり後になろう。
（分譲戸建は早期に需給を反映するだろうが、マンションの事業借入返済のスパンから先送りされる）

このように想定すると、新築マンションの場合、今年中に買っておくという選択と来年は様子見して２年後以降ににという大雑把に２択を考えた方がいい。
先行きが不透明なだけに、新築マンションの需給調整は神経質な展開を迎えることは少なくとも想定しておいた方がいいと考える。

最後に、そんな中でも分譲戸建や中古マンションは現実的な価格調整があるので、新築マンションと比較しながら検討するバランス感覚を持ちたいものである。

[462: 匿名さん]

買うなら東京以外だろ。

[463: 匿名さん]

まぁ買えないなら地方に買って通勤するのもいいんじゃない？

[464: 匿名さん]

震災復興費用とかいう名目で消費税上げられたらきついな。
しかも時限増税とか言われたら買い控えする人も出そう。

[465: 匿名さん]

そしてますます高くなる。
買うなら今年が最後のチャンスかもな。

[466: 匿名さん]

いやいや、マンションデベロッパーの倒産が続くだけ。マンションは値上がりせず売れ残るだけ

[467: 匿名さん]

夏の賞与は2010年下期が反映されるから実際に大幅に減るのは冬の賞与から。
増税の中身が確定するのもその頃で本来ならそこで駆け込み需要があるはずだけど
賞与がほとんど出ないところに時限措置の増税目前だと
雇用不安などからむしろ様子見ムードが広がると思う。

[468: 匿名さん]

増税＆年収減＆生活必需品価格上昇で生活余力は大幅に低下するよ。
今の高い価格で買っても払っていけなくなる上に売れなくなる。

[470: 匿名]

仕事場になるべく近いところ。
山手線からちょっとだけ外れたところがいい。

１５分電車に乗るってことは、
１時間弱歩くってことだから。

[471: 匿名]

↑同意。

[472: 匿名さん]

地震がこんなに頻発してる年に建てられてるマンション本当欲しい人いるの？
スラブや耐震壁、鉄筋、配管傷んでるよ。すでに中古と同じ。
買うなら少々高くなったとしても地震が落ち着いてから着工したマンションの方がいいと思うけど。
友達に構造屋さんや鉄筋工や配管工などいればわかると思うんだけど。
しかも地震前の高い価格で買わされてる人は気の毒というよりマヌケとしか言い様ない。

[473: 匿名さん]

↑
話はわかるが、一体いつになったら買えるんだ？
消費税も上がりそうだし。

[474: 匿名さん]

今買えない奴は、一生買えないだろ。

[475: 匿名さん]

鉄鋼価格は去年の4倍。
金価格は最高値更新中。
原油価格も値上がりしつづけてるよね。

世界的なインフレ懸念の中で。。。。。


マンション価格だけは値下がりして欲しいよね。
気持ちは分かるけど（笑）

俺も同じ気持ち。無理だけど。

[476: 匿名さん]

今マンション買える人は、数年待っても買えるよ。
その間、無駄遣いをやめて頭金を増やせばいい。
それにローンの月の支払い額が変わる程マンション価格が上がる事ないよ。
逆に景気の低迷からマンション価格下がる事もある。
今着工中のマンションは躯体、設備ともなんらかしらの影響はあるよ。表に出る被害だけじゃないからね。
新築の段階で資産価値が目減りしている。

[479: 匿名さん]

10年はさすがに待ち過ぎだな。自分も40越えてしまう。それなら飽きたら引っ越せる賃貸暮らし続けるよ。
でも1年たてば地震も収束してくると思う。
今着工中の物件は躯体や設備に地震による影響がでてると思って間違いないよ。
地震が落ち着いてから着工するマンションに期待かな。
地震収束後に着工されたマンションを竣工間近になったら買おうと思ってる。
消費税分くらい今着工中のマンションは値落ちするの確定だもん。

[480: 匿名]

↑
地震が収束して、その後しばらく地震が来ないという保証は？
日本に住む限り今後は常にリスクあるよ。

[481: 匿名さん]

＞480
だから竣工間近の物件買うと言ってるでしょ。
竣工間近ならコンクリートも硬化してるだろうし、配管もエキスパンションやフレキ配管である程度の地震なら吸収する。もし影響を受ける大地震がきたらそれはデべに補修させるしかないね、
今着工中の物件はコンクリート硬化途中に頻繁に地震が発生している。配管もきちんと吊りボルトで固定できていない状況。少しでも建築や設備知ってたら買わないよ。
まして地震前と同じ価格で買わされてる人はマヌケとしか言い様ない。

[482: 匿名さん]

今着工中の物件は売れ残るでしょ。値下げして売るしかないよ。
中古と同じ扱いだ。

[483: 匿名さん]

確かにこんなに地震が多い年に建てられてるマンションを焦って買う必要ないな。
買い煽りもコピペしか貼れないとこみると、マンション価格が上がる事もないな。

[484: 匿名さん]

マンション価格上がるどころか、売れずに投げ売りするかもしれないな。
こんな事書くとまた例のコピペがきちゃうかな(笑)

[485: 匿名さん]

コンクリなんて１ヶ月で80パーセントは硬化するんだよ
震度２や３レベルなら問題ないよ、打設直後なら問題でるかもしれないけど
あと作りかけで上に載ってる重量が軽いほど地震で躯体にかかる圧力も少なくなります

[486: 匿名さん]

おお！
強度に関してはただちに問題がでることはないってことですね
原発と同じで実に心強い

[487: 匿名さん]

RCにしろSRCにしろコンクリート使わないマンションはない。今建築中のマンションの多数は、打説直後に地震起きまくってる訳だ。硬化したコンクリートも震度5程度の地震源で亀裂が入ったりする。一度亀裂が入ると震度2、3の地震でも亀裂が広がっていく。最終的には雨漏りの原因となる。
もちろん引き渡し前にはアスファルトやウレタンで防水するから、防水層が弱くなった時に雨漏りする。
中古と今着工してるマンションは暴落のリスクを抱えている。

[488: 匿名さん]

というか東京でそんな大きな被害聞いたことないけど。
新聞やニュースなどで23区のマンションが大きな被害とかどこかで聞いたかい？
私は毎日メディアチェックしてるけど聞いたことないよ。

揺れでパニックになってるとしても、もう少し冷静に考えてはどうかな？

今回程度で躯体損傷など築年が30年とかよほど築年で自然老朽化が進んでいないとまず無いだろうし、今回の地震ではそれすら聞いたことない。

当たり前だけど日本の耐震基準はそんなにハードル低くない、まして新基準に移行した後の近年のマンションははじめか100年に一度あるかないかの震度7強直下型などに耐えるようオーバースペックの基準を設けてある。
しかも最低の基準がそれ。

まぁでも購入焦る必要はない、高齢になったとき少し心配だけど（高齢者だと賃貸でも部屋が借りられなくなる可能性がある）賃貸だって暮らしていけるから。

こういう時勢でそれが得策と思うならそれでいいんじゃないか？
ただ、もう少し新聞やニュースをみて世の中で何が起こってるかアンテナはったほうがいいんじゃないかな？

[489: 匿名]

基礎段階と完成済みでは強度が違うって。作成途中の骨組みの箱と完成して表面覆われた立方体の違いを思い浮かべればわかるでしょ。まだ余震が終わったわけでもないしね。

[490: 匿名]

本当に賢い人なら今は完成済みで外人が逃げた割安賃貸に普通借家で住むけどね。

家賃を上げるのは余程物価が上がらないと難しく、物価が上がってても裁判が終わる数年間は今の家賃で住み続けられる。

景気が悪くなって安くなってきたら買えばいいし、物価が上がってきたら割安の家賃で住みながら移住先を探せばいい。

[491: 匿名さん]

騒いでるの数年経たないとコンクリの強度がでないと思ってる＊＊だけでしょ

[492: 匿名さん]

会社近くの築何年かも分からないくらい老朽化しているマンションですら特に被害出てないよ。
地震以前に風でも倒れるかというほどの見た目だったので、単純に驚いたぜ。昔の耐震基準でも結構丈夫だゼ。

[493: 匿名さん]

＞488
うーん。メディアに出ない被害っていっぱいあるんだけどな。
こんな事はわかってると思うけど、都内のマンションが漏水しようが報道なんてしない。
耐震壁に亀裂が入っても報道なんてしない。
メディアの情報にアンテナ張るのは間違っていないが、建築や設備の事本当わかってる？

[494: 匿名さん]

躯体の大事な部分に使われる高強度コンクリートと
ただの埋め合わせで使うコンクリートではそもそも強度が全く違う

硬化した高強度コンクリートならこの程度の地震なら被害でないよ
埋め合わせコンクリートならただ補修すればいいだけ

[495: 匿名さん]

今朝も房総半島沖で地震あったね
やはり湾岸は避けた方がいい気がする

[496: 匿名さん]

必死で被害が大きいとネガってる人は、これからマンションを買おうとしている人。少しでも安くなればと期待している。
じゃなきゃ、わざわざこんな時間にまで書き込みしないでしょう。

[497: 匿名さん]

高強度コンクリートの強度が高いのは確かだね。高層マンションのRCが主流になったのも高強度コンクリートのお蔭。
ただ高強度コンクリートの強度は硬化した事が前提だね。

[498: 匿名さん]

コンクリートのコアサンプルが硬化するまで約４週間
この程度の期間でも強度は85パーセント程度は確保されます

その後数年かけてさらに硬化していくわけですけど
この程度の地震なら躯体の大事な部分には被害はでないと思います。
タイルを貼り付ける為のコンクリ部分などは割れるかもしれませんけどね

[499: 匿名さん]

建築や設備の話になると皆目をそらすね。
これからマンション買う人は地盤以上に大事な事なんだけど。

[500: 匿名さん]

ヒューザーの耐震偽装事件以来、マンションの躯体構造はかなりオーバースペック気味だという話を聞いた事がありますが、本当でしょうか？

部材不足から当初の予定よりどんどん材料の品質がおちるのではないかと、、、そっちの方が不安です。
目に見えない部分は分かりませんから。

私も来年竣工の物件の物件を考えているのですが。

[501: 匿名さん]

今回の地震の都内マンションの被害は、躯体への影響は直ちに出るものではないとの感じかな。
なんか原発みたいだな。

[503: 匿名さん]

502
？

みんなに分かるようにね。
よろしく、

[504: 匿名]

豊洲人には分からないのか、､

[505: 匿名さん]

マンション買う時皆部屋の間取りしかみないけど、建築図面や設備図面見ないと駄目なんだよ。
区分所有は部屋だけでなく、マンション共用部も含まれるんたから。
設計図、施行図、竣工図を見比べれば手抜きがわかる事もある。素人じゃ無理だけど。
地震がマンションによくない事は明らかだね。非耐震の壁は相当数被害を受けている。
ただ怖いのは直ぐに影響がでない損傷だね。漏水なんかは小さなクラックではすぐに発生しないからね。

[506: 匿名さん]

大丈夫なわけないだろうな
気分的にもよろしくない。

[507: 匿名さん]

コンクリートを流し込む際に、以前からある現象として「ジャンカ」という不良があります。
これは、コンクリートを流し込む際に、バイブレーション等がうまくできない結果として、コンクリートに大きな穴があいてしまう現象で、地震と関係なく人為的なミスにより多数発生します。この修復は後から補修用のモルタル等で埋めて行い、これで十分な強度が補償されます。

この穴の大きさは、普通の人が見れば「えっ！」と思うほどのものですが、今も昔も後で埋めるだけなのです。

今回の地震により目に見えて大きなクラックがあるならともかく、そうでなければコンクリートに問題はないと考えてよいと思います。少なくとも、ジャンカ等、通常人為的に発生するものと比べれば直感的にでも問題にはならないことは理解してもらえると思います。

[508: 匿名さん]

雑壁の補修なんてすごく安上がりで出来ます
そもそも構造上破損しても問題ないのが非耐震の壁なんだよ
構造計算にも含まれて無いしね

大抵の場合は建物に悪影響与えないようにわざとスリットも入れてる

[509: 匿名さん]

「非耐震の壁」って何？？

[510: 匿名さん]

地震後の被害をきちんと補修してくれたかどうかがポイントかな。
でも難しいのがすぐに被害が出ないんだよね。例えば地震により配管の繋ぎ目のフランジなどの継手からの漏水。
微量の場合通水試験では見逃してしまう可能性が大きい。住み始めてクロスが盛り上がって何だろうと思って気づく。

[511: 匿名さん]

>>509
非構造壁ってことじゃないの？

[512: 匿名さん]

＞509
耐震壁は地震などの横の力から建物を守る壁。建物の構造上なくてはならない壁。
非耐震壁は非だからあってもなくてもいい壁、部屋内で言えば間仕切り壁と同じ扱い。
だけど非耐震壁にしてもコンクリート壁が割れたとしたら、その建物は大きな力がかかった事にはかわりない。

[513: 匿名さん]

タワーに耐震壁なんてない。

[514: 匿名はん]

まさにバカの壁

[515: 匿名さん]

震度5の地震でタワー高層は1メートルくらい揺れたとテレビで流れてたな。
規制確実だね。売れなくなるかもね。

[516: 匿名さん]

カーテンウォールを言いたいのか？

[517: 匿名さん]

ラーメン構造じゃない？

[518: 匿名さん]

ネガの無知さがよくわかる。非耐力壁なんて壊れても問題ない壁だよ
むしろ圧力逃すためにスリット入れて壊れやすくしてるくらいだ

[519: 匿名さん]

売れなくなるって思ってるんだろうけど、実際に震災関係なく売れてる完成物件があるんだよ。
消費マインドは下がっても買う人は一定以上いる、ただし売れた物件はほとんど23区だけど。

[520: 匿名]

ニッセイ基礎研究所が昨日（4月19日）「震災と不動産市場に関する緊急アンケート」結果をまとめ発表した。

　「震災が不動産市場に与える影響の大きさ」に対する回答として「非常に深刻」（広域的かつ長期的）と答えた人が28.4％にのぼり、「深刻」（広域的だが短期的）と回答した人の26.8％、「やや深刻」（地域限定的だが長期的）の34.9％を含め90.1％の人が「深刻」と答えている。

　「震災が不動産市場に与えるマイナスの影響」として、原発や震災のリスクから海外の投資家が日本の不動産を忌避する動きや、経済成長率の低下による不動産需要の低迷などを多くの人が指摘している。

　「今後､選別が厳しくなると懸念される不動産タイプ」としては、「分譲マンション」がもっとも多く、52.1％の人が「厳しくなる」と予測している。消費マインド悪化に伴う購入意欲の減退や高層マンションでの停電リスク、湾岸エリアでの液状化リスクなどをその理由として上げている。

　「今後、不動産市場で重視されるリスク」については、「東京一極集中リスク」がもっとも多く56.3％、「震災・津波リスク」が50.6％だった。

　「大規模な災害リスクと対峙していく為に必要な考え方」としては、「建築・都市インフラの防災性能の大幅な強化」を上げ､「エネルギー政策の転換」については34.5％にとどまった。

　アンケートは、4月11日から18日にかけて、不動産分野の実務家･専門家など1,051名を対象に行い、261名から回答を得た（回収率24.8％）。