２３区のマンションは値上がりする。（その２）

[匿名さん]

今後、マンションはほとんど売れなくなるでしょう。
そうするとどうなるか。
値上がりの要素しか見当たりません。

１．供給が大幅に絞られる。
デベの淘汰が進んできており、供給制限かけることが容易になりました。
大手が供給を絞れば、需要に見合った供給とすることができます。
抜け駆けするような中小デベは既に淘汰済み。

２．資材の高騰
鉄鋼などは去年の2倍。ここ5年でみると4倍もの価格に高騰しております。

３．人員確保の問題
東北の復興に人員が割かれていくでしょう。
人件費高騰が危惧されます。

４．中古売り出しが減る
不況下には中古が出ません。
新築に買い替えもいませんし、安く売りたい人もいないからです。

結論：
　安く買いたいなら、既存物件を買い叩く必要あり。
　今後、供給は大幅に絞られる。建設コストも高い。
　この状況でデベが利益を出すには、マンション価格を上げる必要がある。

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158762/

[305: 匿名さん]

マンデベはどんな苦境にあっても
「MR盛況で人手が足りない」「成約は想定以上」「仕入れが大変」を連呼するからなー。
各社のIRを過去から追っかけてみても面白いと思うよ。

一応「一部の物件では影響は出ているが」と付けるけど、
この一部の物件が業績に与える影響が大きかったりするのもいつものこと。
そして、絶好調のはずが叩き売りが始まり、再販業者が活躍してくる。

MRに客が戻ったのはいいことだが、これだけ休んでいたらなら、
本来は検討者も増えて3倍、4倍の人数がおしかけないと数字があわない。
瞬間風速の数値で回復と言うけど、大幅な落ち込みにしか見えない。

証券会社は分譲マンションを手がける会社の業績見通しを一気に厳しくしている。
今は原発影響を加味しないことになっているので、
震災による心理的要因「だけ」でも相当に販売はダメージを受けると分析している。

[306: 匿名さん]

証券会社のＩＲ分析は会社ごとでしょう？　都心部物件に関する情報を切り取っているわけじゃないでしょう。またＩＲ読んでるならわかるでしょうけど、各社３月までに手持ち在庫は大幅に減ってるよね。

すでに倒産すべき財務基盤のマンデベはみんな逝っちゃいましたよ。それと自粛であって閉めていたところばかりじゃないです。先月数件行きましたが、込んでました。売れていたわけじゃないかもですが（笑い）

再販業者こそ倒産してしまったところも出ているのでは？大変失礼な言い方ですが、都合のいい情報で解釈されている検討者じゃない方でしょうね。

[307: 匿名さん]

いまが買い時

好評分譲中

足がはやい物件

常套句。。。

[308: 匿名さん]

モリモトなんて案内会の予約とれない状況だよ

[309: 匿名さん]

あのモリモトさんですか？

[310: 匿名さん]

今検討中の大手デベ23区高台の物件は、地震を挟んで4回行っているけど、
午前中に行った先週末以外はほぼ満席だよ。

地震への耐性をアピールするリーフレットもできてこれから自粛していた広告を本格化するらしい。

地震後の契約も片手を越えるくらいあるそう。実際に先週は別テーブルで契約をしていた。

[311: 匿名さん]

ネガの人達の意見を見ていると、何だか見苦しいね。
MRが混んでいるのは近所の人の情報収集の為で売れている訳ではないとか、
どういった理屈だよ。
マンションを買えるかどうか微妙な年収・預貯金の人が、
今回の地震で不安になって値下がりするよう祈っている感じかな。

もちろんマンション市場全体が強いとは言うつもりはないけど、
大手ブランドのハザードマップで液状化・倒壊・火災の不安が低い地域、
多くは西や北の高台物件だろうけど、これに人気は集中するでしょ。
流石に高騰まではしないだろうが、値下がりはまず起こらない。
実際、302さんが言っている三菱の中目黒はかなりの人気。

一方、豊洲を初めとした沿岸部や東側の物件は厳しいよ。
新浦安の液状化のインパクトは鮮烈で、このイメージダウンは致命的。
豊洲は放射能汚染なんて話も出てきたし・・

結構わかりやすく、東京の西や北の物件は堅調で、沿岸部・東側は総崩れ、
という構図になるんじゃないの？
ネガの人達は、沿岸部・東側の物件ならば今なら買手に優位な環境だと思うので、
そこを買い叩きに行けば？

[312: 匿名さん]

モリモトの代々木上原もかなりの人気

[314: 匿名さん]

人気の物件は関係なさそうだね

[315: 匿名さん]

値上がりとは程遠い状況。

[316: 匿名さん]

需要がある都心に近いところしか供給されなくなると思うな。
「便利じゃないと買う価値なし」の考えが定着。

[317: 匿名さん]

中目黒以外には人気になってるところがあるのか？もともと76戸しかないマンション、場所も良い上にタワーでもない。おまけに地所物件で周辺の中古相場と比べて高くもない。もともとあの辺は新築の出物が少なく、値付けを間違えなければ瞬間蒸発が当たり前のような地域。買い手は減ってるだろうが、もともと倍率が高すぎる場所を比較に出してもしょうがない。

[318: 匿名さん]

ごく一部を除いて壊滅状態。
しかも悪化の兆し有り。

[319: 匿名さん]

結局エリア次第ってことだろ、金無いやつはそれなりの地域で諦めましょうね

[320: 匿名さん]

Yahooのアクセスランキングが全てを物語ってる。明らかに今までの順位とは違う。

[321: 匿名さん]

エリアと物件次第だよ。人気エリアでもタワーは別。
供給数が多いのと需要が減ってるから。

[322: 匿名さん]

結局いい物件は安く買えない

[323: 匿名さん]

いい物件でも中古になれば安くなるから問題ない。

[324: 匿名さん]

いい物件は中古も出づらい、価格も下がらない

[325: 匿名さん]

いい物件は新築の時の上乗せが大きいから中古で下がるんだよ。

[326: 匿名さん]

需要があれば下がらないよ

[327: 匿名さん]

ランキングからタワー＆埋立が減ったな

[328: 匿名さん]

しかも高級物件ばかり。庶民の購買意欲は確実に落ちてる。

[329: 匿名さん]

貧乏人は賃貸暮らしだな、誰もがマンション買える時代はオワッタ

[330: 匿名さん]

昨年後半から今年の３月辺りまでに竣工した物件は大手マンデベの自信あり物件が多いです。リーマン後リーズナブル価格にひきなおし、都心で複数駅利用可＆駅近が多数ありました。　ですから昨年は大幅に販売価格が上がっているわけです。

都心を買う方は援助する親族がいたり、買い替えであったり、そもそもたいして景気に左右されてない方が多いですよ。だからリーマン後でも必要だから買ったんです。つられて湾岸やしこってたものも売れましたが、そっちはローン派ですよね。

庶民が買いそうなところこそ、価格が下がっていく立地と言う事も出来るかも。でも新築じゃなく２０年落ち中古なら庶民でも買えるから、都心の中古はやはり思ったほど値が下がらないでしょう。

[331: 匿名さん]

買い時感がピークになり購入希望が供給よりも多かった2009-2010は、新築マンションのプチバブルになって不動産各社が希望者の目にかなうように競争原理が働き他社よりいいマンションを市場に供給しようという動きが加速していました。
インフレ懸念や、資材不足、原油高などに加え、震災以前に人気があった湾岸エリアなどの希望者が山の手内側エリアなどにシフトチェンジすることで消費マインドの低下と相殺され都心部では需要が大幅に下がらず供給が大幅に下がる事で結果的に資産価値は上がるのではないでしょうか？

[332: 匿名さん]

しょうが無いから近郊、郊外って人たちが経済的に買えなくなるから、
近郊、郊外はマンションの供給がほとんど無くなるでしょう。

[333: 匿名さん]

住宅資材確保が急務
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110416-00000058-jij-bus_all

[334: 匿名さん]

でも計画中のものは都心部の大規模物件が多くないか？震災前まで強気で仕入れてた土地もわりと良い土地が多い。もちろん短期的には供給が減るのは間違いないが、これから出てくるのは富裕層に受けのよさそうなマンションに偏りすぎてるように思う。逆に庶民の買える物件がどんどん出てこなくなってるので、そっちのほうに人気が集中するように思える。

[335: 匿名さん]

今回の地震と計画停電で長距離通勤のリスクを身を以て経験しましたから、遠くにマンション買わなくなるでしょう。

[336: 匿名さん]

マスコミは八王子に誘導したいみたいだが

[337: 匿名]

しかし、郊外でもマンションに適した用地が出る限り、マンションの供給は続くと思われる。
ここで問題となるのは、その仕様。資材の高騰が続けば、いかにコストダウンしたものを作るかがデベロッパーの収益の鍵を握る。富裕層向けはそんなことできないから、物件としては二極化が進むはず。
結局、金のない消費者が妥協せざるを得ない状況となるだろう。

[338: 匿名さん]

これからは京阪神が日本の中心だよ
まさに東京乙だな

[339: 匿名さん]

>>337
郊外でマンション供給なんて無くなるよ。
所得レベルが低い人はみんな賃貸。
昔とは違う。持ち家信仰は崩壊しました。

[340: 匿名さん]

郊外でわざわざマンションを買う？
何の意味があるのかｗ

[341: 匿名さん]

目黒ではないけど、今日、週刊文春で地盤が良好と言及された23区北側のある地域の物件の
ＭＲに行ったら満員だったよ。震災前はそんなに人気があった地域ではなかったと思う。
耐震性には自信があるようで、営業マンはかなり自信をもって説明していた。
隣のテーブルでは契約らしきことをしていたな。

第一期の販売スケジュールが震災と重なり、震災前の抽選で当選した客のキャンセルが
数戸あったりして大変だったらしいけど、第一期の物件はほぼ片付いたみたい。
第二期はきっとＧＷにかけて抽選をするのだろうから、
今日の盛況ぶりだとそこそこの倍率になるのでは。

ハザードマップで災害に強いとされている地域の物件は、
同様に、震災の影響を受けずに順調に売れているのでは？

[342: 匿名さん]

>>341
木造住宅密集地域とその外側は地震火災で甚大な人的被害を受けるのが確実ですから、
それ以外が良いと思います。
目黒区は駄目ですよ。

[343: 匿名さん]

足立区が良いんじゃない？
人口密度も高くないし。

[344: 匿名さん]

一番死者が多くなる地震火災の被害想定がかなり過小なのは問題では？

[345: 匿名さん]

内陸のマンションは、土地買収ができなかったから低層になっただけ。
決して高級などという代物ではない。設備はタワマンのが良い。
地盤良いとか騒いでるけど、ボーリング調査の結果見てるのかな。
安物物件、高い価格で買わされて本当めでたいな。

[346: 匿名さん]

足立区って23区で一番犯罪率高い場所じゃないか、警視庁犯罪発生分布図見てたらダントツ一位だぞ。

震災より怖いんだが。

[347: 匿名さん]

根本的にタワーマンションは震災に弱い、政府が出した長周期振動に対する高層建築のレポートで懸念されてる。今後規制されるのは間違いない。

[349: 匿名さん]

なんかコイツのコピペが出るとレスがなくなる

論破されてんだから、反論できないなら消えろよ

[351: 匿名さん]

外人向け賃貸住戸を含む港区人気エリアのタワーなんかは、
賃貸部分が売却されるかもしれない
でもそういう場所は富裕層のニーズがあるから、あんまり安くは出さないかもね

[352: 物件比較中さん]

今日の新聞に、
部品の不足により、自動車価格が上昇している、
とういう記事が出ていますね。
特に高級車でその傾向が強いとのことです。

マンションにも同じことが起こるのでしょうか。

[353: 匿名さん]

どうなるかね。
消費者マインド的には安くならないと買わないだろうけど、
建物価格については上昇する理由以外は見当たらない。

となると、土地価格を下げないと買い手の希望金額には合わなくなるが、
土地保有者は何かしらの事情でこの震災でお金に困った人以外は、安価に
土地を売却する必要がないので供給量は減少。
デベも利益が必要なので、仕様を落とすが売り出し金額は大して変わらず。

今完成間近、完成済みの物件を買い叩くのが一番割安かもね。

[354: 匿名さん]

>353
同感です

多分今後新築で安い物件は出てくると思うけど、
資材高騰する中でのデベ利益を考慮すると、仕様を思いっきり下げてくると思う
仕様を変えずに出してくる物件は多分価格が上がる

だから一般向け（外周区、郊外）は前者、
富裕層向け（特に港区と千代田区）は後者で作るんじゃないかな

[355: 匿名さん]

デベは作り続けないと倒れてしまう定め。
マンションの販売価格には、相当の利益が積んであり、
売れなければこれを減らすだけ。
また、最大のコスト要因である東京の土地価格が下落していけば、
さらに値下げの余地が拡大する。

土地神話、持ち家信仰につづいて、原発により東京神話が崩壊しつつある。
どこの地域もマンションは下り坂。

[356: 匿名さん]

>デベは作り続けないと倒れてしまう定め。

なので土地が高くなれば郊外に、土地が安くなれば都心につくる。
数売らないと商売にならないし、数売るためには価格上限が決まっ
ている。

>また、最大のコスト要因である東京の土地価格が下落していけば、

まとまった土地を安く手放すってのはどういうパターンだろうね。
東京電力とか？

[357: 匿名さん]

郊外はともかく都心の物件はタワマンなどを除いて利益が少ないんだよ。
だから安くは出来ないよ。

[358: 匿名さん]

東電だけじゃないでしょ。東電がらみで損失受けるところは多いから。
鉄板だと思ってた電力株が毀損しただけでもね。

資金作るのに、
割高で維持費もかかり、今後急速に価値を落とすであろう
東京の土地不動産を処分する動きは出てくると予想すべき。

もはや無理して汚染された東京に出てくるモチベーションも失われたし、
需要も減るからおのずと供給過剰でマンションも下落するでしょう。
中古や賃貸が先行指標になるでしょうけど。

[359: 匿名さん]

まぁでも便利さ求めるなら東京だよ。
地方なんて不便なだけ。

[360: 匿名さん]

>345

タワマンもあるよ。買収できなかったというより、建築規制・用途指定で買ってもタワマンは建てられないところが多いだけだろうに。

設備がいい＝高級とは言えんだろうね。ごちゃごちゃ最先端の機能が付いた国産車より、そんなものはなくても遥かに高級とされる外車はいくらでもある。それと同じこと。設備がついてれば高級というのは、趣味のこなれてないチープな発想だね。

内陸の高級物件の値段の多くは土地代。住環境を買うという点では、建物以上に重要なのはロケーションであり土地。こだわりがあってまあまあ経済力のある人は、そっちを選ぶだけの話。趣味の違いを問題にしても仕方ない。

ちなみに内陸の高台はあんま揺れてないんだよ。余震だって多くの場合は感じないくらい。埋立地のタワマン住まいからだと想像できないんだろうけど。地盤がいいかどうかは別にして、その点では被害が少なそうな気はするね。

[361: 匿名さん]

ところが震災後にも完成済み物件の契約は伸びている。
不動産会社は儲けがでない時勢に新計画をやらないですし、地価が下落するという意見は首都移転が実際に起こりでもしない限りは大幅な減少はないでしょう。

今回の震災に関する減少といっても、東京の被害はほとんどありませんでしたし帰宅困難者が出て経済活動に支障が出たのは確かですが人的被害は想定されていたよりもよほど小さかったのではないでしょうか？
公共交通は半日で回復しましたし、計画停電を避けた事もあり2週間後にはほぼ通常の状態に戻りました。

首都移転はそれこそ何十年も前から言われていますが、江戸時代から根強く続く大都市の機能を一斉に移転させるのは非現実的であるがゆえに実現できていません。それではと都心部近郊の臨海地区へ機能を移転させる計画が立ち、実際に政府と自治体が一体になり大金を使いましたが、結果は何も変わらず現在も都心部が日本の中心のままです。

[362: 匿名さん]

安くなる余地があるのはタワーと郊外だけだね

[363: 匿名]

もともと今年は供給量増やす予定でが計画して着工してたから供給減るっていっても案外先の話では。しかも、もともと高級そうな物件多いから富裕層の取り合いになりそうだな。
建売りが価格破壊してるんで庶民はそっちにながれそう。

[364: 匿名さん]

地震のこと考えると、マンションと戸建てってどっちが良いんだろうね

その瞬間は、揺れを軽減できる免振のマンションの方が良い気がするけど、
修理や建て替えは戸建ての方が早く対応できるよね

[365: 匿名さん]

災害での影響を考える時に木造建築と鉄筋コンクリートの建築物ではそもそも土俵が違うのでは？
25ー30年が優良戸建ての実質的な耐用年数なのに対し最近のマンションでは50ー90年でも建替えの必要がないところも出てる。

[366: 匿名さん]

資産価値維持したいなら戸建て、生きていたいならマンションじゃないかな。
地震が起こる前までは地盤の良い場所に戸建て、
起こってからマンションに住み替えがいいんじゃないかなー。
ただ首都圏は想定されてる大震災が複数あるんだよな･･･。

[367: 匿名さん]

その代わりに固定資産税もいつまでたっても安くならないのが難点だ

[368: 匿名さん]

高台にRC平屋が最強？

[369: 匿名さん]

単純に戸建てとベースが違うから固定資産税は。
当たり前だけど間違いなく戸建ての方が金はかかる、様々な修繕だって家主が全て100％負担になるわけだしね。よほど住む地域が好きで、将来的には子供の台まで住むつもりどうしても戸建ての家主になるステータスバリューを求めなければ戸建てを買うのはリスクが大きいと思う。
流動性の面でも、都内にマンションを持つ場合賃貸に出したり、一定のニーズがあるので転売などが程度融通がきくけど、戸建てを郊外や地方に持つ場合そうした流動性がきかないから一生住むつもりで考えないと。

[370: 匿名さん]

しかし、高台のマンションは好調に売れとるね。
供給が限られている分、ちょっと焦るよ。

[371: 匿名さん]

もうやめたら（笑）
恥ずかしくない

[372: 匿名さん]

>368
RCじゃ修繕費がマンションと変わらない。
地盤改良をきちっとした頑丈な基礎木造戸建が最強じゃないかな。
そういうところはあの津波ですら流れてなかったから。

[374: 匿名さん]

景気が悪くならなきゃ上げられるけど
良くなきゃ上げられない。

夏の賞与にはダイレクトには影響しないし、
決算も3月末だけの影響ならそう悪くないはずだから
夏まではマンションも割りと堅調じゃないか。

そして冬の賞与までの間に景況が悪化し、
それまでに売れないマンションは不良在庫に。

まあそのタイミングで増税があれば
在庫だけは掃けるだろうけどその後は言わずもがな…。

[376: 匿名さん]

スタンダード・アンド・プアーズ（Ｓ＆Ｐ）が米長期格付け見通しを「ネガティブ」に引き下げました。今のところ米国債の暴落は発生しておりません。

[377: 匿名さん]

現実に米中で新車販売数が資材調達の困難による部品供給不能によって需要と供給のギャップで実売価格が上がってる。ソースは産経にも日経にも載っている。
マンションも同様の事が起こる可能性があるのでは？

[378: 匿名さん]

ＮＹダウは２００ドル近くの下落、株式から国債に資金が流れて国債の暴落を取りあえず抑えています。株のパニック売りが収まれば、ドル資金はコモディティーに向かい、ドルベースの金、原油価格が高騰に向かうでしょう。

[379: 匿名さん]

しかし、マンション知らない素人がアメリカ、中国の新車販売を事例にするとは
無知の極み

[380: 匿名さん]

欧州はアメリカを避難するだろうな。
それでも、ドルで世界中をジャブジャブにする政策は継続か？

[381: 匿名さん]

ドルベースで商品が上がっても、ドルの価値が下がっているというだけであまり意味ないよね。

[382: 匿名さん]

中国は米国債をどうするんだろうね？
日本は協調介入の件があるから売れないけど。

[383: 匿名さん]

>>381
ドルと自国通貨をリンクさせている発展途上国の貧困が進みます。政情が不安定になって、反アメリカ勢力が力をつける。

[384: 匿名さん]

海外の新車（中古も）の値段上昇は、一時的なもの。
しかもそのおかげで車は売れなくなりつつあるんだけど。
アメリカのディーラーが嘆いてるのを、アメリカのニュースで見たが。

[385: 匿名さん]

アメリカを倒すにはミサイルよりも米国債。

しかしそれに対抗して、アメリカはカッコよくデフォルトするんじゃないかな。

独立記念日か何かの日に、合衆国大統領がワシントン記念塔の前かどこかで、

「（超大国だからこそできるのだが）アメリカは米国債の利払いおよび償還を停止する！」
とか高らかに宣言して、世界中に賞賛と拍手を強要するんじゃないかな。

[386: 匿名さん]

リスク資産が投げ売り状態。
安全資産は高騰。
週明け18日午前のニューヨーク商品取引所（COMEX）の金塊先物相場は、米格付け会社スタンダード・アンド・プアーズ（S＆P）が、米国債の格付け見通しを「ネガティブ」に引き下げたことを受けて急騰した。

[387: 匿名さん]

米格付け大手スタンダード・アンド・プアーズ（S＆P）は18日、米国債の長期信用格付け見通しを従来の「安定的」から「ネガティブ」に引き下げたと発表した。米政府の財政問題への対処の仕方が不透明なことが理由。最近の財政問題を受けて、大手の格付け会社が見通しを引き下げるのは初めて。現在の格付けは最上級の「AAA」に設定されている。
S＆Pは「現在の財政危機が始まって2年以上経過しているものの、米政策担当者は財政状況の悪化や長期的な財政圧力への対処方法について合意できていない」と指摘。その上で、「2012年秋の大統領選まで、対処方法について議会での合意が得られないリスクは大きい」としている。　 .

[388: 匿名さん]

ドルが８２円５０銭もしてるね。

なんで？

油断させておいて一気に行くかな。

[389: 匿名さん]

原油価格が値を戻し始めています。

[390: 匿名さん]

世界的インフレ懸念が高まってるな、インフレで通貨価値が下がれば貯金は紙くずに、、。誰も得しない

[391: 匿名さん]

インフレで通貨価値が下がれば貯金は紙くずに・・・

固定金利の借金もタダ同然になるが、
しかしそうした中において、中古マンション価格は相対的に値を崩すのだった・・・

[392: 匿名さん]

スタグフレーション？

[393: 匿名さん]

現物資産を持っていない庶民が一番損することになるな。

[394: 匿名さん]

>>391
頭金用の貯金が紙くずに・・・

[395: 匿名さん]

カラ売ってる株に含み益が・・・

[396: 匿名さん]

米国債が値下がりしないのはＦＲＢが買い支えているからですか？

[397: 匿名さん]

スタグフレーションになると、インフレ下の低金利になるよ。何かそんな流れっぽくない？

[398: 匿名さん]

年金不安の中で現金資産目減りしたら高齢化社会の日本はやってけない。
この国は高齢者重視だからインフレは起こらない。
インフレ起こるくらいなら利上げするよ。

[399: 匿名さん]

金利が上がる＝日本国債暴落＝財政破たん

最悪のパターンです。

[400: 匿名さん]

何がっても金利を上げられないのがお国の事情ですよ。

[401: 匿名さん]

金利が高いままおかれればね。
でも利上げはインフレが止まる一時的でいい。
景気が悪化するからすぐ低金利に戻る。

[402: 匿名さん]

マンション価格が上がるにしても下がるにしても、こんな地震の多い時に建ててるマンション買う気になる？
補修しては地震がおきてひび割れの繰返しのとこも多いみたい。
契約者には当然問題ないと言うだろうけど。
中古だって打診診断したら相当数の物件が地震の影響受けてるはず。

[403: 購入検討中さん]

とりあえず手付放棄して賃貸に決定。２００万はもったいないけどーー

[404: 匿名さん]

万が一値上がったとしても、地震が収まってから建てられたマンション買うわな。
今建ててるマンションを地震前の価格で買ってる人は、どういう考えなんだろうか。
住むとこないのかな。