変動金利は怖くない！！その２７

[匿名さん]

前スレ（その２６）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/152212/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[670: 匿名さん]

>自分は毎月20万も生活費は使わないので貯蓄と繰上にもっと回せる。

>↑のどの変が危険なのか誰か具体的に説明してくれないか？

具体的に説明したら、逆切れされた僕。

[671: 匿名さん]

>>667

最低ラインと考えるならば削れる要素が沢山あるから競売行きにはならないのでは？

塾代とお小遣いで8万もとってるし。旅行もそうだし。急な出費は貯蓄を切り崩せばいいし。

しかも20万というのは貯蓄と繰上後なので。

今の年収が維持出来る前提だからボーナスカットは考える必要無いのでは？

というか、それを言い出したらリストラになったらとか会社倒産したらとか病気で働けなくなったらとか何でも有りになっちゃう。

[672: 匿名]

>>670
具体的に書いてみたら返事がない。
生活感の次は応答なし

[673: 匿名さん]

>返済率は概ね20％以下なら無理せずに返せますかねという意見

いや、20%以下じゃないとギリギリだみたいな（それ以上はあり得ない）みたいな話になってたと思うが

[674: 匿名]

>>671
20％なら安全でしょうねというのに対して30％でもギリギリでないという話だったから、何かを削ってとかって感じではなかったよ。
年収650万で毎月15万(繰り上げ含む)の返済は特に節約の必要も感じなかったと。
他の意見は苦しくはないかもしれないが、楽ではないだろうと。
自分なら楽ではない。

[675: 匿名さん]

>>665
一応言っとくと、年収比の返済比率は総じてフラットの方が高い。これは散々出ている事実。

だけど、それがイコールギリギリか？というとそうではない。
人よって色々あるから。

[676: 匿名さん]

>>674

本人がギリギリじゃなかったってんだからそうなんじゃないの？
あなたの家庭のパターンだと厳しいのかもしれないけど。まさに人によりけり。
子供が3人の所とDINKSでも車の所有の有無でもかなり違うからな。

何度も出てるが返済比率の議論自体が無駄だったって話だ。

[677: 匿名さん]

>>669
そうだったのか。呆れた。

確かに35％でも苦しくないケースはあると思うよ。
毎年昇給している人とか、今年昇格しました！みたいな人ならね。

後は、まだ子供がいないor小さいとか、返済比率の計算には奥さんの給料は
含めない方が言われたので（実際の年収は×2）とか。

返済比率の議論なんて実にくだらない。

[678: 匿名]

そう思うが、35％でとかいう話を誰でも大丈夫というのはどうかと思う。
一般的な話ではない。
そして変動とは全く関係ない。

[679: 匿名さん]

おこずかい皆随分多いね。何に使ってるの？
うちはおこずかいって概念が無いけど、自由に使えるお金は月1万位しかないわ

[680: 匿名さん]

>>678
35％が20％でも一般的な話にはなり得ないよね。

子供が大学生でしかも下宿してて、年の差が3歳だから1年間重なる期間があります、
普通に生活するには問題ないけど、持病があって･･･というケースだってある。


いずれにしても、変動金利とは全く関係ないとの指摘はその通りなので、
返済比率の話は終了したい。

ネタがないのは変動で借りている身としては好ましくもあるけど、さすがにちょっと、ね。

[681: 匿名]

同意

[682: 匿名さん]

借入　　　毎月
2000万　 76,970円
2500万　 96,213円
3000万　115,455円
3500万　134,698円
4000万　153,940円
4500万　173,183円
5000万　192,425円

※35年、金利3％で計算

前々スレにも書いたけど住宅ローンだけでこの毎月の金額が
無理なく払えるかどうかで判断すればいいと思います。

[683: 匿名さん]

今更どうでもいいかもしれないけど、返済率の計算を間違えてる人いますね。
税込み計算ですよ。(金利0.9計算)そして安全率が20％と言ったのはあくまで
返済可能年収ベースでという話しですから。(退職金手を付けずとした場合)
融資実行は35年でも計算上は返済可能年数で計算しないと後々大変でしからね。

例
30歳、年収650万、妻、子2人、定年まで30年で30年返済のケース　
返済率20％＝借入額3400万で月々107,802円

40歳、年収650万、妻、子2人、定年まで20年で20年返済のケース
返済率20％＝借入額2,400万で月々109,307円

金利上昇リスクと繰上げ負担を考えるとこの程度までの融資額が一般論としての
庶民の一定の目安かと思いますよ。個人的にはこれでもまだ負担は重い気がします
けどね。後は家族構成とか退職金の大小とかその他事情を勘案して結論を出されたら
いいと思いますけど。家の支払いだけの人生ではありませんから、あくまでの年収
に応じた生活を維持しつつですからこのラインかと。

もう一つ思うのは年収低くく返済率高いと変動は不利ですよね。例えば年収450万
以下で家族4人として、年収高目の人と返済率は同じでも余力額は大きく違います
よね。ある程度高ければ金利上昇に生活水準を落として対応できますが、
低いと元々余力額は少ないですから当たり前とはいえ、破綻に近くなります。

同じ返済率でも年収が低めの人はとりわけ返済率に注意が必要ということです。

[684: 匿名さん]

もう一つ参考資料　｢返済可能年数30年の年収650万の中所得者向け比較表｣

変動金利(金利0.9計算)　　
返済率20％＝借入額3,400万　但し支払額は変わることがあります。

フラットＳ(金利当初1.5　11年以降2.5計算)　※団信か保険が別途要ります。
返済率20％＝借入額3,150　11年目以降返済率22％

こんな感じです。個人的には20％の負担なら30歳、妻＋子2人なら変動・フラットＳ
は悩みどころです。返済率15％程度だったら高い確率で変動を選ぶでしょうね。

ただ、返済可能年数ベースの今の低金利計算で返済率25％以上の家族4人で変動は、
この年収水準だと家を払うだけで一杯一杯な人生の可能性が高いでしょうから
私だったらそんな計画しませんね。しなくちゃいけないならフラットＳですね。
もし金利が上がったらアウトですから、神に祈るしかないでしょう。

[685: 匿名さん]

>>684
もう終わりにしていただきたいのだが、一応指摘を。

・返済率を求めるにあたって、金利上昇の可能性のある変動は0.9％で計算するのは不適切

・返済率を求めるにあたって、実際は団信または保険が必要となるフラットは、金利の上乗せ
　なしに計算するのは不適切（変動と同じ条件にならない）

・返済率を求めるにあたって、変動とフラットで異なる金利を用いることは不適切
　（変動の方が金利が低いから、計算上たくさん借りられる＝金利上昇リスクに弱くなる）

・変動スレで変動とフラットの返済率計算を行うことは、そもそも不適切

以上

[686: 匿名さん]

そもそも変動の金利で返済率30%とか審査おりないから誰も借りられないから心配すんな。

[687: 匿名]

カテ違いならすみません


年収４２０万で先日地方銀行で３３００万借り入れＯＫでました


月々８万
ボーナス１０万です

変動金利で１．４％なんですけどこの金利は高いですか


本当はフラットで組みたいですが頭金なしだと無理ですよね


月々の支払いが８万以内に抑えたいので････


無知ですみません

[688: 匿名さん]

今だと1％切ってない時点で相場より大幅に高いです。
借り入れが多めなんで少し高めの金利設定で融資をOKしてるんじゃないですかね。

[689: 匿名]

>>６８８さま


すみません金利間違えてました

店頭金利が２．６７５％でそこから１．６％ひいてくれますが保証料分０．２％入れるので結局は変動金利１．２７５％で支払いになります


これでもやはり高いですよね


金額借りすぎだから仕方ないか

[690: 匿名]

↑買うの止めた方がいいんじゃない？

[691: 匿名さん]

変動で買うと一番危険なパターン。。。

[692: 匿名さん]

今はフラット頭金無しで借りられるからフラットにしたほうがいいよ

[693: 匿名さん]

いいでしょう変動で。

当分変動は上がらないだろうし、5年間1.4くらいでいければいいでしょう。

[694: 匿名]

変動でもフラットでもお先真っ暗コース。
地方銀行だから借り手がいないんだろう。

[695: 匿名さん]

繰上出来る？

>>3　を実行出来るなら変動にして頑張ってみては？それとも今後昇給等で所得が増える可能性があるのかな？

[696: 匿名さん]

変動で1.075%とかにされてる時点で、この人は危険人物ですって
言われてるようなもんだと思うが。

ネタに釣られてるだけかもしれんけど、本気で借りようと思ってるなら
絶対に辞めた方がいい。フラットでも同様。

[697: 匿名さん]

>>687
>>689
すいません言葉が悪かったら申し訳ありませんが、いわゆる｢ギリ変｣っていう
ことではありませんか？年収の420万の年収で8倍近いローンって、最近の
地銀はそんなに審査が甘いんでしょうか。

35年返済でその金利で計算しても月々97,000円なので、マンションとかだと
その他色々入れて12～3万近くになりませんでしょうか？年収的に繰上げが
厳しそうですが、そもそも定年まで35年間あるのでしょうか。
そして金利が少しでも上がると最悪の事態になるかもしれないですが、
どういうシミュレーションされたか伺いたいです。

普通3,200万っていう融資は定年まで25年～30年ぐらいの年収600～700万の
人が組むような水準の金額ではないでしょうか。

[698: 匿名さん]

銀行は審査金利は4％で計算して支払い能力があるかどうか審査すると
このスレに書いてあったが、それで計算すると35年返済で41.74％。

年収420万で返済比率41.74％って、審査って通過しないのでは？
もし事実ならこないだの年収670万の人は少なくとも5,200万以上の
審査でも通過することになるけど。

[699: 匿名さん]

属性が良ければ通る。

銀行は昇給確実と評価しているのでしょう。

[700: 匿名さん]

銀行は物件を担保を取るから、払える見込みが少なくても貸し付けるのかな？
ある程度の期間払ってくれれば、競売で残金を回収できれば損はしないって
ことだよね。

｢払える見込みがあるから審査通る｣ってことよりも｢損しなそうだから通る」
ってことなんじゃないの？物件の立地がが良いとかで。

[701: 匿名]

みなさんレスありがとうございます


今２５才で３５年ローンです


本当は妻の収入（パートで１００万程）も合算予定でしたが妻のパートが委託業務の為（税金払ってないので）合算できずで私のみの収入でローン組むことになりました


これから昇格は確実にあるので大丈夫かなと思っていましたがやはり厳しいでしょうか････


もう事前審査も済んでるので借りる気満々でしたが････

[702: 匿名さん]

25歳なら・・・まぁ、いいかもしれないけど、家持つにはまだ早くない？30くらいまで頑張って頭金貯めてからでも遅くないと思うけど

[703: 匿名さん]

>>702
大きなお世話

[704: 匿名]

その歳でどうしても家がほしいなら、親に頼んで頭金出してもらってでもフラットにした方がよい。
無理なら、お金貯めて出直し。
25歳でないとどうしてもって事じゃないでしょ。

[705: 匿名]

>>７０２さま


そうですよね


そうするのが一番経済的にはいいのですが今親と同居で色々ありまして････

妻もマイホームが夢でしたしちょうど上の子が来年小学校にあがるので良い機会かなと思い････


タイミングも難しいですね

[706: 匿名]

消費税あがったらもっと大変だし今でよかったかもね

[707: 匿名]

19歳で結婚…。
いろいろ大変かもしれんが、何でも計画が大事。
無理するとロクな事ない。
よく考えましょう。

[708: 匿名さん]

>>704
フラットなら余計に死ぬと思うけど。
この年収は（例え今後昇給の可能性があったとしても）絶対に家なんか買える身分じゃないよ。
親がかなり出すとかなら別だが。

[709: 匿名さん]

若いんだし、奥さんのパート収入もあるとのことだから、
つつましく暮らすには問題ないと思う。

賃貸したって家賃かかるわけだし、細く長く払うつもりなら良いのでは。

ただし、金利上昇リスクに弱いのは事実なので、可能な範囲で返済額軽減で繰上げ
するか、手元の現金を少し多めに持つことを意識しとくと良いと思う。

[710: 匿名さん]

>>708
フラットだとそもそも支払い困難、という点は同意。

でも昇給は会社によるから他人には分からないのでは？まだ25なんだし。

例えば10年後に年収550万になる見込みがあるなら、別に問題ないと思う。
年収が多くないからこそ、奥さんのパート収入も効果が大きいし。

[711: 匿名さん]

うちも25歳で家を買ったけど若いうちに買える物件買うのはあまり勧めない。
思ったほどマイホームっていいもんじゃなかったよ。
若い頃の年収で買える家ってやっぱ造りもそれなりだし、
なんだかんだ維持費けっこうかかるから賃貸暮らしのほうが金も貯まる。
経年劣化も考えると家賃捨ててるのと大して変わらないよ。
昇給確実な会社勤めてて今から買うつもりで頭金を貯めてれば将来もっといい家を買えるから。

もし買うんなら築5年で売るつもりで現在の中古価格を調べてからにしたほうがいいよ。
低金利とかなくなればそこから価値が落ちるかもしれないからそこから3割くらい引いて、
資産の目減りがそのへんで家を借りて住む家賃のトータルより低いなら買ってもいいと思う。

[712: 匿名]

同じく２５歳、年収６８０万、毎年８０万ほどアップしてますが、３５００万ローンを３５年変動で組みました。
嫁と子供一人です。

[713: 匿名さん]

購入してＯＫでは♪
若いと言うのが一番のメリット。
万が一、失敗しても十分やり直しが利くんだし。
ずっと賃貸で賃料を払う事を考えると、購入に賛成。
ただ、頭金は多少なりとは欲しかったのは事実だけどね。
まぁ、それでも購入する方が良いと思うよ。

が、が、が、物価の上昇と金利上昇のリスクと言うのは頭に入れて置くこと。
無駄遣いせず、ご主人の収入だけでやり繰りし、且つ預金出来るように。
当然、奥様の収入には手を付けず！と、ハードルが高いかもしれませんが、
これぐらいやり繰り出来れば、全く問題無しだと思うよ。

[714: 匿名]

そうですね


手元には２００万ですが置いとく予定です

会社から７年間毎月３万補助でますがそれを貯金してできるだけ妻の収入にも手をつけずに頑張りたいと思います

[715: 匿名さん]

ん？ここは無謀スレか？

ちなみに、若さで勝負するって場合は戸建はやめといたほうがいいぞ
やばくなったときの転売が不利すぎるし
安戸建なんて住宅ローン払い終える前に住めなくなっちゃう可能性も高いからな
(これじゃ戸建VSマンションのスレみたいか)

[716: 匿名さん]

OKとか言ってる奴も420万とか言ってる奴も自演の釣りだろ
8割ぐらいの確率で破綻するプランで、今家を買う奴がどこにいるのか

[717: 匿名]

本当ですが････


今２ＬＤＫ賃貸でも駐車場込みだとうちの近くは８５０００円するのでそれ以下なので大丈夫かなと思ったのですが････


固定資産税なども別途かかってきますがそれも考えてます

[718: 匿名さん]

本当に買うなら、駅から5分以内のマンションにしておけ。

間違っても、駅からバスを使う戸建てはやめておけ。

[719: 匿名さん]

・変動で35年想定
・変動では必須の繰り上げ返済がおそらく無理
・頭金無し
・金利1.075％は高すぎ

これで無事返せると思える能天気さがある意味羨ましい
家賃との比較を出してる辺りからも、半分業者に騙されてる感が