変動金利は怖くない！！その２７

[匿名さん]

前スレ（その２６）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/152212/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[530: 匿名さん]

年収600万で車持ってない僕はいっぱい借りられますか？

[531: 匿名]

521さんの計算は妥当なところと思う。
安全に返す(変動で返す)なら、このくらいの余裕は必要じゃないかな。
ギリギリの人は固定へどうぞ。

[532: 匿名さん]

自分は年収600万で3000万借り入れだけど、3%差額繰上とそこそこの貯蓄もして大衆国産車乗って年に一度くらいの国内旅行してるけど特に厳しくないけど？

贅沢はしてないけど特に切り詰めて生活もしてないし。ローンは順調に減って行ってるし。

[533: 匿名さん]

>>521のように、
年収は落ちないと仮定したとしてどの程度の金利上昇リスクを見込むかによって
安全基準は人それぞれになる。庶民はできれば17.5％以下で、極力20％以下
を下回って余力を繰り上げに回したいよね、ということでいいと思う。

今の金利水準で庶民で25％とか30％とかだと金利が上がればかなり厳しい生活を
強いられるんじゃないの？

[534: 匿名]

>>532
そこそこの貯蓄はおいくらかな？

[535: 匿名さん]

3%で計算して25%以下の返済比率なら余裕でしょ。30%でも問題ないレベル。

年収の何倍かは当然参考にならない。
返済比率も年収が高いほど上がっても大丈夫。

確か銀行の審査も年収によって返済比率が違ったはず。

[536: 匿名]

30％て180万だよね。
600万だと手取りは480万くらいかな。
厳しくはないが楽でもないでしょ。
管理費やら固定資産税もあるから。

[537: 匿名さん]

>>524
審査の仕方を勉強してから書きこもうね。

[538: 匿名さん]

>>535
年収670万さんを例にとると30年返済で金利3％計算で返済率25％だと
借入額3,300万。金利3％・返済率30％でも30％でも問題ないレベルと
いうことだからそれだと借入4,000万。

年収670万で4,000万借入(金利0.9計算で月126,826円)が問題ない
レベル？？それでマンションなら管理費とか色々払って16万近くになるけど
それでも問題ないってこちらのスレではこれがスタンダードなの？？

金利が上がらなくても結構カツカツ感ありそうだけど、さらに繰り上げ返済
しなきゃいけないですよね。庶民には当てはまらないのでは？

[539: 匿名さん]

>年収670万のケース(定年までの30年返済・変動・現在の金利は0.9％と仮定)

>返済率15％　　借入額2,650万(年返済額1,008,264円　月割り84,022円)
>返済率17.5％　借入額3,070万(年返済額1,171,872円　月割り97,656円)
>返済率20％　　借入額3,510万(年返済額1,335,480円　月割り111,290円)
>返済率22.5％　借入額3,970万(年返済額1,510,500円　月割り125,875円)
>返済率25％　　借入額4,400万(年返済額1,674,108円　月割り139,509円)

>退職までの期間が30年ということは、退職金を丸々老後資金に回すとして30年で
>返済負担がどうかという計算。もちろん昇給もあるが、あくまでも現時点で計算。
>これに様々な諸経費(管理費や税金やその他)を足したのが実際の支払額。

このケースだと個々に色々事情あるとはいえ、金利上昇リスクやそれに伴う
繰上げ返済負担を考えると基本的には年収600～700万ぐらいの中所得者は
17.5％以下が理想で20％は超えないようにしようってことでＯＫ？

[540: 匿名さん]

なんかウチと似たような家の議論なので、ちょっと加わります。
うちの場合、税込年収680万で、
社会保険80万、所得税5万、住民税30万で、手取り565万といったところ。
所得税は住宅ローン控除があるので、それを計算に入れないと、手取り550万って感じかな。

うちは2800万を20年ローンで借りて、今3年半が経ってます。
今の低金利が続いたときの変動と、総返済額で100万程度の差だったので、
安全を考えて、10年固定で借りています。
返済額は１年で約165万円です。

ローンを借りた時に、余裕も持って貯金を多めに残していたけど、
生活してみて余裕があったので、余った生活費共々、繰り上げ返済に回して、
今は残務約1500万、残りの返済期間は約10年です。

借り入れは、年収の4倍強で、返済率24%ですが、
子供が小さいうちに返済を終えるようにすれば、
普通に旅行に行ったり、趣味にお金を使って、繰り上げ返済しても、
それなりの生活はできますよ。

ちなみに、うちは戸建です。
なので、管理費も掛からないし、車２台所有してますが、駐車場代も掛からないので、
マンションだと、もう少し厳しいかもしれないですね。

早めに返済を終えれば、家の管理にも、お金がかからないうちに返済が終わるので、
長い目で見た資金計画の上からも、お勧めです。

[541: 匿名さん]

手取り40万以上あるのに何で月16万の支払いがカツカツなんだよ？

[542: 匿名さん]

ちなみに670万の人が2,900万の借入で30年返済をフラットＳで
支払った場合。団信別(もしくは保険)で、
｢当初10年1.5として月々10万、11年目以降10.9万｣

変動の場合(金利0.9計算)で金利変動無しとして｢月々9.1万｣
仮に5年後10年後15年後20年後に0.25％ずつ上がってそのまま
推移したとした場合の返済額は
｢当初9.1万、11年目は9.7万、21年目10万｣

[543: 匿名さん]

年収700万程度で安全ラインの借り入れが3000万とか言ってる奴の年収が低い事だけは解った。

[544: 匿名さん]

>>540
非常に参考になります。

[545: 匿名さん]

>>543
金利がどう動くかわかんないんだから3,000万程度
に抑えて余力は繰り上げしようよってことだから、
安全基準っていう意味では間違いではないと思うけど。

[546: 匿名]

>>541
手取り40万以上ならボーナスなし。
手取り33万ならボーナス二回で150万。
月収33万で半分ローンて楽かな？
そんなにボーナス払いする人多いのかね。

[547: 匿名]

540さんスゴいなぁ。
1000万近く繰り上げ。
普通の人には無理です。

[548: 匿名さん]

>>547
確かに>>541さんはすごい。
返済期間が短く設定して返済率高いのにその繰上げ、
中々真似できません。

ウチも30代半ばで年収700万弱で3,000万前後の融資で検討中だけど
(フラットＳか変動)、そこまでの繰上げはできそうもありません。

[549: 匿名さん]

手取り550万でボーナス75万づつ、月収33万。3%差額繰上で月15万のローンとして月々の手元資金18万とボーナス150万で厳しいか？

変動金利が3%超えるまで返済額変わらないし、金利が上がるまでは毎月5万づつ繰上してボーナス使わなければ年150万の貯蓄が出来る。

[550: 匿名さん]

>>549
払えることは払えるが、金利上昇リスクを負いながら繰り上げ無しでその負担額で、
なおかつ管理費やら税金払って残りをいくらか繰り上げにあてるわけでしょ？
年収700万弱で何でそんな貧相な生活しなきゃいけないのかなってことでしょ？
普通は嫁も子供も趣味や旅行だってあるんだから。

それと変動金利が3％超えるまで返済額変わんないって何？

[551: 匿名さん]

2,900万シミュレーション追加
30年返済をフラットＳで 支払った場合。団信別(もしくは保険)で、
｢当初10年1.5％として月々10万、11年目以降10.9万｣
｢当初10年1.2％として月々9.6万、11年目以降10.5万」

変動の場合(金利0.9計算)で金利変動無しとして｢月々9.1万｣
仮に5年後10年後15年後20年後に0.25％ずつ上がってそのまま
推移したとした場合の返済額は
｢当初9.1万、11年目は9.7万、21年目10万｣
仮に3、6、9、12、15、18、21年後に0.25ずつ上がってそのまま
推移したとした場合の返済額は
｢当初9.1万、11年目10万、21年目10.5万｣
仮に5、10、15、20年後の0.5ずつ上がって25年後に1下がってそのまま
推移したとした場合の返済額は
｢当初9.1万、11年目は10.2万、21年目は10.8万、26年目は10.6万」

ハイパーな利上げが無い前提だとこんな感じかな。

[552: 匿名さん]

>>550

変動で借りた場合、本来月々は9万円です。月々15万円とは3%差額繰上した場合の
返済額なので金利が3%以上上昇しないと返済額は増えません。金利が上昇しなければ毎月6万の繰上です。

しかも低金利が続けば月々の返済額はさらに減りますので繰上額はどんどん増えます。

という事は、月々18万円の生活費と年間150万円の手付かずのボーナスがある状況になりますが、そんなに厳しいですか？

我が家は生活費に月々18万円も使いませんが皆さん結構優雅な暮らしをされているのですね。

[553: 匿名]

549さんはやっていけるんだろうね。
うちは子供幼稚園に２人入れてるが、幼稚園だけで４万はかかるし、習い事も２万くらいかかる。
繰り上げで５万でしょ。
月に７万じゃ生活できないな。
水道光熱費に車代に保険に小遣い。
独身なのかね？
そこまで家だけにお金かけるのはよくわからんが。
そういう生活は破綻するから、変動はやめといた方がいいよ。

[554: 匿名さん]

>>549は繰上げして月15万って意味ね。
ちょっとかなりわかりにくい文章だった。

融資額は年収670万円で2,900万の変動を実行って
いう意味でいいよね？

[555: 匿名]

楽らしい。
キツくはないが年間150万も貯蓄できるかな？

>>549
固定資産税いくらだった？
届いてるからわかるよね？

[556: 匿名さん]

540です。

今までの繰り上げは総額で700万円位です。
ローンを始めた時に、貯金残高を安全を見るのと、
外構等々が落ち着くまでを考えて、多めに資金を残していたので、
落ち着いた時には700万くらいの貯金が残っていました。

それを切り崩して、今は貯金300万程度で抑えています。
それ以外には、年に100万程度の余剰金を繰り上げに回しています。


私の場合、年150位ボーナスが比較的安定して出る職場なので、
月々9.5万円、ボーナス月+25万程度でローンを組んでいます。

ローンを差っぴいた後、月々25万程度残るし、ボーナス時には50万程度残るので、
子供がまだ小さく、お金が掛からないこともあり、
結構普通に生活していても、繰り上げ資金は溜まっていきます。

[557: 匿名さん]

>>555

なら年間100万の貯金にすれば余裕ですね

[558: 匿名さん]

今月フラット最安値が2.67で団信入れると約3%だからSでも10年後確実に3%になるって事は変動が3%想定で返済比率25%以上が安全圏という事ならばどちらもほぼ同じ基準になるって事ですかね。

[559: 匿名さん]

Sの場合は金利よりも支払額や残高の推移のほうがわかりやすい。
金利は上がるけど10年間返済することで元本減る分、
1％上がったとしても毎月の返済額はあまり変わらないから。
逆に変動と違って長期に渡って返済額が下がらないわけだけど。

常時3％で特にきつくもなく一定額以上の貯金しながら返せるなら何も問題ないし、
減税のこともあるので金利が低いうちは無理に返そうとしなくてもいい。

変動で借りちゃダメなのは3％の繰上げがやらないんじゃなくて、できない人。
本来は4％の審査金利でローン通ってるから大丈夫なはずだけど、
共働きで収入合算とか生活費かけすぎてるとかできつい人もいるだろうから
そういう人はそもそも借金して家を買うことを見直したほうが賢明で
それでもどうしても欲しいならせめて将来設計しやすいフラットS。

[560: 匿名さん]

現在の金利での返済率　早見表(変動金利　30年返済　金利0.9計算)
年収450～750万編

年収450万
返済率15％　借入額1,830万
返済率20％　借入額2,350万
返済率25％　借入額2,950万

年収550万
返済率15％　借入額2,250万
返済率20％　借入額2,950万
返済率25％　借入額3,550万

年収650万
返済率15％　借入額2,650万
返済率20％　借入額3,500万
返済率25％　借入額4,250万

年収750万
返済率15％　借入額3,050万
返済率20％　借入額4,050万
返済率25％　借入額4,900万

繰上げを考えると少なくとも20％以下には抑えて
おくのが良さそうかと思いますがいかがでしょうか。

[561: 匿名さん]

>>559
極めて良識的な意見。
これを守れる人は自動的に変動一択。

[562: 匿名さん]

>>560さん

借入額を考えるときに0.9%で計算する人はいないでしょう。
借入額を考えるなら3～4%を仮定して、
その上で固定にするか、変動にするのかを考えるのが普通だと思いますが…。

[563: 匿名さん]

>>560
ご苦労さん。
何の意味もないけどね。

[564: 匿名さん]

>>560
過去、0.5％程度は金利上昇した経緯もあるので、間を取っても0.875+0.25≒1.1-1.2
かなーと。

>>562
金利3-4％で払えるなら変動以外の選択肢はまずないでしょう。

[565: 匿名さん]

>>562さんがやっとまともなことを書き込んでくれました

ここ数日の書き込みを見ると年収670万円という具体的な話が出たことで
実はほとんどの変動派がギリギリであることが露呈しちゃってるし

固定派という仮想敵を作って喜ぶ以前に自分達のギリギリっぷりを反省すりゃいいのに
今の低金利で計算して返済比率20%なんてギリギリの人は借金しないほうが安全だって

[566: 匿名さん]

>ここ数日の書き込みを見ると年収670万円という具体的な話が出たことで
>実はほとんどの変動派がギリギリであることが露呈しちゃってるし

固定バカの妄想力には感心します。ここまで根拠のない書き込みは普通の人では
なかなかできることではありません。

[567: 匿名さん]

>過去、0.5％程度は金利上昇した経緯もあるので、間を取っても0.875+0.25≒1.1-1.2かなーと。
まさに低金利ボ ケ

>金利3-4％で払えるなら変動以外の選択肢はまずないでしょう。
金利3-4%で払えないような人はあきらめるべき

このスレでも>>562が大前提って話だったのに
いつのまにか都合の良いとこだけしか読まない人が増えて
>>564みたいな人が増えてるんだろね

スレタイを！？から！！に変えちゃったあたりから
勘違いする人が増えてる気がする

[568: 匿名]

10年前くらいに限界(ギリギリ)といわれた返済比率は30%
5年前くらいになると25%って言われてたよね
じゃ、さらに不景気継続将来不透明な今だと20%くらい？
金利3%で計算して返済率20%がギリギリ認定ライン
こんなかんじでは?

[569: 匿名さん]

おまえら、固定の拠り所のフラットS財源確保で廃止らしいぞ。

今後は変動しか選択しがなくなるな

[570: 匿名]

いや
住宅購入をあきらめるという選択肢があるが？

[571: 匿名さん]

>>565
>実はほとんどの変動派がギリギリであることが露呈
>しちゃってるし

まさにおっしゃる通りと思う。昨日は常連の固定の
悪口がないだけに一日楽しく見れたけど、皆ギリギリ
が多いなぁという印象。年収670万が年収の4.5倍の
融資の件でも、5,000万でも大丈夫とか、7倍でも8倍
でも安心とか返済率30％でもＯＫとか、ドン引きする
ようなそんなアドバイスが多かったし・・・

変動でギリギリな人は多くないと思うけど、ここで
いつも固定の悪口で無駄な時間を浪費してる人は
ギリギリが多いことはわかったし、借りすぎゆえに
不安感から仮想敵の固定の悪口に走ってると取られ
ても仕方が無いと思う。

[572: 匿名さん]

>>565が言うように>>560の表で言う金利１％切ってる金利計算で払える年数ベース
で返済率20％以下ってのが融資額の安全ラインの基本線でしょ。

[573: 匿名さん]

>>567
>まさに低金利ボ ケ
実際はもっと低い金利だけどね。
計算に使うくらいなら構わないんじゃないの？別途繰上げするんだから。

>金利3-4%で払えないような人はあきらめるべき
何で？

低成長の日本で金利3-4％を前提にするなんてあり得ない。
フラットの金利だって団信込みで3％割るんだから。

プレミアムの支払いをせずに済む変動は、期待値としては更にその下になると
考える方が妥当。

リスクに備えるのは大事だけど、ほとんど発生しないものにまでコストをかけて
備えるのはローン返済においては無駄。ゴールすれば終わりなんだから。

[574: 匿名さん]

しかしこのスレが始まって4年固定有利になった事はただの一度も無いんだな

このスレ見て「固定→変動」になった人は数多くいるだろうけど「変動→固定」になった人は皆無かと。

[575: 匿名]

>>574
急に何の話？？

[576: 匿名さん]

>>574
またそっちに話しに持っていくのかよ。
今は有利とか不利とかの話しじゃないだろう。
昨日からの流れは変動の借入額上限のの妥当性の話しだろう。

別スレで｢変動派常連による固定の悪口を徹底的に言うスレ」でも
立てて気が済むまでそっちでやってほしい。

[577: 匿名さん]

＞569
ソースは？

[578: 匿名さん]

>>576さん
イラっとする気持ちは分かりますが、
574みたいなのはスルーでいきましょう。
自分が嫌われもんだということを分かってないんでしょうから

[579: 匿名さん]

>>578
取り乱して失礼しました。おっしゃる通りスルーするべきでした。
ただ昨日の話しで年収670万の件で言うと、返済率30％でも安全
とかとんでもアドバイスがいくつかあったのはそれはそんな返済率
で自分が組んじゃってるからそう言うのかもしれないけど、
そんな人でも仮に自分の年収670万の息子が｢変動で5,300万組もうと思うんだけど｣
とか相談されたら｢絶対に止めとけ」って言うんじゃないかね。