変動金利は怖くない！！その２７

[匿名さん]

前スレ（その２６）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/152212/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[77: 匿名さん]

>>73
>>58ではないけど、変動はギリギリでなければどれも似たような返し方だと思う。

例であった、年収700万、ローン3000万、金利0.875とかで良いのでは。
上を見ればキリがない。

そもそも変動に理想的な返し方とかあるのかね？
余裕を持ったローンで、極力繰上げ返済を頑張る以上のものはないような。

[78: 匿名さん]

>>77

年収700万、ローン3000万
変動金利0.875なら
82,949円が当座続くことに。

フラット1.06なら団信含めて
9.2万円前後が当初10年　以降10万前後

今日は給料が減った時のリスキーさが話題なのですが、最初の方の書き込みは、もし同額給料が減ったら真っ先にフラットが破綻すると書いていた人がいましたが、それは正しくないでしょう。むしろ、繰り上げ返済ができなくなるという危険性をはらむ変動の方が怖いかも。

[79: 匿名さん]

全く関係ないけど、私は0.975%の変動実行組。
年収は1400〜1800万。
職業上、年収は年によって、違います。
借り入れは8000万。
毎月40万そこそこの返済。
まあ、余裕とは言えないが、苦しくもないかな。

[80: 匿名]

なんだかせっかくの新しいスレッドが酷い事になってますね。

私も最近家を購入したものですが、変動にしました。

理由は本当に単純で昨年11月の家購入検討開始時にフラットSが1．15だったのが契約の４月には１．６３(だったかな)に上がっていた＋変動はデベ提携の１．７%優遇で０．７７５になっていたので、それなら変動はバブル期近くの金利(３～４%)になるまではフラットより得かなと考えた次第です(本当に単純に銀行担当者の｢ローン減税分より低い金利｣のセリフにのってしまいました)。

で、確かに変動は購入後もこのスレッド絶えず見るぐらい、金利心配になりますが、その点を固定の方が煽るのはどうかと…(正直なところ変動はたまたまで、昨年11月にフラット始められた人は羨ましいですし)。

早く変動の場合の上手な返済方法を教え合うスレッドになってほしいです。

[81: 匿名さん]

79だけど、80さんは0.775かぁ。
うらやましいなぁ。
たったの0.2%でも羨ましいや。

[82: 匿名さん]

>>78
>今日は給料が減った時のリスキーさが話題なのですが、最初の方の書き込みは、
>もし同額給料が減ったら真っ先にフラットが破綻すると書いていた人がいましたが、
>それは正しくないでしょう。
ここは同感。

>むしろ、繰り上げ返済ができなくなるという危険性をはらむ変動の方が怖いかも。
これはこれで正しくないのでは？

少なくとも、フラットとの支払い差額分だけまだ繰上げ返済できるはずで、
金利が逆転するまでは変動の優位は変わらない。

金利が逆転しても、変動にはそれまでの貯金があるので、まだフラットに
追い抜かれない。

低金利のうちに残債を減らすのが、変動の基本的な戦略。

[83: 匿名さん]

同じ条件で比較した場合、年収700万円で3000万で借りたとします。
4月のフラット35　2.21%（楽天など一部では2.93とかも有るが手数料が割高なので除外・三菱東京UFJ参照）
月々103000円年間1,236,000円の負担
年間総返済額の内訳（元本575,000円支払い利息65,7000円
年収から住宅ローンを差し引いた金額5,764,000円（税金はとりあえず無視）

4月の変動0.775（最低は0.625も出てるが一般的な優遇後金利）
月々82,000円年間984,000円の負担（フラットとの差額252,000円）
年間返済額の内訳（元本749,000円）支払い利息230,000円）
年収から住宅ローンを差し引いた金額6,01,600円

よって、1年後は
フラットで借りた場合、残債29,425,000円と34年間のローンが残り、
変動で借りた場合は、残債29,251,000円と34年間のローンが残り、且つ、252,000円
の余剰資金が残ります。

ようするに同じ条件で借り入れた場合、変動金利が固定金利を追い抜かない限り、
有利であり続ける事に代わりは無いです。
仮に所得が減っても余裕資金は平等に減りますから同じ年収ならば固定のほうが
生活は当然厳しくなります。変動は252千円の繰上予定資金がありますから
最後はここを切り崩す事が可能ですが、フラットで借りてしまうとそこまで行けば
アウトです。

極端な例ですが、最低10万の生活費を確保出来れば破綻が免れると家庭すると
フラットで借りた場合、年収が250万までの下落に耐えられますが、変動の場合、
225万まで耐えられる訳ですから当然変動のほうが破綻リスクが低くなります。
変動の言っている繰上返済のリスク回避というのはあくまで金利上昇リスクに
対してなので所得減少の際はリスクではなく、メリットとなるのです。

>わたしは年収600万のフラット1.06%の29歳です。

良かったですね。非常に羨ましい条件です。ですがそれはたまたま運が良かっただけで
あなた以外のほとんどの人はその条件では借りられないのが現実です。裏をかえせば
フラットは運が悪いと（悪いと言っても確率的にはほぼ悪いほうになる）高めの金利と
35年間付き合っていかなけらばならないのです。

[84: 匿名さん]

まあようするに
例の車の例のようにそれぞれどちらも肯定できる借り方でしょ？

その車の例自体を真っ先に否定する変動さんもいましたが…

[86: 匿名さん]

>>84
>例の車の例のようにそれぞれどちらも肯定できる借り方でしょ？
少なくとも私はそうは思わない。

何でわざわざ金利の高いフラットSで借りるのか分からないから。
未だに説明がされないし。（「ギリギリで仕方なく」以外では）

上にもある通り、フラットSが変動より低い支払額に止まるには、
早い段階での金利上昇とその継続が不可欠。しかも10年後には＋1%が確定してる。
更に、現状は長短金利差が拡大しており、フラットSの優位性は以前より低下している。
（1.06＋団信なんて、望み得ない）

金利上昇に賭ける意味が分からない。合理性が無いように思えてならない。

[89: 匿名さん]

>>87

フラットSですよ。
http://www.bk.mufg.jp/cdocs/list_j/kinri/loan_kinri.htm

突っ込むなら具体的に突っ込んで下さい。それと0.775は今は一般的になりつつあります。
普通の属性ならば交渉次第で借りられる所が増えてますので。

※ひとつだけ訂正しておきます。楽天は2.63（フラット優遇後1.63でした）ちょっと飲んでるので・・・

ちょっと面白いので是非有意義な反論をお待ちしております！

[91: 匿名さん]

>>87
>>82 だけど。

>給料が減ったときの、変動のリスキーさをフォローできていませんよ？
少なくとも金利が逆転するまでの間は変動はフラットSより支払額が小さい。
そして、その差額は繰上げ返済できる。（フラットSの金額でも支払えるのだから）

で、給料が下がっても、相対的に支払額の小さい変動は支払いを継続できる。
先に苦しくなるのは、相対的に支払額の大きいフラットSでしょう？
しかも10年後＋1％のおまけ付きなのに。

給料が変化しない前提なら、当初から+1％分も支払えるはずだし（つまり楽勝）
給料が増える前提で+1％の条件を受け入れているなら、給料の減少は死活問題になる。

これで変動の方がキツイというロジックは理解に苦しむ。

[92: 匿名さん]

>>90
>このセリフ毎週のように見るね。

結果的に変動を選んだ人でも良いので、誰か教えてくれると助かるのですが。

ちゃんとした説明ならテンプレに入ることでしょう。

[93: 匿名さん]

差額繰り上げってのはあくまで金利上昇リスクを緩和するためにやってるので
極端な事いったら金利上昇がなければ別にやんなくたっていいわけでしょ？
繰上しなくたって変動のほうが元本減るのが早いんだから。
だから収入減少での変動特有のデメリットって別に無くない？

繰上出来ないくらい収入が減少（この時点で同じ条件なら固定は競売行き）
してその後急激な金利上昇が無いと変動危険にならないじゃん。

どこをどうシミュレーションしたら収入減時に変動不利という答えが導きだされるの？

考えられるとしたら、繰上出来ない事によりちょっと不安かなぁくらいじゃない？ようするに心理的に不利とか？

[94: 匿名さん]

>>92

そうですね。ここは変動スレですので変動のメリット、有効な返済方法などをテンプレに入れるのは当然ですがフラットで借りるのはこういうメリットもありますよ的なテンプレがあっても良いと思います。

フラット派の方は是非フラットのメリットを書いて頂いて次のスレでテンプレに入れられると良いですね。

[95: 匿名さん]

>>94
全くです。

>フラット派の方は是非フラットのメリットを書いて頂いて次のスレでテンプレに入れられると良いですね。
ただ、この点が最大の難関のようですが。

[96: 匿名さん]

0.775は物件や銀行によるのでは？
数は少ないだろうけど。
0.975が一般的だよね、私もそうだけど。
そうすると、今のフラットじゃ比較する意味がないないなぁ。団信もないし。
かなりの差額が出来ちゃうしね。
フラットが1.06の時は良かったけど。

[97: 匿名さん]

93さん
私もそう思うな。
だって、変動の方が金利低いもん。
金利が上がるネタと言ったら、ここ最近なんかは地震があったから、金利が上がるだもんね。
ほとんど言い掛かりだよ。

[98: 匿名さん]

>>96

そうですか？私ははじめの提示が0.875でしたよ。交渉して0.775で
ちょっと得意げでしたが、0.6%台で借りたって人もいるようなので
もうちょっと頑張るべきだったと後悔してます。

[99: 匿名さん]

>>97
>金利が上がるネタと言ったら、ここ最近なんかは地震があったから、金利が上がるだもんね。
確かに長期金利が上がる可能性はあると思うんですよ。国債増発懸念で。
だけど、政策金利は上げられるはずも無く。（むしろ日銀は下げたいくらいでしょう）

長期金利と短期金利の決定方法の違いが理解できていないのでしょうね。

[100: 匿名さん]

29歳どうした？がんばれ！！