住友不動産株式会社の東京23区の新築分譲マンション掲示板「有明ガーデンシティー(その5)」についてご紹介しています。
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匿名 [更新日時] 2011-10-05 10:27:04
 

有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました!
最強の複合施設誕生へ動き出しました!

まさしく豊洲の次は有明の番です!

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144542/

ネガもポジも荒らしもにっこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル!

『湾岸伝説は完結する』


[スレ作成日時]2011-04-09 13:35:59

現在の物件
所在地:東京都江東区有明二丁目107番5他(地番)
交通:東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩4分 ~8分
価格:6,800万円~1億6,000万円
間取:1LDK~3LDK
専有面積:38.20m2~82.88m2
販売戸数/総戸数: 61戸 / 1,539戸

有明ガーデンシティー(その5)

234: 匿名さん 
[2011-05-23 23:31:55]
>ここが開発されると、今までの周辺マンションが霞んでしまう。
へ?そうなの???
AGCの開発以外にも、元選手村エリアや新市場付近の開発もあるんだけど・・・・

>商業地と工業地の格差も生じてしまう。
へ?そうなの???

私も有明に部屋もってますけど、AGCの開発で心配してるのは固定資産税が上がることだけだ。
235: 匿名さん 
[2011-05-23 23:46:20]
3-1と今マンション群があるところでは、豊洲の1~3丁目と4、5丁目のようなもの
4、5丁目の人は街が活性化されて、固定資産税が上がって・・・
でも豊洲を指すものは1~3丁目
同じように有明を指すのは、3-1と運河側になるけど
豊洲4、5丁目より高く有明を買っている人にとってそれがいいことなのか悪いことなのか・・・
236: 匿名さん 
[2011-05-23 23:58:25]
まぁまぁ。どれだけグレードの高い建物かによるのでは?
豊洲だって4丁目5丁目にグレードの高いタワーマンションが建っていたら、評価も変わっていたでしょ。(笑)
237: 周辺住民さん 
[2011-05-24 00:09:43]
豊洲はよく解らん
でもあえてグレードが落ちることはないでしょう。
たしかに固定資産税が上がるのは嫌ですねー
238: 匿名さん 
[2011-05-24 00:11:43]
なぜだ(笑)

インフレで原材料が高騰してるんだから、グレードは落ちると思うよ。
値段を下げていくのなら、グレードを下げるしかない。
耐震性や見えない場所のグレードを下げられるかもしれないけど。
239: 匿名さん 
[2011-05-24 00:15:23]
使ってはいけないような、危険な建材を使って、値段を抑えてくるかもね。
241: 周辺住民さん 
[2011-05-24 00:38:11]
この流れでまさかの蒲田さん登場!
242: 匿名さん 
[2011-05-24 01:34:57]
蒲田さん、すげーw
変幻自在っすね!
243: ご近所さん 
[2011-05-24 11:29:31]
21日(土)に船の科学館方面「未来館」のあたりで、
持ち帰り無料・とり放題のフラワーガーデンやってたよ。
沢山摘んで持ち帰ったら、毛虫がついてたよ。
244: 近所をよく知る人 
[2011-05-24 15:32:58]
有明ガーデンシティ2000戸程度売り出されるほどのマンモスマンションだから値段も
ピンキリと思いますが、

プレーン概要(特注工事なし等、デフォルト設置物のみ)で
以下はどの程度の金額になるでしょうかね?
(ちなみに有明地区1本狙い、かつ販売時期ドンピシャなので買いますよ。)
(ブリリアは、既に販売済みだし、新タワーは駅遠なので検討外)
(今は、お台場海浜公園前の都民住宅(タワー)でチマチマ暮らしてます)

(買う予定の方、まだこの段階での未来のご近所さんとして
仲良くしてください、よろしく!)

■南向き(東南・南西可)
■10F前後(8F~15F)
■2LDK
■55平米前後

勝手に4000万円程度と想定しているんですが・・・・。
すると、上記条件で「坪単価」241万円ぐらい。
いっても、4500万円?

予想ガイの低価格での土地取得なので期待してます。


どうすっか?
245: 匿名さん 
[2011-05-24 15:56:54]
>>244 by 近所をよく知る人
その条件だと....厳し過ぎるかもです。
4000万円程度だと低層階限定ではないかと。4500万まで視野に入れたら南向きは厳しいけど中層も届くかなぁっという感じ。
個人的には2LDKで55m2は間取りの制限が著しいので、1LDK+収納をお勧めしたいです。<実質同じですが。
244さんはBASの価格を勉強されたのだと思いますが、私はBAS+10%が最低必要だろうと推測してます。
どちらにしても、開発や物件概要が待ち遠しいですね(笑
246: 近所をよく知る人 
[2011-05-24 16:43:37]
>>245さん
親切なご教示ありがとうございます。
また、明確な「BAS+10%が最低必要」も大変勉強(参考)になります。

4000万円はまず用意できると思うのですが、念のための最低価格として設定してみました。
*湾岸タワーが安かったので、激しく低価格の妄想をしてしまいました。w

5000万円を視野に、いろいろ妄想を張り巡らせます!

まあ、4000万円台だと、そりゃ~低層になりますよね。
高速とゆりかもめの目線だと破格かな?
いずれにしても、大変期待している場所です!
247: 匿名さん 
[2011-05-24 17:35:27]
なるほど。私も+10%なら全然OKです。
というのも、前から話が出てるように豪華絢爛な共用施設(プールとか)
無くなるでしょうから、ランニングコストがかなり違うと思います。
数年、十年のスパンで考えたら結構な費用差になります。
そのようなお荷物設備(言葉悪くてすいません)が無いほうが、後々の
転売するときも有利で、資産価値維持しやすいと思います。
高速、ゆりかもめ目線住戸だけはNGですね。
248: 245 
[2011-05-24 17:54:55]
確かに、プールについてはもうお腹一杯の感ありですね(笑
ランニングコストについては、微妙かな。
生活利便性については、有明で一番になるのも間違いないですが、生活感溢れる物件にはならないはずです。
緑地化の条例もあるし、管理の質が高いものが要求される物件になると思っています。
もちろん、今までより耐震性も強力に打ち出してくると思うので、内容不明ですが維持費はそこそこ必要だと思いますよ。

>高速、ゆりかもめ目線住戸だけはNGですね。
これは考え方しだいかと。
予算に余裕があるなら、どんどん上や日当たり良い部屋の検討でしょうが、
低層で眺望がよくない部屋は、その価格から倍率が最高になると思います。
249: 有明住人 
[2011-05-24 19:17:19]
個人的にはプールよりも自走式駐車場がランニングコスト的に重要と思います。
プールは住民の同意でやめることができますが、機械式駐車場から自走式駐車場への
変更はまずできないと思います。土地が広いようなので自走式駐車場ができるといいと思います。
250: 周辺住民さん 
[2011-05-25 01:43:05]
当方1LDK60平米ですが、
広い部屋があるといいですよー
一人暮らしだし。

自分は今のマンションにとりあえずあと8年は住むので
(税金優遇があと8年残っている)
ここは新築で買えないんだろうなぁ
早くて4年後か
その時の住宅物価なんて予想もできないですね
251: 近所をよく知る人 
[2011-05-25 09:22:16]
皆様、大変勉強になります。かつ有意義なコメ情報ありがとうございます。

有明GC2000戸は、どちらかというと南向きが海方面(あるいはやや、ヴィーナスフォート方面向き)になると思いますが、有明とかだと、眺望優先という人もいて、まあ真北はないにせよ 西が人気高になるのかな~なんて妄想してます。BASはどうだったんだろ。そんな感じだったかな。

有明GCもBAS、BMAのようにどんぴしゃ真南向きはあまり作らないで、「角部屋3LDK東南」とかにしちゃう?

有明の「新タワー」(BASそば)にも、大変興味ありますが、そろそろ発表ないかな。

住民専用の国際展示場→BMA・BAS→新タワー→お台場海浜公園(or東京テレポ)なんてのがほしい。
巡回バスを勝手にシミュレーション(妄想切望)してます。

SUUMO雑誌を更新月曜になるとヌプヌプと見てますが、その気配はまだありません。

PS:
文化堂へは、気分転換にお台場からテクテクと20分かけて、バブ連れて買い物に行ってます。
252: 匿名さん 
[2011-05-25 10:12:15]
なるほど・・
プールなし、自走式駐車場、省エネ、制震、免震などが
キーですね。
住民専用かどうかは別として巡回バスの可能性はありますね。
お隣の東雲キャナルコートにもありますから。
開発が楽しみですね。
253: 匿名さん 
[2011-05-25 10:36:20]
AGCはスミフ開発なので、巡回バスが運行すると仮定しますと、東建物件の関係ないBMA,BAS方面は行きませんね。
スミフにとってはメリットがありません。
むしろ同じスミフ物件のCTA住民のために巡回はありえるかもしれません。
国際展示場→AGC→CTA→有明テニスの森→国際展示場
こんな感じですね。
同じスミフ物件WCTは品川駅まで100円バスを運行してますね。
以外と現実味がありそうです。
254: 匿名 
[2011-05-25 11:54:31]
そんな至近間のバスなら歩いた方がはるかに早い。
もし、動かすなら豊洲間でしょ。豊洲にも住友のマンションあるし。
255: 匿名さん 
[2011-05-25 12:50:37]
ガーデンシティはえきまえ再開発を売りにするのになぜスミフが自費でバスを運行するの?
WCTは品川駅までは歩くと15分以上かかるし、何もないところにマンションだけ作ったからバスを運行せざるを得なかったけどね
現実味がありそうですねとか(爆笑)
256: 近所をよく知る人 
[2011-05-25 13:03:08]
>有明の「新タワー」(BASそば)にも、大変興味ありますが、そろそろ発表ないかな。
>住民専用の国際展示場→BMA・BAS→新タワー→お台場海浜公園(or東京テレポ)なんてのがほしい。

この趣旨は、
「次の有明マンションとなるであろう(新タワー)は駅からとおいので、
東京建物ラインのバスを切望しています・・・・」という流れだったけど、

ごっちゃになってしまって、有明ガーデンシティ(スミフ)発 BAS(東建)経由~最寄駅着とかになっているので、
軌道修正。


*新タワーも東建絡んでいるのでね。

そういや、新タワー スミフ系もからんでたな。あれ?三井だったかな。
忘れた。

257: 匿名さん 
[2011-05-25 13:09:31]

CTAは展示場駅から遠いので、CTA住民から希望があれば可能性大だと思うけど。
AGCはスミフ得意の駅直結だと思うよ。
ちなみに、新タワーは東建、スミフ共同です。
258: 匿名さん 
[2011-05-25 13:25:01]
新タワーは、スミフとトウタテのジョイベンですよ。
259: 匿名さん 
[2011-05-25 13:33:18]
CTAは駅遠だし、周辺学校多いから可能性大では。
AGCは駅直結或いは駅至近だと思うので、近距離巡回ならいらない。
巡回は豊洲と台場間くらい行って欲しいですね。
260: ご近所さん 
[2011-05-25 14:11:52]
Paul に出店してほしい。 住友の六本木ガーデンに出店してるし。
ドンマイも@ホームで好きだし使ってるけどね。
261: ご近所さん 
[2011-05-25 14:18:18]
あと新タワーはあり得ないほどロースペック。
BMA,BSA,CTA に届かなかった人収用物件。
AGC 志向の人にはあわないと思うよ


262: 匿名さん 
[2011-05-25 14:42:26]
巡回バスの件、
臨海副都心であるお台場~青海~有明は、人の集まる施設も多く、ゆりかもめ線がカバーしているわけですが・・・
新しいお台場の複合モール(?)・この有明GC・新市場ができると輸送量や質にも変化ありそうですね。

忘れちゃいけないのが、CTA前の学校群。
駅から離れているので、学校群へのバス輸送はかなり高い確率で設定されると思います。
その際に、りんかい線(国際展示場駅)や有楽町線(豊洲)との往復便になるのか、付近を回る巡回コースになるのか?

あと先の話しとして、環状2号が繋がり新市場ができれば、山手線新橋駅(?)から国際展示場への直線ルートのバス便ができると思います。
LRTの話もありましたね。
263: 匿名 
[2011-05-25 14:55:54]
かえつの学生さんは東雲駅利用だし有明GCは駅直結だし。
誰が巡回するの。
264: 有明住人 
[2011-05-25 15:48:33]
265: 匿名 
[2011-05-25 16:02:52]
東雲イオンもあるよ。
266: 匿名さん 
[2011-05-25 16:23:10]
まあ、いずれにしてもAGCと豊洲市場が完成したら国際展示場を中心に
バスが増えそうですね。
羽田空港もあるし。
国際展示場はバスターミナルになりますね。
267: 匿名さん 
[2011-05-25 16:33:43]
せっかく駅直結複合開発の最新タワーマンションのスレなのに売れ残り不人気マンションのシティタワーの話しは気分が悪いからしないでほしい
268: 近所をよく知る人 
[2011-05-25 16:41:06]
お台場海浜公園から品川まで、新しく23年度中に「ちいバス」みたいなのが走る予定みたいです。
たしか、無料じゃなかったと思うが。
この前の区議会選挙前に、お台場地区のどこに停留所がほしいかポストにアンケートが入ってた。

有明GCにすんだら、今回あたらしくできた小学校に入学させよっと。
ちなみに現時点でまだ0歳(11ヶ月)なんで、小学校1年生は6歳だから
それまでにマンション立つだろうから楽しみDESU。
269: 匿名さん 
[2011-05-25 18:46:59]
>>268 by 近所をよく知る人
あなたの人生計画は先行き明るいし、それを楽しめる今も幸せですね。

「ちいバス」の件、初耳でした。
今でもグランパシフィック(旧メリディアン)から
・東京ディズニーリゾートシャトル
・エアポートリムジンバス
・【横浜駅行き】京急リムジンバス
・「東京テレポート駅」無料バス
・お台場-品川間シャトルバス
・臨海副都心無料巡回シャトルバス
が出てるので使いこなしましょう(^^;
270: 匿名 
[2011-05-25 18:52:28]
新タワーはロースペックで高価格。

ただし、眺望はエリアナンバーワン。

お台場に近いため、お台場物件として売り出される
271: 匿名さん 
[2011-05-25 18:55:32]
ちいばすは港区の運営だからGCには関係ないよね
新シティタワーなら多少は関係あるのかな
272: 匿名さん 
[2011-05-25 19:01:38]
>お台場に近いため、お台場物件として売り出される
無理だと思う。

>新シティタワーなら多少は関係あるのかな
関係ないと思う。

私はポジですが、新シティタワーにはあまり期待していません。
273: 匿名さん 
[2011-05-25 21:10:03]
眺望はナンバーワンだと思うよ。
274: 匿名さん 
[2011-05-25 21:43:54]
レインボーブリッジに近すぎない?

あと、ロースペックっていうレスがよくあるけど、何か発表されてる?それとも事情通情報なのかな?
気になります。
276: 匿名さん 
[2011-05-25 22:34:28]
↑買えないとこうなるよ。
277: 匿名さん 
[2011-05-25 23:17:31]
新タワーは、有明初の海沿い物件だしね。
眺望は文句なし。Aクラス。
278: ご近所さん 
[2011-05-26 01:08:30]
いやー高速近すぎだし、階高ひとつみてもロースペックっしょ。
279: 匿名さん 
[2011-05-26 02:35:44]
有明検討者にとって有明は高すぎるから有明検討者が買える価格になるだろう。
BMAを最高値として、段々価格下がっていく方向。BMA検討者の所得もここ数年でかなり下がっていると思う。
まあPCTもスペック高くなかったから、眺望が良ければそれだけでもいいかもよ。
280: 近所をよく知る人 
[2011-05-26 09:46:42]
今回の大震災で、「高層マンション敬遠」「シーサイド敬遠」「堅固な岩盤(大陸)趣向」があるので、
有明GCの低価格化のひとつになるかな。(スミフは高く売りたいだろうけど)

有明の埋め立てはしっかりと大丈夫(緩くても誤差程度)だろうけど、
でも、人間記憶から薄れていくと販売開始後にはそんなこと忘れちゃってるかもしれないね。

ほぼ購入するであろう、自分としては、2000戸ピンキリ価格を望みますw

もちろん、俺はキリを買います。「MAX4800万円しかだせん。(妄想)もちろん35年ローンで団信加入」
んで、今のバブは有明の小学校に入れます。

(質問)
お知りの方いたら教えてください。
有明地区(最寄がりんかい線国際展示場駅)で、今新タワーと有明GC(メガマン)ぐらいしか情報ないけど、その他に、中層・低層含むマンションたつ予定なんてありますかね?

PS:
ちなみに、新タワーのモデルルームはいきますよ。まだ発表ないけど、見学だ楽しみです。
状況によっては、有明GC待てないので「勢い」で買っちゃうかも。
*駅までのシャトル(巡回)バスあり
*湾岸タワークラスの低価格の場合
281: 匿名さん 
[2011-05-26 09:52:00]
そうですね。BMAやCTAは震災前の有明開発後の資産価値含みで
売り出したから、この地では最高値、高値掴みになるはず。
AGCはすべてが高スペックな必要なし。耐震災対策とかポイントで
お金掛けてくれたらいい。
眺望、環境、立地だけでも売れる。むしろそのどれかが欠けると、豪華
共用設備とかつけて売る。経年後はランニングコストの異様な負担。
それが今建っている有明MS群たちである。
282: 匿名 
[2011-05-26 10:00:49]
ランニングコスト高いのはプール付き豪華設備売りの東建のマンションでは?
283: 匿名さん 
[2011-05-26 10:05:41]
でも一番売れ残ってもう中古マンション扱いになっているCTAが中古で売る時に一番苦労するでしょう
by 管理担当
こちらは閉鎖されました。

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