中古マンションのかしこい売却について教えてください。

[助けてマン]

東京２３区内（東京まで電車で約２０分）、駅徒歩６分、築２０年、約７０㎡（３ＬＤＫ）、１Ｆ、ペット可、の分譲マンション。現在、りフォームをせずに、値段をその分安くして売り出してますが、なかなか売れなくて困ってます。キッチン台や洗面台などは古くてひび割れがある状態です。やはり多少費用がかさんでも自分でリフォームして、その分上乗せして販売した方が早く確実に売れるのでしょうか？個人的にはリフォームは買っていただける方の好みにしていただいた方がよいのでは？と考えていたのですが。しかも、リフォームしてから売ればその分高くなるわけで・・・どうしたらよいのか困ってます。どなたかご教授賜りたく、よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

今からリフォームしてたら、売却に最適なシーズンを逃してしまいます。
ひとまず３月一杯頑張ってから、お考えになった方が。

[3: 匿名さん]

ただ単に値段が高すぎるんじゃないですかね？
値下げすればいいだけの様な気がします。

[4: 住まいに詳しい人]

相場とはずれてませんか？

リフォームしなくても、きれいになっていれば、売れると思います。
人が住んでいると本当のところがわからないので買いにくいと思いますけど。

どなたかがおっしゃっている通り、高すぎるのではないでしょうか。
今は、新築も中古も値段がさがっています。2007年の実績とは相当
違っています。2007年末と今(2008年3月）では、15%近く値段が
さがっている印象です。

同じマンションが最近売れたといってもその値段と同じ値段で
売れるとは限りません。1階というのは都内ではあまり歓迎され
ません。向きはどうですか。南向き以外はかなり売れにくいと
考えてください。

[5: 匿名さん]

売り出してから、実際に見学に来られましたか？

見学も、売買についての問い合わせも無い状況でしたら、
値段が相場と合っていないことが、最大の理由かと。


それなりに見学があるのでしたら…

＞キッチン台や洗面台などは古くてひび割れがある状態です。
という状況から、
築年数以上に、荒れていませんか？

使い方が荒い、掃除が行き届いていない状況ですと、
他の面でも不具合・悪状況と受取られることもあると思われます。

荷物が多くて、希望者がチェックしたくてもし辛い状況…等。

居住しながらの売却でしたら、
まずは整理整頓して荷物を減らし、水周りも含め徹底的に大掃除してみては？

[6: 匿名さん]

立地は良さそうなので、やはり売り出し価格が高いのでは？やはり２０年となると
かなり古い印象です。あとは私も２３区駅徒歩２分のマンションを売却しましたが
見学の日は家中大掃除、いかに広くキレイに見せるか、を考えました。本当に今は
価格が下がっています。もし今私が売却しようとしても当時の価格では売れなかった
だろうと思う程です。価格を落として大掃除！ではないでしょうか？

[7: 匿名さん]

立地はよさそうだけど、古いし、ペット可を嫌う人もいますよ。
駐車場も空きが無いんでしょう？

自分でリフォームしないほうがいいですね。
買う人の好みだって、あるでしょう。

築年数が古すぎるので、売れないだけなんじゃないですか。
(誰だって、金払って、どうしようもない荷物を背負い込むのは嫌ですから)

[8: 匿名さん]

築２０年だと設備はどうしようもないくらい旧式だろうし、大規模修繕をしなければならないので、大金のかかることは目に見えているし・・・
思い切って安い値段をつけなければ、当節、買う人は出ないのでは

[9: 住まいに詳しい人]

＞築２０年だと設備はどうしようもないくらい旧式だろうし

それはないでしょう。

ディスポーザーや二重床はないかもしれませんが。

築後50年も経過したマンションが高値で売れているのをご存じ
ない？　広尾ガーデンヒルズだってもうすぐ30年ですが、坪
800万円くらい。

後付できない設備はディスポーザーくらいないので、中身と
立地さえよければ買う人はいくらでもいますよ。共用施設も
後からじゃつけられませんが、共用施設に凝っているマンション
って、たいてい安物ですよ。

古くて売れないマンションの典型：
１）　階段しかない。あるいはエレベーターが1階おきにしか
　　　止まらない。
２）　既存不適格
３）　管理の悪いマンション。小型マンションに多い。

古さには関係ないけど、立地の悪さ、陽当たりの悪さ、
環境の悪さなどがあれば、売れるわけがない。特に
最近は、中古が余っているし。

20年程度で使いものにならなくなるわけがない。
管理さえ良ければ、60年以上はもつと思います。

最初から駄目な安物マンション、管理の悪いマンションは、
10年くらいでも使用に耐えなくなるものもありますね。

[10: 匿名さん]

スレ主さんのマンションは、「広尾ガーデンヒルズ」クラスですか、それとも「最初から駄目な安物マンション、管理の悪いマンション」クラスですか？

[11: スレ主です。]

みなさん多数のご意見ありがとうございます。いわゆる長○工の物件で、６０世帯くらいの中規模マンションです。管理は悪いわけではありませんが、２０年経てば共有部分もそれなりに古びているわけで。それはそうと、やはり家の中は初めから住んでいるものにとっては古くとも使い慣れているので気ならないのですが、初めて暮らす人にとってはやはり古い（ぼろい）のはいやなものですし、やっぱり安くても汚いマンションを購入して自分で気に入った感じにリフォームして・・・なんていう方は少ないのでしょうか。ちなみにリフォーム済みで、同じ向き（東南）で、５㎡大きい３Fの物件は、約１千万高く売り出されて、すでに売約したそうです。ちなみにその物件のオーナーは不動産会社です。（つまり、リフォーム前に安く買い付けてリフォームして高く売るパターン）
我が家もいっそのことそのパターンにしてしまいたいのですが、不動産会社に買ってもらう場合はかなり安くなると聞きます。そして不動産会社はリフォームして販売してボロ儲け、っていうのはできれば避けたいと・・・。ちなみに売却予定物件は空家になってます。

[12: 匿名さん]

中古は２００７年より価格下降とありますが、
私が住んでいるところは、そんなことありません。
場所にもよるでしょう。
新築も売れ行き悪いのではないでしょうか。

仲介はどういう形態ですか。
中規模から大規模の業者を混ぜ３社くらいと
一般媒介が何よりに思います。

あと２〜３週して見込みなければ、
リフォームも良いのではと思います。
見た目もかなり重要視されるように思います。
ＧＯＯＤ　ＬＯＯＫ！

[13: 匿名さん]

素人が欲を出してリフォーム代分丸損にならないようにね。

[14: 匿名さん]

たぶん、築２０年もさることながら約７０㎡、つまり６０㎡台であることが最大のネックでは。
中古買う人間の心理としては、新築だと７０㎡しか買えないけど中古なら８０㎡買えるといった
ものもあるだろ。よって新築でも人気がない６０㎡台では、よほど他のウリがないと厳しいぜ。

[15: 匿名さん]

３ＬＤＫ。ファミリー向けの間取りのようですが、それではかなり居室がせまいですね。リフォームでリビングを広げることは可能ですか？そうすると価格次第では単身やＤＩＮＫＳの方が興味を持ってくれるかも知れませんが、１階では女性に敬遠されるでしょうね。売れない理由は単純な理由ではないでしょう。とにかく売りたいだけなら、価格を思い切って下げればあっという間に売れると思いますけど。・・・不動産会社がボロ儲けというのは、それを生業にしているプロだから当たり前のことだと思います。スレ主さんがそれを確実にやるには、きちんと対価を払って不動産コンサルタント屋の助言を聞くしかないでしょうね。がんばってください。

[16: 匿名さん]

>不動産会社に買ってもらう場合はかなり安くなると聞き
>ます。そして不動産会社はリフォームして販売してボロ儲け

不動産会社が販売する場合と、単なる仲介の場合とでは
保証の程度が違うのです。

不動産会社が販売する場合は、２年間の保証が必要です。
２０年だと、水回りが心配ですから、たぶん、水回り関係
はすべて交換すると思います。それと見た目の部分の
リフォームをするので、かなりの費用が必要になってしま
います。不動産会社が悪徳なわけではありません。

中古はかなり見ましたが、オリジナルとかなり変更して
あって、手を入れにくい物件があります。壁の一面だけ
大理石を埋め込んであってぶっ飛んだこともあります。
本当は、全部大理石にするはずだったのが、急遽引っ越す
ことになったんだそうですが。

間取りは変更してありますか?　それは売れにくい原因に
なりえます。

[17: 匿名さん]

７５平米３Ｆ（リフォーム済み・不動産会社所有）と７０平米１Ｆでは、価格差は１０００万では済まないと思うが。

ハセコ物件なら典型的な田の字３ＬＤＫだろうし、７０平米は苦しいかも。

スレ主はリフォーム費用をいくらに見積もっているのか？

[18: 匿名さん]

>田の字３ＬＤＫだろうし

これって、悪い意味で言ってますか?

不整形の間取りは、大規模リフォームの時に困りますよ。
結局は、田の字型が良いのです。

75m2 3F　reforme 済みと　70m2 1F no reformとでは、
おっしゃるとおり、1000万円では済まないでしょうね。
元・全体の値段にもよるとは思いますが。

[19: 匿名さん]

結論としては、値段を下げるのがベター。

売り急いでいるのかどうかも考慮する必要がある。

世の中不況感がただよっており、不動産に限らず、買い物
全体が低調。

問題は、この先、さらに不況が広がるのか、あるいは底なの
か、ということ。これはプロにもわからない。

急いで売りたい、かつ、今後さらに下がると思えば、値段を
下げないとどんどん売りにくくなる。チラシなどで物件情報
を出すと、関心のある人はすぐわかる。下げていくと、
待てばもっとさがると足下みられてしまう。

将来不況が回復するかどうかわからない以上、思い切って
さげたほうが良いと思う。納得できない人が多いようだが。
業者に聞くと、今は、一ヶ月ごとに下がっていると言う。

[20: 匿名さん]

>スレ主はリフォーム費用をいくらに見積もっているのか？

風呂はおおむね100万円前後です。洗面台はものにもよる
でしょうが、50万円前後、台所はどこまでやるかにもより
ますが、最低でも100万円は行くのでは・・・。

壁や天井は安いです。多く見積もっても100万円は越えない。

表面だけというわけにはいかないので、水回りは本当に
金がかかります。

[21: 匿名さん]

素人が半端にリフォームしたんじゃ、
元がとれませんよ。
そのままの状態で値下げが一番です。

[22: 住まいに詳しい人]

確かにそうなのかもしれませんが、初めてマンション買う人だと、洗面台やキッチンに
ひびが入っていると相当抵抗があるかもしれません。慣れている人だと、直せばかなり
きれいになるなとは想像つくと思うのですが。

自分で下げるか、業者に引き取ってもらうのがベターじゃないかと思います。その場合、
値段がかなり下がりますが、それは業者が悪徳だからではないです。

[23: 匿名さん]

リフォーム予定代金は、もっと下げられるのではないでしょうか。
媒介は、専任ではなく、一般にするべき。
広告等実際はかわらないのだから。

[24: 匿名さん]

専任もかならずしも悪くはないです。

一定期間経過して売れなかったら、ある一定額で引き取るという
契約もできます。急いで売りたい時はいいです。

それから、スレ主の場合、洗面台と台所にひびが入っている
と書いてあるので、相当リフォーム代を払わなくてはならない
のではないでしょうか。洗面所と台所だけきれいで、風呂が
トイレが古びていると、かえって目立ちますし。

一般的には、専任も一般仲介も費用はかわらないはず。

[25: 匿名さん]

＞１８さん、１７です。

田の字が悪いというのではなく、
７０平米でハセコ田の字３ＬＤＫでは見劣りするだろうという意味です。
行灯和室と洋間ふたつでしょ・・・リビング何畳あるのかわかりませんが、最近は広いリビングが主流だから人の目に留まるのは難しいでしょう。

今の状態でのこの物件のターゲットは、とにかく予算をかけずに買いたい人、そして
この間取り図をみてすぐにリフォーム後の部屋を想像できる種類の人でしょう。
そういう人は洗面台のひびなんて関係ないので、リフォーム不要。
必要なのは目に留まるだけの安さのみ。
（この場合、１階という条件が邪魔ですがね。）

しかしスレ主がリフォームをすると、ターゲットは「あまり予算のないファミリー」に変わります。

駅の利便性、周囲の環境などから、どちらの人種をターゲットにするのかはっきりさせてみてはどうでしょうか。

・・・どっちにしろ、売値は低いにこしたことないってことですが。

[26: 匿名さん]

例えばリフォームに５００万円かけたとしても、
５００万円以上高く売れることは、絶対ない。
よって、リフォームしても無駄だと思う。
ただ、（業者に頼めば）１０万とか２０万円ぐらいの掃除や
メンテを怠って、１００万円分買いたたかれる、というのは
十分考えられる。

[27: 匿名さん]

>ただ、（業者に頼めば）１０万とか２０万円ぐらいの
>掃除やメンテを怠って、１００万円分買いたたかれる、
>というのは十分考えられる。

これはありえますね。５００万円のリフォームじゃなくて、
１０万円くらいの掃除でも、状況次第ではいいかも。

昔、見にいったことがあるマンションでは、前の持ち主
のガラクタ(壊れた麻雀卓)なんかが放りなげてあって、
それだけで買う気をなくしたことがあります。

[28: 匿名さん]

>この場合、１階という条件が邪魔ですがね。

世の中には絶対に１階がいいという人もいる。

１)　庭がついている場合。

２)　子供が小さい場合。
　　　子供が走り回って、騒音問題が生じることが多々
　　　あります。せっかく買ったのに、出て行く人も
　　　決して少なくありません。

こういう人達は、１階を喜ぶのです。簡単に言えば、
若い、子持ちの夫婦、引退して庭仕事が好きな夫婦。
DINKSには、１階は向かないみたいです。

老夫婦と若夫婦では、一緒に扱えないですね。

ここはやっぱり、専門業者に掃除を頼む手かな・・・。

[29: 匿名さん]

その一
売買について詳しくないのですが、14さんのおっしゃたことになるほどと思うところがありましたので、少し書かせていただきます。但しこれがなかなか売れないという理由の全てであるなどと主張するつもりはございませんよ。こういったこともあろうかと思ったのでかいてみます。

お部屋はまずお問合せそのものが少ないのでしょうか。見学にこられても購買にいたらないのでしょうか。前者であれば価格そのもの以外にも下記の可能性もありではないかと思います。

ネットで検索にかけると、もちろんどこの検索かによるとは思いますが、
例えば69.5㎡と71㎡では面積はほぼ同じでも、70㎡以上のカテゴリーに入るか入らないかで
同じグループとはならず大きな違いがでると思うのです。

売れた上階の5㎡増しのお部屋は70㎡以上のグループに属し検索に引っかかったと思われますが、スレ主様の物件は検索の段階で75㎡あたりのファミリータイプをお探しの大多数の方の検索にひっかからなかったのではないでしょうか。これらの購買層の中には実際に68−69㎡の物件を見てお気に召せば購入される方もいらっしゃると思う（1階限定の方もいらっしゃると思いますよ）ので、残念なことだと思いますが。

お部屋以外に別に倉庫等はついていませんか。居室スペースは6X.X平米＋倉庫3平米で合計70㎡にはならないでしょうか。・・・これが違法かどうか知識がなく、いけないことでしたらお許しください。

上記がダメなら検索の観点からすると、スレ主様の物件の適正価格は70㎡あたりの相場価格ではなく、60-68㎡あたりの相場となるのではないかと思います。というのは先ほども書きましたように潜在的に多いと思われる７５平米を中心とした購買層の方ではなく、それより狭い物件をお探しの方の対象物件となると考えられますので。

[30: 匿名さん]

上記60-68平米は入力ミスで、60−65平米のつもりでした。


そのニ
上記想定があたっているとすれば仲介業者に70㎡以上のネット以外に雑誌やチラシ媒体にも力を入れるようにお話しされては如何でしょうか。

自分が購入するのではあればキッチン洗面台クロスすべて自分達で選びたいと思うものでスレ主さまは良心的だと思いますが、やはり清潔感は大切思いますので、無難なクロスに張替え、洗面台、トイレ辺りをきれいにするのも一案と思います。（高いものにする必要はないと思いますが、クロスがきれいなだけで随分かわるとおもいますよ。）

[31: 住まいに詳しい人]

変にリフォームしない方がいいです。あなたが中古マンションを買う場合を考えれば
分るはず・・・。部屋がきれいとかが問題ではなく、このマンション自体の評価と住居の大きさ・
立地などの方がもっと大事です。それと価格です。しかし、不動産会社は良く検討する
必要があります。お客さんで自分のマンションを希望されているお客をそこの不動産会社が
いるかどうかです。いない場合、よっぽど価値のあるマンションだといいですが、そうでないと
有名な不動産会社でも売却できにくいです。過去に売却したことのある不動産会社は実績が
あるので、希望されているお客さんをかかえているケースが多いです。こまめに不動産会社を
まわり、売却事例があるかを確認されて、希望されている不動産会社を探します。その時
売却価格を出してもらいます。専任の場合不動産会社も売りたいので、低めに提示してきますが、
不動産会社によっては100万〜200万位の開きがあります。これは実に大きい価格差です。
売却すると、不動産会社に3％＋6万を手数料でもっていかれます。仮に2000万なら66万です。
これを専任だと両方からですので、132万です。だから少しでも高くで売却しないと、
思っているよりも手元にお金が残らないのです。ですからリフォームしても損をすることが
これでお分かりだと思います。

[32: 匿名さん]

>>31
＞専任だと両方からですので、
売り手の専任媒介契約となっても、買い手もその業者が見つける場合以外は、二倍とることはできません。
専任媒介契約も一般媒介契約も、報酬（宅地建物取引業法の用語）の上限金額は同じです。

販売代理契約の場合のみ、売主から報酬の上限金額の二倍貰うことが出来ます。
（これは新築マンションの販売などでは広く行なわれていますが、中古の売買ではこのような契約をする不動産業者は殆どおりません。）

あなたの投稿内容は明らかに間違いです。

[33: ３２]

>>31
媒介契約には、これ以外に専属専任契約というのもあります。
どこが違うかというと、依頼者が自分で買主を見つけても、専属専任の場合には報酬を貰えるという点です。（広告を出す頻度が異なるという点もあります。）

報酬の上限額ですが、４００万円を超える場合は、３％＋６万円に消費税・地方消費税（現在はこの２つで５％）を加算します。