中古マンションのかしこい売却について教えてください。

[助けてマン]

東京２３区内（東京まで電車で約２０分）、駅徒歩６分、築２０年、約７０㎡（３ＬＤＫ）、１Ｆ、ペット可、の分譲マンション。現在、りフォームをせずに、値段をその分安くして売り出してますが、なかなか売れなくて困ってます。キッチン台や洗面台などは古くてひび割れがある状態です。やはり多少費用がかさんでも自分でリフォームして、その分上乗せして販売した方が早く確実に売れるのでしょうか？個人的にはリフォームは買っていただける方の好みにしていただいた方がよいのでは？と考えていたのですが。しかも、リフォームしてから売ればその分高くなるわけで・・・どうしたらよいのか困ってます。どなたかご教授賜りたく、よろしくお願いします。

[22: 住まいに詳しい人]

確かにそうなのかもしれませんが、初めてマンション買う人だと、洗面台やキッチンに
ひびが入っていると相当抵抗があるかもしれません。慣れている人だと、直せばかなり
きれいになるなとは想像つくと思うのですが。

自分で下げるか、業者に引き取ってもらうのがベターじゃないかと思います。その場合、
値段がかなり下がりますが、それは業者が悪徳だからではないです。

[23: 匿名さん]

リフォーム予定代金は、もっと下げられるのではないでしょうか。
媒介は、専任ではなく、一般にするべき。
広告等実際はかわらないのだから。

[24: 匿名さん]

専任もかならずしも悪くはないです。

一定期間経過して売れなかったら、ある一定額で引き取るという
契約もできます。急いで売りたい時はいいです。

それから、スレ主の場合、洗面台と台所にひびが入っている
と書いてあるので、相当リフォーム代を払わなくてはならない
のではないでしょうか。洗面所と台所だけきれいで、風呂が
トイレが古びていると、かえって目立ちますし。

一般的には、専任も一般仲介も費用はかわらないはず。

[25: 匿名さん]

＞１８さん、１７です。

田の字が悪いというのではなく、
７０平米でハセコ田の字３ＬＤＫでは見劣りするだろうという意味です。
行灯和室と洋間ふたつでしょ・・・リビング何畳あるのかわかりませんが、最近は広いリビングが主流だから人の目に留まるのは難しいでしょう。

今の状態でのこの物件のターゲットは、とにかく予算をかけずに買いたい人、そして
この間取り図をみてすぐにリフォーム後の部屋を想像できる種類の人でしょう。
そういう人は洗面台のひびなんて関係ないので、リフォーム不要。
必要なのは目に留まるだけの安さのみ。
（この場合、１階という条件が邪魔ですがね。）

しかしスレ主がリフォームをすると、ターゲットは「あまり予算のないファミリー」に変わります。

駅の利便性、周囲の環境などから、どちらの人種をターゲットにするのかはっきりさせてみてはどうでしょうか。

・・・どっちにしろ、売値は低いにこしたことないってことですが。

[26: 匿名さん]

例えばリフォームに５００万円かけたとしても、
５００万円以上高く売れることは、絶対ない。
よって、リフォームしても無駄だと思う。
ただ、（業者に頼めば）１０万とか２０万円ぐらいの掃除や
メンテを怠って、１００万円分買いたたかれる、というのは
十分考えられる。

[27: 匿名さん]

>ただ、（業者に頼めば）１０万とか２０万円ぐらいの
>掃除やメンテを怠って、１００万円分買いたたかれる、
>というのは十分考えられる。

これはありえますね。５００万円のリフォームじゃなくて、
１０万円くらいの掃除でも、状況次第ではいいかも。

昔、見にいったことがあるマンションでは、前の持ち主
のガラクタ(壊れた麻雀卓)なんかが放りなげてあって、
それだけで買う気をなくしたことがあります。

[28: 匿名さん]

>この場合、１階という条件が邪魔ですがね。

世の中には絶対に１階がいいという人もいる。

１)　庭がついている場合。

２)　子供が小さい場合。
　　　子供が走り回って、騒音問題が生じることが多々
　　　あります。せっかく買ったのに、出て行く人も
　　　決して少なくありません。

こういう人達は、１階を喜ぶのです。簡単に言えば、
若い、子持ちの夫婦、引退して庭仕事が好きな夫婦。
DINKSには、１階は向かないみたいです。

老夫婦と若夫婦では、一緒に扱えないですね。

ここはやっぱり、専門業者に掃除を頼む手かな・・・。

[29: 匿名さん]

その一
売買について詳しくないのですが、14さんのおっしゃたことになるほどと思うところがありましたので、少し書かせていただきます。但しこれがなかなか売れないという理由の全てであるなどと主張するつもりはございませんよ。こういったこともあろうかと思ったのでかいてみます。

お部屋はまずお問合せそのものが少ないのでしょうか。見学にこられても購買にいたらないのでしょうか。前者であれば価格そのもの以外にも下記の可能性もありではないかと思います。

ネットで検索にかけると、もちろんどこの検索かによるとは思いますが、
例えば69.5㎡と71㎡では面積はほぼ同じでも、70㎡以上のカテゴリーに入るか入らないかで
同じグループとはならず大きな違いがでると思うのです。

売れた上階の5㎡増しのお部屋は70㎡以上のグループに属し検索に引っかかったと思われますが、スレ主様の物件は検索の段階で75㎡あたりのファミリータイプをお探しの大多数の方の検索にひっかからなかったのではないでしょうか。これらの購買層の中には実際に68−69㎡の物件を見てお気に召せば購入される方もいらっしゃると思う（1階限定の方もいらっしゃると思いますよ）ので、残念なことだと思いますが。

お部屋以外に別に倉庫等はついていませんか。居室スペースは6X.X平米＋倉庫3平米で合計70㎡にはならないでしょうか。・・・これが違法かどうか知識がなく、いけないことでしたらお許しください。

上記がダメなら検索の観点からすると、スレ主様の物件の適正価格は70㎡あたりの相場価格ではなく、60-68㎡あたりの相場となるのではないかと思います。というのは先ほども書きましたように潜在的に多いと思われる７５平米を中心とした購買層の方ではなく、それより狭い物件をお探しの方の対象物件となると考えられますので。

[30: 匿名さん]

上記60-68平米は入力ミスで、60−65平米のつもりでした。


そのニ
上記想定があたっているとすれば仲介業者に70㎡以上のネット以外に雑誌やチラシ媒体にも力を入れるようにお話しされては如何でしょうか。

自分が購入するのではあればキッチン洗面台クロスすべて自分達で選びたいと思うものでスレ主さまは良心的だと思いますが、やはり清潔感は大切思いますので、無難なクロスに張替え、洗面台、トイレ辺りをきれいにするのも一案と思います。（高いものにする必要はないと思いますが、クロスがきれいなだけで随分かわるとおもいますよ。）

[31: 住まいに詳しい人]

変にリフォームしない方がいいです。あなたが中古マンションを買う場合を考えれば
分るはず・・・。部屋がきれいとかが問題ではなく、このマンション自体の評価と住居の大きさ・
立地などの方がもっと大事です。それと価格です。しかし、不動産会社は良く検討する
必要があります。お客さんで自分のマンションを希望されているお客をそこの不動産会社が
いるかどうかです。いない場合、よっぽど価値のあるマンションだといいですが、そうでないと
有名な不動産会社でも売却できにくいです。過去に売却したことのある不動産会社は実績が
あるので、希望されているお客さんをかかえているケースが多いです。こまめに不動産会社を
まわり、売却事例があるかを確認されて、希望されている不動産会社を探します。その時
売却価格を出してもらいます。専任の場合不動産会社も売りたいので、低めに提示してきますが、
不動産会社によっては100万〜200万位の開きがあります。これは実に大きい価格差です。
売却すると、不動産会社に3％＋6万を手数料でもっていかれます。仮に2000万なら66万です。
これを専任だと両方からですので、132万です。だから少しでも高くで売却しないと、
思っているよりも手元にお金が残らないのです。ですからリフォームしても損をすることが
これでお分かりだと思います。

[32: 匿名さん]

>>31
＞専任だと両方からですので、
売り手の専任媒介契約となっても、買い手もその業者が見つける場合以外は、二倍とることはできません。
専任媒介契約も一般媒介契約も、報酬（宅地建物取引業法の用語）の上限金額は同じです。

販売代理契約の場合のみ、売主から報酬の上限金額の二倍貰うことが出来ます。
（これは新築マンションの販売などでは広く行なわれていますが、中古の売買ではこのような契約をする不動産業者は殆どおりません。）

あなたの投稿内容は明らかに間違いです。

[33: ３２]

>>31
媒介契約には、これ以外に専属専任契約というのもあります。
どこが違うかというと、依頼者が自分で買主を見つけても、専属専任の場合には報酬を貰えるという点です。（広告を出す頻度が異なるという点もあります。）

報酬の上限額ですが、４００万円を超える場合は、３％＋６万円に消費税・地方消費税（現在はこの２つで５％）を加算します。