マンション購入につき、持ち家を賃貸に出そうと思います。

[賃貸勉強中]

便利な場所にマンションを購入予定です。それに伴い、今の持ち家を賃貸に出そうと思います。賃貸に関して無知なので教えてください。

１２月に入居可能ですが、子供の転校などを考えて４月から転校させようかと思います。
知り合いから、転勤族の方が３月末に引っ越しを希望するので、その時期に入れるようにしておいた方が良いと言われました。
ハウスクリーニングなどもあるのでいつ頃引っ越せばいいのでしょうか？（転居先は４キロほどなので短い期間なら子供は今の学校へ通えそうです。）

また、今は不動産屋は販売業者さんが斡旋してくれた１社だけですが、他には頼まなくても良いものなのでしょうか？
その不動産屋さんは年が明けてからといわれていたのですが、そんなもんで大丈夫なのか心配です。
丁寧に使用したつもりですが、「ここは直して」とかいわれたら、間に合うのかどうか？
ちなみに築１１年、外壁、屋根塗装は１年半前にすませました。

アドバイスお願いします。

[2: 賃貸屋]

引越しはできるだけ早めに行って、入居者の募集はリフォーム前からでもかまいませんので出来る限り早くおこなう事をお勧めします。
ちなみに、一戸建ての場合ハウスクリーニングは、ひどい汚れの場合でも2日もあれば問題なく終了します。（ただし、ハウスクリーニングと言っても同じ料金で、お掃除程度のレベルの業者から、リフォームかと思うぐらいの業者まで様々ですが）

基本的に丁寧に使用していても、水周り関係（特にパッキン）は少し水道を止めただけで補修が必要になるケースが多いですので、神経質にならずに入居者から指摘されれば直すぐらいの気持ちでいた方が良いでしょう。また、入居する前に住宅設備などに不具合が生じるようであれば直しますと入居者に伝えて置けば、入居者の方も安心して家主さんに言う事ができます。

不動産業者への仲介依頼は、出来る限り多くの業者へ依頼することをお勧めします。間違っても、我社へ任せておけば我社が窓口となって他社へも募集をかけますので安心して下さいと言う言葉を信じないように。（基本的に、殆どの賃貸専門業者などは他社を通す事は嫌いますし、レインズ物件なども基本的に無視されます。）

あと契約方式に関してですが、法人契約であっても定期借家契約で結ばないと、不良入居者への更新拒絶を求める際や、自己使用や売却時に高額の立退き料を支払わなければ行けませんので普通賃貸借契約を避けるようにした方が良いでしょう。（普通賃貸借契約で結んだ場合、条文に無償での明け渡し規定などがあっても個人契約などでは完全に無効になってしまいます）

[3: 匿名さん]

参考になりました。ありがとうございます。
もう少し、教えていただきたいことがあります。

定期借家契約というのは、例えば１年更新のようなもので、普通賃貸借契約というのは無期限で相手が「出ます。」というまで賃貸契約が続くというものでしょうか？

あと、不動産屋は１件はデベの紹介したところですが、他は飛び込みで入ってお願いするんですか？また、たくさんお願いした場合の報酬なんかはどうなるんでしょうか？

すみません、ど初心者です。

[4: 賃貸屋]

>定期借家契約というのは、例えば１年更新のようなもので、普通賃貸借契約というのは無期限で相手が「出ます。」というまで賃貸契約が続くというものでしょうか？

普通賃貸借契約は、例え期間の定めがあると契約書に謳っていても、借主保護の点から無期限の契約になってしまいます。（法人契約は除く）
簡単に言えば、家賃の値上げも家主側からの解約も簡単には行えません。

定期借家契約は、ある意味当たり前の契約でして、所定の手続き（半年前から1年以上前の解約予告）を行えば定められた期間がくれば必ず終了する契約になります。当然、引き続き貸したい（借りたい）のなら更新ではなく再契約を行う事になります。（優良借主なら不動産屋を間に挟まなければ仲介手数料や広告料なども省く事が可能）
ただし、入居者サイドのメリットは基本的にありませんし、仲介業者なども慣れていない事から入居斡旋がやりにくい点がデメリットです。
要は、収益専用物件以外でも賃貸しやすくする為に、新しくできた契約方式です。

＞あと、不動産屋は１件はデベの紹介したところですが、他は飛び込みで入ってお願いするんですか？また、たくさんお願いした場合の報酬なんかはどうなるんでしょうか？

基本的には飛び込みになります。面倒なら電話すれば業者の方から来てくれます。報酬は基本的にどこに頼んでも、成功報酬として家賃一ヶ月分の広告料（本来は違法）は、請求されると思っておいて下さい。（成功報酬なので成約した業者のみに支払います）
なお仲介依頼する場合は、業者が媒介契約書を持参してきますが、内容をよく読んで一般媒介契約以外は結ばないように。（専任契約や専属専任契約だと他社への依頼ができないし、他社で決まった場合でも広告料や仲介手数料の支払い義務が発生してしまいます）また、媒介契約書を持っていない業者は基本的に避けるべきです。（勝手に専任契約や専属専任契約として扱われてしまい、他社で決まった場合に手数料や違約金を請求してくる業者もあります）
ちなみに、一戸建てや分譲ＭＳの場合は、契約後に管理契約をさしてもらいたいなどと言われる事が多いですが、遠方の物件を貸す場合は別として、滞納家賃の取り立て以外で業者を使わなければいけない事はありませんので、よくメリット・デメリットを考えて頼んで下さいね。

[5: 匿名さん]

親切にありがとうございます。
大変勉強になります。
何も考えず、ただポカーンとして任していたらいけませんね。

ちなみに広告料も成功した不動産屋だけなのでしょうか？それとも、広告費は使っているから、お願いしただけとられるのでしょうか？

[6: 賃貸屋]

広告料も成功報酬ですよ。（媒介契約書があれば、広告内容や料金に関する記載がありますし、なければ当然支払い義務はありません）
ただし、自分から新聞の一面広告に載せてくれと言ったりしたら、当然別料金が発生します。

ちなみに賃貸業界で言う広告料とは、仲介手数料が1ヶ月以上取ると法律違反になる為に、広告料と名前を変えて貸主から取っている仲介手数料の事です。

[7: 入居済み住民さん]

どちらも期限はありますが「定期借家契約」は設定した期限で退去を求めることが出来る契約（もちろん退去通知：契約更新をしない旨の連絡は必要です）
「普通賃貸借契約」も期限で退去を求めることは出来ても、入居者が拒否をする事が可能な契約です。（どうしても退去していただく必要発生した場合でないと、退去を強制できません：退去料も発生）

あと、賃貸の場合の不動産屋ですが
不動産会社によって費用は異なります。
広告（入居者募集）費用を取るところもあれば、取らない所もあります。
広告費が無い場合の不動産会社に支払うお金は、入居契約時に１か月分程度の管理委託料（大抵は２年更新）のみです。

もしスレ主の依頼した不動産会社（管理委託会社）が入居者を見つければ
スレ主から１か月分（管理委託費）・入居者から１か月分（仲介手数料）を取ります。　他の不動産会社からの紹介の場合は、スレ主の依頼した不動産会社（管理委託会社）は１か月分（管理委託費）のみしか入らないことになります。
ある程度大手に依頼すれば賃貸の流通ネットに流します。
ネットや雑誌などでどう見ても同一物件なのに、不動産会社が違う場合がそうです。もちろん優良物件等は情報を流さずに、自社で探しますね。そうすれば管理委託料と仲介料のどちらも取れるので。
分譲マンション関連の不動産屋であればまあ１社でも良いと思います。
でも戸建ては難しいですよ。

募集開始時期ですが
12月に入居可能なのであれば、やはり３月の転勤族の時期までには空けておきたいですね。
１月：募集の際の賃料等の条件
２月：募集開始　引越＆リホーム（クリーニング）
３月：入居者の下見
が理想のスケジュールではないでしょうか
募集は入居中でも可能ですが、下見が出来ないので客は敬遠します
なので３月までには退去する方が良いですね。

[8: 匿名さん]

アドバイス、ありがとうございます。

今のところ、３月１日あたりの土日か、１５日あたりの土日を考えています。
本当はこっちが春休み中を引っ越しに当てたいのですが、借りてくれる可能性が高い時期を逃すことになるのでこの２候補になっています。
８日付近は子供の学年末試験の時期になるのでさすがにそこは無理かなと。できれば中旬の方が負担は少ないのですが、アドバイスから３月１日付近がいいと言うことですよね。

美装などは下見の後でも影響はないのでしょうか？取りあえず空き家を見てもらえたらＯＫですか？

[9: 匿名さん]

わが家も転勤があるため、いずれマンションを賃貸で出す予定です。
こちらで回答されている内容が分かりやすく参考にさせていただきました。

スレ主さん。
転勤でいくつかマンションを借りた者です。
一素人の意見で恐縮ですが、転勤で引越し先を探す場合、転勤先が分かった時点からなるべく早い段階で決めたく考えますので、３月上旬には部屋が見られる方が良いかと。さらに言えばきれいになっている方が借り手が決まりやすいのでは。

[10: 匿名さん]

ありがとうございます。
そうですよね。きれいな方がいいに決まっていますよね。

転勤族の方のこの時期の転勤はいつ頃決まるのですか？
３月１日引っ越し→その週に美装→５日頃から見学可能。でも十分間に合いますか？
それともまだ早いほうがいいのでしょうか？

[11: 09]

会社によって多少の違いはあるかと思いますが、あまりに早く発表するということは少ないと思います。
主人の会社や、友人の何人かの話になりますが、４月の異動は３月の一週目に発表です。

少ないデータですね。ご参考にしていただけなくてごめんなさい。

[12: 匿名さん]

いえいえ、大変ありがたいです。
ありがとうございます。

[13: 匿名さん]

スレ主です。
もう４月が来ました。早くに引っ越しをしたのに、まだ借り手は付かず・・・。
今年はファミリーでの移動が少ないため、借りる人全体が少ないようです。
我が家の生活はいっこうに楽にならず・・・。ちょっと、マンション買うときの営業トークにだまされたかとも思いますが、移住先が快適なのでよしにしようと思っています。
でも、やっぱり借り手が見つからないかなあ。

[14: 匿名はん]

①数ヶ月家賃が入らなかった場合と、家賃を下げた場合の更新までのトータルを考えて家賃設定をやり直す。
②不動産屋に早期に契約できたら担当者個人に特別ボーナスを渡す（会社に内緒）。⇒本気で探さす！

やる気とタイミングです。

[15: 賃貸マンション経営者]

>>13
「売らんがな」の業者に、賃貸の手配を頼んでも、全然相場とニーズに合わない最悪のケースになっているんじゃないでしょうか。

うちはサラリーマンが本業ですけど、このような商売も兼業しています。
土地を購入して、一棟丸ごと建てています。

先週「中古マンション買いませんか？」というセールスが来て、同じ東京２３区内だったので「賃料相場や賃貸ニーズの参考になるのかな。」と思い、物件を見に行きました。
会社の説明を聞き、広さやグレード・賃料見通しを聞き、その後に実際の賃料相場を調査した結果は、全然実態とかけ離れていました。
「こんな業者は駄目ですね。」という判定をしました。

昨年２月に新築１棟建てましたけど、３月になる前に全て契約済になりました。
今でも満室です。

どの客層をターゲットにして、どのような狙いで賃料設定をされたんでしょうか？
差し支えが無い範囲で地域なども含めて教えていただければ、こちらのわかる範囲でお答えしたいと思います。

[16: 匿名さん]

＞No.14 by 匿名はん
ボーナスと賃料設定を考えてみます。ボーナスって１ヶ月分とかですか？それとも５万とか１０万とかそういう単位でしょうか？検討がつかなくって・・・。


　>No.15 by 賃貸マンション経営者さん

西日本にある地方都市にある戸建てです。自分たちが駅近のマンションに引っ越したので、戸建てを賃貸に出すことにしました。戸建ての場所は駅から直線距離で２キロくらいにある、そのあたりでは平均よりは少し上の住宅街として扱われています。管理組合等もありマンションのような面も兼ね備えています。
そのあたりの相場を調査した結果の末、妥当といわれるあたりで設定しました。ただ、そのくらいの家賃になると役職付きの転勤族くらいしか借りてくれないと言われました。私もそうだろうなあとは思います。このあたりでその家賃が払える地元の人は、自分で家を建てると思います。
実際我が家を含めてこの春に３〜４件の賃貸物件が同じような価格で出ていましたが、すべて成約
したようです。（ネット上で見ました。）
そのほかに比べて借り手が見つからないのは、一番築年数が古かった（１０年）からかと思っています。広さとかは似たりよったりでした。ちなみに我が家は約１３６㎡です。


できれば５月くらいまでには借り手が見つかって欲しいとの希望です。賃料を大幅に下げれば、借り手は付く地域ではあると思うのですが、相場を崩しそうだし、ご近所に雰囲気が違う人に貸したと言われて、後々戻りづらくなるのることもあるのではとも思います。
とりあえず、小幅に下げてみようかと思うのですが、いかがでしょうか？

[17: １５]

>>16
戸建の賃貸は難しいんですね。

自分は東京２３区内と千葉県の地方都市に賃貸物件を持っています。
またその同じ地方都市の戸建団地に更地を持っています。

一戸建の賃貸は、元々難しいのです。

家賃が安過ぎると、家賃不払いで出ていってくれなくなっても居直ったり、まともに出ていっても相当酷く壊されている。
復元費用や立ち退きで、訴訟を余儀なくされる。

家賃が高い場合は、あなたが経験している通りで需要が元々少ないので、ちょっとした違いでなかなか借り手が付かない。
付いても、ちょっとした事情で、出ていってしまう。
（外人さんとか、企業経営者だと、最近は特に世の中の動きを反映して人事異動に伴う移転が多いです。）
設備的に少し劣っていても、他の物件に行っちゃうようです。

高過ぎず、安過ぎず、ファミリーに安定的に長期間入っていただくのが、このタイプの場合は最も堅いやり方です。
今、更地の場所で一戸建貸家をしている方は、大体がそのようなやり方をされています。
また地方都市の戸建賃貸では、関東地方でも駐車場２台対応は常識です。

あなたはかなり難しいことをおやりになっていると思います。
当然管理会社に任していると思いますけど、管理会社の資質はどうですか？

[18: １５]

>>16
駐車場の確保は、私が持っている物件では次のようになっています。

千葉県のアパート１棟では、一戸当り一台です。
東京２３区内のマンション１棟では、設備無し。駐輪設備のみ一戸当り一台です。

自分の土地の上に建設した賃貸マンションと賃貸アパートを、棟単位で所有しています。

[19: スレ主です]

駐車場は２台はカーポート付きです。
留めようと思えば土の上にもう１台は余裕で止まります。

不動産屋さんは４件お願いしています。全国ネットから、地元まで幅広くお願いをしているのですが、なかなか成約まで至りません。

近所の人がこの町は人口規模の割にマンションが少ないから、最初はマンションをと思って転勤してきても供給が少なく、都会ではなかなかない広さの戸建てを不動産屋に見せられるうちに、「何年間かならこんな広い戸建てに住むのもいいかなあ」と思って、戸建てを借りるそうです。

[20: 匿名さん]

自分だったら売却しちゃうけどね。

[21: １５]

>>19
２台駐車は常識ですけど、その条件は満たしているようですね。

駐車場への出入りは問題ないですか？
出入りや車庫入れが難しいと、女性は特に嫌います。
いかがでしょうか？

建物の仕様は、他の入った物件と比較してどうですか？
うちが住んでいる東京２３区内では、「賃貸でも５０インチくらいの大きなテレビが付いていた方が、賃料も高く取れて入居率がいい」というような状況があります。
地方都市では必ずしもそうではありませんし、その都市によって状況は異なります。

上記のようなことは、地元の「媒介が得意な不動産屋さん」がよくわかっています。

「主に担当する不動産屋さん」以外に、確認された方がいいと思います。
４社に依頼されていても、売買を担当した所が主になっていませんか？
売買が得意な所と、媒介（仲介の法律用語）が得意な所は異なります。