分譲マンションに50年住んでるって人いますか？

[どしろうと]

前に修繕について質問しましたがどなたからも返答いただけず…

分譲マンションは一生住めますか？？（建て替えなしでって意味です）
そもそも分譲マンションの歴史ってどれくらいなのでしょう？
５０年も経ってないのかな？

建て替えが必要だと仮住まいを探したり住民の合意を得るのが大変だと
思うのですが（もちろん金銭面も）長〜く住んでる人とか教えて下さい！！

[42: 匿名さん]

よく書いたね

よく理解できたよ

[43: 匿名さん]

長すぎて読む気にならない。

結局何を言いたいのかな・・・

１)　マンションなんか買ってはいけない。
２)　マンションは３０年くらいで建て替えるべきだ。

この２つでいいでしょうか?

[44: ↑]

あなたはマンションを買わないで正解。

[45: 様子見さん]

長靴を吐いた猫さん
分かりやすい文章で大変勉強になります。
若干、業者さんの思惑を感じないでも有りませんが（失礼）、
マンションの購入を検討される方はぜひ読むべきだと思いますね。

自分が購入したマンションを将来どのようにするのか。
入居した時から皆でよく考えるべきことだと思います。
特に住民間のコミュニケーションの形成は大切ですよね。

大きな財産を大人数で共有することは大変な事だ。

[46: 匿名さん]

いやはや、これは凄い。
一読する意義はある。

[47: 購入検討中さん]

長靴を吐いた猫さんへ：
まだ事例がないのでしょうが、ぜひ超高層マンションの耐用年数、
立て替えがどうなるのか、予想を教えてくださいな

[48: 匿名さん]

>47
やめとけ、掲示板が荒れそうな話題だ。

[49: 匿名さん]

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040405p4000p4.html
（下記、上記サイトからの引用です）
3年後の1956（昭和31）年、今度は民間による分譲マンションの第一号として誕生したのが東京四谷の「四谷コーポラス」（東京都新宿区）である。
（中略）
総戸数28戸、5階建ての小規模物件ながら、当時の分譲価格は３ＬＤＫで約230万円。前出の宮益坂アパートが２ＤＫで60—100万円であったことと比較すると、かなり高額なマンションであったことがうかがえる。

築50年を目の前にし、どちらの物件も現存しており人も住んでいる。マンションを取り巻く環境は変化のときを迎え「ストック重視」の社会へ変貌を遂げつつある現在において、歴史に名を残せるマンションが顕在することは喜ばしいことであり、「マンションの寿命」が高度な建設技術でもコンクリートの耐久性でもなく、“マンション管理”によって左右されることを改めて教えられる貴重な文化財と呼べる物件である。

----------
1956年に誕生しているということは、現在は優に５０年は超えていることになりますよね。
もちろん定期メンテも行っての話でしょうが。
４，５年前だったか？あるTV番組での四谷コーポラス見ましたが、しっかりしていましたよ。
レトロな雰囲気もあったけど、その当時は珍しかっただろうメゾネットタイプでした。
定期的メンテしたり、長期修繕計画がしっかりしていれば長く住めると思うんですけどね。

[50: 匿名さん]

ちなみに「日本のマンションの歴史」を参考までに。http://www.geocities.jp/tshny046/rekisi.html

[51: 匿名さん]

古いマンションを建て替えるのは、区分所有権の建て替え決議が困難ですが、
神戸の震災では、修繕が可能でも建て替えを行ったマンションがあったようです。
平時には無理でも、発生が予想されている震災の復興で建て替えが可能になるのではないでしょうか？

[52: 匿名さん]

建て替える必要がないんだったら、建て替えるべきではない。

１．　建て替えには大量の資源を必要とします。
　　　費用はかかるし、廃材を捨てるのも大変。
　　　むかしと時代が違うのです。

２．　建て替えは業者や政府が喜ぶだけで、一般消費者
　　　にはデメリットのみ。稼ぎを税金や建て替え費用に
　　　とられてしまいます。食うや食わずの生活に。

３．　例外は、エレベータのない団地や配管の変更できない
　　　マンションだけ。

リフォームだけでかなりきれいになります。
さすがに70年くらいたつと、コンクリートも
厳しくなってくるとは思いますが。もっとも
思うだけで本当にそうかどうかはわからない。
日本より寒さが厳しい、ドイツやスエーデン
では、100年以上、建物を保たせています。

業者や政府にあおられて、ムード的に建て替えるのは
やめましょう。

[53: 購入検討中さん]

日銀や国会はあと何年くらいもつのでしょう。（失礼ですが、素朴な疑問）

[54: 匿名さん]

国会は５００年くらいは保つのではないでしょうか。

傷んでいるという話は全くないですよね。

[55: 匿名さん]

＞日銀や国会
ああ、建物の話ですよね。
てっきり組織としての話かと…。

[56: 匿名はん]

＞震災の復興で建て替えが可能になるのではないでしょうか？

被災マンション　最後の一棟が　やっと、やっと！今年まとまりました。
★（財）ひょうご震災記念２１世紀研究機構★
http://www.hemri21.jp/cgi-bin/whatsnew/whats_data/kiji/img/71224135320...'被災 マンション 建替え 宝塚市'

[57: 匿名さん]

＞56さん
＞1995年の阪神・淡路大震災では、分譲マンションの復興をめぐり、住民の合意形成、再建資金の確保など多くの課題が生じた。震災から13年を目前にした現在の時点で、3件のマンションが今なお再建途上にある。2005年の福岡県西方沖地震でも、福岡市中心部で多くのマンションが被害を受け、同様の問題にぶつかった。分譲マンションは今、約1300万人、日本の人口の1割を超える人が住む居住形態となっており、住宅政策における位置づけや法制度などを再検討する必要がある。特に、地震国の日本においては、大災害に備えた復興支援策を事前に用意しておくべきである


東海地震等、今後予想されている超巨大地震でも、
マンションには常に同じ問題が発生するということですね。

[58: 元マンション住人、今一戸建]

１００年コンクリートとか言われていますけど、建設業界で『この材料は○○年耐久性があります』と言っておきながらその半分も耐久性が無い例は星の数あります。とにかくマンションは新築または築浅を購入し、できれば最初の大規模修繕の前、少なくとも２度目の大規模修繕が来る前に買い替えるに限りますね。因に私は最初新築マンションを購入し、８年過ぎたところで築浅マンションに移り、そして７年後の大規模修繕前に一戸建を購入しました。モンスターペアレントが反乱する昨今、住民の合意を得るのは極めて困難、へたに反論するととんでもないトラブルに巻き込まれることに。私がそうでしたから...。

[59: デベにお勤めさん]

中堅ゼネコンに勤めています。
マンションの寿命は100年ぐらいはちゃんとつくればもちます。
配管などは、外配管に修繕しなおせば延命できますし。
寿命30〜40年というのは正直真っ赤な嘘です。
デペロッパーの陰謀でしょう。
古いマンションだと保守・管理が心配ですが
最近のマンションは修繕がしっかりと計画されているところが
多いので心配ないでしょう。
再建築時の費用ですが、容積率に余裕がある場合は
戸数を増やして穴埋めする事ができますが
そうでない場合は1000〜2000万ぐらいは
各住民に費用がかかります。
１度だけ立替に参画したことがありますが
年配者には費用を無料にする代わりに
部屋の広さをへらしたりして調整しました。
58さんの言うとおり意見をまとめるのに相当の時間を費やしました。
約１年かな、正直おいしくない仕事だったな〜（泣）

[60: 匿名さん]

地震について。
阪神の例で言えば、犠牲者の死因の９割が圧死。
で、その圧死者の７割は一戸建て住人だった。

この例をみれば、建て替えうんぬんよりも、
そもそも地震時に建物の下敷きになって死んじまうことの
心配のほうがはるかに重要だと思うが。

そういえば、以前
「戸建てはマンションより軽いから、倒壊しても安全」
みたいなトンデモ発言もあったなぁ・・・

ま、死んでしまえば、そもそも
震災後の住居の建て替えに悩む心配がない
とも言えるが。

[61: 匿名さん]

犠牲者の９割が圧死という記載は正しいです。また圧死者の７割は一戸建住人ということも間違いではありません。しかし倒壊した一戸建の９割以上（略１０割）は耐震基準がかなり低い1986年以前に建てられたものであり、残りは建築基準法違反で建てられた瑕疵物件です。即ち現在の耐震基準で建てられた一戸建物件では倒壊数はゼロでした。
一度地震でマンションが損傷すれば、それを補修または建て替えるのは一戸建のそれよりも遥かに困難です。共同所有のマンションでは補修するのか建て替えるのかを決める住民の同意を得るのは極めて困難だからです。住民による同意が一向に得られず、長期間（場合によっては１０年以上）住めないにも関わらず固定資産とローンだけは払い続けなければいけないという悲惨な目に遭う可能性がマンションでは極めて高いことは肝に命じていなければいけません。このことからも、マンションを購入する際には耐震性は極めて重要です。

[62: 匿名さん]

耐震性はもちろん重要でしょうが、

その耐震性の判断がどう行われているかがポイントです。

古いマンションは、かなりがっちりと造られているので、
最近のマンションよりも耐震性が上のことも多いようです。
新しいから安心なんてことはないのは、耐震偽装問題でも
明かです。

公共建築物なんかでも、十数年してから、手抜き工事が
明かになったりしています。

要するに、耐震性なんてものはあてにならないのではな
いでしょうか。古いマンションは、今まである程度の
地震で問題なかったという意味で安心です。どのみち、
関東大震災、あるいはそれを超えるような地震が来たら、
ほとんどのマンションがアウトだと言われています。

[63: 匿名さん]

最後は運だね

[64: 57]

６１さんが正しいと思います。

東海・東南海・南海や宮城県沖の海溝型巨大地震は、
原因となるプレートは毎年確実に動いているので、
ある周期で発生するのはしょうがないですね。

阪神淡路の被害も大きかったですが、これらの地震はエネルギーが桁違いです。

既存不適格の戸建ての場合は、その地震を今の建物で被災するか、
将来建て替えた後の耐震性の高い建物で受けるかが重要。
圧死を避けるには運の良し悪しでも必要ではないか？と思います。
今の木造が建て替えしているであろう今後３０年間は、
発生しない可能性もありますしね。


一方、震災後の建て替えは、
戸建ての場合には自分が建て替え費用を工面できれば可能ですが、
マンションの建て替えは、自分が工面できても、
全体で４/５の住人が建て替えの費用を工面できないと困難。
２重ローンや、高齢住民のローンが必要となりますね。

阪神の時は解体費用等、自治体からも補助がありましたが、
被災額が桁違いに大きくなると公的な支援はあまり期待できないのでは？
そうなると、解体費用分だけはマンションの修繕積み立て金が必要ですね。

[65: 匿名はん]

耐震性と一言でいいますが、私は耐久性の方が大事かもしれないと思います。
それは、５０年後の耐震性は本来の性能を発揮できるか疑問が残る為です。

マンションだけでなく全ての建物が、５０年後当初の性能を維持できるかが選択の基準
になるのではないでしょうか。５０年後生きていないかもしれませんが。

[66: 匿名さん]

「そもそも地震発生時の圧死から免れなければ、
被災後の建て替えの心配もできないじゃん」
という書き込みに対する
ここ数件のレスを要約すると、

（１）戸建て
　　　じきにすべて建て替えられる。
　　　工事に手抜きはなく耐震性もバッチリになる。
（２）マンション
　　　新築でも手抜き工事の可能性があるので安心できない。

ってことかしら。

ナゼにそこまでかたくなに（笑）

[67: 匿名はん]

神戸の地震でＲＣビルで倒壊した原因は、老朽化と手抜きが大半だと思います。

手抜きについては、建設時にしかるべき検査機関で検査をして頂く事で防げます。

しかし、経年劣化は建設時検査と比べると維持管理に莫大な費用がかかり、手遅れに
なると建替えた方がトータルコストが低い場合があるかもしれません。

経年劣化による耐震性が低下した建物に不安を抱えたまま住み続ける事は出来れば
避けたいと誰しも思うのではないでしょうか。

免震や制震構造も良いかもしれませんが、躯体自体が弱体化していればさしたる効果
は期待出来ないのではないでしょうか。

単なる机上(板上）の議論ですよ

[68: 匿名]

まだ読んでる方いるかな？初めて見つけました。興味深く全レス拝読して、思うところあって書きます。

築40年近い中古を昨年購入して住んでいます。都心の好立地を反映してか？オーナーは中流以上と思われる高年齢の方が多いです。
中には竣工当時から住んでいらっしゃる、八十代のご婦人もいます（一人暮らし？のようです）。

何回かの大規模修繕を経て、建て替えの話が具体的になりつつあり、春先にアンケートがありました。つい先日、結果発表となり反対15％未満でした。
残り全員が賛成というわけではありませんが、修繕や改修でいいんじゃない？という方が20％占めてます（つまり老朽化は認めている）。

戸数が多いのですんなり…とはいかないと思いますがそう時間をかけないで話が動き出すだろうと確信する理由が二つあります。
『いわゆる投資物件化しており、オーナーの過半数が住んでいない』。前述したご婦人や私は数少ない自家使用派です。
分譲もですが、賃貸の新築信仰は根強く、部屋の規格自体の陳腐化（狭い間取りは流行らない）反比例して管理費の高さも重なって
オーナーたちは賃料低下をズルズルと受け入れるしかありません。居住の必要がないなら、立ち退く数年は辛抱し建て替えて資産価値を上げたい、と考えるのは自然に思えます。

『都心部の好立地に広大な敷地があり、容積率に充分な余裕がある』。コンサルタントの試算では建て替えにあたって戸あたり一千万程度の持ち出しが必要
（物件内で一番多いタイプの現在の売値も約一千万）との話ですがその条件を飲むオーナーはいないでしょう。しかし都心立地＋敷地面積広大、を
土地で売った場合どうなるか。専門家でなくても容易に想像つきます。建て替えするにはいずれにしろ一旦更地にするわけですし。
オーナーのほとんどが住んでいない、という点も加勢して、圧倒的なキャピタルゲインを得ようという流れに一気に傾くはず、と予想しています。

もちろん、問題がないわけではありません。デベまたは残留組に買い上げてもらうより今の物件に住み続けたいんだ、という少数オーナーには
絶対反対以外の考えは浮かばないでしょう。前述したご婦人は昨年の総会時に『お願いがあります。建て替えは私が死んでからに』と発言されました
（その時ご自分からの申告で年齢を知ったのです）。反応に困りながらも会合は淡々と続けられましたが。

大前提、集合住宅ですから多数決です。仕様や規格が陳腐化しても（その影響で賃料が下がり続けても）、このままがいいんだというオーナーが多ければそれでいい。
しかし大抵の場合、そうでないオーナーの方が多い。固定資産税ゼロの築年数になっても管理費はかかる。余裕のあるオーナーばかりではないから売れるうちに売る、入居者の質低下が起こる。
建て替え話が出るだけマシで、規格不適合で建て替えしても余剰床が望めない、不人気エリアで新規入居者望み薄、という物件も多いのではないでしょうか。
建て替えの難しさと一口に言っても、オーナーの合意形成よりも物件の付帯条件が支障となるケースが多いように思われてなりません。

私自身は建て替え見越して敢えて古い物件を購入したので是非とも成功させたいと考えております。新築に高い金払うのは馬鹿らしい、管理のいい中古を買って建て替えEXITが賢い、との目論見が成り立つかはまだ分かりませんが。

おわりに、どちらかというと建て替えせず保たせようという論調が目につきますが、躯体や設備の耐久年数と資産価値は同一ではありません。
あと10年もすれば人口減少の影響が不動産を取得する年齢層にも顕在化します。そうなったら建て替えは是か非か、でなく建て替えてペイするか＝余剰床が売れるか、に
一段とフォーカスされると容易に想像つきます。逆に言えば建て替えが必要でも買い手が見込めず雨ざらしになる物件が大半でしょう（今さら言うまでもありませんが）。
そう思えば、売り手がつくうちに建て替えようと考えるのは当然です。文化情緒と言われても維持費を払うのはオーナーなのですから。

渋谷のうぐいす住宅も建て替え後の物件告知が始まりました。新宿御苑プラウドも即日完売して秋竣工です。コープオリンピアの動向も気になるところです。
新しいことはいいことだ、とは言いません。しかし、東京の集合住宅がパリNYのレベルになる日が来るとも思えない。ビルドの前提、スクラップしなくなったら日本の成長はいよいよ止まって、成熟通り越して一気にスラム化するように思えます。

[69: 匿名さん]

建て替えの環境は、少し前と今では相当変わってきているようです。

ポイント
１）　本当に住めないのかどうか。
　　　エレベータがないマンションは建て替えたほうがいいでしょう。
　　　床に段差があって、リフォームでは対処できない場合は建て替えたほうがいいでしょう。
　　　水道管と排水系がどうにもならないくらいであれば、建て替えたほうが良いでしょう。

２）　土地に余裕があって、建て替えで戸数を増やして、増やした分を売って、建築費の
　　　補助にしなければ、個人の負担がすごいことになります。だいたい、建て替え時期に
　　　は高齢になる時期なので、負担がすごければお金は出せないことになります。

３）　コンクリートは、100年はもつそうです。

本当に建て替えが必要かどうか、建て替えにお金が出せるかどうか、冷静に考える必要
がありますよ。今の経済環境で日本人一般にそれができるとは思えなくなりました。
欧米（環境の厳しい北欧などでも）では、コンクリート建物100年以上使うのが常識です。

それから、まもなく消費税があがると思いますが、業者に一度全部売って、再度購入する
方法は、消費税がかかるのでやめたほうがいいですね。

時代は変わりました。建て替えが原則ではなく、建て替えないでやっていくのが原則に
変わっていくと思います。

[70: 匿名さん]

１００年以上古いのコンクリートは、海洋土木ですが小樽北防波堤です。
札幌農学校（現北大）教授が陣頭指揮により建設したとのことです。
管理も長期間続き「コンクリート100 年耐久試験」と呼ばれる、強度の定期試験が行われてきたようです。その結果は劣化がないとのこと。
もちろんマンションでこういった管理は望むべくもありませんが。
やっぱり修繕計画にあるように１０年単位でボロくなっていくのはしょうがないですかね。

[71: 匿名さん]

68です。

本当に住めなくなってしまったマンションの住民に、建て替え一時金を負担し、数年に亘る討議を遂行するだけの経済的精神的余力があるか？
というのが現実的な問題としてついて回ると思います。愛着＜不都合と考える現実派も多いですから、資金があれば悩む前に退去する人が大半でしょうし。

土地の利用価値が高くて、負担を補って余りある売買益が見込めたとしても高齢になるほど動きたくない、という発想が出てくるのは仕方ないですね。
前出のご婦人ではないですが、七十代八十代になってしまえば売買益なんてどうでもいい。資金問題がなかったとしても仮住まい探しも引越も面倒、と
自分がその歳でも思うはずです。下手に財産が増えても、親不孝な息子娘を喜ばせるだけ・・・と建て替えコラムで読んで苦笑いしてしまいました
（そもそもが独居老人なわけですしね）。その意味でも、竣工時からの入居者が大半、といった属性が単一な大規模物件は難しいでしょうね。

100年コンクリートは採用している物件自体が少ないのでは？人が住む前提で感じる不具合と実験結果では違うでしょうし。
本気で建て替えず100年持たせる覚悟ならコンクリートの質だけでなく、仕様や規格の陳腐化をも想定した内容を練り上げなければ駄目ですね。
一種、広尾ガーデンヒルズのような特殊な物件に限られてしまうのではないでしょうか。そうすると誰でもが買えるというものではなくなる。

良し悪しは別にして、建て替え困難となればごく限られたヴィンテージと単なるジャンクの二極化は免れないのではないでしょうか。

[72: 匿名さん]

一般的な話をしてもしょうがないでしょう。

今まで建て替え成功しているのは、

１）　公団の分譲などで土地が広々としている。
　　　都心などで、余った土地分が高く売れる。
２）　エレベータがなく、建て替えて、階段上り下りしなくて済むのが
　　　強いモチベーションになっている。（うぐいす住宅はこれ）

１）と２）がそろわないと、建て替えに向かって進まないように思う。

給排水管も頑張れば、交換は可能（外付けになるみたいだけど）

前に住んでいたマンションは、築30年だったけど、エレベータはあったし、不便なの
は、ディスポーザーがないのと、ドアロックがないのと、宅配ボックスがないことく
らい。ドアロックがないのは便利な面もあった。ドアロックと宅配ボックスは後付け
可能。床の段差もリフォームで修正可能。築60年で建て替え予定と組合が説明して
いたけど、実際には無理じゃないかな・・・エレベータはがたこといってたけど、
築35年で交換予定になっていた。

もめるのは確実なので、新築に引っ越した。雨漏りしないで、水がきちんとでて、
トイレがきちんと流れて、エレベータが使えれば、建て替えようと思う人は少ない
と思う。

コンクリートはまともに作れば100年はもつ。ただし、高度成長時代の1970年代の
海砂を使ったマンションは危ないみたい。

賃貸物件は話が全く別。都心などで、賃貸収入が期待できる物件は、建て替えに
は有利だとは思う。

建て替えができなくて、スラム化が進む可能性は十分すぎるくらいある。
それは都心物件も同じだと思う。

もっと早く手をつけるべきだったけど、日本が貧乏に突入しつつある時代では
難しくなってしまった。

[73: 匿名]

72さん
まったく対立する意見ではないように思います。
読み方を変えれば１・２の条件を満たし、都心、かつ賃貸収入が見込める物件であるなら建て替え成功する目算ありと読めます。

機を逸したという点はその通りかもしれません。こう物件余りではデベも新規の開発を手控えざるを得ないでしょうから。

[74: 匿名さん]

私も反対意見を書いているわけじゃない。

ただ、40年で建て替えたという話はあまり聞かない。相当暮らしにくくならなければ、
40年で建て替えるのはあまりにもったいない。

都心が建て替えに有利な状況は変わらないけど、それでも日本経済の悪化を考えると
以前ほど楽ではなくなったと思う。

ひとつの僥倖は、中国人が買い始めていること。都心のマンションしか買わない
みたいだけど。ただ、中国経済は今がピークで、今後は下がる一方という話も
あるので、あまりあてにしないほうがいいかも・・・

[75: 匿名さん]

40年で建て替えは勿体ない。確かにそうかも知れませんね。
まだまだ住めるものを大量の廃材に変えるのも、新たに建材を投入するのも全く時流に反しています。

ただ、日本の先行きに関して甚だ懐疑的な者としては
『この先、年数を経るほど建て替えに不利になる』危険性があるように思われてならないのです。

現在は明らかに新規物件の過供給状態ですが、あと10年もすれば人口減少が顕在化してしまう。
今も都内の高額物件は、ほんのひと握りの高額所得者の奪い合いであるのが更に加速します。
どんなにいい土地（新築物件）だろうが、買い手がつかなければ値段を下げざるを得ません。
余剰床を売って費用の足しにする、建て替え成功の前提も危うくなってしまいます。

我が物件でも中国語を聞く機会が増えました。得する物件にしか手を出さないという彼らが買っているからには
このボロマンションも満更でもないか、と却って好印象です。

賃貸で回る、投資物件の方が建て替えには向いているところはあるかもしれませんね。
日本人オーナーも一種、中国人的に損得で勘定する割合が高くなりますから。
自家使用する住まいの建て替えと同列にはできないかもしれません。

[76: 匿名さん]

調べてみて驚きましたが、

http://www.nscp-net.com/tatekae/rebuildingworks/rebuilding/kamimeguro....

これはある会社の例ですが、上目黒のマンションみたいに28年くらいで建て替えて
いるケースもあるんですね。正直びっくりしました。ただ、このケースは、
昭和64年建て替えなので、増築した部分がかなり高値で売れることが期待できた時期です。

今後はこうはいかないでしょう。

時の流れは早い。

建て替える最後のチャンスなのか、それともすでに時期を逸したのか、微妙な感じですね。
運とか住民の質も影響が大きいと思います。

[77: 匿名]

http://www.nsm-ltd.com

時期を逸した、とならないことを願っております。

[78: 購入検討中さん]

雪の重み大丈夫なのかな？2000万払ってマンションの建て替えもつらいね。

[79: 匿名さん]

雪の重量程度で不安になるマンションは最初から買っちゃいけない。
千万単位で追加負担必要なマンションは決議が通らない。

[80: 匿名さん]

４０年程度で大半の物件は（他人から客観的に見れば建替えるべき物件）になる。
これはまず間違いない。

ところが居住する者として、自分でお金を出して大きな決断をしなければならない
立場になれば、まだ住めるからもうちょっと…と考える人は少なくないでしょう。

そもそも数十年先の事を考えても意見は異なるのですから
その時が来たら更に意見が割れて纏まらないのは確実です。
もし４０年後に満場一致に近い意向で穏便に纏まる可能性があるとすれば
それは日本が超好景気か非常に貧しくなっているかの両極どちらかでしょう。

[81: 匿名さん]

既に築40年近い物件と、40年後の新築を分けて考えるべきかと。
築年数だけなら同一条件でも、耐震性も周辺環境も違っている。
今、建て替えが問題になっている物件は旧耐震ですが竣工1981年以降だと
建前上、耐震性に問題ないことになっています（行政側が建て替えを促す理由がない）し
100年コンクリート的に最初から寿命延長が意図されている物件も増えました
（市場で買い手借り手がつくかはまた別としても）。

現在、建て替えの必須条件である余剰床マジックもタワーでは望み薄だし
何よりこの先数十年は人口減少ですから、数字上は今でも足りてる住宅を
更に新規供給する必然性は、消費者の需要刺激以外に見当たらなくなる。


老朽マンション耐震化後押し　建て替え時の容積率緩和へ
2014年2月22日13時48分 朝日新聞

老朽化したマンションの建て替えを後押しするため、国土交通省は、
耐震性が不足しているマンションを対象に、建て替えの際の容積率の上限を緩和する方針を固めた。
災害時に一時避難所としての役割を果たすことなどを条件に、
現在の１・５倍前後に緩める方向で検討している。
国交省は近く、マンション建て替え円滑化法の改正案を開会中の国会に提出する。

http://www.asahi.com/articles/ASG2G55WKG2GUTIL02N.html

お上が規制緩和するのも、成長産業のない国で持ち出しを少なく景気浮揚させる
超好景気の擬態を形成しようとしているように見えます。

[84: 匿名]

そもそも、北米や欧州では築100年超えのマンションがたくさんあるが、
メンテをやっているから古いながらもそれなりに価値を保っている。

日本の場合は、100年以上の耐久性がある建物の技術は十分あるのだが、
50年程度から建替えの話が出てくるのは、デベ基準があり造り続けないと
デベが維持できないから、メンテを極める前に建替えありきの流れが半ば強引に
作られるようになる、マンション建替円滑化法もデベの意向があってのもの。

[85: 匿名さん]

興味深いスレ。
30代前半で買って長生きしたら50年住むこともありえる。
今のところ買い替えの予定はまったくないし。
実際、どれくらいもつんだろ。

[86: 匿名さん]

今の物件なら40年は住める

[87: 匿名さん]

70代や80代の時に建て替えの話が出たら迷うだろうなぁ。
元気だったらいいが、体調もよくなくて仮住まいへの引っ越しそのものが
負担になっていたりしたら特に。

[88: 匿名さん]

＞そもそも、北米や欧州では築100年超えのマンションがたくさんあるが、メンテをやっているから古いながらもそれなりに価値を保っている。

日本の現代の建物と比較するのには無理があるわ、北米や欧州の住宅の材料はなに？
木や石なのに、日本のコンクリートとスチールのマンションと比べるなよ。 　論外だよ。

[89: 匿名さん]

石でできてるヨーロッパのお城は１０００年は持つよね。
木造の寺院や家も長持ちしてるねー。

[90: 匿名子]

現在、中古を買ってリフォーム、リノベーションする風潮ですが、その技術が向上して、いままで需要40年といわれていた建物の寿命が延びていくことってあるのでしょうか？　23区、築35年の中古マンションを検討中。。

[91: 匿名さん]

賃貸ならリノベーションもいいけど買うのはどうかな。
メンテしても鉄筋コンクリートの寿命がねぇ。
ましてや耐震性がさ。

[92: 匿名子]

チラシでは、耐震診断済みのようです。これって、不動産屋さんに書類とか見せて貰たほうがいいのでしょうか？たぶんん、見てもわからないと思いますが。。汗。
働けるうちはそこに住んで、将来、賃貸にだせたらいいなと思っていますが。。

[93: 匿名さん]

そんな古い建物だれが借りるの

[94: 匿名さん]

>>92

耐震審査合格してたらデカデカと書いてないはずないですよ。
耐震審査受けて不合格だった場合『必ず』補強工事しなくてはなりません。
審査自体の費用に加えて、補強工事に膨大な費用と労力がかかります。
だから多くの物件が審査したら不合格になると予想される場合でもズルズル先延ばしにするんです。
売買の際は重説にも書かなければなりませんから、審査が不合格だった場合、
補強工事が完了するまでその物件の市場価値は著しく低下します。

[95: 匿名さん]

うちの近所に築50年以上のマンションあるよ～
住民の大半が元気なお婆さんたちで、きれいに管理出来てる

[96: 匿名さん]

日本のコンクリート住宅が50年で建て替えをしなければならないことはない。
ゼネコンに仕事を回すという景気対策が主流になってしまった。
石造りであっても研究を進めれば施工方法次第で建築基準に適合するかもしれない。
そのような研究を行わず、一代限りの家になってしまったのが日本の建築行政です。

[97: 匿名さん]

日本の高層ビルは５０年で建替えとか、普通はならない
最初からそれ以上で考えて作られてる。

逆にマンションは、そんな長期耐久性を考えて作られた
ものなんて、実際はほとんどない。
だから４０年程度で建替えるのは本来当然の流れ
住民がそれに従うか否かの問題。

現状も多くの老朽化マンションは、住人の終焉間際に
建替えの決断がやってくる。
そこで多くの人が、現状維持で建替えしない
朽ち果てるのは我が身と共にと願うのは
やはり当然の方向だろうか。

[98: 匿名]

住宅は商品、百年もつようなものは作らないし古いものは時代に対応できない。
半世紀前最新で大人気だった集合住宅団地も今は時代遅れ、お宝鑑定団でも見向きもしない。

[99: 匿名さん]

昭和の時代から現在のマンションを比べると居住水準が格段に上がっていることから
戸当たりの専有面積を増やすために高層化して建替えるという選択肢が出てくる。
現在までのマンション建替え円滑化法の適用例は昭和20～40年代の老朽マンション。
しかし平成のマンションはこの先の人口減を見据えた場合、30年後に今以上に
床面積を必要とするほど居住水準が上がることは無く横ばい状態だと思う。
だから近年のマンションは築50年を超えても修繕をしっかりやっていれば100年は持つと思う。

[101: 匿名]

鉄とコンクリートで出来ているマンションが１００年もつ訳ないよ。
形が残っていても住める保証はどこにもない。
今現在鉄筋コンクリート造りの学校とかは６０年限度とか。

だいたいコンクリートが出来てから１００年しか経ってないのに
何を根拠に１００年以上住めるとか言っちゃうのかなぁ？　無能なの？

[102: 匿名さん]

100年前と耐震基準が違いますよね。
100年間で、何度地震を体験した建築物かという問題もあります。
木造家屋と違い塩風に弱いのが鉄筋コンクリート。島国にはそもそもてきさないのですよ。

[103: 匿名子]

皆さんの色々なご意見を聞いて、考えさせられました。ありがとうございました。
建物自体大丈夫と太鼓判を押されれば、気持ちの上で安心できますが、新築でも、中古でも災害の度合いで、崩壊する場合もありますし、いつかの建築偽造事件のようなことになれば、買い替えもすぐできず。。もう、これは運でしかないのでしょう。それと自分を信じることですね。

味のある建物も存在するので、デザインなどは残しつつ、日本の技術で60年も100年も存在できるビルやマンションが増えればいいなと思っています。
とか言いながら、いろいろなタイミングが合わずに、検討していたマンションはあきらめました。。おみくじも「移転は時を改めるがよい」と書いてある「凶」でしたし。。縁がなかったのかもしれません。。

[104: 周辺住民さん [男性]]

昔、建築中にバイトで働いたことがある
いまや13万だって...侘しいな
http://suumo.jp/library/tf_13/sc_13110/to_0000053010/

[105: 入居済み住民さん [女性 40代]]

築４５年の秀和、今年４千万代で買って入居しました。（親は同じマンションを新築時に購入、現在も居住）
リノベーションで置き床にし、新居も実家も快適です。バリアフリーですし、配管もサッシも交換され、全く不便はありません。
お住まいになっている方々がしっかりされていて安心して住めます。住み込みの管理人さんもいらして、大変よく管理してくださっています。
ただ、天井の低さ（後から置き床にしたため）共用廊下の狭さが気になりますが。
購入時、『建て替えは考えずに築８０年まで保たせる予定』と聞きましたが、微妙でしょうか。

[106: 匿名さん]

立地によるんじゃないでしょうか。
所謂メジャー秀和なら場所がいいものも多いので
（三田綱町のイタリア大使館隣なんかは自分も欲しいです）
2050年になっても建て替えするチャンスがあるかも知れませんが
2020年で人口減少スタートする東京で、
その30年後にも建て替える値打ちのある立地は余程でないと、と思えます。
空き家率は上がってるのに高層は増えてますし。
あとは60歳、70歳になっても大規模修繕やるかどうかですよね。
購入も賃貸も、大方の検討者は築年数で弾いて来ますし
化粧直しくらいしないと市場では相手にされない。
一方、第四次第五次修繕してますというところはまず聞きません。
ウチも築40年ですが、あまり引っ張って建て替えタイミングを逃す
ことにならないようにしないと、と静かに焦っています。

[107: [男性 40代]]

50年ではありませんが都内の旧耐震を3千万台で購入して住んでいます。
近辺の新築価格と比べると半額以下ということもあり、リフォームして快適に住んでいます。
人によっては古臭いと思われるでしょうが、レトロな感じが好きなので心地よく、機能面でも
リフォームしたため不便は全く感じません。

第一種低層地域の1000平米以上の敷地に建っているため、改正マンション建て替え円滑化法
による容積率緩和の対象になるであろうということと、仮に低層ゆえにIS値を満たしていな
くとも過去の事例からすれば生命のリスクは低いものと判断したため購入しました。

ベイエリアの開発が一段落した後は皇居から10キロ以内の特に城南地域の建て替えが次代の
テーマになろうと考えております。建替えで増床でも、100年もっても、いずれの場合でも
対応は出来るかなと思っております。いろいろといわれているスラム化のリスクについても
駅2分の需要地なので大丈夫ではなかろうかと思っています。

秀和物件は素敵ですね。私も狙っていましたが・・

[108: よっしー]

>>101
昔のコンクリートはそうかもしれないけど近年のは違うんじゃないの。

[109: 匿名さん [男性]]

はいはい、築４０年超えマンション購入手続き中です。リフォーム９５㎡南西角地６階日当たり良し。
新規分譲価格の半値ですね。７０㎡台新規分譲より広いところを選びました。
古いだけに立地条件が良いです。複数の電車、地下鉄の駅から５分以内で、スーパー、ホムセン、ドラッグストア、役所から
全て近い。
問題（欠点）は、融資してもらえるか不安です。
不動産屋には、２８００万のうち１０００万円融資（１０年）前提で、話すすめていますが、ネットでイオン銀行の事前審査
入力すると昭和５８年以前の建物は、ネットでは受け付けません。
色々、調べると耐震証明があればとかややこしいです。融資がだめならオール現金で払うと言ったのは失敗でした。
払えますが、株を売るタイミングとか難しいです。
最悪は、不動産屋は、信用金庫で金利１．９％位ならいけますとか。ま、それでもいいかと腹くくってます。
中古物件では、融資責任もって斡旋してもらえるか？　融資不可だったら契約解除の契約にしてください。
現金で払えても、融資可能物件（銀行が価値を認めてるか）か、一部借入で話をすすめるほうがいいと思います。
でないと、ババつかまされるかも知れません。

[110: 匿名さん [男性]]

あれ、その後書き込み増えてませんね。
１０９です。ローン融資申し込んだ２つの銀行から現在の持家を担保に入れてもらえますか？なんて話がでてきました。
要は、築４０年マンションには担保価値を銀行は評価しないということです。
土地所有分の担保価値ですが、１戸建てと違って単独で処分できません。
そうそう、フラット機構の適合審査を金融機関を通じて申し込みましたが適合しないとの結果がでました。
こういうことも、金融機関の担保価値評価に影響しますね。
決裁は、現金で一括支払いにします。

私なりの結論
築古マンションについては、民間金融機関の担保評価はありません。
故に民間金融機関からの借り入れは、難しい
借入は、フラット機構からにする。（民間金融機関より、担保評価はまし）
昭和５６年以前の建築確認申請物件は、買わないこと。
新築でも売れ行き状況で値引きがあります。築古中古マンションは、絶対に価格交渉（値引き）をする
リノベで、売り出されてる物件は、いくらお金をかけて売り出し価格になってるか冷静に考える
安い築古マンションの住民の質は低下する

[111: 匿名さん [男性 40代]]

古くてもその広さでその値段は東京でも大阪でもないですよね？
地方でマンションって時点でどうなの、と思っちゃうんですけど（失礼）。

[112: マンション検討中さん]

色々勉強になります。

今、築50年のマンションを購入するか迷っています。管理はとてもよくされていて好印象なのですが、構造が鉄骨造なんです。秀和などいわゆるヴィンテージマンションは、少なくとも鉄筋コンクリート造ですよね。それで管理状態も良く、長持ちしている。鉄骨造だと寿命はどうなのかなと。そこが引っかかって迷っています・・・。

[113: 匿名]

（まだ普通に買える時点で、そこまで話が煮詰まってないんでしょうけど）
将来の話がどの程度されてるか次第じゃないですか？
私も手持ちが築42年ですが、その年数でもズブの素人は買いません。周りはセミプロ以上です。
年数経つほど金かけたくない、というのが住んでいない所有者の発想になりますから
（かけても売値も賃料も上がりません）、展望が見えていないと只の箱になる危険性があります。
売りたくても買い手がつかず、結果ご自分が最後の所有者になる可能性も考えられた方が良いかと

[114: 匿名さん]

ローマの建物はコンクリートみたいだけど、あれはなぜ2000年近く持ってるの？

[115: 匿名さん]

コンクリートじゃなく石がメインの建物ですよ
２０００年前に現代のようなコンクリートは無い
西洋のお城は石でできてる事くらい幼稚園の子でも知ってるよ

[116: 匿名さん]

今の鉄筋コンクリートの建物は
丁寧に修繕して使うと１００年超１５０年未満は大丈夫ださ

ただ、バブル期に建った建物で、内緒だけど、たまにコンクリートの
混ぜ物の洗い砂に塩分を含んだもの使ってる生コン屋があったんだよ、川砂品薄でね　笑
そういう建物はそろそろ中の鉄筋は錆びて腐ってるかも、震度５で倒壊かな　恐ろしい！

阪神大震災で阪神高速倒壊してピア（支柱）の中から空き缶大量に出てきたのに比べれば可愛い　


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　笑

[117: 匿名さん]

５０年以上前の生コンとか大丈夫なのか。
高度経済成長期からの日本はマナーや思考も
いまの中国と同じと聞くけど、大丈夫か？
その当時の日本製品は安かろう悪かろうだったと聞く。
今とは比べられないらしいが。

[118: にっちもさっちも]

区分所有法なんていうややこしい法律が全て悪いと思います。親が分譲マンションに住んでますが将来が不安です。専任売買はおろか買い取り先もないのではと、、、でも所有してる以上管理職修繕費エンドレスです。一戸建てなら自分の裁量です。みんなそこまで考えて購入しましたか？

[119: 匿名さん]

　通算で５０年目になります。　物件は、全員同意で建て替えに成功したマンションや、神戸の地震で済むのが危険になったマンションを建て替えたマンションなど様々ですが、同一のマンションでも、建設時に瑕疵がなく、適正な時期に最低限の適正な修繕を行えば、５０年住むことも可能だと思います。　ただし、専有部分の住宅機器や設備は陳腐化しますので、リフォームやリノベーションは欠かせません。　５０年住もうと思えば、お金は掛かりますよ。

[120: 匿名さん]

旧耐震基準の築古マンションは駄目でしょう。
新耐震基準でも近年の想定外の震災や、長周期地震動の研究で強度が怪しくなってきました。
超高層マンションでは、今年の4月から認可基準の運用が従来より厳しくなっています。

[121: 匿名さん]

>118
格安リゾートマンションと同じ図式ですな

[122: 匿名さん]

国はこの区分所有建物は推進法とか指針という事で築47年が適正な建て替え時期と言ってるよ。

50年超は耐震基準とかの次元じゃないし危険だろうね。

耐震基準は昭和46年ころにできて56年のが最新かな。

古い警察署とかみっともない太い筋交いみたいなの付けてるよね。

[123: 匿名]

警察署なら税金で補強できますけど、一般住宅は全部持ち出しですからね。
金かけて補強しよう、もしくは得になるから建て替えようという物件でない限り二進も三進も行かない。
生まれ変わる物件と、延々放置される物件の格差がどんどん拡がるんだろうな

[124: 匿名さん]

50年というスパンで考えると、今後30年間で70%の発生確率といわれる南海トラフ地震のリスクもあるから予測付加。
震災を免れても築古マンションは建物より住民の劣化のほうが早いから、管理レベルや居住環境が確実に低下する。

[125: 匿名さん]

　予測不能な自然災害による場合は、言葉は悪いですが、あきらめるしかありません。　しかし、大規模修繕工事の失敗によるマンションの寿命の短縮や限界マンション化は避けられます。　慎重に計画しましょう。　「カネ」の準備と、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の「無駄遣い」や「鞘取り」や「転がし」にも警戒しましょう。

[126: 匿名さん]

耐震補強って、公共施設や歴史的建造物、地域や企業シンボルとしての補強対策を
目にする限り、とてもマンションに取り入れる事は無理だと感じます。

公共建築や企業所有建物であれば、各階で補強分の床面積を縮小させても
建物を安全に残すという意味では、当然の処置として受け入れられますが
これをマンションなんかで出来るとは、到底思えません。

実際に補強された建物を見た方ならば、きっと誰もがそう思うでしょう。

[127: 匿名さん]

　建て替えも含めて通算５０年住んでいます。　建て替え前のマンションも神戸の地震で被害を受けなければ、建て替えせずに済んだかもしれませんが、旧耐震基準のマンションですから、そのままだと耐震改修が必要でした。　耐震改修が可能と言えば不可能ですので、現在では「除却」制度があるため、なるべく多くの方の賛成を取るよう努力し、権利関係を消滅させ、敷地売却をし、新たに住戸を取得すれば問題は少なくなります。　ただし、立地等が良く、短期間で売却が完了する物件でないと、事業協力者は出てこないでしょう。　建て替えでは、知っている中では旭化成レジデンシャルが熱心で、困難な物件も数件建て替えしています。

[128: 参考までに]

マンションの寿命というわかりやすい記事をみつけました。
この記事だと６１年というベンチマークがででいますね！！

https://sumaiweb.jp/articles/86451

ご参考までに

[129: 匿名さん]

　建て替えてから１５年　その前も含めると５１年目になります。

[130: eマンションさん]

同じマンションに50年って…
１回目の建て替えがうまくいっても、その先また50年どうするんだろう。
子供が相続するんだろうけど、そもそもマンションで、2世帯同居はありえないから、子供だって家持ってるだろうし、毎月お金ばかり取られるマンションなんて相続したくないよね…。
そもそも実家がマンションって、億ションでもない限り何だか嫌だな…自分の家族連れて帰省しづらい。

[131: 匿名さん]

　事実上、億ション、しかも２世帯住宅仕様、住戸玄関も２か所、台所、トイレも別。
　建て替えだからできた。

[132: 匿名さん]

>>130 eマンションさん

100年先まで心配しなくても2030年には全国の3割が空き家ですよ。
一人っ子同士が結婚しただけで片方の実家はいらなくなるわけだし。

[133: 匿名さん]

自分が生きてる間住めればいい

[134: 匿名さん]

　自分さえよければいいなら、子供たちがどうなっても良いということ？

[135: 匿名さん]

　「自分が生きてる間住めればいい」なら、その後は「限界マンション」になってもいいの？

[136: 匿名さん]

50年後100年後を真剣に考えたら、建設業界に無計画な新築供給をストップさせて
住人が少ない地域から都市部に強制移住、くらいのことやらないと
（東京通勤圏の自治体でも市街地に移住するなら助成金出すとかやってるところある）。

そんな剛腕政治家いないけどね。
子供や孫に損をさせたくないなら帰省のしづらさなんか考えるより
人口減少社会にも需要が落ちない場所はどこか、という視点で不動産選びする以外にない。
買える予算のない人は、無価値の負動産を残して子供になぜ継がないとか駄々こねたりしないこと

[137: 通りがかりさん]

不要なら相続放棄すれば良いだけ。売れるなら売って手荷物整理するお金が入るくらいでちょうどかな。

[138: 匿名さん]

現在、54歳、マンション築20年。やはり、いつまで持つのか？心配。

[139: 匿名さん]

東京都の玉突き建て替え制度が創設されますね。

[140: 周辺住民さん]

築55年のマンションの管理人です。
全く問題なく、住んでますよ。
建替え? 住民はそんな気ないです。
ちなみに、近いうちに大規模修繕を実施し更に住み続ける予定です。

このまま、ずっと半永久的に住み続ける予定ですよ。住民は。
マンションが古いということは、住民も老人ばかり。
設備的には、いろいろあって、管理人としての対応は大変でしたが、
すべて乗り切りました。コンクリートの強度は十分にあり、建物はまだまだ十分に持ちます。

ただし、痴呆症やら孤独死やら、住民同士のいがみ合いやら
面倒ことだらけ。それが、老朽化マンションの実態です。
老人になると、感情?き出しになるので、近所付き合いが面倒になります。

[141: 匿名さん]

50年はいかなですけど、築50年弱のマンションに住んでいます。
給水排水管は、外だしで工事済み。各戸の配管も新規で工事済み。
エレベーターは、四基ありますが、適切に補修しています。（３００戸以上の大規模）
オートロックは付けられません。出入口が多い。

管理費修繕積立金は、１戸だけが相続関係で滞納。でも、もうすぐ支払ってもらえます。

旧耐震仕様なので、いろいろと大変な状況なのですが、容積に余裕があるので、いろいろと検討中です。