プラウドタワー東雲キャナルコート(（仮称）東雲タワープロジェクト)part2

[匿名さん]

（仮称）東雲タワープロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43423/

所在地：東京都江東区東雲1丁目1番23他（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩11分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩12分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩15分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.87平米～103.74平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/shinonome/
施工会社：株式会社大林組 東京本店
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。2011.06.16副管理人】


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[273: 匿名さん]

別に運河なんて掘ればいいんだよ。アタマワルイ？

[274: 匿名さん]

元々海だったところを埋め立ててないところが運河なだけ。
水面は海面と同じで潮の干満も海と同じ。水は99.9%海水。
運河を1万メートル掘り下げたって水位は変わらない。

水が溢れるのは高潮で防潮扉が閉まらないときね。

高潮でもないのに水門閉めっぱなしで隅田川が溢れると、増水することは間違いない。

[275: 匿名さん]

平均230くらいですよ。プラウドでもそのへんが限界の価格。
プラウドでなければ、210が良いとこのエリア。
残念なから年収の低い人が集まるエリアです。
でなければ、あえて東雲なんかのマンション買わないでしょ。
普通に考えれば誰でもわかること。

[276: 匿名]

それだと周辺中古の方が高くなっちゃいますよ

[277: 匿名さん]

周辺とはちなみにいつの情報でどこの物件なんでしょうか？　ちなみに現在この辺りの中古物件の売り出し価格は全く当てになりませんよ。売りたい側が勝手に売りたい値段を付けれるわけですから、成約価格を調査しないと無意味なのは容易に理解頂けるかと。

[278: 匿名さん]

平均230万ならやす～いタイプも低層で
有りそう、ブランズ東雲より安く感じる

[279: 匿名さん]

これだけ駅から遠い東雲タワマンならそりゃ低層はそれなりに安いでしょう。

[280: 匿名さん]

立地で考えたら高くなりようがないのは同意だけど52階建ということで中層辺りが普通のタワーの高層辺りになるから、野村価格に加えて坪単価も少々上がって中層中住戸で坪240くらいじゃない(70平米5100万位)？

[281: 匿名さん]

電気料金が値上げ、値上げって事になれば
オール電化はデメリットになる。
段々、ここへの興味が薄れてきた。

[282: 近所をよく知る人]

この地域の子育てコミュニティーづくりをしているボランティアです。「グランチャ東雲」で「みんなの育メン講座」を開催しています。いろいろなマンションでの暮らしを応援する仕事をしているので、前スレさんの資産価値についてはもっともな面もあります。しかし、子どもも高齢者も住みやすい東雲は、長い目で見ると街がつねに新しいのに落ち着いているという素晴らしい資産価値があると思います。江東墨田江戸川中央世田谷目黒府中町田といろいろな街を見ていますが、子育て世帯だけを考えた建物はいずれ超高齢化ます。大人向けに作られた建物などは、すぐ高齢者マンションとなり価値も下がってしまいます。ですがこの建物の隣には、グランチャ東雲ができたばかり☆隣に今後とんでもないマンションが建つことや、運河を埋め立てたり、橋をこわすこともなく、辰巳の森は自然の中で育った大人の憩いの場になっています。若いひとも年寄も、都会育ちも田舎育ちも暮らしやすい、お金では買えない「街」を購入するという点ではお得物件だと思います。

[283: 匿名さん]

子育てでしたら
オール電化のIHクッキングヒーターや電気床暖房は
電磁波により妊婦さんは要注意と言われていますね。

[284: 匿名さん]

結局250ぐらいに落ち着きそうですね…

[285: 匿名]

理由を言ってくれなきゃ。

そう思うからとか、
自分が営業だからとか。

[286: 匿名]

284さんでは無いのですが7年落ちのwctが180～で取引されていますので、ここから新築価格を割り出すと250～になりますよ。
周辺相場から出すのは一つの出し方でしかありませんが参考値にはなります。

[287: 匿名さん]

↑立地が違わないか。なんじゃ、そりゃ。

[288: 匿名さん]

中古が１戸売れたからって、
そこから離れた場所の新築価格600戸を割り出すなんて無茶苦茶。

[289: 匿名さん]

>286
割り出した計算式をお教え下さい。
もちろんこの物件の駅距離等も加味したもので。

[290: 匿名]

wctは辰巳駅６分東雲駅８分で便利だもんね。

[291: 匿名]

駅からの距離はキャナルコート内であればさして影響無いかと思い無視してました。野村贔屓が過ぎたのでしょう。すみません

でもビーコン取引価格を基準にすると結果はもっと高くなりますよ。レインズに地震後物件が4～5件載っていて、確か平均220位でしたので。

ちなみに新築プレミアは15%で計算しています。

[292: 匿名さん]

>291
その坪220って売出価格？成約価格？
売出価格ならば当然成約価格はそれよりディスカウントされますね。一般的に10％引き程度の価格で成約になると言われています。
仮に成約価格だとしてもビーコンの方が駅近で立地に勝るので、同条件として価格比較できませんね。

[293: 匿名]

ビーコンの方が立地に勝るという事は無いだろうね。
豊洲駅やイオンには野村の方が近いし、
ビーコンは高層にはさまれるからね。

[294: 匿名]

隣接するマンションです。同条件で無くても構いませんが参考にするものですよ

あとレインズに掲載されてるのは成約価格ですよ

[295: 匿名はん]

＞292
レインズって書いてるんだから成約価格決まってるだろ
どんだけ情弱なんだよｗ

[296: 匿名さん]

ビーコンは免震だから、今の時期あちらの方が上。
豊洲駅への差は１分だけ。逆に辰巳や東雲駅にはビーコンが２分近い。

それからレインズは専任媒介契約中心にしか載らない。
一般媒介契約でどれだけ安く売られてもレインズに載せる義務はない。

[297: 匿名]

>296
250～では高いと仰りたいんですよね？

免震は特に今は高評価ではありませんよ。

[298: 匿名さん]

免震明らかに評価上がってるでしょ。
おまけに外廊下。
どんだけコストダウンするんだよって物件だね。
まやかしのの高級感すらない。

[299: 匿名さん]

コストダウンもだけど、外廊下だとプライバシーへの配慮が少なそう。
吹き抜け挟んで他の家の玄関や窓がたくさん見えるのかな。

[300: 匿名]

>298
長周期振動ぐぐれ。ネガるのは自由だがちゃんとネガれ

>299
外廊下なんだから見えるに決まってんだろ

[301: 匿名さん]

>300
何をムキにポジしてるか知らないが、
超高層ビル「ゆっくり揺れ」対策も義務化スレを読みなさい。
詳しい人が「免震の良さ」を教えてくれる。不満はその人に。

その見える外廊下だからネガされる。

[302: 匿名]

いまどき内廊下って？笑
節電でエアコン設定温度上げられ埃っぽい内廊下に異臭が漂い、エレベーター乗るまで息すらつけない。
まっ今の時代はエコですから、内廊下なんて時代遅れの昭和30年代しか騙せませんな。

[303: 匿名]

302は、安くて古い物件の内廊下にしか住んだことがないんだね。
分かります。

[304: 匿名さん]

302
だっさい。
団地にすんどけー

[305: 匿名]

いまどきオール電化って？
って笑うならともかくね。

[306: 匿名]

この節電のご時世に内廊下が良いなんてほんとに思ってるんでしょうか？
前にどなたかが言われていたＩＨを嫌うなら分かりますが。

あと匂いは残らないように当然気を付けますが空気の循環が弱い分ペット等で徐々に残るものですよ。

耐震構造も外廊下もこの辺りは当然として多くのタワマンで採用されており寧ろ業界のマジョリティです。ネガ材料になりませんよ？

[307: 匿名さん]

↑発想が既にやすっぽい。

[308: 匿名]

自信の考えも示せず安っぽいですか。。

[309: 匿名さん]

自信があるからね！^_^v

[310: 匿名さん]

>306
豊洲のパークシティのタワーは内廊下棟と外廊下棟とがあり、
内廊下棟のほうが僅かながら管理費が安いですよ。
外廊下の方がエコだなんて、本当に思っているんでしょうか？

臭いが漂うのは外廊下の方ですよ。
循環と言えば聞こえがよいが、外廊下に面した窓から
他の部屋の色んな臭いが吹き抜けに排出されてミックスされて漂う。

マジョリティはつまり、並仕様、ってことです。
高級仕様になるからこそ、制震構造を付けたりして揺れを小さくしたり、
内廊下にしたりしようとする。

逆に並仕様だとネガされる。安い分譲価格なら、並でもネガされないだろうけど。

[311: 匿名さん]

真面目に教えてあげなくても…

[312: やれやれ]

中層階７０㎡、５３００万で予想。
どうでしょう？

[313: 匿名さん]

250/坪 ですか。んー。高い気が。

[314: 匿名さん]

302
今時も何も都心のタワーは今も軒並み内廊下ですが。
ヒンミンエリアの東雲は確かに外廊下がお似合いではあります。
なので外廊下は極めて妥当性がありますね。

[315: 匿名さん]

月島の駅の周りやリバーシティのタワーも内廊下が多い。
勝どきは外廊下が多い。街の風格によって違うね。

[316: 匿名さん]

それに所得の低い層が買う地域のタワーは耐震が多く、高所得層が購入するエリアは免震or制震が大半ですね。

[317: 匿名さん]

野村ではプラウドタワー千代田富士見（内廊下）が、
３種の制震工法で優れた地震対策をしているのが
高所得者向けの良い例ですね。

[318: 匿名]

内廊下外廊下談義は専用スレで延々と平行線が続いた話ですがまだやってるんですね

ここは内廊下が優勢なのかな

[319: 匿名]

近隣とくらべて敷地は1.5倍くらいあるでしょ？その費用を十階高い分で補えるとは思えないです。近隣より安くなるなんて想像できないです。誰か賢い人敷地の大きさ考慮するとどのくらい坪単価に影響あるのか算出できないですか？

[320: 匿名さん]

敷地が広いですよね。
しかも、単に広いだけではなくて敷地の真ん中の地下を有楽町線が走っている、
珍しいマンション。

また、建物自体は液状化対策がしてあっても、建物が無い部分も広い。
その建物が無い部分が液状化したら、補修費用は大きくなるのではないか？

[321: 匿名さん]

ここの外廊下の欠点は、ボイド部分が極端に小さいので天光が入らず、昼間でも暗さが強調されるってところ。
下の方は、鍾乳洞の見学路みたいな感じだと思うよ。

吹抜け階があるようだから、換気は悪くないと思うけど。

[322: 匿名さん]

私も断言はできないが、公表されているプランの図面から予想すると、
外廊下吹き抜けの広さ自体が、ワンフロアの戸数の割りに小さいように思えます。

321さんのおっしゃるボイド部分とは、吹き抜けの広さのことですか？
(普通、ボイドというとスラブだから)