プラウドタワー東雲キャナルコート(（仮称）東雲タワープロジェクト)part2

[匿名さん]

（仮称）東雲タワープロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43423/

所在地：東京都江東区東雲1丁目1番23他（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩11分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩12分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩15分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.87平米～103.74平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/shinonome/
施工会社：株式会社大林組 東京本店
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。2011.06.16副管理人】


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[229: 匿名]

先日イオンの前でイベントやってた時に価格伺いましたが

今、平均の広さである７８平米で５千万前半にするか後半にするか検討中だそうです。

以前伺った時より値上がってました。 残念

[230: 匿名さん]

やはり２３０～２５０ってとこですね。

[231: 匿名さん]

そりゃ、営業さんは予定価格を聞かれたら
ひとまず高く言っとかなきゃね。

客は、あとで下がりゃ
得したように思い込んで喜ぶから。

[232: 匿名]

アテンションは低めに言った方が良いよ。

戦略的に未確定の価格を事前公表するとすればそりゃ低めに言うさ。

せっかくの見込み客に逃げられたら困るだろ？

[233: 匿名さん]

見込み客はどうせ
目玉価格の部屋を用意しておけば戻ってくるよ。

全体の平均価格に関係なく。

[234: 匿名さん]

毎日新聞に
東雲水辺公園のヒビの写真が載ってますね。
このマンションの横の。

>マンション建築などの影響でできた遊歩道のひびが、
震災による液状化でさらに拡大していた

との解説付きで。

[235: 匿名さん]

護岸の耐震化が済んでないのでは？
北側の日経新聞工場横や、その対岸のベルタワー横は工事済。

まあ、60m下まで工事するんだから、躯体には影響ないと思うけど。

江東区もいつまでも放っておかず、取り敢えずの遊歩道修理ぐらいすれば良いのに、
（子供が転んだりしたら危ない）
東雲となると優先順位が低いのかね。

[237: 匿名さん]

>>235

その日経新聞の前が液状化。
辰巳橋とのつなぎは液状化により沈下。

心配すべきは液状化でしょう。
躯体が無事だったとしても、浦安のようにインフラの方がやられたら、
意味が無い。

[238: 匿名さん]

砂地と鋼鉄で圧搾された土地を一緒に語るなんて片腹痛いわ

[239: 匿名さん]

そういえば、横断歩道のガス圧制圧器の前が液状化して土砂が拭き出していましたね。

[240: 匿名さん]

このマンションの敷地は結構広いから、
建物が無い部分の液状化が心配ですね。
やられたら補修費が掛かりそう。

[241: 匿名さん]

坪250スタートならやはり東雲で一番高いマンション誕生ということだね。
低層、中層、高層と分けているところからすると、低層250〜、中層270〜、高層290〜が妥当かと。
東雲最後の三井は反対運動で更に高くなるんだろうな。

[242: 匿名さん]

今のご時世で、
誰が坪250スタートだと言ってるの？
免震でもないオール電化マンションなのに。

[243: 匿名さん]

>241
仮にその値段で出したら、いくらプラウドでも完売は不可能でしょう。
完売どころか殆ど売れ残ると思います。
個々の評価や感情は置いて、この辺りの湾岸エリアに対する一般的な評価・需要は震災前よりも確実に落ちている。
しかも、どの駅からも表記ベースで11分以上。震災云々以前にこれが最も資産性にとって重要な要素で、徒歩11分表記のタワーマンションなんて殆ど見たことがない。
さらに、いまどきの外廊下(間取りから判断するに廊下側に窓があることから)。

普通に考えたら、良いとこ平均坪220万。
プラウドということで強気に出ても平均240万が限界では。

[244: 匿名さん]

ブランズ東雲と同じ位なんですね
なんだか安く感じる

[245: 匿名さん]

発表されている間取りプラン、だけから予想すると
外廊下というだけではなくて、
隣家との玄関同士が近いプラン（南角）があったり、
バルコニーから隣家のバルコニーの中が
見えてしまうプラン（東角）がありそうなんだが…
正式に平面図が公開されないと、断言はできないけど。

[246: 匿名さん]

244
ブランズは全然安いけど?
平均坪210位ですが。

[247: 物件比較中さん]

おお、ここは安値発売を期待する人達で一杯だね。
そんなに安く買いたいなら湾岸なんてやめたら良いのに。
湾岸は中古で売りたい奴もしばらく様子見だから評価低くてもモノが出ないよ。
ということで俺は内陸のお得地域（埼京線沿線とか）で今は探している。

ココだけど今日も地下鉄車内に宣伝出してた。
当初春に発売開始だったが、その前もウントコサ宣伝しまくってたでしょ。
こんだけ宣伝費使って坪210万円から出たら、殆ど事件だよな。
野村には期待しているよ。

[248: 匿名さん]

先日のDMでは、
価格は担当でも分からないのが今の現状で、
建物計画を一部リニューアルをしているってありましたね。

販売をを4月から９月に移したのも、震災後の価格下落を抑える為だし、
広告展開をも見ていても、ブランズ、レックス、BTR 以下はないと思うよ。
豊洲の＠290〜は高すぎると感じる層を狙って、
震災後もそこそこ売れている有明SKYより少し高く設定すると予想。

駅は遠いが、24hスーパー至近は便利だからね。

[249: 匿名さん]

>247
坪210から出るなど誰も言っていませんが？

[250: 匿名さん]

物件サイトのイラスト、
以前は海や運河の近くであるのを強調していたのに、
現在は水辺ではなくて緑の木々に囲まれているかの様に描いてるね。

物件の環境イメージも、一部リニューアル。

[251: 匿名さん]

普通に考えたら坪250からのスタートだろう。
ただ、高階層と低階層の差は震災前より小さいかもね。

[252: 匿名さん]

普通にではなく、思い込みでしょう。
プチバブル期のビーコンが平均で250だったのですから。免震なのに。

[253: 匿名]

結局セオリー通り260スタートか。納得。

[254: 匿名さん]

坪250？260スタート？
あのー、ここ東雲ですけど？

[256: 匿名さん]

一番金が掛からないのが耐震。

長周期との共振を考えるなら、金を掛けて制震にしてるよ。
飯田橋のプラウドタワーなんて、豪華に３種類の制震装置を装備している。

[257: 物件比較中さん]

有明SKYより高い？
@250以上？
どこの駅からも徒歩10分以上で？
勘弁してくれよ
＠210万狙いは青砥へようこそだな

「欲しい奴に売るのなら営業と広告費は要らない」
「興味薄い奴と高いと思う奴に買わせるのが営業」
ということか？

＠210万～＠230万は客ではないという感じ
けれども最下層・日陰物件を客寄せパンダとしてその価格帯で出すかもしんないよ

[258: 匿名さん]

>>最下層・日陰物件を客寄せパンダとしてその価格帯で出すかもしんないよ

低層階 70平米 4,990万~ こんな感じ？

[259: 匿名さん]

高いなら三井を待つよ。
ここより少し上乗せで買えるなら、あちらだな。
客寄せパンダもいらないし、営業に誘導される気も無い。

[260: 匿名さん]

マンションの資産価値として、圧倒的に三井の方が上ですものね。

[261: 匿名さん]

プラウドのタワーという以前に駅距離11分以上、東雲アドレスということを忘れていませんか？
しかも震災後で人気急落の湾岸。タワーと言っても外廊下。
プラウドでなければ、普通に考えて坪210～220の物件ですよ。
ただ、最近売れ売れのプラウドブランドでどれほど上乗せしてくるかがキーなんですが。
皆さんはこんな駅遠の物件でもそんなにプラウドが欲しいのでしょうか？
立地やクオリティを超越する魅力がプラウドのどこにあるのかとても興味があります(疑問とも言えます)。

[262: 匿名さん]

野村が自分で言ってるだけだよ。財閥ブランドとの格差は相変わらずだよ。

[263: 匿名さん]

ここは弱気に坪250万ぐらいでしょうね。

[265: 匿名]

ノーブランドのレックスがあの場所で200～で健闘してます。

プラウドの210～は非現実的です。

[266: 匿名さん]

210と言っている人は、喉から手が出るほどこの物件が欲しいのですよ。

[267: 購入検討中さん]

年収の低い人がくると迷惑するので、250以下は勘弁してほしい。

[268: 匿名さんの]

2年有れば楽に完売ですよ！

ブランズと同じ単価で早期完売
だって東電の跡地が控えてるからね。

[269: 匿名]

横の川の水位が気になります。満潮時には１メートルしか余裕が無いです。

過去に溢れたことがあるかどうかは分からないのですが、増水したら即アウトかと。

[271: 匿名]

なるほど混同していました。少なくとも水位の話は東雲に限定した問題では無いのでここで上げる話では無いですね。

[272: 匿名]

運河が増水であれば世界中海面も上昇。
まぁ温暖化は捏造だから有り得ないけどな。

[273: 匿名さん]

別に運河なんて掘ればいいんだよ。アタマワルイ？

[274: 匿名さん]

元々海だったところを埋め立ててないところが運河なだけ。
水面は海面と同じで潮の干満も海と同じ。水は99.9%海水。
運河を1万メートル掘り下げたって水位は変わらない。

水が溢れるのは高潮で防潮扉が閉まらないときね。

高潮でもないのに水門閉めっぱなしで隅田川が溢れると、増水することは間違いない。

[275: 匿名さん]

平均230くらいですよ。プラウドでもそのへんが限界の価格。
プラウドでなければ、210が良いとこのエリア。
残念なから年収の低い人が集まるエリアです。
でなければ、あえて東雲なんかのマンション買わないでしょ。
普通に考えれば誰でもわかること。

[276: 匿名]

それだと周辺中古の方が高くなっちゃいますよ

[277: 匿名さん]

周辺とはちなみにいつの情報でどこの物件なんでしょうか？　ちなみに現在この辺りの中古物件の売り出し価格は全く当てになりませんよ。売りたい側が勝手に売りたい値段を付けれるわけですから、成約価格を調査しないと無意味なのは容易に理解頂けるかと。

[278: 匿名さん]

平均230万ならやす～いタイプも低層で
有りそう、ブランズ東雲より安く感じる

[279: 匿名さん]

これだけ駅から遠い東雲タワマンならそりゃ低層はそれなりに安いでしょう。

[280: 匿名さん]

立地で考えたら高くなりようがないのは同意だけど52階建ということで中層辺りが普通のタワーの高層辺りになるから、野村価格に加えて坪単価も少々上がって中層中住戸で坪240くらいじゃない(70平米5100万位)？

[281: 匿名さん]

電気料金が値上げ、値上げって事になれば
オール電化はデメリットになる。
段々、ここへの興味が薄れてきた。

[282: 近所をよく知る人]

この地域の子育てコミュニティーづくりをしているボランティアです。「グランチャ東雲」で「みんなの育メン講座」を開催しています。いろいろなマンションでの暮らしを応援する仕事をしているので、前スレさんの資産価値についてはもっともな面もあります。しかし、子どもも高齢者も住みやすい東雲は、長い目で見ると街がつねに新しいのに落ち着いているという素晴らしい資産価値があると思います。江東墨田江戸川中央世田谷目黒府中町田といろいろな街を見ていますが、子育て世帯だけを考えた建物はいずれ超高齢化ます。大人向けに作られた建物などは、すぐ高齢者マンションとなり価値も下がってしまいます。ですがこの建物の隣には、グランチャ東雲ができたばかり☆隣に今後とんでもないマンションが建つことや、運河を埋め立てたり、橋をこわすこともなく、辰巳の森は自然の中で育った大人の憩いの場になっています。若いひとも年寄も、都会育ちも田舎育ちも暮らしやすい、お金では買えない「街」を購入するという点ではお得物件だと思います。

[283: 匿名さん]

子育てでしたら
オール電化のIHクッキングヒーターや電気床暖房は
電磁波により妊婦さんは要注意と言われていますね。

[284: 匿名さん]

結局250ぐらいに落ち着きそうですね…

[285: 匿名]

理由を言ってくれなきゃ。

そう思うからとか、
自分が営業だからとか。

[286: 匿名]

284さんでは無いのですが7年落ちのwctが180～で取引されていますので、ここから新築価格を割り出すと250～になりますよ。
周辺相場から出すのは一つの出し方でしかありませんが参考値にはなります。

[287: 匿名さん]

↑立地が違わないか。なんじゃ、そりゃ。

[288: 匿名さん]

中古が１戸売れたからって、
そこから離れた場所の新築価格600戸を割り出すなんて無茶苦茶。

[289: 匿名さん]

>286
割り出した計算式をお教え下さい。
もちろんこの物件の駅距離等も加味したもので。

[290: 匿名]

wctは辰巳駅６分東雲駅８分で便利だもんね。

[291: 匿名]

駅からの距離はキャナルコート内であればさして影響無いかと思い無視してました。野村贔屓が過ぎたのでしょう。すみません

でもビーコン取引価格を基準にすると結果はもっと高くなりますよ。レインズに地震後物件が4～5件載っていて、確か平均220位でしたので。

ちなみに新築プレミアは15%で計算しています。

[292: 匿名さん]

>291
その坪220って売出価格？成約価格？
売出価格ならば当然成約価格はそれよりディスカウントされますね。一般的に10％引き程度の価格で成約になると言われています。
仮に成約価格だとしてもビーコンの方が駅近で立地に勝るので、同条件として価格比較できませんね。

[293: 匿名]

ビーコンの方が立地に勝るという事は無いだろうね。
豊洲駅やイオンには野村の方が近いし、
ビーコンは高層にはさまれるからね。

[294: 匿名]

隣接するマンションです。同条件で無くても構いませんが参考にするものですよ

あとレインズに掲載されてるのは成約価格ですよ

[295: 匿名はん]

＞292
レインズって書いてるんだから成約価格決まってるだろ
どんだけ情弱なんだよｗ

[296: 匿名さん]

ビーコンは免震だから、今の時期あちらの方が上。
豊洲駅への差は１分だけ。逆に辰巳や東雲駅にはビーコンが２分近い。

それからレインズは専任媒介契約中心にしか載らない。
一般媒介契約でどれだけ安く売られてもレインズに載せる義務はない。

[297: 匿名]

>296
250～では高いと仰りたいんですよね？

免震は特に今は高評価ではありませんよ。

[298: 匿名さん]

免震明らかに評価上がってるでしょ。
おまけに外廊下。
どんだけコストダウンするんだよって物件だね。
まやかしのの高級感すらない。

[299: 匿名さん]

コストダウンもだけど、外廊下だとプライバシーへの配慮が少なそう。
吹き抜け挟んで他の家の玄関や窓がたくさん見えるのかな。

[300: 匿名]

>298
長周期振動ぐぐれ。ネガるのは自由だがちゃんとネガれ

>299
外廊下なんだから見えるに決まってんだろ

[301: 匿名さん]

>300
何をムキにポジしてるか知らないが、
超高層ビル「ゆっくり揺れ」対策も義務化スレを読みなさい。
詳しい人が「免震の良さ」を教えてくれる。不満はその人に。

その見える外廊下だからネガされる。

[302: 匿名]

いまどき内廊下って？笑
節電でエアコン設定温度上げられ埃っぽい内廊下に異臭が漂い、エレベーター乗るまで息すらつけない。
まっ今の時代はエコですから、内廊下なんて時代遅れの昭和30年代しか騙せませんな。

[303: 匿名]

302は、安くて古い物件の内廊下にしか住んだことがないんだね。
分かります。

[304: 匿名さん]

302
だっさい。
団地にすんどけー

[305: 匿名]

いまどきオール電化って？
って笑うならともかくね。

[306: 匿名]

この節電のご時世に内廊下が良いなんてほんとに思ってるんでしょうか？
前にどなたかが言われていたＩＨを嫌うなら分かりますが。

あと匂いは残らないように当然気を付けますが空気の循環が弱い分ペット等で徐々に残るものですよ。

耐震構造も外廊下もこの辺りは当然として多くのタワマンで採用されており寧ろ業界のマジョリティです。ネガ材料になりませんよ？

[307: 匿名さん]

↑発想が既にやすっぽい。

[308: 匿名]

自信の考えも示せず安っぽいですか。。

[309: 匿名さん]

自信があるからね！^_^v

[310: 匿名さん]

>306
豊洲のパークシティのタワーは内廊下棟と外廊下棟とがあり、
内廊下棟のほうが僅かながら管理費が安いですよ。
外廊下の方がエコだなんて、本当に思っているんでしょうか？

臭いが漂うのは外廊下の方ですよ。
循環と言えば聞こえがよいが、外廊下に面した窓から
他の部屋の色んな臭いが吹き抜けに排出されてミックスされて漂う。

マジョリティはつまり、並仕様、ってことです。
高級仕様になるからこそ、制震構造を付けたりして揺れを小さくしたり、
内廊下にしたりしようとする。

逆に並仕様だとネガされる。安い分譲価格なら、並でもネガされないだろうけど。

[311: 匿名さん]

真面目に教えてあげなくても…

[312: やれやれ]

中層階７０㎡、５３００万で予想。
どうでしょう？

[313: 匿名さん]

250/坪 ですか。んー。高い気が。

[314: 匿名さん]

302
今時も何も都心のタワーは今も軒並み内廊下ですが。
ヒンミンエリアの東雲は確かに外廊下がお似合いではあります。
なので外廊下は極めて妥当性がありますね。

[315: 匿名さん]

月島の駅の周りやリバーシティのタワーも内廊下が多い。
勝どきは外廊下が多い。街の風格によって違うね。

[316: 匿名さん]

それに所得の低い層が買う地域のタワーは耐震が多く、高所得層が購入するエリアは免震or制震が大半ですね。

[317: 匿名さん]

野村ではプラウドタワー千代田富士見（内廊下）が、
３種の制震工法で優れた地震対策をしているのが
高所得者向けの良い例ですね。

[318: 匿名]

内廊下外廊下談義は専用スレで延々と平行線が続いた話ですがまだやってるんですね

ここは内廊下が優勢なのかな

[319: 匿名]

近隣とくらべて敷地は1.5倍くらいあるでしょ？その費用を十階高い分で補えるとは思えないです。近隣より安くなるなんて想像できないです。誰か賢い人敷地の大きさ考慮するとどのくらい坪単価に影響あるのか算出できないですか？

[320: 匿名さん]

敷地が広いですよね。
しかも、単に広いだけではなくて敷地の真ん中の地下を有楽町線が走っている、
珍しいマンション。

また、建物自体は液状化対策がしてあっても、建物が無い部分も広い。
その建物が無い部分が液状化したら、補修費用は大きくなるのではないか？

[321: 匿名さん]

ここの外廊下の欠点は、ボイド部分が極端に小さいので天光が入らず、昼間でも暗さが強調されるってところ。
下の方は、鍾乳洞の見学路みたいな感じだと思うよ。

吹抜け階があるようだから、換気は悪くないと思うけど。

[322: 匿名さん]

私も断言はできないが、公表されているプランの図面から予想すると、
外廊下吹き抜けの広さ自体が、ワンフロアの戸数の割りに小さいように思えます。

321さんのおっしゃるボイド部分とは、吹き抜けの広さのことですか？
(普通、ボイドというとスラブだから)

[323: 匿名さん]

>>325

仰る意味で使用しています。

対岸にある30階ちょっとの賃貸タワーが恐らく面積的にここのボイドと同じぐらいで、お邪魔した際余りの暗さに驚きました。
もちろんアパート的な建物とかではこうした陰鬱さはザラですが、いかんせん新築タワーマンションなので。。。

[324: 匿名さん]

そうですか、暗くなるなら照明を点灯しなければいけないわけで、
設計が…

[325: 匿名さん]

まあ、このマンションの公式サイトを見ればイヤでも庶民向けタワーだって分かりますけど。

[326: 匿名さん]

公式サイトを見ると、辰巳の森公園に隣接してタワーが建っているかの様に、
見えてしまいます。

[327: 匿名]

確かにあの広告はひどいです。個人的にはもう戻しても良いのではと思ってますがプロの判断はまだなのでしょう

[328: 住民さんＡ]

イオン、千葉県産のサンチュに続き福島県産の牛肉。
オリジナルブランドなんて怖くて買えない。
さよならイオン・・・