プラウドタワー東雲キャナルコート(（仮称）東雲タワープロジェクト)part2

[匿名さん]

（仮称）東雲タワープロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43423/

所在地：東京都江東区東雲1丁目1番23他（地番）
交通：
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩11分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩12分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩15分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.87平米～103.74平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/shinonome/
施工会社：株式会社大林組 東京本店
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。2011.06.16副管理人】


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[164: マンション住民さん]

だったら新豊洲に開発中のマンションの方が良いんじゃない？
４０階建て位のができるんでしょ？

[165: 匿名]

新豊洲も確かに興味あるけど、
コート外の三井の方が先じゃないかな。

[166: 匿名さん]

そこまで待つなら晴海や有明にも候補が出てきそう。

[167: 匿名さん]

コート外の三井は訴訟起こされてるしなぁ。

[168: 匿名さん]

起こされている欠点があるからこそ、
価格に期待。

[169: 物件比較中さん]

ここって安値で売るって決まってるの？
安いって　180万？　200万？　230万?　かね？
どちらにせよ安値期待が高そうだから平均230万で売りに出したら苦戦するだろうな。

[170: 周辺住民さん]

230万円って金額そのものを見れば充分安いよね。
確か豊洲シンボルで330-350万位なはずだから。
野村も最近の事情や駅遠を考慮して200万円以下に設定すべきだよね。

[172: 匿名さん]

震災前、の豊洲物件価格と比べても…

ここのスレパート１を読んだら震災前なのに、
安く売るらしいって情報を書いてた人がいました。

[173: 匿名さん]

171さん、それを言ったら
オール電化物件のここも住む検討外になるのでは？
IHコンロなどは電磁波問題が指摘されています。

[174: 匿名さん]

ここは、共用施設とか現実的でいいですね。
派手な施設がないのに共感します。

[175: 匿名さん]

でもその分安くならないと意味が無いですよね？
お隣さんは何も無いのに安くなかったから売れ残って大幅値引きしたわけです。

[176: 匿名さん]

でもその分安くならないと意味が無いですよね？
お隣さんは何も無いのに安くなかったから売れ残って大幅値引きしたわけです。

[178: 匿名]

なんだか年収300万の人が紛れ込んだみたいだね。
可愛そうだけど、辰巳団地に帰った方が良いよ？
またお隣りのときのように駄々っ子する気かもしれないけどさ。
安くするなら出来ている豊洲ららぽーと前のMRで、今すぐにでも販売開始できるわけですよ？
わざわざ販売時期を変更したわけで、費用対効果と株主対応を考えれば貧 乏 人相手にする余地などまったく無いのですよ？
資料請求1万件超えも期待感十分な物件ということですよ？
MR来場者20人に一人が契約が標準の契約率。600戸で12000人来場すれば完売する訳ですよ？
まぁーリーチされない人に幾ら説明しても解らないでしょうけど。

[179: 匿名]

逆だろうね、強気の販売が困難になったので延期した。
今も値付け悩んでいるだろうけど、豊洲のスミフの失敗に付き合う必要は無いと思う。
ゆっくり高値で売ればいいなんて今の湾岸の市況は甘くない。

[180: 匿名]

逆だろうね、強気の販売が困難になったので延期した。
今も値付け悩んでいるだろうけど、豊洲のスミフの失敗に付き合う必要は無いと思う。
ゆっくり高値で売ればいいなんて今の湾岸の市況は甘くない。

[181: 匿名]

そりゃ悩むさ。坪単価10万下げただけで12億の収益減だ。
延期して風評リスクが無くなった後に売る事がどれだけ会社を利するか。

高い高いと叫ぶ君らを取り残して完売する風景に涙が浮かぶよ

[182: 匿名さん]

と、黙って見ていられずに
懸命にポジしているとはご苦労様。

178は机上の空論。

[183: 匿名さん]

177さん、オール電化ではない物件を買えば問題なし。
三井を待てば。

[184: 匿名さん]

＞１８３
確かに。財閥マンションは一味違うからね。

[186: 匿名さん]

電気床暖も同様ですよ。
電磁波を気にする人は君子危うきに近寄らず。

私は気にしてないけど。

[187: 匿名さん]

電子レンジなんて電波であったまるくらいですから猛烈ですね。
最近はハイパワー化した無線LANも来てるみたいですよ。

[188: 物件比較中さん]

連投みっともな。貧乏と言われただけでムキになるなよ
ここは200万以下きぼんと言うだけで貧乏扱いされるよ

178も楽観論じゃねえの
資料請求だけなら誰でも出来るし震災で思いっきり逆風が吹いているのは間違いない
価格が公表されMRオープンして誰も来なきゃ野村は資料請求した奴に電話しまくり状態
果てはやっぱり貧乏人相手の可能性だってゼロじゃない
もっとも野村はソレが嫌だから販売時期をズラしてるんだろうけどね
ということは、ココ強気の平均@240万で出すのかねえ。

[189: 匿名さん]

豊洲6分が300で売れているのに、豊洲11分のここは強気なら最低280でしょ？

[190: 匿名さん]

ここは東雲だよ。豊洲と東雲の土地の差は大きい。

しかも、6分と11分の差は大きい。
マンション価値としての差が。

[191: 匿名]

土地の差を演出して高過ぎ価格を維持してるだけでしょう。
野村が激安できたら豊洲も下がるだろうね。元々坪125万からで始まった東雲だから。

[192: 匿名]

東雲は相手にされてないんじゃない？
既にビーコンや他の物件で豊洲とは10～20%は差がついてたし。

[193: 匿名]

もっと差があると思う。豊洲は価格調整局面じゃないかな。

[194: 匿名さん]

じゃ、やっぱり強気なら280なんじゃん（笑）

[195: 匿名]

野村は何時も周囲の想像価格を超えてきますからね。

[196: 匿名さん]

毎日あの歩道橋を渡るのかと考えると憂鬱になりそう。

あの歩道橋がね…


　　

[197: 匿名さん]

強気だろうが想像価格を超えてこようが野村の自由だけど、
高けりゃここを選ばずに他にいくだけ。
問題点があるのにここに拘る必要ないから。

[198: 匿名]

歩道橋は避けて行く事も可能でしょ。

[199: 匿名さん]

高かろうが安かろうが、今時免震でも制震でもない、耐震＆オール電化マンションいらね～

[200: 匿名]

詳しくは、
>93
>94

[201: 匿名]

近隣マンションの販売不調もネガ要素です
シンボル、レックス、ブランズ、ブリリア

野村待ちの買い控えというめちゃくちゃポジティブな見方もできなくは無いけど

[202: 匿名さん]

4月の江東区の契約率は100%だったけど。
何かの間違いじゃないですか？

[203: 匿名]

具体的にどの物件が4月に
幾つ売り出して幾つ契約されたか書けば。

[204: 匿名さん]

液状化現象の影響で・・・スレに書き込まれていました。

>江東区で売れたのは主に内陸部だけでした。
>しかも大規模格安物件が目立っただけ。

[205: 匿名さん]

江東区に内陸部何てあったっけ？

[206: 匿名さん]

マンションは杭で地盤に直結しているから、地表面の揺れやすさは関係ないからなあ。
「地盤ネタ」も通用しないです。

[207: 匿名]

契約率は買いが入った物件だけを販売すると100%。何の参考にもならない指標です

ちなみに江東区の内陸は清澄や亀戸、東陽町等いくらでもあります

[208: 匿名]

東雲の場合は、地盤までの杭が
長〜いのが特徴。

しかもここは、その長〜い杭の近くをメトロが通過してる珍しいマンション。

[209: 匿名さん]

>契約率は買いが入った物件だけを販売すると100%。何の参考にもならない指標です

その指標が上がったり下がったりするのを大手新聞社がなぜ大々的に報道するのか考えたこと無い？
いや考えられない人？？（笑）

[210: 匿名さん]

>野村待ちの買い控えというめちゃくちゃポジティブな見方もできなくは無いけど

そのクチですが？

[211: 匿名さん]

201さんが使った買い控え
の意味分かってる？

210が一人で野村待ちしてるだけでは、大勢に影響なし。

[212: 匿名さん]

そんなムキにならなくても>201

[213: 匿名さん]

211だけど201さんとは別人。

新聞報道の契約率は、新しく発売された部屋が何％売れたかであり、
以前から売れ残ってる部屋は売れても売れなくても計算に入れないんだよね。
つまり、買いが入った部屋だけに絞って新しく出せば契約率は100％。客の気が変わらない限りね。

[215: 匿名]

>209
じゃあ江東区の成約率100%にどんな意味があるんだ？

[216: 匿名]

どうみてもムキになてるのは逆のようですね。

[217: 匿名]

大勢かなにかしらんけど今は様子見なんて常識だろ。

[219: 匿名]

需要が低いことが常識
今後回復するかの読みは人それぞれ

野村は中古マンションの販売サイトを持ってるしアクセス数や成約件数で市況の動きをしっかり把握してるでしょうね

恐らく今回は目処がついての延期でしょう

[220: 匿名]

でしょう、でしょう、って憶測するだけですか。

読みは人それぞれ。

[221: 匿名さん]

契約数は実数だからね？
よその区の10倍以上契約したのも事実だし

[222: 匿名さん]

江東区の内陸部中心に
大規模格安物件がね。

[223: 匿名さん]

そんなのあったっけ？妄想？

[224: 匿名さん]

4月の分譲マンション契約率ベスト２０に入った区と販売戸数は以下。
江東区 100％、216戸←湾岸
品川区 100％、39戸←湾岸
足立区 100％、48戸、
港区 95％、38戸←湾岸
大田区 86％、225戸←湾岸
渋谷区 83％、128戸、
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

[225: 後の祭り]

みなさんに教えてもらいたいのですがこのへんのマンションを買う方々って年収どれくらいなのでしょうか？年収７５０万でタワーマンションに住むだなんて身分不相応でしょうか？

[226: 匿名さん]

既に買った方々のいる、レックスガーデンスレで聞けば。

[227: 匿名さん]

年収よりも・・
どのくらい借入をするつもりなのかではないかな？

[228: 匿名]

身分不相応なんて全く思いませんが、誰しも購入可能な範囲には蓋がつきます。

ここの価格発表はまだですがご希望の間取りが範囲内に収まっていると良いですね。

私も価格発表が待ち遠しいです。

[229: 匿名]

先日イオンの前でイベントやってた時に価格伺いましたが

今、平均の広さである７８平米で５千万前半にするか後半にするか検討中だそうです。

以前伺った時より値上がってました。 残念

[230: 匿名さん]

やはり２３０～２５０ってとこですね。

[231: 匿名さん]

そりゃ、営業さんは予定価格を聞かれたら
ひとまず高く言っとかなきゃね。

客は、あとで下がりゃ
得したように思い込んで喜ぶから。

[232: 匿名]

アテンションは低めに言った方が良いよ。

戦略的に未確定の価格を事前公表するとすればそりゃ低めに言うさ。

せっかくの見込み客に逃げられたら困るだろ？

[233: 匿名さん]

見込み客はどうせ
目玉価格の部屋を用意しておけば戻ってくるよ。

全体の平均価格に関係なく。

[234: 匿名さん]

毎日新聞に
東雲水辺公園のヒビの写真が載ってますね。
このマンションの横の。

>マンション建築などの影響でできた遊歩道のひびが、
震災による液状化でさらに拡大していた

との解説付きで。

[235: 匿名さん]

護岸の耐震化が済んでないのでは？
北側の日経新聞工場横や、その対岸のベルタワー横は工事済。

まあ、60m下まで工事するんだから、躯体には影響ないと思うけど。

江東区もいつまでも放っておかず、取り敢えずの遊歩道修理ぐらいすれば良いのに、
（子供が転んだりしたら危ない）
東雲となると優先順位が低いのかね。

[237: 匿名さん]

>>235

その日経新聞の前が液状化。
辰巳橋とのつなぎは液状化により沈下。

心配すべきは液状化でしょう。
躯体が無事だったとしても、浦安のようにインフラの方がやられたら、
意味が無い。

[238: 匿名さん]

砂地と鋼鉄で圧搾された土地を一緒に語るなんて片腹痛いわ

[239: 匿名さん]

そういえば、横断歩道のガス圧制圧器の前が液状化して土砂が拭き出していましたね。

[240: 匿名さん]

このマンションの敷地は結構広いから、
建物が無い部分の液状化が心配ですね。
やられたら補修費が掛かりそう。

[241: 匿名さん]

坪250スタートならやはり東雲で一番高いマンション誕生ということだね。
低層、中層、高層と分けているところからすると、低層250〜、中層270〜、高層290〜が妥当かと。
東雲最後の三井は反対運動で更に高くなるんだろうな。

[242: 匿名さん]

今のご時世で、
誰が坪250スタートだと言ってるの？
免震でもないオール電化マンションなのに。

[243: 匿名さん]

>241
仮にその値段で出したら、いくらプラウドでも完売は不可能でしょう。
完売どころか殆ど売れ残ると思います。
個々の評価や感情は置いて、この辺りの湾岸エリアに対する一般的な評価・需要は震災前よりも確実に落ちている。
しかも、どの駅からも表記ベースで11分以上。震災云々以前にこれが最も資産性にとって重要な要素で、徒歩11分表記のタワーマンションなんて殆ど見たことがない。
さらに、いまどきの外廊下(間取りから判断するに廊下側に窓があることから)。

普通に考えたら、良いとこ平均坪220万。
プラウドということで強気に出ても平均240万が限界では。

[244: 匿名さん]

ブランズ東雲と同じ位なんですね
なんだか安く感じる

[245: 匿名さん]

発表されている間取りプラン、だけから予想すると
外廊下というだけではなくて、
隣家との玄関同士が近いプラン（南角）があったり、
バルコニーから隣家のバルコニーの中が
見えてしまうプラン（東角）がありそうなんだが…
正式に平面図が公開されないと、断言はできないけど。

[246: 匿名さん]

244
ブランズは全然安いけど?
平均坪210位ですが。

[247: 物件比較中さん]

おお、ここは安値発売を期待する人達で一杯だね。
そんなに安く買いたいなら湾岸なんてやめたら良いのに。
湾岸は中古で売りたい奴もしばらく様子見だから評価低くてもモノが出ないよ。
ということで俺は内陸のお得地域（埼京線沿線とか）で今は探している。

ココだけど今日も地下鉄車内に宣伝出してた。
当初春に発売開始だったが、その前もウントコサ宣伝しまくってたでしょ。
こんだけ宣伝費使って坪210万円から出たら、殆ど事件だよな。
野村には期待しているよ。

[248: 匿名さん]

先日のDMでは、
価格は担当でも分からないのが今の現状で、
建物計画を一部リニューアルをしているってありましたね。

販売をを4月から９月に移したのも、震災後の価格下落を抑える為だし、
広告展開をも見ていても、ブランズ、レックス、BTR 以下はないと思うよ。
豊洲の＠290〜は高すぎると感じる層を狙って、
震災後もそこそこ売れている有明SKYより少し高く設定すると予想。

駅は遠いが、24hスーパー至近は便利だからね。

[249: 匿名さん]

>247
坪210から出るなど誰も言っていませんが？

[250: 匿名さん]

物件サイトのイラスト、
以前は海や運河の近くであるのを強調していたのに、
現在は水辺ではなくて緑の木々に囲まれているかの様に描いてるね。

物件の環境イメージも、一部リニューアル。

[251: 匿名さん]

普通に考えたら坪250からのスタートだろう。
ただ、高階層と低階層の差は震災前より小さいかもね。

[252: 匿名さん]

普通にではなく、思い込みでしょう。
プチバブル期のビーコンが平均で250だったのですから。免震なのに。

[253: 匿名]

結局セオリー通り260スタートか。納得。

[254: 匿名さん]

坪250？260スタート？
あのー、ここ東雲ですけど？

[256: 匿名さん]

一番金が掛からないのが耐震。

長周期との共振を考えるなら、金を掛けて制震にしてるよ。
飯田橋のプラウドタワーなんて、豪華に３種類の制震装置を装備している。

[257: 物件比較中さん]

有明SKYより高い？
@250以上？
どこの駅からも徒歩10分以上で？
勘弁してくれよ
＠210万狙いは青砥へようこそだな

「欲しい奴に売るのなら営業と広告費は要らない」
「興味薄い奴と高いと思う奴に買わせるのが営業」
ということか？

＠210万～＠230万は客ではないという感じ
けれども最下層・日陰物件を客寄せパンダとしてその価格帯で出すかもしんないよ

[258: 匿名さん]

>>最下層・日陰物件を客寄せパンダとしてその価格帯で出すかもしんないよ

低層階 70平米 4,990万~ こんな感じ？

[259: 匿名さん]

高いなら三井を待つよ。
ここより少し上乗せで買えるなら、あちらだな。
客寄せパンダもいらないし、営業に誘導される気も無い。

[260: 匿名さん]

マンションの資産価値として、圧倒的に三井の方が上ですものね。

[261: 匿名さん]

プラウドのタワーという以前に駅距離11分以上、東雲アドレスということを忘れていませんか？
しかも震災後で人気急落の湾岸。タワーと言っても外廊下。
プラウドでなければ、普通に考えて坪210～220の物件ですよ。
ただ、最近売れ売れのプラウドブランドでどれほど上乗せしてくるかがキーなんですが。
皆さんはこんな駅遠の物件でもそんなにプラウドが欲しいのでしょうか？
立地やクオリティを超越する魅力がプラウドのどこにあるのかとても興味があります(疑問とも言えます)。

[262: 匿名さん]

野村が自分で言ってるだけだよ。財閥ブランドとの格差は相変わらずだよ。

[263: 匿名さん]

ここは弱気に坪250万ぐらいでしょうね。