タワーマンションの寿命について

[匿名さん]

タワーマンションの購入を検討しています。
デザインや眺望、価値が落ちないなどの理由からです。
これからのマンションはタワーマンションが主流になるのでは
ないかと思っているのですが、タワーマンションは普通のマン
ションに比べると、管理費や修繕積立金がとても高いです。
３０年４０年経ったらさらに莫大な修繕費がかかり、建て替え
る他ないように思えて仕方ありません。
築３０年以上経ってるタワーマンションなんてないですよね。
過去のタワーマンションの実績がないから不安です。
タワーマンションの未来はどのようになると思いますか？
みなさんのいろんな意見を聞かせて下さい。

[51: ビギナーさん]

どうしてできないのですか？

法的な容積率とかなら、現在は双方共にぎりぎりまで消化していますからどちらもできないでしょう。
技術的な高層化なら未来は更に出来るようになっているのではないですか？

住宅地に建つ板状棟は規制が緩む可能性は低いですが、技術的進歩に伴いタワーの得意としている都心の規制が緩む可能性は高いでしょう。

また郊外でのタワーの特徴は、容積が上に伸びているため周囲の敷地空間が広く隣との間が開いているということですから容積率の消化は板状棟と変わりませんし、駅に近いという点からやはり規制緩和の恩恵を受けやすいのはタワーの立地でしょう。

[52: とくめいさん]

>>30，40年経つと建て替えの話も浮上してくることでしょうが、

昔の団地じゃない。ありえんな。
100年は建て替えないだろうよ。

[53: ビギナーさん]

でも、50年の定期借地権タワー(更地返還)とか出てきてるから、解体とかのめどは立ってるだろうし安く寿命の短いタワーも出てくるのでは？

[54: ビギナーさん]

超高層ビルで解体したビルはまだ無いですよね？
上から順番に分解して下に運ぶのでしょうか？

[55: 匿名さん]

上からでも下からでも色々な解体工法があるらしいです。
超高層も高層の延長でしかないので適した解体工法を選べば問題ないでしょう。

[56: 匿名さん]

鹿島が最近発表した下から壊す方法、なかなか面白いかもですね。
http://www.kajima.co.jp/news/press/200804/22a1-j.htm

[57: 匿名]

板橋区中台に３０年経った、タワーマンションあり

[58: デベにお勤めさん]

タワーマンションを設計した設計者やマンションデベロッパーの建築担当者に「タワーマンションに住みたいですか？」と質問すると９０％以上の人は「Ｎｏ」という回答をします。
自分もそうですが、タワーマンションには不透明な要素やが多くて、とても現状での購入は考えることができません。何年で寿命になるかとかも維持管理で全く変わってくると思われるので不安ばかりです。
あと、将来、建て直しの時期がきた時、上層階と下層階の住民の意見がまとまるとは思えません。上層階の住民は、元々お金に余裕がある方が多いので、１０年もすれば新しいマンションに住み替えをする可能性があり、長期的な維持管理なんて考えていないと思います。３０年後、上層階の住民がいるかどうかもあやしいです。管理費と修繕費が高くなった古いタワーマンションを想像すると「ぞ～っ」として恐ろしくて、買うことができません。

[59: 匿名さん]

確かに。夫が超楽観的なのでタワマンに住むことになりましたが30年後、維持費管理費恐ろしく高いのでその頃には夫の実家に引っ越す予定を今からしています。
でもタワマン買う人で永住の地と思っている人少ないんじゃないでしょうか？

[60: 匿名さん]

＞タワーマンションを設計した設計者やマンションデベロッパーの建築担当者に「タワーマンションに住みたいですか？」と質問すると９０％以上の人は「Ｎｏ」という回答をします。

ソースは？
断定的に数値を出すならもちろんソースあるんだよね？

[61: 匿名さん]

>59
かりに実家に引っ越す予定にしたって、いざ安く売ろうにもそうそう買い手がみつからない
となったら、引っ越した後も延々維持費管理費は払いつづけさせられるはめになるのでは？
勝手に所有権を放棄できないでしょ。

[62: 匿名さん]

賃貸でなら、一度は住んでみたいという人は多いと思う＞タワーマンション（超高層階）

[63: 銀行関係者さん]

自分も賃貸なら住んでもいいかなと思います。

しかし、絶対買わないです。土地は資産としての価値はあるけど、建物は年々資産価値が下がっていくので、タワーだと最終な始末に困るかなと思います。解体費や建替え費が巨額になるのであれば、自分は購入はパスです。
自分の取引先（某建築事務所）にも聞きましたが、解体することを考えて設計している訳ではなく、法律に遵守したものを設計しているだけで、将来のことまで考えていないようでした。

本当に、タワーマンションって、将来的に財産としての価値であるのでしょうか？
銀行員の自分が言うのもおかしいですが、10年後、20年後、30年後の価値が想像できません。

[64: 匿名さん]

特別に立地のいい（ターミナル直結とか）タワマンだったら、
多少古くなっても室内リノベすれば借りてくれる人はみつかるかもしれないけど、
経年によって管理費が高くつくようになるとそれさえ難しいかも？

今から約２０年後に、傷みのでてきたゴーストタワマンを誰かにうまく売り払う秘策あれば教えて（笑）

[65: 匿名だっちゃ☆]

タワマンに憧れて、宝くじに当たったら！って思ってた。
まあ、チャンスは無に等しいけど、１０年後、２０年後・・を考えると不安要素は沢山あるんですね。
勉強になったっちゃ☆

[66: 匿名さん]

＞６３
それはタワーだけに限らず、ありきたりの立地の管理不良っぽい物件に手をだすと
「将来的に財産としての価値」どころか、へたすると負債抱えることにさえ
なりかねないのが現実でしょ
今でさえ住宅余りまくっているのに経済力のある労働人口はどんどん減少して高齢・貧困世帯
ばかりが増えていき、既存の設備・構造は陳腐化してきてどれだけ地震に耐えられるかさえ
あやしかったりするとなればね...
いつのまにか周囲に空き住戸が増えていって売るに売れない状況になってから気づいても
もうどうしようもないし

[67: 匿名さん]

タワマンの寿命については「よくわからない」としか言えないでしょ。
新しいものほど、最新の工法でつくられているのだから。
実験やシュミレーションは入念にされているだろうから、構造自体は
大丈夫だろうけれど、実際に修繕する段階でどうなるかはこれから
分かってくるはず。

[68: 銀行関係者さん]

タワマンは、将来の資産価値が不透明な感じですね。

以前から気になっていましたが、住宅ローンを貸付するとき、タワマンの上層階と下層階の購入者の年収が明らかに格差があります。最上階とその近いフロアに至っては住宅ローンではなく『融資』という形で貸付する形が多いです。はっきりいって投資目的や節税対策と思われます。
また、ローン業務をしていると、同じタワマンの購入者であっても年収400万円の人もいれば、年収＊＊億円の人もいて、格差社会を実感してしまいます。

本当に、タワマンの価値がわからないです。。。。。

[69: サラリーマンさん]

自分、タワーマンションの設計はいくつもやってきましたが、いまだに自分の設計した建物でも住みたいとは思えません。ただ、年々、モノはよくなって行ってると思います。言い換えれば昔のは酷かったなと思うものも。。

[70: デベにお勤めさん]

タワマンを販売していますが、自分自身、買いたくないです。
設計事務所やゼネコンの方々から、いろいろな話を聞きましたが、
メリットよりデメリットのほうが圧倒的に多いので、販売していて
恐縮ですが、買いません。

[71: タワマン検討中さん]

70さん
よろしければタワマンのメリットデメリット教えてください。

[72: 匿名さん]

>>71
６９や７０みたいな奴らが設計して販売してるんだぜ。
メリットなんてあるわけないだろ。

[73: 匿名さん]

住宅板に立ててる時点でネタスレ確定ですね。

[74: 匿名さん]

具体的なデメリットはないの？

[75: 匿名さん]

アメリカは地震が少ないと言われているが
１００年近く前から建っているような何百メートル級のビルとかあるよな。
よく住めるもんだ・・・正気の沙汰じゃない。と思う。特に年数がたてばたつほどね。
建築家もこういう建物に住みたいとは思わないだろうな
やはりでかい敷地に低階層の豪邸を建ててて住みたいと言うのが一般的な人間の望みなんだろう

[76: 匿名さん]

崩れる頃には、とっくに自分もこの世にいないと思うけど。

[77: 匿名さん]

>>75
それを言ったら日本の建物の方が危険性が高いかもしれない
極論だが地震が実質皆無な地域であれば、老朽化しても自重で崩壊するレベルまで大丈夫だ
ところが日本では、老朽化しただけで修繕しなければ、もしもの地震時には危険。
この地震の有無は、小さい様で非常に大きな差なのだ、歴史や文化まで左右する。

最近云われるヴィンテージマンションなんてものがあるが、あれは古くても
管理がしっかりしている事が前提としてある。
当然圧倒的な立地条件や基本的に優れた建物仕様があって、始めて成立している。
更に見逃しがちだが、区分所有となる一世帯当りの土地面積が広く土地自体も高額で
ある事が一般的で、将来の再築時には非常に有効な条件も備えている事が大半だ。
又管理費が１５万以上もしたり、高額での賃貸運用が可能であることも特徴。

これら将来も安泰であろうヴィンテージマンションに対し、およそ４０～５０年で寿命を
迎えてしまう大半のマンションは、再築の可否で行き詰まりを見せるであろう。
立地も良く高層化の道が開けるマンションのみ、再築の夢が実現可能となる。

そういった既に表面化している問題点を考えても
「既に高層化されているものの建替えは、資金的に厳しいであろう」
「耐久性が高いと言っても、それは修繕不要とは違う」
「３０年５０年経ったマンションに、一体誰が価値を見出すものか？」
つまり将来建替えの見込めないタワーマンションは、正に使い捨てが最適なのであろう
問題はその、使い捨て派と住み続け派が混在してしまった場合の末路だな。

[79: デベにお勤めさん]

タワマンのデメリット

１．管理費と修繕費が将来必ず上がる。
　ただでさえ高い管理費と修繕費、建物は古くなればなるほど
　維持管理費用が多くなる。例えば、エレベータの入替するとき
　でも、必然的に高性能なものになってしまうので高い買い物と
　なる。外壁の補修でも高層部に足場を立てることできないので
　専用ゴンドラとなるので、その費用も必要となる。
　現状で想定される費用なので、過去の実績がほとんどないことを
　考慮すれば、全く想像がつかない。

２．修繕工事が永遠と続く・・・かも
　建物が大規模なので、修繕が始まるとずっと続く可能性がある。
　建物のどこかでかならず工事中の場所がある状態になる可能性が
　ある。都内の財閥系デベで建てた約１０～１５年前のタワマンで、
　外壁補修で４年間、見積で５億円かかるということを聞きました。

３．将来の資産価値
　日本では建物は消費財扱いなので、価値が下がることは確実。
　価値が下がり、維持管理費は上がる。
　

４．管理組合の決議
　入居戸数が多いので、いろいろな決議をとるにも非常にたいへん。
　高層部は金持ち、低層部は庶民、生活感覚（価値観）が違うので
　調整が困難だと思います。

５．２０年後・・・
　上層部の住民は金持ちが多いので、新居に引越ししている可能性が
　ある。その後、買い手がなく、ゴーストタウンになるかも・・・
　低層部は金に余裕がない庶民、ずっと住み続ける。管理費用が不足
　し、維持が非常に困難になる。

６．高性能がゆえに・・・
　タワマンには、いろいろな設備が常設してあるため、修理や保守が
　たいへんです。ディスポーザー、全熱交換式のエアコン、高速
　エレベータ、消防設備（非常エレベータ、発電機、排煙設備等）、
　航空灯、ヘリポート、いろいろとあります。

７．災害対策等
　地震では長周期地震問題、免震装置がある場合はその維持管理もそうですが、
　実績がほとんどないので不明。火災は想像するだけでも危険。
　救急車がきても、高層階から患者を降ろすだけでも時間がかかる。
　避難もたいへん。

８．停電など
　電気がとまればエレベータが使えないなるので、上下移動もたいへん。
　ガスや水道が長期にとまると、生活することができない。

９．解体できるのか？
　現在、タワマンの解体実績は全くなし。仮に解体することになると、
　ＴＶで見ましたが、地上６０階、戸数３００程度で、解体費５億円程度、
　解体日数２年以上、建て直しすると５年近くは仮住まいになりそう！

以上です。













　

[80: 匿名さん]

タワマンは住民が多いので普通のマンションに比べて修繕管理費が何倍も多く集まる
一方、５階建てぐらいの低層マンションのほうはそれほど多く集まらないので
修繕管理費が１０年後には６万ぐらいに跳ね上がってるとこも普通にある。

[81: 匿名はん]

建て替え時に、高さ50mくらいのタワーであれば100ｍくらいに建て替えることは可能でしょうか？
増築した50ｍ分をデベに買い取ってもらうことで、所有者の金銭的負担が減ることができるか。
そうした場合は、柱や梁が太くなることにより有効に使える面積が減少するのかな。
大地震の発生でタワーの耐震性が証明されれば、将来は150ｍくらいまで可能になっているかもしれませんね。

[82: 匿名さん]

>>81
土地(敷地)に対する、延べ居住面積の割合は、各種法令で決まっているんです。
地域や用途でも異なってくるうえ、高さは航空経路による制限や付近への日照などにさまざまな要因があります。

150mのタワーマンション？　今でもごろごろありますよ。
　大阪では、北浜タワー 大阪市中央区 209m 54階
　東京では、パークシティ武蔵小杉 川崎市中原区 203m 59階
とのことです。

将来(20～30年後）も実情と必要性にあわせて、法令は改正されるでしょう。
その頃には、どのマンションも国際色豊かになっているでしょうね？(^^;

[83: 匿名さん]

建蔽率、容積率、絶対高さ等、各種の都市計画は、概ね１０年程度で見直しされるよ。

六本木ヒルズや、豊洲に代表される様に、都市計画の変更で、建築に対する緩和により、
地価が上がりその周辺が建築ラッシュになったのも、まだ数年前の事。


今度は品川周辺と千代田区中央区あたりらしいが。

[84: タワマン買っちゃった人]

大反対したのに旦那がこだわり続け買う羽目になりました。デメリット読んでるととても納得できますが、スーモの資料では10年間くらいならば資産価値はそんなに落ちないと出てました。
タワマン以外によい物件あれば売って引っ越したいのですが、何年以内に売るのが無難ですか？

[85: 匿名さん]

立地によりけり

[86: 匿名さん]

かんりにん

[87: 匿名さん]

高層だろうが、低層だろうが、
デメリットはどのマンションも抱えるものなので、
ほとんど同じ。好きな方を買えばいいのに。

[88: 匿名さん]

>>84
＞タワーマンション以外によい物件あれば売って引っ越したいのですが、何年以内に売るのが無難ですか？
こりゃ難しいね。
国内が不況なら、新しく買う物件もお値頃だろうが、今の物件売るのも厳しいし、逆も真なり。
もし付近の開発があるようなら、その開発を見極めてからのタイミング。でも手遅れも痛い(笑

大規模修繕１回目が来る前くらいが無難かな。＜根拠無し。

[89: 買い換え検討中]

タワマンに住み替えるをやめました。

自分も庶民なので、あとのことを考えると不安ばかりです。
人生、借金ばかりになりそうなので、怖いです。

[90: 匿名さん]

こういう未来を思うとマンションて不安です
あまり未来を考えない人が多いのですかね？

[91: 匿名さん]

たしか、築３０年以上経ってるタワーマンションは埼玉にありますよ。

[92: 匿名はん]

タワマンの設計に関わる建築士さんに聞きましたが、「タワマンは絶対に買わない」と
言ってました。
理由は、①法規上は問題ないけど、これまで大きな火災や地震にあった事例がないので、
本当に安全かどうかは不明、②電気水道がとまったとき、高層階の生活が不能となる、
③将来的なメンテナンス技術が十分に確立していない、つまり、実際の費用がどれくらい
かかるか不安、④設備の更新が高額になる（例として、エレベータを交換する場合、
高性能なため、当然高額になるとか）、⑤消防設備の維持管理がたいへん、、、
などなど、これらの理由以外にも、多くの問題点を指摘していました。

当の建築士さんは、「法規を守って設計している」とは言ってくれますが、安全快適な
マンションとは、口が裂けても言えないそうです。つまり、ノーコメントだそうです。
また、その寿命も計算上のものなので、実際は「？」だそうです。
今後、築年数を重ねていくタワマンのみぞ知る状態です。

私が思うには、タワマンは、デベロッパーの都合で建設されているだけでのような感じ
がします。

[93: 匿名]

納得してしまった。

[94: 匿名さん]

都内タワーマンションにお住いの方
3.11後に住宅に対する考えが変わったようでしたらどの様に変わったか教えて下さい。
又、室内でどの様な事が起きるのか、今後の対策なども教えて下さい。

[95: 匿名さん]

こういうマンションはお金持ちがセカンドハウスで買うもんでしょ。

[96: 匿名さん]

タワーマンション＝デベの大規模売り逃げ商法。

貧富の差が激しい大量の世帯が、そろって改修や建替えなんか出来るはずもなく、
ただただ朽ちて行くのみ。

将来管理費未納者も増加し、共用部の送電も止められエレベーターの利用不可とか。（爆笑だぁ～

[97: 匿名さん]

築40年でもいまだ億ションの三田綱町パーマンとかは例外中の例外ってことだね。
背伸びして中古で3000万円台のタワマン買う層が集まると金持ちは抜けてく
〜空室買うのは更に低所得者層、って悪循環になるから
物件の価値向上に金出そうって奴が加速度的に減ってって最後はスラム。

[98: 匿名さん]

最初にお金持ちが新築のときに住む。
次々と転売されて安くなっていく。

それぞれのレベルの人達がみんな満足できるのだから
それでいいと思いますよ。

[99: 販売関係者さん]

そうして修繕費が滞り、スラムへ一直線！　タワマンの修繕や解体、高額だろうね～
早く逃げたもん勝ち、それには半世紀も掛からないだろうね。

[100: 匿名さん]

それぞれのレベルの人達がみんな満足。
極端な話、売春マンション化しても？現実にありますよ、上野とか大塚とか。
今にも崩れそうな公団だって建った当時は憧れの的だったわけで。
その地域一帯の格に資産価値が下がる話になりかねない。