タワーマンションの寿命について

[匿名さん]

タワーマンションの購入を検討しています。
デザインや眺望、価値が落ちないなどの理由からです。
これからのマンションはタワーマンションが主流になるのでは
ないかと思っているのですが、タワーマンションは普通のマン
ションに比べると、管理費や修繕積立金がとても高いです。
３０年４０年経ったらさらに莫大な修繕費がかかり、建て替え
る他ないように思えて仕方ありません。
築３０年以上経ってるタワーマンションなんてないですよね。
過去のタワーマンションの実績がないから不安です。
タワーマンションの未来はどのようになると思いますか？
みなさんのいろんな意見を聞かせて下さい。

[21: 匿名さん]

霞ヶ関ビルはいわばガンダム。
プロトタイプっぽい問題はあるだろうが、恐らくかなりの
オーバークォリティ。

[22: 匿名さん]

っていうかタワーマンションだって１００年コンクリートとか現代の技術の集大成でしょ！４０年前に作ったやつより長持ちしなきゃおかしいね。
いかに管理が重要かってことです。

[23: 匿名さん]

その辺がどうなのか、小生は少々懐疑的だったりするんだけど。
例えば、我が国のロケットの打ち上げ失敗率は昔よりも高くなっている。
そういう現象をどう見るか。

[24: 匿名さん]

つまり、昔に比べて進歩した部分もあるだろう。
しかし退歩した部分もあるのではないか？
昔の技術者にとって常識だったことが、今の技術者には常識でない。
そういうことは沢山あるだろう。
それがマイナスに出るということはあり得る。

[25: 匿名さん]

>>23
> 例えば、我が国のロケットの打ち上げ失敗率は昔よりも高くなっている。

その後立て続けに成功を決め、率上がってるんだけどねえ。
マスコミは失敗しないと大きく取り上げないから。。。

[26: 匿名さん]

ロケットと一緒にせんといて。ロケットなんて数上げてなんぼの世界。成功率の高さなんぞ意味はない。
１０打ち上げて１０成功するより、１００打ち上げて９５成功するほうが、コストダウンも進むし、需要も多くなり、雇用にも、産業にも国力にもプラスになる。
１つ失敗するだけで、誰のせいだとか、すぐ首にしろ、責任取れ、では、技術力、信頼性は何も向上しない。日本のこの国民性やマスコミがいる限り、日本がロケット先進国に追いつくことは不可能だし、後発国にもどんどん追い抜かれるであろう。

とはいえ、適当なMSを数作れといってるのではないので、念のため。ロケットと違って、失敗が露見しても、そこで修正してやり直しがきくから。

[27: 匿名さん]

ロケットと一緒にすんな・・・。まったく別次元の話。

[28: 匿名さん]

モノ作りの現場での技術者の低たらくぶりを言ってるわけだから、ロケットだろうがコロッケだろうが一緒でいいよ。

[29: 匿名さん]

昔からネット上で自分を「小生」なんて呼ぶやつぁ、ろくなのいないな。

[30: 匿名さん]

ロケットと違い、住宅の失敗はすぐには露見しないから・・・
社会資本になるかどうか、です。
公団団地だって、当初はコンクリートで5階建てでキッチンついてて個室があってドアの向こうは他人で核家族、「近代的」「洋風」だのと無邪気に喜んでたんじゃなかったっけ？
数十年たって、世代交代できず、コミュニティ育たず、機能更新もできず、、、老朽化・陳腐化です。賃貸でよかったですけどね。
その団地の失敗はそのまんまマイホーム政策（区分所有）をくっつけてマンションと言って喜んでますから。区分所有法も管理組合も機能不全で、今度は建替も取壊もままならず。社会資本どころか負の遺産になりかねない。

住宅の場合は「(技術的）安全性」だけでなく、「(心理的・生理的）安心感」「(文化的・価値的）安定性」も求められますが、それらが検証されないままの日本の住宅。
超高層の建築物を「造る技術」だけは進歩してますが、「住み続ける技術」が伴ってないように思いますね。

[31: 匿名]

団地でみんな幸せに暮らしてるじゃん？　欲を出せばきりないけどね。

[32: 匿名さん]

老人の孤独死をどう防ぐかが、目下の課題。。。

[33: 匿名さん]

マンションの場合は、１０年で一区切りだからね。
大規模修繕が１０〜１５年で実施されるから、その前に逃げておいたほうが得だよ。
修繕積立金の臨時徴収なんてヒドイ目にあわないうちに脱出だね。
しかし、マンションの最期にババを掴まされた人は、悲惨だろうな。

[34: 匿名さん]

>32
その話が重要なのはわかりますが、より切実な問題となっている都営とか県営住宅の板でやってください。ここはタワマンの寿命について語り合うスレです。

[35: 匿名さん]

結局、タワーマンションは外観最高で、年月が経っても外観は最高だし、内装はリフォームすればいいし、公団住宅でもいまだに使用されているし
、永く持つでしょ。あとは配管とか、地震がきたらアウトとかそういう問題じゃない？

[36: 匿名さん]

維持管理・修繕・機能更新・取壊…、まで含めて考えるのが住宅というもの。
逃げるが勝ちという住宅でいいのか。
そういう発想の住民と
ライフサイクルコスト負担に耐えられない経済力の住民。
タワーが価値を維持できるかは住民次第。

[37: 匿名]

いろんな要素がトータルで反映されての市場・価格ですよ。

自分だけ誰も気付かず、業界ぐるみで隠蔽しているタワーマンションの欠点を発見したつもりなら（笑）、さすがに思い上がり。

[38: 匿名さん]

＞いろんな要素がトータルで反映されての市場・価格ですよ。
市場は将来に責任持たないから。
特に住宅というのは、生活基盤ですし、個人の所有物のみならず街並みを形成する半公共的なものですし、数十年〜百年単位で考える必要がありますし。
市場に委ねるだけですと、将来の社会問題になる恐れもあります。
実際、市場に見放されたマンションも出始めてますが、それは市場が決めたこととして放置しておくわけにはいかないでしょう。
超高層住宅が3〜40年程度でそうならないためにも、いろいろと意見を出し合って問題意識をもっておくのは無駄ではないと思いますよ。

[39: 匿名はん]

市場に見放されたマンションなんてありますかね？？？。不動産という嵩物で生の生活が絡むゆえ、個別の事情はあるでしょうが。

[40: 匿名さん]

見放されたマンションはいっぱいある。２，30年前に建設されたマンションはほとんどそんな感じ。どんなに修繕をくわえても元が古い建築仕様だから直せない所まできてる。高い修繕積立金をこのまま払い続けるか、取り壊すか難しい選択を迫られている。タワーマンションも維持費が30年後あたりで問題になるなるでしょう。

[41: 土地勘無しさん]

浜松町から羽田に行くあたりも、タワーマンション建っていたけど
埋立地のタワーマンションて大丈夫なのかな
地震で揺れは如何なのですか？

[42: 匿名さん]

固い地盤まで杭を打ちこんでいるから地震には大丈夫だろうけど、火災の方が怖いね。
室内にスプリンクラーが付いていても煙に捲きこまれる。屋上に逃げてもガスコンロの上で炒られている豆みたいなもんだろうし・・・アツイだろうな。

[43: 匿名さん]

埋め立て地のマンションはやばいと思うよ。地盤がしっかりしてないからガタガタ潰れてくかも。業者もその辺を隠して売ってるから。

[44: 周辺住民さん]

>>43

>>業者もその辺を隠して売ってるから。

これは素人ながら考えられませんね。
多少脱線しますが、地盤がしっかりしていないと言うなら、
関空も青函トンネルもそれ以上に危険という事になりそうです。
関空は埋め立てとともに地盤改良工事を行っており、青函トンネル
に至っては水平ボーリングで岩盤に浸透している高水圧下の海水を
特殊なセメントガラスで固めながら掘削していったそうですし。
それらの技術が埋め立て地のタワーマンション建設の際に地盤改良
工事が派生していると思います。羽田の沖合展開工事でもヘドロの
海を地盤改良工事(サンドドレーン工法？)で沈下を促進していきま
したし。埋め立て地の不同沈下は問題だとは思いますが…。
現在、羽田のＤランの建設をしているそうですね。

[45: 匿名さん]

>>43
業界が吹っ飛ぶような機密情報をなぜあなたが知ってるの？？？こんなとこでくだ巻いてないで株でも仕込めば大儲けなのに、なんで赤の他人に親切に教えてくれるの？

[46: 匿名さん]

埋立地に建設されてるマンションって安い。それは地盤等の危険度が高いからそういう価格設定になっている。
どのギャラリーに行っても隠しはしないが地盤についてはディベは語りたがらない。
４３の言ってることも一理あると思いますが・・・。

[47: 周辺住民さん]

>>46

そんな感覚でしたら、羽田のビックバードも関空も愛知空港などの海上空港の
建築物に恐くて行けませんね。
埋め立て地の基礎工事は地盤改良工事にお金が掛けられていると思います。
軟弱地盤でない表土の所はベタ基礎もあるんじゃないですかね？

>>それは地盤等の危険度が高いからそういう価格設定になっている。

これはどこからかのガセネタだと思います。
埋め立て地での問題は「不同沈下」だと思います。
そのため大規模マンションは基礎工事に時間と費用を掛けられていると思われますが。

[48: 匿名さん]

どうでもいいけど、先日羽田から帰る時、
湾岸線から横羽線に入って、レインボーブリッジからの合流の手前くらいで、
背の高いマンションがたくさん立ち並んでいて、
現代の団地なんだなあと感じました。
あの辺のマンションは、タワーマンションのカテゴリーに入るんですか？

[49: 匿名さん]

現代版、光が丘・・・。

[50: 匿名さん]

30，40年経つと建て替えの話も浮上してくることでしょうが、果たしてまた全く同じタワーマンションを建てるとすると3,000万円で購入した部屋とすると次の建て替え時の負担はどのようになるのでしょうか？（資材価格や人件費・すべての面で買ったときと状況が同じだとしたら）
ほかのマンションの例だとタワーマンションほど高さがないマンションだと・・・（例えば建築当時15階建てを建て替え時に25階建てのマンションを建設し、10階分の分譲価格の利益で当初から住んでいた住人の負担を減らすなど工夫ができる）が、タワーマンションだと元の高さがありすぎて増床できないのではないでしょうか？（例えば建築当初50階建てを建て替え時60階建てにはできないでしょう）そうすると住民の平均年齢は高齢化していて建て替える費用自体がなくなる。悪く考えれば考えるほど未来が不安です。

[51: ビギナーさん]

どうしてできないのですか？

法的な容積率とかなら、現在は双方共にぎりぎりまで消化していますからどちらもできないでしょう。
技術的な高層化なら未来は更に出来るようになっているのではないですか？

住宅地に建つ板状棟は規制が緩む可能性は低いですが、技術的進歩に伴いタワーの得意としている都心の規制が緩む可能性は高いでしょう。

また郊外でのタワーの特徴は、容積が上に伸びているため周囲の敷地空間が広く隣との間が開いているということですから容積率の消化は板状棟と変わりませんし、駅に近いという点からやはり規制緩和の恩恵を受けやすいのはタワーの立地でしょう。

[52: とくめいさん]

>>30，40年経つと建て替えの話も浮上してくることでしょうが、

昔の団地じゃない。ありえんな。
100年は建て替えないだろうよ。

[53: ビギナーさん]

でも、50年の定期借地権タワー(更地返還)とか出てきてるから、解体とかのめどは立ってるだろうし安く寿命の短いタワーも出てくるのでは？

[54: ビギナーさん]

超高層ビルで解体したビルはまだ無いですよね？
上から順番に分解して下に運ぶのでしょうか？

[55: 匿名さん]

上からでも下からでも色々な解体工法があるらしいです。
超高層も高層の延長でしかないので適した解体工法を選べば問題ないでしょう。

[56: 匿名さん]

鹿島が最近発表した下から壊す方法、なかなか面白いかもですね。
http://www.kajima.co.jp/news/press/200804/22a1-j.htm

[57: 匿名]

板橋区中台に３０年経った、タワーマンションあり

[58: デベにお勤めさん]

タワーマンションを設計した設計者やマンションデベロッパーの建築担当者に「タワーマンションに住みたいですか？」と質問すると９０％以上の人は「Ｎｏ」という回答をします。
自分もそうですが、タワーマンションには不透明な要素やが多くて、とても現状での購入は考えることができません。何年で寿命になるかとかも維持管理で全く変わってくると思われるので不安ばかりです。
あと、将来、建て直しの時期がきた時、上層階と下層階の住民の意見がまとまるとは思えません。上層階の住民は、元々お金に余裕がある方が多いので、１０年もすれば新しいマンションに住み替えをする可能性があり、長期的な維持管理なんて考えていないと思います。３０年後、上層階の住民がいるかどうかもあやしいです。管理費と修繕費が高くなった古いタワーマンションを想像すると「ぞ～っ」として恐ろしくて、買うことができません。

[59: 匿名さん]

確かに。夫が超楽観的なのでタワマンに住むことになりましたが30年後、維持費管理費恐ろしく高いのでその頃には夫の実家に引っ越す予定を今からしています。
でもタワマン買う人で永住の地と思っている人少ないんじゃないでしょうか？

[60: 匿名さん]

＞タワーマンションを設計した設計者やマンションデベロッパーの建築担当者に「タワーマンションに住みたいですか？」と質問すると９０％以上の人は「Ｎｏ」という回答をします。

ソースは？
断定的に数値を出すならもちろんソースあるんだよね？

[61: 匿名さん]

>59
かりに実家に引っ越す予定にしたって、いざ安く売ろうにもそうそう買い手がみつからない
となったら、引っ越した後も延々維持費管理費は払いつづけさせられるはめになるのでは？
勝手に所有権を放棄できないでしょ。

[62: 匿名さん]

賃貸でなら、一度は住んでみたいという人は多いと思う＞タワーマンション（超高層階）

[63: 銀行関係者さん]

自分も賃貸なら住んでもいいかなと思います。

しかし、絶対買わないです。土地は資産としての価値はあるけど、建物は年々資産価値が下がっていくので、タワーだと最終な始末に困るかなと思います。解体費や建替え費が巨額になるのであれば、自分は購入はパスです。
自分の取引先（某建築事務所）にも聞きましたが、解体することを考えて設計している訳ではなく、法律に遵守したものを設計しているだけで、将来のことまで考えていないようでした。

本当に、タワーマンションって、将来的に財産としての価値であるのでしょうか？
銀行員の自分が言うのもおかしいですが、10年後、20年後、30年後の価値が想像できません。

[64: 匿名さん]

特別に立地のいい（ターミナル直結とか）タワマンだったら、
多少古くなっても室内リノベすれば借りてくれる人はみつかるかもしれないけど、
経年によって管理費が高くつくようになるとそれさえ難しいかも？

今から約２０年後に、傷みのでてきたゴーストタワマンを誰かにうまく売り払う秘策あれば教えて（笑）

[65: 匿名だっちゃ☆]

タワマンに憧れて、宝くじに当たったら！って思ってた。
まあ、チャンスは無に等しいけど、１０年後、２０年後・・を考えると不安要素は沢山あるんですね。
勉強になったっちゃ☆

[66: 匿名さん]

＞６３
それはタワーだけに限らず、ありきたりの立地の管理不良っぽい物件に手をだすと
「将来的に財産としての価値」どころか、へたすると負債抱えることにさえ
なりかねないのが現実でしょ
今でさえ住宅余りまくっているのに経済力のある労働人口はどんどん減少して高齢・貧困世帯
ばかりが増えていき、既存の設備・構造は陳腐化してきてどれだけ地震に耐えられるかさえ
あやしかったりするとなればね...
いつのまにか周囲に空き住戸が増えていって売るに売れない状況になってから気づいても
もうどうしようもないし

[67: 匿名さん]

タワマンの寿命については「よくわからない」としか言えないでしょ。
新しいものほど、最新の工法でつくられているのだから。
実験やシュミレーションは入念にされているだろうから、構造自体は
大丈夫だろうけれど、実際に修繕する段階でどうなるかはこれから
分かってくるはず。

[68: 銀行関係者さん]

タワマンは、将来の資産価値が不透明な感じですね。

以前から気になっていましたが、住宅ローンを貸付するとき、タワマンの上層階と下層階の購入者の年収が明らかに格差があります。最上階とその近いフロアに至っては住宅ローンではなく『融資』という形で貸付する形が多いです。はっきりいって投資目的や節税対策と思われます。
また、ローン業務をしていると、同じタワマンの購入者であっても年収400万円の人もいれば、年収＊＊億円の人もいて、格差社会を実感してしまいます。

本当に、タワマンの価値がわからないです。。。。。

[69: サラリーマンさん]

自分、タワーマンションの設計はいくつもやってきましたが、いまだに自分の設計した建物でも住みたいとは思えません。ただ、年々、モノはよくなって行ってると思います。言い換えれば昔のは酷かったなと思うものも。。

[70: デベにお勤めさん]

タワマンを販売していますが、自分自身、買いたくないです。
設計事務所やゼネコンの方々から、いろいろな話を聞きましたが、
メリットよりデメリットのほうが圧倒的に多いので、販売していて
恐縮ですが、買いません。