23区のマンションは値上がりする

[匿名さん]

今後、マンションはほとんど売れなくなるでしょう。
そうするとどうなるか。
値上がりの要素しか見当たりません。

１．供給が大幅に絞られる。
デベの淘汰が進んできており、供給制限かけることが容易になりました。
大手が供給を絞れば、需要に見合った供給とすることができます。
抜け駆けするような中小デベは既に淘汰済み。

２．資材の高騰
鉄鋼などは去年の2倍。ここ5年でみると4倍もの価格に高騰しております。

３．人員確保の問題
東北の復興に人員が割かれていくでしょう。
人件費高騰が危惧されます。

４．中古売り出しが減る
不況下には中古が出ません。
新築に買い替えもいませんし、安く売りたい人もいないからです。

結論：
　安く買いたいなら、既存物件を買い叩く必要あり。
　今後、供給は大幅に絞られる。建設コストも高い。
　この状況でデベが利益を出すには、マンション価格を上げる必要がある。

[77: 匿名さん]

資本主義は厳しいからな。

みんなが仲良く買えるような値段にはならない。

[78: 匿名さん]

希少性がない近郊、郊外は下がると予想。

[79: 匿名さん]

確かに普通の人が都心部に不動産買える時代は終わったね。
今後は維持すらできない人が出てきて勝ち組と＊＊＊みに分かれそう。

[80: 匿名さん]

晴海の販売は延期になったのですか？

[81: 匿名さん]

世田谷や目黒区あたりは今の価値を維持するのは厳しそう。
あのへんは団塊世帯が多いから売り物増えそう。
再開発地区もそろそろメッキがはがれる頃かな･･･。

[82: 匿名さん]

まあ、都心はある程度の値下げで済むだろうけど、湾岸は大暴落するだろうね。

[83: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内ぐらいしか信用できないです。

[84: 匿名]

単に買い手が居なくなって下がるだけ。それだけのこと。

[85: 匿名さん]

しばらくは、湾岸は苦戦するかもしれないけれど、津波の検証あるいは対策が終われば、逆に高騰する可能性があるだろうね。

ただし時間のかかる大きな対策が必要となれば暴落するかもしれないし、対策が出来ず遷都なんてなると、廃墟になる可能性もある。でも、皇居や既にあるインフラを全て見捨てるというのはありえないから、なんとしてでも対策を採ると思うよ。

[86: 匿名さん]

都心部湾岸にいまだに未練たらたらの人が多いですね。

もう潮目が変わったから、
あきらめなさい(笑)

[87: 匿名さん]

＞ここ10年で土地もマンションも随分値上がりしてる。
じゃあ、10年でなぜ上がったかという経緯を考えればどう考えても今後下がると思うけど。

ここ10年でどう考えても値下げしていたと思うけど、、、、、、、？

[88: 匿名さん]

そもそも湾岸は都心じゃないだろ（笑）

東京駅５キロとか不動産屋の営業トーク

[89: 匿名さん]

今回の震災で城東や湾岸埋立地の価値がなくなったので、城北や城西の高台マンションは人気急上昇ですね。

[90: 匿名さん]

>城東や湾岸埋立地の価値がなくなったので

寝言？

[91: 匿名さん]

ま、このスレ自体エイプリルフールですから。

[92: 匿名さん]

ま、このスレ自体、湾岸埋立地を買い煽るためのデベのツールですからね。
現実は湾岸埋立地の人気なんか最初からありませんでした。

[93: 匿名さん]

ここからの放送は「買えない僻みをサイトにぶつける人達」でお送りいたします。

[94: 匿名さん]

このスレ、スレ主がアタマ悪いもんね

デベロッパーの淘汰はこれからでしょう
今まで破綻したのはファンドに手を出したデベばかりだったけど、今後はマンション分譲自体需要がなくなりマンションデベロッパーという業態が立ち行かなくなる。

[95: 匿名さん]

引っ越せない妬みだろw

[96: 匿名]

2011年04月01日

震災後でも、首都圏のマンションが売れている理由

住宅の価格構成は？
　今回の東北関東大震災では、多くの住宅が津波に飲み込まれて倒壊に至った。住む家を失くした被災者のために仮設住宅の建設が少しずつ進む一方、首都圏のマンション事情にも変化が起き始めている。

　大震災の直後は、消費者の不安心理から住宅購入を控えると予測するのが一般的である。しかし予測とは裏腹に、3月11日（金）の地震発生後の2日後、3月13日（日）に首都圏のマンションが飛ぶように売れたのである。詳しい数字は申し上げられないが、マンション事情に詳しい協会団体の関係者から、「大手・中堅マンションデベロッパーのマンションの売れ行きが伸びた」という確かな情報を入手した。

　なぜ地震直後の2日後にマンションの売れ行きが伸びたのだろうか？　この理由をひもときながら、大震災後のマンション購入事情について考察してみたい。

●マンションの需給バランスが崩れることを見越した消費者

　大震災の発生を受け、消費者の住宅購入意欲は下がっていくだろう。また意欲が低下すれば、物件の値下げが起こるだろう――などと予想する人も多いのではないだろうか。しかし、今回の震災の影響はそんな単純なものではない。

　今回の大震災でマンションデベロッパーや住宅メーカーがもっとも打撃を受けているのが、家を建てるために必要な資材、つまり建材の不足だ。例えば建材の1つである合板（ごうはん）の国内最大手メーカーであるセイホクは、東北に拠点を構えているため主力工場が壊滅状態に陥った。国内の合板市場で約3割のシェアを占めるセイホクの石巻工場や主力工場が軒並み被災し操業を停止していることで、国内の合板は圧倒的に足りなくなっている。他にも、建材大手のYKK AP、TOTO、トステムの3社はそれぞれ東北地域の工場の操業を停止し、サッシや断熱窓なども不足している。

　建材が不足するとそもそも家やマンションが建てられなくなる。実際に住宅メーカーの工事はストップしていたり、不足している建材の代替品を使って工事を続けている。今後建材の不足が続けば、建材コストが上がっていくことは避けられない。建材不足・建材コストアップという供給側からの事情を考えると、今後はマンションの値上げが避けられない状況だ。

　消費者マインドという需要サイドから考えると値下げが必要だが、建材やガソリンなどのコストアップという供給サイドから考えると値下げは現実的ではない。

　このように需給バランスが崩れるため、5月以降のマンション販売の予測は難しい状況だ。実際、5月以降のマンション販売を見合わせることを表明するマンションデベロッパーも出てきている。

　冒頭の話に戻ると、なぜ震災直後に首都圏のマンションが飛ぶように売れたのか。それは、この需給バランスの崩壊を見越し、しばらくはマンションの値上がり要因しか見当たらないことを考えた“賢い消費者”が購入に踏み切ったためだ。

●先行きの見えないマンション市場

　大震災が起きるまではマンションの「買い時」感はかなり高まっていた。歴史的な低金利、政府の優遇策、増税論議の高まりから、マンションを購入する絶好のタイミングと言っても過言ではなかった。しかし大震災の影響により、建材やガソリンのコストアップの可能性が格段と高まってきた。3月13日にマンションの売れ行きが伸びたのは、先行きが見えなくなるマンション市場を冷静に判断し、「買い時」感の残っているうちに購入を決断した「賢い消費者」が多かったからだ。

　マンションデベロッパーが5月以降の販売を一部中止にしていることからも分かる通り、5月以降の予測は現段階では誰にも分からない。分かるのはマンションのコストアップ要因しか見当たらないということだ。

　この1〜2年の間にマンション購入を検討していた読者がいれば、ここ数年において今までの「買い時」が確実に続くのはおそらく4月いっぱいまでと考えた方がいい。

●大震災が及ぼす住宅購入への影響

　1995年に発生した阪神・淡路大震災の時は、テレビ番組などのメディアで住宅やマンションの倒壊する映像が多かったと記憶している。その影響で、阪神・淡路大震災後に住宅メーカーが注力したのは「耐震性」であった。大震災でも倒壊しなかった自社の写真を見せたり、震災同様の揺れでも倒壊しない実演シミュレーションをしたりと、耐震性のアピールが重要視された。

　それに比べて、今回の震災では「津波」や「津波に飲み込まれた住宅」の映像が目立った。また、関東では浦安やディズニーランドなどの埋立地の「液状化」現象がメディアで取り上げられている。このことから今後首都圏で予想されるのは、ベイエリアや埋立地のマンション購入を避ける消費者が増えることである。実際、震災直後から湾岸エリアにおけるマンション購入者のキャンセルが相次いでおり、業者は悲鳴を上げている。

　今までベイエリアのマンションは、「オーシャンビュー」などのプレミア感も手伝って人気が高かったが、今後は地盤を重視して内陸を選択する消費者が増えてくるだろう。もちろんマンション価格も消費者のトレンドに左右されるのでベイエリアのマンションが値段的に購入しやすくはなる。

　現在、一戸建てやマンションに関する情報は不足しており、今回の記事は主観が強くなった部分もある。しかし今後のマンション動向を見守っている読者も少なからずいるだろう。そんな読者の判断材料として、今回の記事がお役に立てば幸いである。

[97: 匿名さん]

下げ基調だった都心の中古は３月で値上がりしてるよ

[98: 匿名さん]

２３区の賃貸マンションの空家は２００８年時点で３５万戸以上あります。
今も空き家はどんどん増えている。
そしてこれから人口減少します。これがどういうことかわかりますね。
以上がマクロの動き。

次に、エリア分析
賃貸マンション空家率：
千代田３６％、中央２８％、目黒２７％、荒川１９％、台東１８％・・・江東６．７％、世田谷５．８％
持ち家系マンション空家率：
中央３４％、渋谷・千代田２１％、品川１９％・・・世田谷８．８％、練馬８．７％、港７．８％
ただし、これでも賃貸マンションで言えば、23区は他の7大都市よりも空室率は低い。

次に震災後のトレンド、
・23区臨海部は人気低下
・タワーマンション系は人気低下
・少子高齢化進行により土地の売却進行。よって比較的立地の良いエリアに今後も小規模マンション乱立

以上により、勝ち組・＊＊＊みマンションがこの10年程度で間違いなくはっきりしてくる。
勝ち組みマンション：
以上のデータより世田谷区の駅5分圏内マンション位しか値上がりもしくは現状維持は期待できないという結論になる。（10分圏内でも、今後小規模マンションが駅近エリアに増えてくることを考えるとなかなか難しい時代になるでしょう。）
＊＊＊みマンション：
①臨海部タワーマンション。ここは明らかに住みたがる人が激減するので残念ながら．．．。
②都心区マンション。上記データのとおり、今でも空室率が高すぎる。もちろん売却や賃貸を考えない方には全く関係ないが、資産価値としての下落は今後一層加速することは間違いない。要するに高額物件ゆえに手が出る人が少ない上、今後ますます金持ち人口減少、土地余りにより資産価値は劣化するということ。

他のエリアは、もともと買った瞬間に資産価値が下落するエリアなので、ここでは＊＊＊みに今更入れる必要なし。
以上。

[99: 匿名さん]

＞以上のデータより世田谷区の駅5分圏内マンション位しか値上がりもしくは現状維持は期待できないという結論になる。（10分圏内でも、今後小規模マンションが駅近エリアに増えてくることを考えるとなかなか難しい時代になるでしょう。）

それはおまえが世田谷区に住んでるからだろ（笑）おもしろすぎんよオメー

[100: 匿名さん]

ふふっ。君みたいのは、必ずいるよね。

[101: 匿名さん]

＞ふふっ。君みたいのは、必ずいるよね。

ふふっ。君みたいのは、必ずいるよね。

[102: 匿名さん]

これからの時代、駅徒歩5分以内が資産価値を維持するには必要だよね

[103: 匿名]

なんなの世田谷、世田谷って。

[104: 匿名さん]

これからは、西、もちろん関ヶ原よりね。

[105: 匿名さん]

世田谷と湾岸は同列

[106: 匿名さん]

値上がりはする、
でも資産価値は上がらない。
そういう時代でしょ。

深夜に一人ねんちゃく質な人が．．．

[107: 匿名さん]

大阪は一番資産価値が維持できないでしょ。
なんといってもやはり東京。

[108: 匿名さん]

残念、関東から出ても仕事は無い。財政破綻した自治体のもとで暮らす自信もない

[109: 匿名さん]

なるほど空室率のデータからは世田谷ですね（どこに載ってる？）
でも5分以内は高すぎて難しい
現実的には10分から15分がいいとこ
それでも、他のエリアよりはリスクが少ないということでしょうか

[111: 匿名さん]

深夜の世田谷わっしょいしてるのがいるな、ひとりで、、、、。

[112: 匿名さん]

値上がりする前に買っておくのもよいかもね。

[113: 匿名さん]

＞これからの時代、駅徒歩5分以内が資産価値を維持するには必要

意味不明ｗ
安全そうなところ、混乱がなさそうなところだろ、まず。

[114: 匿名さん]

共同溝がないエリアは値下がりする。

[115: 匿名さん]

世田谷は供給・ストックともに大きいよな。
大田、杉並、中野、練馬、板橋この辺りが住みやすいと思う。

[116: 匿名さん]

＞大田、杉並、中野、練馬、板橋この辺りが住みやすいと思う。
住みたくないエリアばかりだな。中野はまだマシ。

[117: 匿名さん]

84円80銭を抜けたら、長期円安の見込みです。

[118: 匿名さん]

>>116
お前はそこらへんが住みたくないエリアなのか？
俺は江東区だけには住みたくないよ。

[119: 匿名さん]

結局のところいつの時代も都心部だろ。

[120: 匿名さん]

都心部湾岸ネガは永遠に不滅です(笑)

[121: 匿名さん]

長期円安はいままで未経験の領域。

これからどうなるのでしょうか？

[122: 匿名さん]

どうなるって、金利上昇でしょ。4月も上げ5月も上げ

[123: 匿名さん]

上がると思うなら人に勧めないで買えばいいのに。
ここ数年東京地価は下がり続けるよ。
金は都内じゃなく東北に流れるのだから。

[124: 匿名さん]

鉄鋼も去年の4倍の値段になったし、原油も高騰中。

すげー世の中になったよな。

[125: 匿名さん]

値下がりの要素がまったくないんだよなぁ。

[126: 匿名さん]

子供育てるなら杉並、練馬、中野、板橋だと思う。
都心指向でも港、渋谷、世田谷あたりかな。
海辺に住むなら遊べる海のある湘南か三浦か房総だな。

[127: 匿名さん]

世田谷って都心？？？？

[128: 匿名さん]

地価は今後間違いなく下がるね。というか下げないとデベが潰れるよ。
デベの間でも土地が高すぎるってことで買い控えてるし。

ただ資材高騰はマネーゲームによるところも大きいから
そんなに長期化もしないと思う。せいぜい今年いっぱいじゃない。

[129: 匿名さん]

第一次オイルショック時代の地価推移が参考になるでしょう。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%AA%E3%82%A4%E3%83%AB%E3%82%B7%E3%8...

[130: 匿名さん]

☆昭和50年（戦後初の地価下落）
第一次石油危機から戦後初のマイナス成長に。その後の不況の深刻化で地価全般に対前年比1割下落した。
☆昭和51年から5４年（地価は全般的に安定）
マイナス成長の後に不況が長引き地価は横ばいをたどる。

[131: 匿名さん]

円安、資材費高騰は値上がり要素
地価下落は値下がり要素
全体としては？？？

[132: 匿名さん]

買えない人には買えないので、賃貸をおすすめ

[133: 匿名さん]

第一次オイルショック時代は為替が1974年1月305円から1978年10月176円になってインフレを抑えてくれたが、今回は無さそう。デフレからインフレへの転換は確実でしょう。

[134: １２６]

世田谷は基本は郊外だな。でも三茶あたりなら都心の外れで許して。

[135: 匿名さん]

マンションなんて、土地部分なんて、たいしたことないよ。
資材高騰のほうがダイレクトに効いてくる。

[136: 匿名さん]

そうかな。2000年～2005年頃の石油価格や円相場の水準を考えると安くできる要素いっぱいあるけどな。
原油価格とか資材はあの頃より多少高いけど当時から比較すればまだまだ十分円高だし、違うのは底値だった地価が上昇してしまってることだから地価さえ下がればもっと安く出せると思うよ。

今はいらないコストかけすぎだし、もともと利益率も高いから経費落とせばいいだけ。デベは売りにくくなるし、人件費カットやリストラしなきゃいけないから嫌なんだろうけどさ。

[137: 匿名さん]

狂乱物価
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%8B%82%E4%B9%B1%E7%89%A9%E4%BE%A1

[138: 匿名さん]

原発の事故でエネルギー価格が高騰するから、これからの5年は大変なことになりそうです。中国の人件費が上がって一般消費財も右肩上がりで上がるし、物価上昇に見合うだけの賃金アップが得られる人はほんの一握りで、日本人全体が貧困の方向に向かうでしょうね。家が買えなくて賃貸が当たり前の時代になります。

[139: 匿名さん]

賃貸の家賃を払うのも大変で、八方塞がりだな。
生活保護受給者がますます増えるだろう。　

[140: 匿名さん]

相続を受けれる人、そうでない人達で格差が倍増するでしょう。
デフレからようやく脱却だね。

[141: 匿名さん]

当然、福祉予算は削減されます。
昔に戻って行く感じですよ。

[142: 匿名さん]

>>140
総背番号制と
大増税が待ち構えていますよ。

[143: 匿名さん]

消費税も上がるのは間違いない。
値下げを信じたい気持ちは痛いほどわかるけど、残念ながら目に見えて値上げ要素が多い。

[144: 匿名さん]

別に上がるなら上がるんでいいんじゃないか。買わなきゃいいだけだし。
上がったところで買う層減るだけでどっちにしたってデベは潰れるけどね。

[145: 匿名さん]

現時点で都心部マンションを手に入れている人は勝ち組ですよ。
優遇税制と低金利、デフレを十分に享受できましたからね。
これからは、年を追う毎に手に入れるのが難しくなるよ。

一方で郊外の地価が大きく下がって、低仕様の戸建が作られる。
極端な二極化が進みます。

[146: 匿名さん]

金利を上げるわけに行かないから、低金利下のインフレ状態。
お金がじゃぶじゃぶ溢れ出すけど、
回って来ない人が大部分。

[147: 匿名さん]

＞別に上がるなら上がるんでいいんじゃないか。買わなきゃいいだけだし。 上がったところで買う層減るだけでどっちにしたってデベは潰れるけどね。

それでもマンコミュにいて投稿するのはマンションに興味がある証拠

[148: 匿名さん]

何もしない、できない人はインフレで資産の実質価値をどんどん減らすことになるよ。

現預金、郊外の土地は大幅に実質価値を減らします。

[149: 匿名さん]

デフレは何もしない人が得。
インフレになると逆になる。
世の中にいろいろな動きが出てきます。
特に若い人はインフレになったほうが得だよ。
ガンガン頭使って稼ぎましょう。

[150: 匿名さん]

何もしない奴は損するよ。

マンション買えとは言わないが、マンション購入するのも１つの手。
少なくとも円でもってる貯金は変えておいたほうがいい。
金でもいいし、ドルでもいい。

[151: 匿名さん]

随分煽るね～。インフレなんて簡単にはこないよ。
高くなったら買えない人が増えて資金繰り悪化で安くしないと売れなくなるだけ。
デベが潰れだした頃が買い時だから、現時点で買う必要性は全くない。

インフレになるんだったらマンションより投資効率いいものたくさんあるし。

[152: 匿名さん]

＞高くなったら買えない人が増えて資金繰り悪化で安くしないと売れなくなるだけ。 デベが潰れだした頃が買い時だから、現時点で買う必要性は全くない。 インフレになるんだったらマンションより投資効率いいものたくさんあるし。

でもマンコミュに投稿する、言ってることとやってる事がちがくない？

[153: 匿名さん]

マンションは買うべきだけど、今買うべきはNYのマンションだろ。
どこの外資が汚染された土地の不動産を買うんだよ。

[154: 匿名さん]

>153
ん？それは風評被害を広める啓発活動ですかな？

[155: 匿名さん]

インフレだと困る人がいるんだろうね（笑）

[157: 匿名さん]

オイルショックの例を挙げてた人がいたけど、一体何の参考になるんだろう？状況が違いすぎる。
インフレは起こらんと信じてやまない人が言うインフレは100円のモノが10000円とかになるような、いわゆるハイパーインフレの事を指している気がする。

確かにハイパーインフレは現実的ではないが、急激なインフレはいつでも起こりうる可能性がある。
特に今現在のこの情勢からみれば

[159: 匿名さん]

＞利便性・稀少性が高い豊洲地域のマンションは分譲価値が騰がるだろうし、 需要も増えるでしょうね。

皆さんがこのようなネガのなりすましに釣られないと信じております。
恐らく劣勢に傾いた値下げ信者が話の流れを変えてドガチャカにしようとしてる。

[161: 匿名]

ここは値上がりスレだから

値上がり主張する人がポジ。それを批判する側がネガ。

[162: 匿名さん]

消費税上げがしばらく封印されるから、
確実にインフレだなあ。
年率で３％くらいは行くんじゃないか。

[163: 匿名さん]

都内マンションだけデフレ

繰り返す

都内だけな

特に東側海側

[164: 匿名さん]

中国が物価上昇と賃金上昇に直面。
金利の上げは限界があり、今年度は元の対ドル切り上げスピードを速める。
中国から輸入している品物がドルベースでどんどん値上がりします。

米国はインフレになると金利を上げる。
一方、日本は上げられない。
日米間の金利差が広がって、対ドルの円安が進む。
中国からの輸入品はダブルパンチでかなり上がるぞ。

[165: 匿名さん]

結論として上がっても下がっても売れない。

終了。

[166: 匿名さん]

3月CPIが5％超の予測　利上げ観測が強まる＝中国
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110401-00000072-scn-bus_all
人民元の対ドルレートが為替改革後の最高値に
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110401-00000065-scn-cn

[167: 匿名さん]

少なくとも震災前からトリプルＡクラスで
実際に安全性が立証されてしまった豊洲地域のマンションは上がるでしょうね。

東京都都市整備局
地震に関する地域危険度測定調査（第6回）
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/table.htm

町名 町丁目 建物倒壊危険度 火災危険度 総合危険度
（ランク、順位）
豊洲 １丁目 1 4723 1 4784 1 4782
豊洲 ２丁目 1 4915 1 4876 1 4922
豊洲 ３丁目 1 4833 1 4758 1 4823
豊洲 ４丁目 1 4010 1 4021 1 4103
豊洲 ５丁目 1 4727 1 4580 1 4678
豊洲 ６丁目 1 4882 1 5026 1 4979


順位は全5,099町丁目の中の順位。数字が大きいほど安全。

[168: 匿名さん]

グラフは、2010/10/04 から 2011/04/01 の間の米 ドル (USD) と 中国 人民元 (CNY) の為替レートを表示しています。
180日間で2.3%程度、年間ベースで４％強に抑えられている。そろそろ抑え続けるのも限界？
http://ja.exchange-rates.org/history/USD/CNY/G/180

[170: 匿名さん]

例えば元が対ドルで年５％上がって、
円が対ドルで年５％下がれば、
中国からの輸入品は日本国内で年１０％値上がりすることになります。
結構簡単にインフレになります。

[171: 匿名さん]

グラフは、2010/10/04 から 2011/04/01 の間の日本 円 (JPY) と 中国 人民元 (CNY) の為替レートを表示しています。
直近の動きを良く見てください。
様相が変わってきているでしょう？
http://ja.exchange-rates.org/history/JPY/CNY/G

[172: 匿名さん]

元の価値が対円で毎年１０％上がって行くと7年で価値が2倍になります。
7年後には、中国の中流階級は日本人に比べてかなりのお金持ちになります。

[173: 匿名さん]

保険会社が保険金の支払い目的で、含み益がある日本国債を大量に市場で売却する可能性大。

日銀が市場から吸収しないと日本国債が値下がりして長期金利が跳ね上がってしまう。
変動で借りている人は要注意でしょう。

[174: 匿名さん]

神戸震災の時は10年国債の金利が３．５から４．５に１％ほど跳ね上がったのでは？

[175: 匿名さん]

豊洲 EKI-JYO-KA

[176: 匿名さん]

必死に値下がりすることにしたいんだろうけど、もう手遅れ（笑）