23区のマンションは値上がりする

[匿名さん]

今後、マンションはほとんど売れなくなるでしょう。
そうするとどうなるか。
値上がりの要素しか見当たりません。

１．供給が大幅に絞られる。
デベの淘汰が進んできており、供給制限かけることが容易になりました。
大手が供給を絞れば、需要に見合った供給とすることができます。
抜け駆けするような中小デベは既に淘汰済み。

２．資材の高騰
鉄鋼などは去年の2倍。ここ5年でみると4倍もの価格に高騰しております。

３．人員確保の問題
東北の復興に人員が割かれていくでしょう。
人件費高騰が危惧されます。

４．中古売り出しが減る
不況下には中古が出ません。
新築に買い替えもいませんし、安く売りたい人もいないからです。

結論：
　安く買いたいなら、既存物件を買い叩く必要あり。
　今後、供給は大幅に絞られる。建設コストも高い。
　この状況でデベが利益を出すには、マンション価格を上げる必要がある。

[417: 匿名さん]

↑買えないとこうなるよ。

[418: 匿名さん]

工事期間が資材不足で風雨にさらされる期間が長くなったり
人手不足で優秀な職人が東北にもっていかれれば建物の質は下がりそうだね
まぁ素人考えですが・・

[419: 通りすがりですが]

403ですが、私も値切って買えるなら２００９年～２０１１年の物件はお得だと思います。　理由は簡単ですよ。ミニバブル設定価格だったので仕様・設備が良く、利便性が高いところの大手物件が多いからです。

それと過去の件ですが、これほど資材価格が上がっているのはオイルショック以降ではないんじゃないでしょうか。（全てを調べてはいませんが）価格が上がっていないとされているのは、郊外に活路を見出し、業者はしのいだからでしょう。また当時は人口も増えていました。

日本の人口は２００７年にピークアウトしましたが、世帯数は２０１５年まで増える見込みです。つまりシングル・ディンクスが多くなるわけですね。そうすると１戸あたりも狭くていいので価格総額は低くなります。都心でファミリー向けは中古がメインになっていくでしょう。

東京と行っても世田谷・杉並あたりは人口減ですし、逆に中央・江東あたりが人口増です。２３区全体というより都心で複数路線が使える駅近物件に絞れば損はないと思いますけど・・・

ちなみに２年前竣工の山の手線駅６分の中古1ＬＤＫが２割強引きでしたが、すぐに売れちゃいました。あれはほしかったなぁ・・・

[420: ビギナーさん]

興味深い記事です。ご参考まで。

http://www.tokyostandard.jp/t34/

[421: 匿名さん]

湾岸が下がるのは妥当、というか全国で海沿いは下落だろう
便利な都心は上昇はなくても現状維持くらいか...

[422: 匿名さん]

多少狭かったり、方角に難ありだったりしても、
海沿い、低地以外の都心３区の駅近財閥マンションは買いだよね
更に複数路線乗り入れなら最強

西側も地盤が強くて惹かれるけど、やっぱり徒歩帰宅、計画停電のことを考えると、
これから買う人は（買う人がいるとすれば）都心志向になる気がする

でもそもそも持家志向の人が減って、ドイツみたいに賃貸主流になり、
分譲価格は下がる気もするけど・・・

[424: 匿名さん]

405です。お騒がせしてすいません。早朝と寝る前しかこの掲示板を見る時間がないので・・また、自作自演はしておりませんので(する意味がないので)、それは予め申し上げておきます。

377＝407様のコメントに関しては、少なくとも鉄鋼の価格水準は、2000～2004年あたりがここ15年くらいの底値水準であったと思います。その他の建材の価格水準を全て調べている訳ではないですが、その頃のマンションが質が高いという状態にあると思われるのは、建材価格が安価であったことが要因の一つではないでしょうか。私が申し上げていることはその裏返しで、建材価格が高くなっても販売価格を維持するのであれば出来上がるマンションは質が下がるのではということだけです。正直、そんなに筋の通らないことを申し上げているつもりはありません。技術的なところに知見がある訳ではないので実際の質の高低がどんなものかわからず、想像の域を超えていないのは認めます。

資材価格は、2004年に入ってからジリジリと価格が上がり2008年にピークを迎えてリーマンショックで2010年始めまでは低迷を続け、以降、また上昇に転じているという流れであると思います。これは供給側の理屈ですが、マンション用地の仕入から販売迄は数年を要し、用地仕入額は先に決まっていることから、その後資材が高騰した場合に利益を確保するには、販売価格に転嫁するか資材の質を落として販売価格を維持するしか無いのでは。そこで、不況下には販売価格への転嫁は難しいでしょうから、質を落として建築費用を抑えるという行動に出ると推測しています。

2009年から2011年の物件と申したのは、時期的に、用地仕入の時期もリーマンショック後のものが多いでしょうし、建材価格もリーマンショック後の落ち着いていた時期であった為です。勿論、物件によって個別性があるのは認識しており一概にはいえないと思いますが。
新興国の成長と力強いインフラ需要をみていると、資材価格が大きく下げることはちょっと想定し難いです。それであれば、まだリーマン後の用地も資材価格もまだ安かったこのヴィンテージの物件が相対的に狙い目ではないか、ということを申し上げたいまでです。

[425: 匿名さん]

最近はめっきりコストのかかるSRCも減ったしね
RCの技術があがったのもあるかもしれないけど

[426: 匿名さん]

>>424
原価上昇すると物件価格が上がるよ？って話をデベ視点でしているだけ？
そんな予想は大昔から誰でもしているから、金融アナリストを名乗る者が、
長文まで書いて「言いたかったこと」だったとは思いませんでした。失礼。

資材価格推移は指摘の通りで説明不足過ぎたが、その急上昇の
タイミングでもマンションの質は高いまま保たれたというのが私の実感。
その後の質の劣化は、資材価格の上昇とは相関はなく、デベの利益爆増、
一等地豪華オフィス移転の「原資」に転換されただけだと。

鋼材価格上昇も標準的な1戸あたり10万円から数10万円のアップにしかならない。
マンデベの値付けや利益から見たら重要な数字ではあっても、
「買う側」視点ではオプション食洗機1個分の価格が買い急ぐほど重要かい。

また、日本の資材業界の技術革新をなめている。
使用する鋼材とコンクリを減らす超高強度コンクリの技術革新は凄まじく、
既に200N/mm2まで実用化させ、物件価格への転嫁を抑えている。

プレキャスト化や工期短縮の工法も進化が凄まじく、
結果として人件費を大幅に圧縮でき、やはり物件価格への転嫁を抑えている。
S造やSRC造が激減したのは、RC造の技術革新と工期短縮が理由だ。

自動車も鋼材が高くなったからと質を落としたり価格を上げたか。
より少ない材料で高強度のものを、あるいはより優れた代替材料を開発する。
資源価格が上がったら値上げすればいいやなどと甘えていない。

過去を見ると鋼材価格が物件の価格や質に影響を与えたとは考えにくい。
土地価格推移、加えて過去最高益を誇るマンデベの利益率からみた、
市況全体の動向が、マンション価格に決定的な影響を与える。
資材高騰などと言われて食いついた輩は、市況の肥やしになっただけ。

都内土地価格は特に米国外資がどれだけ入れ込むかで決まってきた。
この状況を多面的にとらえて、どこにさらなる投資を呼び込む要素があるのか。
外資が去れば財閥銀行も、中小デベのケツモチも金を出したりはしない。
踊り場の後は、引き続き調整に向かうと考えるのが妥当ではないか。

無責任な予想なら誰でもできるし、私含めバカほど未来を予想したがるし、
金融アナリストさんはそのクセが染み付いてしまってしまっているのだろう。
まずは自腹切って買ってから「お買い得だ」とみんなに持論を広めてくれ。
そこまで「自分のこと」として検討し、調べ、考えて初めて気付くことだらけのはずだ。

[427: 匿名さん]

今後は為替動向しだいです。

日本売りが進めばインフレです。

[428: 匿名さん]

ここ2週間の傾向として、近年になく新規の中古物件が増加しているな。
当然在庫は積み上がっていくだろうし、既存の中古物件の大幅値下げも目立つねー。

今新築買うのが「お得♪」とか思っている金融アナバカに今後の推移を分析して欲しいねｗ

[429: 匿名さん]

新築への引っ越しが多い春先に中古が増えるのは常識なんですが(笑)

[430: 匿名さん]

中古値下げしてるかな？
湾岸タワマン欲しいんだけど、なかなか値下げしてくれない。
どういう作戦でいけばいい？

[431: 匿名さん]

買い叩くしかないだろう。
不安を煽って買い叩くべし。

[432: 匿名さん]

2007年2008年ごろは資材が高いから物件価格も上がったよな。
もう忘れた？

[433: 匿名さん]

>428
もうちょっと勉強が必要だね

[434: 匿名さん]

>>428
>>428
価格の変化はわからんけど、タワマンの中古物件、以前よりえらく減った気がする。
物件が増えたとか、値段が下がったというのは、どの情報？
その情報を提供してくれないと、正しく把握できないんだが・・・

＞2007年2008年ごろは資材が高いから物件価格も上がったよな。
あの時は、中国のオリンピック特需などが理由にされてましたね。
今回は、あの時と規模がはるかに違うので、資材不足やコスト高がどうなってしまうのが想像もできません。
品質が落ちないことを祈ります。

[435: 匿名さん]

結局、今後出る新築の都内都心部は昔みたいに富裕層向け物件のみになっていくんじゃないか？

どんなデベ、特に大手のブランドほど単純に考えてもそれが一番利益がでる。
昨今の不況下にあっても富裕層にはある一定の需要があるわけだし。

地方の庶民向けな小規模デベの供給するシンプルマンションと都心の富裕層向け有名デベの供給する優良立地に立つ豪華絢爛ブランドマンションとかで二極化するんじゃないかと予想している。

中古に関しては、好立地ならば当然在庫ははけていくだろうし。立地が微妙ならば底値で推移してずっと残っていく。

常識的にデベは赤字になるような販売はしないよ。
中古は個人売買にデベが仲介しているだけなので、売れなくても仲介料等の収入は確保される。
デベの純粋な営業利益は大半が新築販売。あとは資産の運用益。昔は中古販売は完全なるおまけ事業だった訳だし。

[436: 匿名さん]

すでに現場は大幅な鉄筋不足らしい、検査の入るところ以外は再生鉄筋使うことも多くなるかもって話だよ

[437: 匿名さん]

私は都心の築浅タワマンですが、今回ありがたみを実感しました
制振のせいか揺れも近隣の築10年以上のオフィスより緩やかだったようだし、
コンシェルジュの深夜までの誘導＆各種対応、マンション内の自家発電にも安心しました
うちはタワーの低層階なので階段の上り下りも楽だし、上階に比べ被害は全くなく、
部屋の引き出しも開かず、オープンキャビネットの物も何一つ位置がずれませんでした

これらを考えると、都心の築浅で設備・管理の良いタワーが値崩れするとは思えないです
（うちは賃貸なので、値崩れしたら買いたいけど）

[438: 匿名さん]

低層階はまだしも高層階なんて不便なだけだと思うが

[439: 匿名さん]

資材高騰・高い燃料費・人材不足

新築マンションにおいてはデベは完成品の販売だけで、施工に関しては依頼された建築会社が行うことになる。
当然、上の状況は施工にあたってマイナス要因となり、建設会社はデベには建築材料の仕入れ費用・人件費・運搬や加工費用などを上乗せして請求させてもらうように説明する。

これをデベが了承した場合、デベは利益を確保する為に単純に販売価格の設定を各部屋ごとに上乗せしてそのマンションの平均販売価格は上がる。

これをデベが拒否した場合、建築会社は利益分が減らないように建築資材を再度選考して、材料費を抑える。部屋の設備仕様を安価な物に変えることで建築コストを抑える。

[440: 匿名さん]

ここ数年で乾式壁の物件増えたよね。これもコスト削減の結果か・・

[441: 匿名さん]

デベ営業ども、客いなくてほんとヒマなんだな（笑）
転職活動した方がいいんじゃない？（笑）

[442: 匿名さん]

マンコミュのネガは結局のところ頑張ってなんとかマンション買いたいけど金ないから、ひたすら賃貸暮らししながら夢のような値下げを待ってるだけなんだな、、、。。

ずっと賃貸でいいならそれでいいんじゃないか？そういう人がマンコミュ見ても時間の無駄のような、、、、、。まぁ、個人の自由ですけど。


値下げの期待など無いことを正論を言われると話を変えたくてしょうがなくなる。
結果、正論を言った人にまともに反論もできず、とりあえず正論の書込みをした人に対しては人物否定をする。
延々とその繰り返し。

もう少し中身のある書込みを見たいです。

[443: 匿名さん]

豊洲タダでもほしくないです。

お金もらって行くくらいはいいですが

住むのはかんべん

キッザニアやららぽだけじゃなく大型店も撤退決定が増えていくことでしょう

[444: 匿名さん]

タダでもあげないし、お金もあげませんよ。
同じ写真を何回貼ってもバイト料払いません。
あなたが言うたびに、たぶん社会は逆へ向かうと思うので安心材料になります。

[445: 匿名さん]

>>442さんに同意です。

>>426さん=407さん
だと思うのですが、なんかみっともないです･･･。

金融アナリストさんはアナリストさんの考え、
あなたはあなたの考えでいいんじゃないですか？
必死こいて否定しなくても･･･。
　
「自分が買ってみろ」とか･･･。
買わなきゃ意見言っちゃだめなんですか？
だったら、あなたのようにマンションもって無い人しか
発言できないようになりますよ？
（もし持ってたらすいません）

あなたが今後の展開を価格維持もしくは値下げかつ
品質は維持されると踏んでいるのであれば
虎視眈々とそのタイミングを待っていればいいじゃないですか。
自称金融アナリストさんの意見なんか気にしないで。

[446: 匿名さん]

安心材料なんだw

[447: 匿名さん]

価格は知らないけど品質は間違いなく下がると思う

[448: 匿名さん]

＞23区のマンションは値上がりする
Ｙｅｓ！！
新しい理由として
今春出るはずだった建築基準法の改正、あらためて耐震性能基準を見直しとなると思うから。
当然、建築費用増になり販売価格上乗せになるでしょう。
これは、タワマンよりも低中層や戸建てのほうが厳しくなるのではないかな。
場合によっては建築地域ごとに指標値が出されたりして。

中古に関しても新耐震対応を加速することになるだろうから、オーナーさんには痛いかも。

[449: 匿名さん]

建築基準法は手続きを簡素化するだけでしょう。
耐震基準は現在でもオーバースペックとみなされてるのにこれ以上は無い
タワマンが長周期の対応を求められるだけ

[450: 匿名さん]

公用地（公道や公園）や公開空地の土壌整備についても基準見直さないとね。
新浦安のトラブルは、土壌施工業者と行政？に責任問いて良いレベル。＜地震が原因としても。

[451: 匿名]

値上がりしても売れ残ったら意味ないよ。

竣工完売がないでしょう。

[452: 匿名]

数が足りなきゃ値上がりする訳じゃない。
安心して住めないとダメなんじゃないかな。
東海地震が起こった時は東京都も被害が出る。

[453: 匿名さん]

23区内も地域によって明暗分かれそうですね
以前は交通の便や医療・教育環境とか「日常生活でどうか」って視点で見てたけど、
今後は「非常事態にどうか」という視点にシフトしそう

[454: 匿名さん]

マンションを買うという選択自体がなくなりつつあるしな。
後の世代には、区分所有とローンに夢を見れた幸せなのか愚かなのか分からない時代が確かにあった、と振り返られるのかな。

[455: 匿名さん]

>453
短期的にはそういう意識が高まるけど、そもそも利便性を求めて賃貸から分譲にシフトするってのが一般的な購入動機になるから、やはり利便性ありきな気がする。

今回の地震では耐震性の問題はなかった、万が一耐震が強化されるとしたら尚更建築コスト上がるね

[456: 匿名さん]

>>448
実際の地震による被害は
神戸以降の改正で今回は少なかったと報じられている
建築物自体よりも付帯する器具や看板の規制の方が重要

[457: 匿名さん]

ドルキャリが円キャリに切り替わる瞬間に急激な円安になります。
米国との金利差が拡大するとマーケットが確信した時に
それは起こる。

[458: 匿名さん]

>>453
西側近郊に広がる木造住宅密集地帯の存在は東京にとって大きな課題ですね。

火災だけじゃなくて、
通行遮断による帰宅難民の長期化にもつながる大問題です。

[459: 匿名はん]

もともと震災前に需要が先細って、１５年間続いた８万戸以上の供給が３５０００戸に、昨年も需要が復活と業界全体で煽りに煽ったのに４４０００戸止まり。
資材価格？人件費？
一人工あたりの費用は下がっているし、マンションの部材の価格は上がっていない。
どこかの記事で見たようなコピペで引っ張るのはもう無理だよw

[461: 匿名さん]

>>459
日本はどんどん貧乏国になるから賃貸比率がどんどん高くなって行くと思うよ。
これまでに買えた人は幸せでしたって事でしょ。

[462: 匿名さん]

これからはアパート経営が儲かるぞ。
但し安普請でいいから、家賃はできるだけ安くね。
高級仕様はいらないｗ

[464: 匿名さん]

アパートが多いところにさらにアパートができるとますます人口密度が上がって火災危険地帯が拡大して行く。
ミニ戸とアパートの混在地域が無秩序に拡大してスラム化だよ。

[465: 匿名はん]

↑
違うよｗ
売れない湾岸タワマンが、どんどん分譲賃貸化してくだけだよ。