23区のマンションは値上がりする

[匿名さん]

今後、マンションはほとんど売れなくなるでしょう。
そうするとどうなるか。
値上がりの要素しか見当たりません。

１．供給が大幅に絞られる。
デベの淘汰が進んできており、供給制限かけることが容易になりました。
大手が供給を絞れば、需要に見合った供給とすることができます。
抜け駆けするような中小デベは既に淘汰済み。

２．資材の高騰
鉄鋼などは去年の2倍。ここ5年でみると4倍もの価格に高騰しております。

３．人員確保の問題
東北の復興に人員が割かれていくでしょう。
人件費高騰が危惧されます。

４．中古売り出しが減る
不況下には中古が出ません。
新築に買い替えもいませんし、安く売りたい人もいないからです。

結論：
　安く買いたいなら、既存物件を買い叩く必要あり。
　今後、供給は大幅に絞られる。建設コストも高い。
　この状況でデベが利益を出すには、マンション価格を上げる必要がある。

[351: 匿名さん]

某掲示板からの転載です。

ネットに転がっていそうな、悪徳商法の書き込みみたいですね。
ちょっと面白かったので、共有まで。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝以下、転載＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
反論必要なら過去レスを参照してください。
すべてあなたの理屈が否定できる材料はありますよ。

法律に詳しい方、所有者にも法律関係の方はいらっしゃると思います、
ええと、税制であっても借地借家法であっても
この物件の契約は法律に遵守して履行されています。

私も、少なくとも借地借家法その他不動産関連法について詳しい第三者に確認の上
契約しました。

が、結論、解約（手付け解約）しました。

理由はただひとつ

法整備の不備というより、資産価値の変動が
所有権物件と比較すると不確定だったからです。

実名は出しませんが、担当者と上司（？）の方からの説明は明らかに不十分であり
「買うか買わないかはあなた次第、しかし、ここは買いやすいですよ」みたいな
説明もあり、担当者が熱心だったこともあって
一旦は契約に踏み切りました。
それは、周辺と比べてイニシャルコストが断然安いというのが家族の結論でした。

しかし、契約後にある弁護士にたまたまお話したところ
事業主も想定していない事態が起きた際の資産現象のリスクについて
大きな落とし穴があった事に気づいたのです、
詳細は希望があればご説明しますが、
今となっては後の祭り
手付金を放棄して契約を解消しました。


今後、定期借地という制度の不備（賃借人・借家人にとって）について
議論が出てくることでしょう。

法律関係にお詳しい方々も多くいらっしゃると契約の際に
担当の方から伺いましたが
法律やコンプライアンスうについては大手デベロッパーのこと
ぬかりはないと。
「将来のリスク」について、明確に説明してくれる訳ではありませんからね。

これから購入検討されてる方は、慎重にしていただきたいと
老婆心ながらご忠告させていただきます。

[352: 匿名]

定借は金持ちが道楽で買う物であることは震災前から変わらない。問題が浮き彫りにはなったが。
フランス大使館とかも相当苦戦すると想像。

[353: 匿名さん]

埋め立てタワマンってもともと安かっただろ。
何で安かったのか理解できてないの？？

それが何故安くなるのか不明。

普通に考えると、今後は値上がりに動くだろ。

[354: 匿名さん]

関東、中部、関西、九州のオフィス、賃貸住宅の空室率、人口の推移を見てれば分かるんじゃない？

[355: 匿名さん]

埋立地のタワマンを買うことで地震や津波に対して何のメリットがあるの？
内陸部のタワマンを買った方が100倍安心だと思うけど。

[356: 匿名さん]

それじゃわかんねーだろ（笑）
大丈夫か？

[357: 匿名さん]

東京都心のオフィスの空室率と賃料
2007.12 空室率2.65% 賃料21.998円/坪当り
2011.02 空室率9.1% 賃料17.512円/坪当り
空室率が低い＝家賃が高い。空室率が高い＝家賃が安い。
人口流入＝空室率低下。人口流出＝空室率上昇。

賃貸住宅の家賃と分譲住宅の価格は連動してる。

電力、放射能汚染で関東から会社、人が関西に移動する可能性が高い。
人口流出→空室率上昇→家賃低下→分譲住宅価格低下

他にも経済、金利、給料などマイナス要素は多い。
原発の見通しが経たない現状では長期ローンを組むのは難しい。

[358: 匿名さん]

地震での影響は、内陸部でも湾岸部でも大して変わらん。
変わるのは、基礎工事のコストだけだ。
#　もちろん、液状化リスクは湾岸が高いが、既に対策されてる場所も多いのは知ってるよな？

ちょっとは勉強しとけ。

[359: 匿名さん]

インフレ懸念については、あまり考えてないのかな？
原材料は高騰を続けているようだけど。

[360: 匿名さん]

とにかく売ってしまいたい！！
デベさん達がつくるスレッドが増えそうだ。

[361: 匿名さん]

とにかく安く買いたい！ネガさん達（今の立場は）がつくるスレッドが実際ふえている

[362: 匿名さん]

>>361
売りたい人、買いたい人の共通の心配事。
停電、放射能汚染はいつまで続くの？
金利はどうなるの？給料が下がるかも？ローンが返せない（組めない）。

売りたい人の心配
一部の地域、マンションは液状化、津波、浸水が怖い。壁にヒビが入ってる。
タワーマンションで停電になったらどうしよう？

買いたい人は買わなければ済む、問題が解決してから買えばよい。焦る事は無い。
売りたい人はローンも払ってるし、値下がりしたら債務の方が多くて売却も出来ない。
とにかく値下がりする前に売りたい。焦ってる人の方が多い。

値下がりを煽るより。値上がりを煽るスレッドが多くなるだろね。

[363: 匿名さん]

中古が実際下がってきてるよ。買いたい人にとってはいいんじゃない。
新築でも相談次第で値引きしてくれるって姿勢のところが増えてる。
買いたい人にとってはいい兆候なんだろうね。

[364: 匿名さん]

この時期に販売再開してるって焦ってるデベでしょう
どうせ値引きしてるのも大した物件じゃない

[365: 匿名さん]

駅から徒歩5分以内の物件だよ。郊外でも湾岸でもない。
安くなるといっても諸費養分くらいだけどね。

[366: 匿名さん]

ドル円は膠着状態です。
最弱通過争いはがっぷり四つだよ～ん。
デフレ脱却には避けて通れない試練。

元がドルにリンクしているからね。

[367: 匿名さん]

基軸通貨が弱いのは困りものですな。

[368: 匿名さん]

資材高騰で騰がるかもなんて話はまだ先の話。
それよりこれ以上経済的悪影響が本格化する前に早く売ってしまいたいというのが本音だろう。
業界としては過当競争にならないように抑止に必至だけど
中古物件から下がり始めたり、抜け駆けも出てきてるみたいだね。

[369: 匿名さん]

もう供給は大幅に絞られてるよ、業界の反応は早かった

[370: 匿名さん]

供給絞って価格下落しないようにするはずだったんだろうけど、
想定以上の悪化を恐れた業者が抜け駆けで実際は水面下で個別販売しだしてるよ。

[371: 匿名さん]

そんなのいつだってやってるよ

[372: 匿名さん]

安くなるのは、良いこと。
売るきないなら、固定資産税も安くなるしね。良いこと尽くしです。

[373: 匿名さん]

>>372
地価が下がってからしか固定資産税は安くならんだろう。
建物の評価は地震後も変わらない。建物の価値が下がるには修繕が必要な被害が有る場合。

復興のための増税の可能性が高い。電気料金も上がる。
経済が悪くなるから給料が下がる人も多いんじゃない？
収入は減るのに、支出は増える。悪い事だらけだわ。

[374: 匿名さん]

本当に下がるのでしょうか？

下がると考えている方の理屈を一つ一つ検証していくと・・

(1)資材価格の高騰は一時的
-確かに今のような極端な資材不足による高騰は一時的かもしれませんが、新興国のインフラ需要は疑いの無いところで、中長期的に需要は強含みです。中国の経済成長があと少なくとも10年続くこと、その後インドの経済成長が顕著になることは、成長力の程度の差はあれ、多くの専門家のコンセンサスかと思います。

(2)震災・原発により需要サイドのマインドは弱いので、値下げせざるを得ない
-これは需要のマインドの弱いのは確か。ただ、デベロッパーは営利企業である為、利益の確保が必要です。そうすると、供給サイドとしては、わかりづらいところで資材・工法等の質を落として原価を下げる、つまり販売価格は据え置き・落とすが、安普請のマンションを販売するという行動になるのは必至だと思います。勿論、耐震性・防災性等で付加価値を付けるように見せるのでしょうが。購入者側も他に選択肢がなければその中で選ばざるを得なくなっていくのでしょう。なので、個人的には、2009～2011年に竣工する物件が狙い目だと思いますが

(3)原発・地震で東京の地位が低下
-これも確かにそうでしょうが、5～10年でどうにかなる話ではないと思います。

(4)金利は上がる
-日本が意地でも金利は低めに誘導するでしょう。少なくとも短期・中期金利は金融政策により低く抑えられるでしょうから、住宅ローンの変動金利・短めの固定金利はあまり変わらないと思います。

[375: 匿名さん]

まあ、マンションは常に「今が買い時」と煽る典型的なデベ脳のロジックですな。
田舎から出てきて東京にマンション買うのが夢な一次取得者にはウケるよね。

実際は、販売価格が上がろうが下がろうがそれはさほど問題ではなく、
買った区分所有権（笑）に中長期にわたりどれだけの価値推移があるかが大切でしょ。

[376: 匿名さん]

374ですが私はデベの人間ではなく(笑)、金融機関でアナリストをやっております。全く担当外の業界ですが、リーマンショック後に仕入れた土地のマンションが出てくる頃と思い、昨年くらいから市況をチェックしていました。ここの掲示板で仰られている「下がる」という理屈は、需要サイドの事情のみを見ている受け止められる為、需要・供給双方の視点からなるべく客観的にみようと心がけているつもりです。

90年代後半から2000年代前半の不況期は、資材価格も低かったので、供給サイドも、需要の冷え込みに合わせて質を落とさずに値段を下げられたと思います。ただ、今は、新興国の台頭により、一時的な復興需要等が一段落した後も、資材価格がその頃の水準に戻るとはとても考えられません。そうすると、供給再度は、単純な値上げか質を落とした実質的な値上げをするしかないという問題意識があります。つまり仮にこのまま経済が低迷したとしても、もはやよいマンションを安く買える環境にないと思います。

勿論これは供給サイドの理屈ですが、需要サイドがこれをきちんと見抜いて買わないことも含め選択できればよいのでしょうが、情報の非対称性から多くの人がそういったことができるとは思いません。巷の新築マンションがそういった質を落としたもので溢れ返ってしまえば、その中での選択になってしまうように思います。消費者の判断基準は相対的な要素が強いと思いますので。375様はかなりしっかりとした目線をお持ちですが、中々そういった方はいらっしゃらないですよね。

[377: 匿名さん]

>>376
金融アナリストだとしたら週刊ダイヤモン以下のお粗末な検証ですな。

たとえば2002年から2005年頃の過去に供給された、今と比べたら安価なマンションは
「良いマンション」ではないのか？
今以上に良い立地、良い仕様、良い構造なのは明らかだけど。

当時は資材は高かったが、小泉改革の影響で土地の大量供給、ゼネコン安値受注、
うわっ、港区の土地安すぎっ！とデベが大量に仕入れ大量に供給し、
外資も調子こいて収益還元法での妥当価格の考えを持ち込みガンガン盛り上げ、
余り過ぎた物件処分としてファンドへの一棟売りが話題になった頃。

結果として、安価に質のよい物件が大量に供給され、大量に消費された。
その数は、年間の分譲マンション供給戸数でみても今の倍以上にもなっていた。

情報の非対称性を論じるなら、それはマンション消費者だけでなく、
供給する側にも多分にあることも忘れないように。

消費者もバカだけど、売る方も作る方も同じくらいバカで、異様な均衡をもって、
時折淘汰もされながら生きながらえているのが日本のマンデベ業界でしょ。

[378: 匿名さん]

耐震基準が変わる前のマンションは買う気がしない
まあ物件によりけりなんだろうけど

[379: 銀行関係者さん]

まあ、経済誌を見ればわかると思いますが、金融機関の景気の先読みほど信用できないものはありませんから
自称アナリスト（爆笑）

[380: 匿名さん]

今後の景気なんて馬　鹿でもわかるだろうに・・

[381: 匿名さん]

平成21年の平均年収は406万円で平成20年の430万円に比べ-24万円と激減した。
平成9年の467万円から平成20年の430万円まで平均年収は減ってたが、減り方は緩やかだった。
平成21年の下落率が高いのはリーマンショックによるもの。
今回の震災で経済は停滞する。リーマンショックと同じ規模なら平均年収は383万円まで減る。
リーマンショック以上のマイナス成長なら平均年収の下落は更に大きくなるだろう。

収入が減る＝ローンの借り入れ能力が減る＝高額なローンが組めない。
新築、中古にしろ安い物件しか買う事しか出来なくなる。
新築分譲価格、中古物件の相場が上がろうが、下がろうが関係無い。

物件価格が現状維持でも給料が減る事により
新築物件は部屋が狭くなる。共有部分の設備を減らし単価・価格を下げる。
中古物件は高額物件が売れにくくなる。

[382: 匿名さん]

はあ。。。
平均年収なんて高額物件には無意味なんだけど

[383: 匿名さん]

>>382
高額物件を買う人なら株の大幅下落とかで損失が出てるんじゃないの？
為替も極端な値動きしてたからロスカットされた人もいる。
株、ＦＸなど儲かった人も居るけど大多数は損してるんじゃない？

都心の高額物件は外国人の入居比率が高い。
私の住んでる都心の低層マンションは外国人が多く住んでるが震災後に外国人に会う事が少なくなった。
高額物件を所有、外国人に貸してる人にも影響は出る。

[384: マンション投資家さん]

なんか無知な人が多いなぁー
外国人向け？賃貸レジデンスの話しならともかく、都心の高額分譲マンションはタワーでもない限り賃貸に出る割合も少ないから外国人は驚くくらい少ないよ。
それに、麻布、赤坂、広尾、青山、松濤あたりのマンションは株？FX⁇そんな物に一喜一憂する人種タワーマンション以外にはほとんどいないんだけど

田舎暮らしで知り合いいないんだね

[385: 匿名さん]

日比谷のシャングリラも休業だしね。

[386: 匿名さん]

ここでネガ書き込んでる人は買わないじゃなくて、買えない人達だから。

真面目に返答しないほうがいいよ〜(^^)

[387: 匿名さん]

たしかに会話が薄っぺらいw
学生の経済談義みたい

[388: 匿名さん]

今思えば、TTTやキャピタルマークタワーはお買い得だったなぁ〜

そうそう、プロパストの物件も安くてカッコ良かった。
あの時買ってた人が勝ち組だね。

[389: 匿名さん]

>>388
逆にあの時に買っている連中から見たら、
この状況で買う輩は頭イカレテイルとしか思えないだろう。

[390: 匿名さん]

あぁ埋立買わないで良かったって思ってる人もたくさんいるだろう

[391: 匿名さん]

まあＴＴＴやキャピマの頃は買っていた連中が
あんな工場や倉庫跡地に何千万も出すなんて
頭イカレテイルといわれてたけどね

[392: 匿名さん]

上の方で何か議論しているけど、部外者から言わせれば、まあ、資材価格は上がるんだろうね。日本経済の先行きは不透明だけど、海外は隆々としているので。2000年代前半に比べれば鉄鋼価格は倍近くになっているし、どう考えても強含みだよね。

震災で景気が悪化するから値下がりするとはいうけど、ここまで資材価格が高ければ景気が悪かろうがなんだろうが下がらないのでは。それか、どんどん安っぽくなるのは目に見えていると思うけど。

中古でよいなら2000年代前半の物件は確かによいと思う。資材価格も安かったし地価も安かった。でも中古で10年物には抵抗があるな。

[393: 匿名さん]

>384

年収2 千万以下の人達とか地方出身の方には理解できないかもしれないが、非常に的を得てる。
ムッとくるかもしれないが、これが現実。

[394: 匿名さん]

インドか・・・
来ましたねとうとう。
日本食品全面輸入禁止。
マンションは輸出製品じゃないから大丈夫？！

[395: 匿名さん]

インドだと、日本からの食料品は少ないのでは？　詳しく調べてないけど。
日本の食材を必要としてるのは、中国・韓国・台湾くらいでしょう。

[396: 匿名さん]

ｓｕｕｍｏマンションの都心版は、震災後、すぐになくなる現象が続いている。
他のエリアはいっぱい残っているのに、月曜日に置かれると火曜日には殆どなくなっているという状況がずっと続いている。

この現象が意味するものは何か？

賢明なる諸君は既にお分かりだろう。

帰宅難民はもうこりごり、計画停電ももうこりごり。

この２大ファクターで２３区内物件、特に都心３区の物件は値上がり必至！！

[397: 匿名さん]

あ、そう せいぜいむなしいハッタリをかまして
高く売り抜けるといいね

[398: 匿名さん]

>396
でも、埋立地や内陸でも低地は無いでしょ？
あったとしたら、好きなようにしたらとしかいいようが・・・。

[400: 匿名さん]

ポイントは将来インフレになるかどうかに尽きます。

[401: 匿名さん]

富士宮や中越でも地震があるのに、東京付近で本番の地震あったら二重ローン抱えることになる。
金利だのインフレだのあったとして、持つリスクのほうが大きいって気になってますけど。
まあまあ安心できそうなところは高くて買えないし、かといって多摩とか遠いとまた違った悩みも。

[402: 匿名]

一生借家でいいと思い切れるなら買わなくてもいいと思う。二重ローン抱えずに済む代わりインフレ来たら大変だけどトレードオフ。

[403: 通りすがりですが]

>>377さん
376さんは２００２年から２００６年に供給されたマンションが「良いマンション」かどうか？を議論はしていませんよね。　コストアップ要因から、土地の値段が下がりでもしないと、同値程度では大幅に質が落ちるのでは？といっているのでは・・・

それと都心部物件がその後上がった要因は大規模再開発がいたるところで施行され、地下鉄の延長等で駅がなかったところに出来たりもしたからでしょう。

その勢いでマンション業者がうじゃうじゃ出来たけど、デベ数はリーマンまでに数分の1になり、今じゃ２０弱に減ったという記憶です。（資料が手元にないので不確かですが）

私も374＝376さんと同様に考えており、おそらく供給はリーマン後と同水準程度まで絞られると思います。残っている業者は資金潤沢ですから・・・

マネーサプライはジャブジャブを続けるでしょうから、さほど金利は上がらんでしょう。平均年収という数字は都心部物件にはあまり関係ないですもの。

賃貸派が増える＝都心賃料が安定する＝安心して物件が買える　と思いますけど。　ただ値上がりはどうかとは思いますがありえないとは言えないですね。

[404: 匿名さん]

>393

年収2千万ないが、社会的ポジションだけは高くてお付き合いもあるから、言ってることはよく分かる。

[405: 匿名さん]

>>403様
374＝376ですが、申し上げたかったことは403様の仰る通りです。舌足らずで申し訳ありません。
中々値段は上げられも下げられもしないでしょうから、資材価格が強含みな今、今後の供給物件数は減っていくのは必至でしょうし、徐々に質が下がってくるということです。2000年代前半の物件の質の高さを否定するつもりはありませんが、新築・築浅物件に拘るのであれば、2009～2011年竣工の物件を押さえておくのが相対的に得でしょうということを申し上げたかった次第です。

[406: 匿名さん]

技術が有り何処でも働ける人は東京脱出を真剣に考えてる。

[407: 匿名さん]

>>405
だったら「資材が高騰したら住宅の質が下がる」「供給が減る」を過去の実績から例出してみなよ。
そんな要素は実質的に物件価格にも供給にも影響しないという過去をふまえた私のコメントに、
自作自演みたいなコメントだけに擦り寄るんじゃなくて、ちゃんと返しなって。

過去の分析すらロクにできないやつほど、将来は予測可能だと勘違いすると言うが、
「2009～2011年竣工の物件を押さえておくのが相対的に得でしょう」などとよく言えるね。
デベの高卒やFラン卒営業の、売り手の論理だけの最低トークとまったく変わらないよ？

まあ、現実にリーマンショック後の動向を、持ち前の分析力をもって把握していて、
検証の結果、これから23区のマンション価格は上がり今押さえるのが「得」だと分かったのなら、
買えるだけ買っておきなよ。そして、同僚にも、友人にも、家族にも全力で薦めておきなよ。

[408: 匿名さん]

>407
あなたの方がレベル低い。405が正論だ。資材高騰時に住宅の質がどうなるかは、素人には一見したところわからない。プロでも建築現場から立ち会っていないとわからないだろう。ただ、ロジックで考えれば、そういう展開しかありえない、ということだ。一点だけ、「2009～2011竣工物件がお買い得」という判断が正解かどうかは、俺も自信はない。

[409: 匿名さん]

スレ主さん

>>不況下には中古が出ません。
>>新築に買い替えもいませんし、安く売りたい人もいないからです。

新築が値上がりするなら、中古も高くなるはずで、安く売る必要ないのでは？
どうして新築が上がるのに中古が下がるのですか？

[410: 匿名さん]

円売りが止まらない、特にクロス円の円安が止まらない。
このままリンダ相場(もうどうにも止まらない♪～)になってしまいそう。

[411: 匿名さん]

これで元が対ドルで安定した上げを継続したら、
日本のデフレ脱却も間違いなし。

[412: 匿名さん]

新築を買う人がいないと、中古は増えないよ。

[414: 匿名さん]

新規着工ストップの影響がじわじわと出てくるでしょう。

[415: 匿名さん]

タワマン高騰のはじまりはじまり♪

[417: 匿名さん]

↑買えないとこうなるよ。

[418: 匿名さん]

工事期間が資材不足で風雨にさらされる期間が長くなったり
人手不足で優秀な職人が東北にもっていかれれば建物の質は下がりそうだね
まぁ素人考えですが・・

[419: 通りすがりですが]

403ですが、私も値切って買えるなら２００９年～２０１１年の物件はお得だと思います。　理由は簡単ですよ。ミニバブル設定価格だったので仕様・設備が良く、利便性が高いところの大手物件が多いからです。

それと過去の件ですが、これほど資材価格が上がっているのはオイルショック以降ではないんじゃないでしょうか。（全てを調べてはいませんが）価格が上がっていないとされているのは、郊外に活路を見出し、業者はしのいだからでしょう。また当時は人口も増えていました。

日本の人口は２００７年にピークアウトしましたが、世帯数は２０１５年まで増える見込みです。つまりシングル・ディンクスが多くなるわけですね。そうすると１戸あたりも狭くていいので価格総額は低くなります。都心でファミリー向けは中古がメインになっていくでしょう。

東京と行っても世田谷・杉並あたりは人口減ですし、逆に中央・江東あたりが人口増です。２３区全体というより都心で複数路線が使える駅近物件に絞れば損はないと思いますけど・・・

ちなみに２年前竣工の山の手線駅６分の中古1ＬＤＫが２割強引きでしたが、すぐに売れちゃいました。あれはほしかったなぁ・・・

[420: ビギナーさん]

興味深い記事です。ご参考まで。

http://www.tokyostandard.jp/t34/

[421: 匿名さん]

湾岸が下がるのは妥当、というか全国で海沿いは下落だろう
便利な都心は上昇はなくても現状維持くらいか...

[422: 匿名さん]

多少狭かったり、方角に難ありだったりしても、
海沿い、低地以外の都心３区の駅近財閥マンションは買いだよね
更に複数路線乗り入れなら最強

西側も地盤が強くて惹かれるけど、やっぱり徒歩帰宅、計画停電のことを考えると、
これから買う人は（買う人がいるとすれば）都心志向になる気がする

でもそもそも持家志向の人が減って、ドイツみたいに賃貸主流になり、
分譲価格は下がる気もするけど・・・

[424: 匿名さん]

405です。お騒がせしてすいません。早朝と寝る前しかこの掲示板を見る時間がないので・・また、自作自演はしておりませんので(する意味がないので)、それは予め申し上げておきます。

377＝407様のコメントに関しては、少なくとも鉄鋼の価格水準は、2000～2004年あたりがここ15年くらいの底値水準であったと思います。その他の建材の価格水準を全て調べている訳ではないですが、その頃のマンションが質が高いという状態にあると思われるのは、建材価格が安価であったことが要因の一つではないでしょうか。私が申し上げていることはその裏返しで、建材価格が高くなっても販売価格を維持するのであれば出来上がるマンションは質が下がるのではということだけです。正直、そんなに筋の通らないことを申し上げているつもりはありません。技術的なところに知見がある訳ではないので実際の質の高低がどんなものかわからず、想像の域を超えていないのは認めます。

資材価格は、2004年に入ってからジリジリと価格が上がり2008年にピークを迎えてリーマンショックで2010年始めまでは低迷を続け、以降、また上昇に転じているという流れであると思います。これは供給側の理屈ですが、マンション用地の仕入から販売迄は数年を要し、用地仕入額は先に決まっていることから、その後資材が高騰した場合に利益を確保するには、販売価格に転嫁するか資材の質を落として販売価格を維持するしか無いのでは。そこで、不況下には販売価格への転嫁は難しいでしょうから、質を落として建築費用を抑えるという行動に出ると推測しています。

2009年から2011年の物件と申したのは、時期的に、用地仕入の時期もリーマンショック後のものが多いでしょうし、建材価格もリーマンショック後の落ち着いていた時期であった為です。勿論、物件によって個別性があるのは認識しており一概にはいえないと思いますが。
新興国の成長と力強いインフラ需要をみていると、資材価格が大きく下げることはちょっと想定し難いです。それであれば、まだリーマン後の用地も資材価格もまだ安かったこのヴィンテージの物件が相対的に狙い目ではないか、ということを申し上げたいまでです。

[425: 匿名さん]

最近はめっきりコストのかかるSRCも減ったしね
RCの技術があがったのもあるかもしれないけど

[426: 匿名さん]

>>424
原価上昇すると物件価格が上がるよ？って話をデベ視点でしているだけ？
そんな予想は大昔から誰でもしているから、金融アナリストを名乗る者が、
長文まで書いて「言いたかったこと」だったとは思いませんでした。失礼。

資材価格推移は指摘の通りで説明不足過ぎたが、その急上昇の
タイミングでもマンションの質は高いまま保たれたというのが私の実感。
その後の質の劣化は、資材価格の上昇とは相関はなく、デベの利益爆増、
一等地豪華オフィス移転の「原資」に転換されただけだと。

鋼材価格上昇も標準的な1戸あたり10万円から数10万円のアップにしかならない。
マンデベの値付けや利益から見たら重要な数字ではあっても、
「買う側」視点ではオプション食洗機1個分の価格が買い急ぐほど重要かい。

また、日本の資材業界の技術革新をなめている。
使用する鋼材とコンクリを減らす超高強度コンクリの技術革新は凄まじく、
既に200N/mm2まで実用化させ、物件価格への転嫁を抑えている。

プレキャスト化や工期短縮の工法も進化が凄まじく、
結果として人件費を大幅に圧縮でき、やはり物件価格への転嫁を抑えている。
S造やSRC造が激減したのは、RC造の技術革新と工期短縮が理由だ。

自動車も鋼材が高くなったからと質を落としたり価格を上げたか。
より少ない材料で高強度のものを、あるいはより優れた代替材料を開発する。
資源価格が上がったら値上げすればいいやなどと甘えていない。

過去を見ると鋼材価格が物件の価格や質に影響を与えたとは考えにくい。
土地価格推移、加えて過去最高益を誇るマンデベの利益率からみた、
市況全体の動向が、マンション価格に決定的な影響を与える。
資材高騰などと言われて食いついた輩は、市況の肥やしになっただけ。

都内土地価格は特に米国外資がどれだけ入れ込むかで決まってきた。
この状況を多面的にとらえて、どこにさらなる投資を呼び込む要素があるのか。
外資が去れば財閥銀行も、中小デベのケツモチも金を出したりはしない。
踊り場の後は、引き続き調整に向かうと考えるのが妥当ではないか。

無責任な予想なら誰でもできるし、私含めバカほど未来を予想したがるし、
金融アナリストさんはそのクセが染み付いてしまってしまっているのだろう。
まずは自腹切って買ってから「お買い得だ」とみんなに持論を広めてくれ。
そこまで「自分のこと」として検討し、調べ、考えて初めて気付くことだらけのはずだ。

[427: 匿名さん]

今後は為替動向しだいです。

日本売りが進めばインフレです。

[428: 匿名さん]

ここ2週間の傾向として、近年になく新規の中古物件が増加しているな。
当然在庫は積み上がっていくだろうし、既存の中古物件の大幅値下げも目立つねー。

今新築買うのが「お得♪」とか思っている金融アナバカに今後の推移を分析して欲しいねｗ

[429: 匿名さん]

新築への引っ越しが多い春先に中古が増えるのは常識なんですが(笑)

[430: 匿名さん]

中古値下げしてるかな？
湾岸タワマン欲しいんだけど、なかなか値下げしてくれない。
どういう作戦でいけばいい？

[431: 匿名さん]

買い叩くしかないだろう。
不安を煽って買い叩くべし。

[432: 匿名さん]

2007年2008年ごろは資材が高いから物件価格も上がったよな。
もう忘れた？

[433: 匿名さん]

>428
もうちょっと勉強が必要だね

[434: 匿名さん]

>>428
>>428
価格の変化はわからんけど、タワマンの中古物件、以前よりえらく減った気がする。
物件が増えたとか、値段が下がったというのは、どの情報？
その情報を提供してくれないと、正しく把握できないんだが・・・

＞2007年2008年ごろは資材が高いから物件価格も上がったよな。
あの時は、中国のオリンピック特需などが理由にされてましたね。
今回は、あの時と規模がはるかに違うので、資材不足やコスト高がどうなってしまうのが想像もできません。
品質が落ちないことを祈ります。

[435: 匿名さん]

結局、今後出る新築の都内都心部は昔みたいに富裕層向け物件のみになっていくんじゃないか？

どんなデベ、特に大手のブランドほど単純に考えてもそれが一番利益がでる。
昨今の不況下にあっても富裕層にはある一定の需要があるわけだし。

地方の庶民向けな小規模デベの供給するシンプルマンションと都心の富裕層向け有名デベの供給する優良立地に立つ豪華絢爛ブランドマンションとかで二極化するんじゃないかと予想している。

中古に関しては、好立地ならば当然在庫ははけていくだろうし。立地が微妙ならば底値で推移してずっと残っていく。

常識的にデベは赤字になるような販売はしないよ。
中古は個人売買にデベが仲介しているだけなので、売れなくても仲介料等の収入は確保される。
デベの純粋な営業利益は大半が新築販売。あとは資産の運用益。昔は中古販売は完全なるおまけ事業だった訳だし。

[436: 匿名さん]

すでに現場は大幅な鉄筋不足らしい、検査の入るところ以外は再生鉄筋使うことも多くなるかもって話だよ

[437: 匿名さん]

私は都心の築浅タワマンですが、今回ありがたみを実感しました
制振のせいか揺れも近隣の築10年以上のオフィスより緩やかだったようだし、
コンシェルジュの深夜までの誘導＆各種対応、マンション内の自家発電にも安心しました
うちはタワーの低層階なので階段の上り下りも楽だし、上階に比べ被害は全くなく、
部屋の引き出しも開かず、オープンキャビネットの物も何一つ位置がずれませんでした

これらを考えると、都心の築浅で設備・管理の良いタワーが値崩れするとは思えないです
（うちは賃貸なので、値崩れしたら買いたいけど）

[438: 匿名さん]

低層階はまだしも高層階なんて不便なだけだと思うが

[439: 匿名さん]

資材高騰・高い燃料費・人材不足

新築マンションにおいてはデベは完成品の販売だけで、施工に関しては依頼された建築会社が行うことになる。
当然、上の状況は施工にあたってマイナス要因となり、建設会社はデベには建築材料の仕入れ費用・人件費・運搬や加工費用などを上乗せして請求させてもらうように説明する。

これをデベが了承した場合、デベは利益を確保する為に単純に販売価格の設定を各部屋ごとに上乗せしてそのマンションの平均販売価格は上がる。

これをデベが拒否した場合、建築会社は利益分が減らないように建築資材を再度選考して、材料費を抑える。部屋の設備仕様を安価な物に変えることで建築コストを抑える。

[440: 匿名さん]

ここ数年で乾式壁の物件増えたよね。これもコスト削減の結果か・・

[441: 匿名さん]

デベ営業ども、客いなくてほんとヒマなんだな（笑）
転職活動した方がいいんじゃない？（笑）

[442: 匿名さん]

マンコミュのネガは結局のところ頑張ってなんとかマンション買いたいけど金ないから、ひたすら賃貸暮らししながら夢のような値下げを待ってるだけなんだな、、、。。

ずっと賃貸でいいならそれでいいんじゃないか？そういう人がマンコミュ見ても時間の無駄のような、、、、、。まぁ、個人の自由ですけど。


値下げの期待など無いことを正論を言われると話を変えたくてしょうがなくなる。
結果、正論を言った人にまともに反論もできず、とりあえず正論の書込みをした人に対しては人物否定をする。
延々とその繰り返し。

もう少し中身のある書込みを見たいです。

[443: 匿名さん]

豊洲タダでもほしくないです。

お金もらって行くくらいはいいですが

住むのはかんべん

キッザニアやららぽだけじゃなく大型店も撤退決定が増えていくことでしょう

[444: 匿名さん]

タダでもあげないし、お金もあげませんよ。
同じ写真を何回貼ってもバイト料払いません。
あなたが言うたびに、たぶん社会は逆へ向かうと思うので安心材料になります。

[445: 匿名さん]

>>442さんに同意です。

>>426さん=407さん
だと思うのですが、なんかみっともないです･･･。

金融アナリストさんはアナリストさんの考え、
あなたはあなたの考えでいいんじゃないですか？
必死こいて否定しなくても･･･。
　
「自分が買ってみろ」とか･･･。
買わなきゃ意見言っちゃだめなんですか？
だったら、あなたのようにマンションもって無い人しか
発言できないようになりますよ？
（もし持ってたらすいません）

あなたが今後の展開を価格維持もしくは値下げかつ
品質は維持されると踏んでいるのであれば
虎視眈々とそのタイミングを待っていればいいじゃないですか。
自称金融アナリストさんの意見なんか気にしないで。

[446: 匿名さん]

安心材料なんだw

[447: 匿名さん]

価格は知らないけど品質は間違いなく下がると思う

[448: 匿名さん]

＞23区のマンションは値上がりする
Ｙｅｓ！！
新しい理由として
今春出るはずだった建築基準法の改正、あらためて耐震性能基準を見直しとなると思うから。
当然、建築費用増になり販売価格上乗せになるでしょう。
これは、タワマンよりも低中層や戸建てのほうが厳しくなるのではないかな。
場合によっては建築地域ごとに指標値が出されたりして。

中古に関しても新耐震対応を加速することになるだろうから、オーナーさんには痛いかも。

[449: 匿名さん]

建築基準法は手続きを簡素化するだけでしょう。
耐震基準は現在でもオーバースペックとみなされてるのにこれ以上は無い
タワマンが長周期の対応を求められるだけ

[450: 匿名さん]

公用地（公道や公園）や公開空地の土壌整備についても基準見直さないとね。
新浦安のトラブルは、土壌施工業者と行政？に責任問いて良いレベル。＜地震が原因としても。