23区のマンションは値上がりする

[匿名さん]

今後、マンションはほとんど売れなくなるでしょう。
そうするとどうなるか。
値上がりの要素しか見当たりません。

１．供給が大幅に絞られる。
デベの淘汰が進んできており、供給制限かけることが容易になりました。
大手が供給を絞れば、需要に見合った供給とすることができます。
抜け駆けするような中小デベは既に淘汰済み。

２．資材の高騰
鉄鋼などは去年の2倍。ここ5年でみると4倍もの価格に高騰しております。

３．人員確保の問題
東北の復興に人員が割かれていくでしょう。
人件費高騰が危惧されます。

４．中古売り出しが減る
不況下には中古が出ません。
新築に買い替えもいませんし、安く売りたい人もいないからです。

結論：
　安く買いたいなら、既存物件を買い叩く必要あり。
　今後、供給は大幅に絞られる。建設コストも高い。
　この状況でデベが利益を出すには、マンション価格を上げる必要がある。

[334: 匿名さん]

湾岸＆郊外は不便さを露呈したからな

[335: 匿名さん]

一番の省エネは職住近接です。

[336: 匿名さん]

職住近接ねえ

[337: 匿名さん]

２３区どこであろうと、駅近だよ

[338: デベにお勤めさん]

値上がりなんてないですよね
３月の都心の中古が値上がり（笑）

きちんとデータが取れていないんですよ

おわかりですよね

それとも少し足りないのかな

[339: 匿名さん]

>>338
影響が表に現れるのは半年先ですよ。

[340: 匿名さん]

＞339
半年先には景気の冷え込みが各統計からも明確になりますよ。

資材や人件費の高騰は一時的なもので、それ以上に検討者のマインド低下からの需給ギャップが影響するでしょう。

[341: 匿名さん]

>>340
震災復興需要は景気関係なしだよ。
マンション関連に資材と人手が行かなくなって、
2年間は新規の着工はストップするでしょう。

[342: 匿名さん]

お国が買うから
値段は青天井だよ～ん。

[343: 匿名さん]

マンションの新規供給は4年間は低迷すると考えたほうがよろしいでしょう。

そして、4年後にはかなりのインフレになっているでしょう。

デフレは過去のお話になっている。

[344: 匿名さん]

乗り損なったんだからしょうがないじゃん。

[345: 匿名さん]

値上がりは無いと信じたいネガ・・
まあ頑張れ

[346: 匿名さん]

東京は人口が多い分、透析人口も多いです。
計画停電で混乱が生じないことを祈ります。

一口に透析といっても①除水と②透析にわかれますね。
前回の透析日から当日まで1日または2日間の間隔があきます。
その間摂取した水分は無尿の場合、体内に貯留されることになります。
【除水】を行う必要がある水分の量を『目標除水量』と言います。

目標除水量＝⊿ＢＷ＋a.透析中の食事中の水分＋b.用いる生理食塩水－c.不感蒸泄
返血で使用する生理食塩水の量は200ml、不感蒸泄は100mlとすると、だいたい【⊿BW＋100ml】程度が目標除水量になります。

透析患者は環境の変化に非常に脆弱です。高額な医療費もかかっています。
計画停電にも相応の配慮をお願いします。

[347: 匿名さん]

>>345
頑張るもなにも・・
もう勝負がついたのですから。

[348: 匿名さん]

2013年ころだと思っていたのが思わぬ展開で2年も早まったな。

[349: 購入経験者さん]

大震災の影響で東京湾岸埋立エリアのタワー・マンションの価値が
どこまで下落するかと業界内や専門家間でささやかれている

埋立地各所で液状化現象の被害が発生し
高層マンションで体感した揺れに住民は死を覚悟するほどの恐怖を味わい
子供達はその恐怖体験がトラウマとなっている

それ故近隣住民には口が裂けても言わないが
すでに引越を検討しはじめている入居者もかなり多い

また今後、埋立タワマンを検討する層はリスクを承知の上で
「低価格」を最優先する購入層へ移行すると予想される
そうなれば街全体の価値がますます下落し負のスパイラルに陥ることとなる

決して公表はできないが一部専門家の間では
埋立タワマンの価値下落率は▲30％とも▲50％とも言われている

現時点で震災後の「新価格」の均衡点がどこになるかは不明だが
今回の震災で需給バランスが完全に崩壊したことは間違いない

夢のタワーマンションが完全なる「負債」となってしまった今の状況で
比較的裕福な家庭であれば売却＆損切りも可能だが
多くの家庭はそう簡単に売却できないため
今後も含み損を抱え、恐怖・不安・ストレスと向き合いながら
35年の住宅ローンに耐え続けることになる

いずれにしても1～2年後には「新価格」が明らかになるだろう

[350: 匿名さん]

東日本大震災が住宅着工戸数に与える影響を試算した。
同研究会は今年1月に、11年度は83万6000戸、12年度は83万4000戸の着工があると予測していたが、これをそれぞれ80万6000戸、81万6000戸と下方修正した。
震災後の復興建て替え需要を合計で16万3000戸とし、そのうち11年度中に3万1000戸、12年度中は8万8000戸が建つと予測している。一方、震災で日本経済が打撃を受けることによる世帯所得の減少や建築費の上昇などはマイナス要因として働くため、復興による着工分を除けば、11年度は77万5000戸、12年度は72万8000戸まで落ち込むとしている。

もう着工数は減ってきてるね
震災復興分をのぞけば選択肢がさらに減ることになる

[351: 匿名さん]

某掲示板からの転載です。

ネットに転がっていそうな、悪徳商法の書き込みみたいですね。
ちょっと面白かったので、共有まで。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝以下、転載＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
反論必要なら過去レスを参照してください。
すべてあなたの理屈が否定できる材料はありますよ。

法律に詳しい方、所有者にも法律関係の方はいらっしゃると思います、
ええと、税制であっても借地借家法であっても
この物件の契約は法律に遵守して履行されています。

私も、少なくとも借地借家法その他不動産関連法について詳しい第三者に確認の上
契約しました。

が、結論、解約（手付け解約）しました。

理由はただひとつ

法整備の不備というより、資産価値の変動が
所有権物件と比較すると不確定だったからです。

実名は出しませんが、担当者と上司（？）の方からの説明は明らかに不十分であり
「買うか買わないかはあなた次第、しかし、ここは買いやすいですよ」みたいな
説明もあり、担当者が熱心だったこともあって
一旦は契約に踏み切りました。
それは、周辺と比べてイニシャルコストが断然安いというのが家族の結論でした。

しかし、契約後にある弁護士にたまたまお話したところ
事業主も想定していない事態が起きた際の資産現象のリスクについて
大きな落とし穴があった事に気づいたのです、
詳細は希望があればご説明しますが、
今となっては後の祭り
手付金を放棄して契約を解消しました。


今後、定期借地という制度の不備（賃借人・借家人にとって）について
議論が出てくることでしょう。

法律関係にお詳しい方々も多くいらっしゃると契約の際に
担当の方から伺いましたが
法律やコンプライアンスうについては大手デベロッパーのこと
ぬかりはないと。
「将来のリスク」について、明確に説明してくれる訳ではありませんからね。

これから購入検討されてる方は、慎重にしていただきたいと
老婆心ながらご忠告させていただきます。

[352: 匿名]

定借は金持ちが道楽で買う物であることは震災前から変わらない。問題が浮き彫りにはなったが。
フランス大使館とかも相当苦戦すると想像。

[353: 匿名さん]

埋め立てタワマンってもともと安かっただろ。
何で安かったのか理解できてないの？？

それが何故安くなるのか不明。

普通に考えると、今後は値上がりに動くだろ。

[354: 匿名さん]

関東、中部、関西、九州のオフィス、賃貸住宅の空室率、人口の推移を見てれば分かるんじゃない？

[355: 匿名さん]

埋立地のタワマンを買うことで地震や津波に対して何のメリットがあるの？
内陸部のタワマンを買った方が100倍安心だと思うけど。

[356: 匿名さん]

それじゃわかんねーだろ（笑）
大丈夫か？

[357: 匿名さん]

東京都心のオフィスの空室率と賃料
2007.12 空室率2.65% 賃料21.998円/坪当り
2011.02 空室率9.1% 賃料17.512円/坪当り
空室率が低い＝家賃が高い。空室率が高い＝家賃が安い。
人口流入＝空室率低下。人口流出＝空室率上昇。

賃貸住宅の家賃と分譲住宅の価格は連動してる。

電力、放射能汚染で関東から会社、人が関西に移動する可能性が高い。
人口流出→空室率上昇→家賃低下→分譲住宅価格低下

他にも経済、金利、給料などマイナス要素は多い。
原発の見通しが経たない現状では長期ローンを組むのは難しい。

[358: 匿名さん]

地震での影響は、内陸部でも湾岸部でも大して変わらん。
変わるのは、基礎工事のコストだけだ。
#　もちろん、液状化リスクは湾岸が高いが、既に対策されてる場所も多いのは知ってるよな？

ちょっとは勉強しとけ。

[359: 匿名さん]

インフレ懸念については、あまり考えてないのかな？
原材料は高騰を続けているようだけど。

[360: 匿名さん]

とにかく売ってしまいたい！！
デベさん達がつくるスレッドが増えそうだ。

[361: 匿名さん]

とにかく安く買いたい！ネガさん達（今の立場は）がつくるスレッドが実際ふえている

[362: 匿名さん]

>>361
売りたい人、買いたい人の共通の心配事。
停電、放射能汚染はいつまで続くの？
金利はどうなるの？給料が下がるかも？ローンが返せない（組めない）。

売りたい人の心配
一部の地域、マンションは液状化、津波、浸水が怖い。壁にヒビが入ってる。
タワーマンションで停電になったらどうしよう？

買いたい人は買わなければ済む、問題が解決してから買えばよい。焦る事は無い。
売りたい人はローンも払ってるし、値下がりしたら債務の方が多くて売却も出来ない。
とにかく値下がりする前に売りたい。焦ってる人の方が多い。

値下がりを煽るより。値上がりを煽るスレッドが多くなるだろね。

[363: 匿名さん]

中古が実際下がってきてるよ。買いたい人にとってはいいんじゃない。
新築でも相談次第で値引きしてくれるって姿勢のところが増えてる。
買いたい人にとってはいい兆候なんだろうね。

[364: 匿名さん]

この時期に販売再開してるって焦ってるデベでしょう
どうせ値引きしてるのも大した物件じゃない

[365: 匿名さん]

駅から徒歩5分以内の物件だよ。郊外でも湾岸でもない。
安くなるといっても諸費養分くらいだけどね。

[366: 匿名さん]

ドル円は膠着状態です。
最弱通過争いはがっぷり四つだよ～ん。
デフレ脱却には避けて通れない試練。

元がドルにリンクしているからね。

[367: 匿名さん]

基軸通貨が弱いのは困りものですな。

[368: 匿名さん]

資材高騰で騰がるかもなんて話はまだ先の話。
それよりこれ以上経済的悪影響が本格化する前に早く売ってしまいたいというのが本音だろう。
業界としては過当競争にならないように抑止に必至だけど
中古物件から下がり始めたり、抜け駆けも出てきてるみたいだね。

[369: 匿名さん]

もう供給は大幅に絞られてるよ、業界の反応は早かった

[370: 匿名さん]

供給絞って価格下落しないようにするはずだったんだろうけど、
想定以上の悪化を恐れた業者が抜け駆けで実際は水面下で個別販売しだしてるよ。

[371: 匿名さん]

そんなのいつだってやってるよ

[372: 匿名さん]

安くなるのは、良いこと。
売るきないなら、固定資産税も安くなるしね。良いこと尽くしです。

[373: 匿名さん]

>>372
地価が下がってからしか固定資産税は安くならんだろう。
建物の評価は地震後も変わらない。建物の価値が下がるには修繕が必要な被害が有る場合。

復興のための増税の可能性が高い。電気料金も上がる。
経済が悪くなるから給料が下がる人も多いんじゃない？
収入は減るのに、支出は増える。悪い事だらけだわ。

[374: 匿名さん]

本当に下がるのでしょうか？

下がると考えている方の理屈を一つ一つ検証していくと・・

(1)資材価格の高騰は一時的
-確かに今のような極端な資材不足による高騰は一時的かもしれませんが、新興国のインフラ需要は疑いの無いところで、中長期的に需要は強含みです。中国の経済成長があと少なくとも10年続くこと、その後インドの経済成長が顕著になることは、成長力の程度の差はあれ、多くの専門家のコンセンサスかと思います。

(2)震災・原発により需要サイドのマインドは弱いので、値下げせざるを得ない
-これは需要のマインドの弱いのは確か。ただ、デベロッパーは営利企業である為、利益の確保が必要です。そうすると、供給サイドとしては、わかりづらいところで資材・工法等の質を落として原価を下げる、つまり販売価格は据え置き・落とすが、安普請のマンションを販売するという行動になるのは必至だと思います。勿論、耐震性・防災性等で付加価値を付けるように見せるのでしょうが。購入者側も他に選択肢がなければその中で選ばざるを得なくなっていくのでしょう。なので、個人的には、2009～2011年に竣工する物件が狙い目だと思いますが

(3)原発・地震で東京の地位が低下
-これも確かにそうでしょうが、5～10年でどうにかなる話ではないと思います。

(4)金利は上がる
-日本が意地でも金利は低めに誘導するでしょう。少なくとも短期・中期金利は金融政策により低く抑えられるでしょうから、住宅ローンの変動金利・短めの固定金利はあまり変わらないと思います。

[375: 匿名さん]

まあ、マンションは常に「今が買い時」と煽る典型的なデベ脳のロジックですな。
田舎から出てきて東京にマンション買うのが夢な一次取得者にはウケるよね。

実際は、販売価格が上がろうが下がろうがそれはさほど問題ではなく、
買った区分所有権（笑）に中長期にわたりどれだけの価値推移があるかが大切でしょ。

[376: 匿名さん]

374ですが私はデベの人間ではなく(笑)、金融機関でアナリストをやっております。全く担当外の業界ですが、リーマンショック後に仕入れた土地のマンションが出てくる頃と思い、昨年くらいから市況をチェックしていました。ここの掲示板で仰られている「下がる」という理屈は、需要サイドの事情のみを見ている受け止められる為、需要・供給双方の視点からなるべく客観的にみようと心がけているつもりです。

90年代後半から2000年代前半の不況期は、資材価格も低かったので、供給サイドも、需要の冷え込みに合わせて質を落とさずに値段を下げられたと思います。ただ、今は、新興国の台頭により、一時的な復興需要等が一段落した後も、資材価格がその頃の水準に戻るとはとても考えられません。そうすると、供給再度は、単純な値上げか質を落とした実質的な値上げをするしかないという問題意識があります。つまり仮にこのまま経済が低迷したとしても、もはやよいマンションを安く買える環境にないと思います。

勿論これは供給サイドの理屈ですが、需要サイドがこれをきちんと見抜いて買わないことも含め選択できればよいのでしょうが、情報の非対称性から多くの人がそういったことができるとは思いません。巷の新築マンションがそういった質を落としたもので溢れ返ってしまえば、その中での選択になってしまうように思います。消費者の判断基準は相対的な要素が強いと思いますので。375様はかなりしっかりとした目線をお持ちですが、中々そういった方はいらっしゃらないですよね。

[377: 匿名さん]

>>376
金融アナリストだとしたら週刊ダイヤモン以下のお粗末な検証ですな。

たとえば2002年から2005年頃の過去に供給された、今と比べたら安価なマンションは
「良いマンション」ではないのか？
今以上に良い立地、良い仕様、良い構造なのは明らかだけど。

当時は資材は高かったが、小泉改革の影響で土地の大量供給、ゼネコン安値受注、
うわっ、港区の土地安すぎっ！とデベが大量に仕入れ大量に供給し、
外資も調子こいて収益還元法での妥当価格の考えを持ち込みガンガン盛り上げ、
余り過ぎた物件処分としてファンドへの一棟売りが話題になった頃。

結果として、安価に質のよい物件が大量に供給され、大量に消費された。
その数は、年間の分譲マンション供給戸数でみても今の倍以上にもなっていた。

情報の非対称性を論じるなら、それはマンション消費者だけでなく、
供給する側にも多分にあることも忘れないように。

消費者もバカだけど、売る方も作る方も同じくらいバカで、異様な均衡をもって、
時折淘汰もされながら生きながらえているのが日本のマンデベ業界でしょ。

[378: 匿名さん]

耐震基準が変わる前のマンションは買う気がしない
まあ物件によりけりなんだろうけど

[379: 銀行関係者さん]

まあ、経済誌を見ればわかると思いますが、金融機関の景気の先読みほど信用できないものはありませんから
自称アナリスト（爆笑）

[380: 匿名さん]

今後の景気なんて馬　鹿でもわかるだろうに・・

[381: 匿名さん]

平成21年の平均年収は406万円で平成20年の430万円に比べ-24万円と激減した。
平成9年の467万円から平成20年の430万円まで平均年収は減ってたが、減り方は緩やかだった。
平成21年の下落率が高いのはリーマンショックによるもの。
今回の震災で経済は停滞する。リーマンショックと同じ規模なら平均年収は383万円まで減る。
リーマンショック以上のマイナス成長なら平均年収の下落は更に大きくなるだろう。

収入が減る＝ローンの借り入れ能力が減る＝高額なローンが組めない。
新築、中古にしろ安い物件しか買う事しか出来なくなる。
新築分譲価格、中古物件の相場が上がろうが、下がろうが関係無い。

物件価格が現状維持でも給料が減る事により
新築物件は部屋が狭くなる。共有部分の設備を減らし単価・価格を下げる。
中古物件は高額物件が売れにくくなる。

[382: 匿名さん]

はあ。。。
平均年収なんて高額物件には無意味なんだけど

[383: 匿名さん]

>>382
高額物件を買う人なら株の大幅下落とかで損失が出てるんじゃないの？
為替も極端な値動きしてたからロスカットされた人もいる。
株、ＦＸなど儲かった人も居るけど大多数は損してるんじゃない？

都心の高額物件は外国人の入居比率が高い。
私の住んでる都心の低層マンションは外国人が多く住んでるが震災後に外国人に会う事が少なくなった。
高額物件を所有、外国人に貸してる人にも影響は出る。