23区のマンションは値上がりする

[匿名さん]

今後、マンションはほとんど売れなくなるでしょう。
そうするとどうなるか。
値上がりの要素しか見当たりません。

１．供給が大幅に絞られる。
デベの淘汰が進んできており、供給制限かけることが容易になりました。
大手が供給を絞れば、需要に見合った供給とすることができます。
抜け駆けするような中小デベは既に淘汰済み。

２．資材の高騰
鉄鋼などは去年の2倍。ここ5年でみると4倍もの価格に高騰しております。

３．人員確保の問題
東北の復興に人員が割かれていくでしょう。
人件費高騰が危惧されます。

４．中古売り出しが減る
不況下には中古が出ません。
新築に買い替えもいませんし、安く売りたい人もいないからです。

結論：
　安く買いたいなら、既存物件を買い叩く必要あり。
　今後、供給は大幅に絞られる。建設コストも高い。
　この状況でデベが利益を出すには、マンション価格を上げる必要がある。

[417: 匿名さん]

↑買えないとこうなるよ。

[418: 匿名さん]

工事期間が資材不足で風雨にさらされる期間が長くなったり
人手不足で優秀な職人が東北にもっていかれれば建物の質は下がりそうだね
まぁ素人考えですが・・

[419: 通りすがりですが]

403ですが、私も値切って買えるなら２００９年～２０１１年の物件はお得だと思います。　理由は簡単ですよ。ミニバブル設定価格だったので仕様・設備が良く、利便性が高いところの大手物件が多いからです。

それと過去の件ですが、これほど資材価格が上がっているのはオイルショック以降ではないんじゃないでしょうか。（全てを調べてはいませんが）価格が上がっていないとされているのは、郊外に活路を見出し、業者はしのいだからでしょう。また当時は人口も増えていました。

日本の人口は２００７年にピークアウトしましたが、世帯数は２０１５年まで増える見込みです。つまりシングル・ディンクスが多くなるわけですね。そうすると１戸あたりも狭くていいので価格総額は低くなります。都心でファミリー向けは中古がメインになっていくでしょう。

東京と行っても世田谷・杉並あたりは人口減ですし、逆に中央・江東あたりが人口増です。２３区全体というより都心で複数路線が使える駅近物件に絞れば損はないと思いますけど・・・

ちなみに２年前竣工の山の手線駅６分の中古1ＬＤＫが２割強引きでしたが、すぐに売れちゃいました。あれはほしかったなぁ・・・

[420: ビギナーさん]

興味深い記事です。ご参考まで。

http://www.tokyostandard.jp/t34/

[421: 匿名さん]

湾岸が下がるのは妥当、というか全国で海沿いは下落だろう
便利な都心は上昇はなくても現状維持くらいか...

[422: 匿名さん]

多少狭かったり、方角に難ありだったりしても、
海沿い、低地以外の都心３区の駅近財閥マンションは買いだよね
更に複数路線乗り入れなら最強

西側も地盤が強くて惹かれるけど、やっぱり徒歩帰宅、計画停電のことを考えると、
これから買う人は（買う人がいるとすれば）都心志向になる気がする

でもそもそも持家志向の人が減って、ドイツみたいに賃貸主流になり、
分譲価格は下がる気もするけど・・・

[424: 匿名さん]

405です。お騒がせしてすいません。早朝と寝る前しかこの掲示板を見る時間がないので・・また、自作自演はしておりませんので(する意味がないので)、それは予め申し上げておきます。

377＝407様のコメントに関しては、少なくとも鉄鋼の価格水準は、2000～2004年あたりがここ15年くらいの底値水準であったと思います。その他の建材の価格水準を全て調べている訳ではないですが、その頃のマンションが質が高いという状態にあると思われるのは、建材価格が安価であったことが要因の一つではないでしょうか。私が申し上げていることはその裏返しで、建材価格が高くなっても販売価格を維持するのであれば出来上がるマンションは質が下がるのではということだけです。正直、そんなに筋の通らないことを申し上げているつもりはありません。技術的なところに知見がある訳ではないので実際の質の高低がどんなものかわからず、想像の域を超えていないのは認めます。

資材価格は、2004年に入ってからジリジリと価格が上がり2008年にピークを迎えてリーマンショックで2010年始めまでは低迷を続け、以降、また上昇に転じているという流れであると思います。これは供給側の理屈ですが、マンション用地の仕入から販売迄は数年を要し、用地仕入額は先に決まっていることから、その後資材が高騰した場合に利益を確保するには、販売価格に転嫁するか資材の質を落として販売価格を維持するしか無いのでは。そこで、不況下には販売価格への転嫁は難しいでしょうから、質を落として建築費用を抑えるという行動に出ると推測しています。

2009年から2011年の物件と申したのは、時期的に、用地仕入の時期もリーマンショック後のものが多いでしょうし、建材価格もリーマンショック後の落ち着いていた時期であった為です。勿論、物件によって個別性があるのは認識しており一概にはいえないと思いますが。
新興国の成長と力強いインフラ需要をみていると、資材価格が大きく下げることはちょっと想定し難いです。それであれば、まだリーマン後の用地も資材価格もまだ安かったこのヴィンテージの物件が相対的に狙い目ではないか、ということを申し上げたいまでです。

[425: 匿名さん]

最近はめっきりコストのかかるSRCも減ったしね
RCの技術があがったのもあるかもしれないけど

[426: 匿名さん]

>>424
原価上昇すると物件価格が上がるよ？って話をデベ視点でしているだけ？
そんな予想は大昔から誰でもしているから、金融アナリストを名乗る者が、
長文まで書いて「言いたかったこと」だったとは思いませんでした。失礼。

資材価格推移は指摘の通りで説明不足過ぎたが、その急上昇の
タイミングでもマンションの質は高いまま保たれたというのが私の実感。
その後の質の劣化は、資材価格の上昇とは相関はなく、デベの利益爆増、
一等地豪華オフィス移転の「原資」に転換されただけだと。

鋼材価格上昇も標準的な1戸あたり10万円から数10万円のアップにしかならない。
マンデベの値付けや利益から見たら重要な数字ではあっても、
「買う側」視点ではオプション食洗機1個分の価格が買い急ぐほど重要かい。

また、日本の資材業界の技術革新をなめている。
使用する鋼材とコンクリを減らす超高強度コンクリの技術革新は凄まじく、
既に200N/mm2まで実用化させ、物件価格への転嫁を抑えている。

プレキャスト化や工期短縮の工法も進化が凄まじく、
結果として人件費を大幅に圧縮でき、やはり物件価格への転嫁を抑えている。
S造やSRC造が激減したのは、RC造の技術革新と工期短縮が理由だ。

自動車も鋼材が高くなったからと質を落としたり価格を上げたか。
より少ない材料で高強度のものを、あるいはより優れた代替材料を開発する。
資源価格が上がったら値上げすればいいやなどと甘えていない。

過去を見ると鋼材価格が物件の価格や質に影響を与えたとは考えにくい。
土地価格推移、加えて過去最高益を誇るマンデベの利益率からみた、
市況全体の動向が、マンション価格に決定的な影響を与える。
資材高騰などと言われて食いついた輩は、市況の肥やしになっただけ。

都内土地価格は特に米国外資がどれだけ入れ込むかで決まってきた。
この状況を多面的にとらえて、どこにさらなる投資を呼び込む要素があるのか。
外資が去れば財閥銀行も、中小デベのケツモチも金を出したりはしない。
踊り場の後は、引き続き調整に向かうと考えるのが妥当ではないか。

無責任な予想なら誰でもできるし、私含めバカほど未来を予想したがるし、
金融アナリストさんはそのクセが染み付いてしまってしまっているのだろう。
まずは自腹切って買ってから「お買い得だ」とみんなに持論を広めてくれ。
そこまで「自分のこと」として検討し、調べ、考えて初めて気付くことだらけのはずだ。

[427: 匿名さん]

今後は為替動向しだいです。

日本売りが進めばインフレです。

[428: 匿名さん]

ここ2週間の傾向として、近年になく新規の中古物件が増加しているな。
当然在庫は積み上がっていくだろうし、既存の中古物件の大幅値下げも目立つねー。

今新築買うのが「お得♪」とか思っている金融アナバカに今後の推移を分析して欲しいねｗ

[429: 匿名さん]

新築への引っ越しが多い春先に中古が増えるのは常識なんですが(笑)

[430: 匿名さん]

中古値下げしてるかな？
湾岸タワマン欲しいんだけど、なかなか値下げしてくれない。
どういう作戦でいけばいい？

[431: 匿名さん]

買い叩くしかないだろう。
不安を煽って買い叩くべし。

[432: 匿名さん]

2007年2008年ごろは資材が高いから物件価格も上がったよな。
もう忘れた？

[433: 匿名さん]

>428
もうちょっと勉強が必要だね

[434: 匿名さん]

>>428
>>428
価格の変化はわからんけど、タワマンの中古物件、以前よりえらく減った気がする。
物件が増えたとか、値段が下がったというのは、どの情報？
その情報を提供してくれないと、正しく把握できないんだが・・・

＞2007年2008年ごろは資材が高いから物件価格も上がったよな。
あの時は、中国のオリンピック特需などが理由にされてましたね。
今回は、あの時と規模がはるかに違うので、資材不足やコスト高がどうなってしまうのが想像もできません。
品質が落ちないことを祈ります。

[435: 匿名さん]

結局、今後出る新築の都内都心部は昔みたいに富裕層向け物件のみになっていくんじゃないか？

どんなデベ、特に大手のブランドほど単純に考えてもそれが一番利益がでる。
昨今の不況下にあっても富裕層にはある一定の需要があるわけだし。

地方の庶民向けな小規模デベの供給するシンプルマンションと都心の富裕層向け有名デベの供給する優良立地に立つ豪華絢爛ブランドマンションとかで二極化するんじゃないかと予想している。

中古に関しては、好立地ならば当然在庫ははけていくだろうし。立地が微妙ならば底値で推移してずっと残っていく。

常識的にデベは赤字になるような販売はしないよ。
中古は個人売買にデベが仲介しているだけなので、売れなくても仲介料等の収入は確保される。
デベの純粋な営業利益は大半が新築販売。あとは資産の運用益。昔は中古販売は完全なるおまけ事業だった訳だし。

[436: 匿名さん]

すでに現場は大幅な鉄筋不足らしい、検査の入るところ以外は再生鉄筋使うことも多くなるかもって話だよ

[437: 匿名さん]

私は都心の築浅タワマンですが、今回ありがたみを実感しました
制振のせいか揺れも近隣の築10年以上のオフィスより緩やかだったようだし、
コンシェルジュの深夜までの誘導＆各種対応、マンション内の自家発電にも安心しました
うちはタワーの低層階なので階段の上り下りも楽だし、上階に比べ被害は全くなく、
部屋の引き出しも開かず、オープンキャビネットの物も何一つ位置がずれませんでした

これらを考えると、都心の築浅で設備・管理の良いタワーが値崩れするとは思えないです
（うちは賃貸なので、値崩れしたら買いたいけど）