パークシティ浜田山(9)

[匿名さん]

パークシティ浜田山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）　徒歩8分（I棟エントランスまで）　徒歩9分（H棟エントランスまで））

Part1　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44565/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44106/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43865/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43665/
Part6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43230/
Part7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61419/
part8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79387/

物件URL(三井不動産レジデンシャル)：http://www.31sumai.com/mfr/A6020/
施工会社(鹿島建設)： http://www.kajima.co.jp/
管理会社(三井不動産サービス)： http://www.mitsui-kanri.co.jp/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[684: 匿名さん]

ここは中古だと値段暴落してて、結局かなり下げないと売れないみたいですね。

[686: 匿名さん]

だから言わんこっちゃない
浜田山なんて高級住宅地のかけらもない単なる不便な田舎町なんだから買っちゃいけないって

[687: 匿名さん]

今出てる中古の1億円付近のも8000あたりにならないと成約しないでしょうね。

[688: 匿名さん]

だからパークシティだよ。三井もbakaじゃないから。

[689: 匿名さん]

687
売りに出ている中古は、売り主であるオーナーと買い主の交渉になるわけだから
三井は関係ないじゃん。
まあ仲介業者の売り方の方針とテクニックでしょ。

[690: 匿名さん]

あ、688ね。

[691: 匿名さん]

マンション自体は高スペックでコストがかかっているのは理解できるけど、土地が土地だし賃貸相場という厳しい現実がある。広尾ガーデンヒルズのような価値の上でも見た目の上でも真のビンテージには程遠い。
何より維持費が高すぎて高リスク。
資産としての魅力がなさすぎるのが問題。
パークシティ成城の方は㎡あたりの管理費がここの半分以下で駐車場も半分くらい。
維持費が安いからまだ資産としてはリスクが低い。
ここを購入して賃貸に回してくれてる人はリスクを全部かぶっておいしいところを全部上げているようなもの。
坪単価が２５０万くらいなら本当にいい物件なんだけどね。
悪いところをいえば石垣とかの隙間をみても何か大味だったりとか中国人が好きそうな豪華さにもみえなくもないけど、将来金持ちの中国人がいっぱい欲しがって値上がりするのかな？

[692: 匿名さん]

売主は基本的には何らかの理由により売りたいから出している訳で、買主は別にここじゃなくても良い、この値段なら買わなくても良いという判断ができます。
最初は値下げしてまで売りたくないと思っても、結局痺れを切らして値下げして売るんでしょうね。

[693: 匿名さん]

ここではないですが、マンションの売却経験があります。２社に見積もりを出してもらい、同じ見積もり
だったので、そこのマンションを購入した会社に仲介を頼みました。とりあえず見積もりは買った値段より
２００万円プラスの値段。新築で購入して築４年でした。何人か見に来てくれて、マイナス３８０万円なら
即決するとかいう人もいましたが気長に待ち、結局購入した金額の５０万円マイナスで売却する事ができました。
見積もり金額はあえて、値下げを承知の上で高く設定するらしいですね。途中でもう売れればいいやなんて
思った事もありましたが、待った会ありました。売却は本当買主と売主どちらがひくかでしょうね。

[694: 匿名さん]

私は港区の某マンション、売却益2000万円でした。
リーマンショック前の話しですが。
6500万で買った築15年中古マンションが
8500万で売れました。リノベーションに500万費やしましたが。

[695: 匿名さん]

逆にここの成約は下げないとらしいので売主も価値がないのを認識せざるを得ないんだろうか

[696: 匿名さん]

2004年頃分譲で良いマンションはどこも
買値の３割や４割増しで
プチバブルの時に築浅転売できましたよ。
うちも中央区のを売りました。

[697: 匿名さん]

2000年代前半に買った物件をプチバブル期に売れば、ある程度利益が出たのは当然だし、
逆にプチバブル期のピークに買った物件を今売ろうとすれば、ある程度損が出るのも当然。
この物件に限った話でもないし、この物件も決して例外ではないというだけのこと。

ただし、買い手が必ずしもここじゃなくても良いように、
売り手も絶対売りたいという人は必ずしも多くないから、価格調整は時間かかるでしょうね。
ちなみに不動産仲介業者に本気で購入意欲があるところを見せれば
売り手の事情が聞けて、売り出し中の物件について価格の交渉余地は結構簡単に分かりますよ。
多くはないですが、中には管財人が売却措置をとっているものもあり、
そういったものはそもそも少し割安についているし、
資産処分までにそこまで時間をかけられないだろうから、
買い手が見つからなければ一段の交渉余地が生まれてくる。

ただそういった特殊物件で無い限り、1億で出しているものを8000万という交渉は難しそうです。
どちらかというと在庫処分をしたいデベとなら交渉余地がありそうですが、
個人の場合は債務残高や損失確定を避けたがるので相当の時間を要すのでは。

駅距離が2倍で川沿いの低地に位置してグレードの差も小さくないヴィークコートが
坪320万でそこそこ順調に売れている市場であることを考えると
まだまだ売り手も簡単に諦めないんでしょうね。

でも広めの部屋が多いからグロスだと高いんですよね。
ほんと皆さんがおっしゃるような手ごろな水準になれば是非欲しいところではありますが．．．

[698: 匿名さん]

事実としてここの成約単価は中古だと南向きでも坪300切ってますよ。最上階でも310くらいでしょう。
ヴィークコートは言っても新築ですし、管理費も妥当な水準ですからね。

[699: 匿名さん]

697です。

698さん、それは結構魅力的ですね。
不動産屋さんですか？レインズ等の成約データではその程度まで調整しているのでしょうか？

国交省の土地総合情報システムの取引価格で出てくる当物件は2件のみで坪単価は360-370万円程度。
今売りに出ているものは、高層の南向きでは350万円以上、
Ken Corpが扱っている最上階のプレミアム物件だと470-480万程度、
実際の成約価格よりも安い価格になりがちな住まいサーフィンの価格でも
より条件の劣る部屋も含めた全体の平均像で333万円程度ですから、
免震棟の条件のよい部屋がおっしゃるような条件で交渉できるのであれば、相当魅力的ですね。

私、実は以前住まいサーフィンの成約相場を前提に交渉したことがあったのですが、
2回とも実際の成約価格は全然違うといわれてしまいました。
GH三軒茶屋とかは違いがひどかったですね。
その成約予想価格よりはかなり上まで上げたのに全く問題外でした。

[700: 匿名さん]

上のほうで話に出てた住友不動産販売が仲介窓口の中古は掲載価額が最後7000万切ってましたよ。最終的にどの価額で成約したかは不明ですが、85平米くらいですから坪単価はそんなとこでしょう。

[701: 匿名さん]

それは安いですね！
どんな間取りかは知りませんが、
南向きの85で7000以下なら魅力あります。
本当はもう少し広いとこが希望ですけど
ここまで安ければ一度見て見たかったですね。

住友不動産販売で今出ているのは、
80弱あるのにリビングが11畳弱しかない
不思議な間取り。坪340万。
バルコニーからなら緑は綺麗そうだけど。

売主になにか売り急ぐ理由があって、
特別に安い、それがちょうど欲しい間取り、
というようなことがあればいいのでしょうが、
難しいですね。

[703: 匿名さん]

85平米で6000万台なんて見たことも聞いたこともないけどね。

[704: 匿名さん]

豊洲には豊洲の魅力、浜田山には浜田山の魅力。
この掲示板にくる人は、少なくとも豊洲には何の興味もないと思いますけどね、笑。

[705: 匿名さん]

Cの一階の3LDKなら仰る通り6980で前出てましたよ。
調べたらキャッシュならネット上にも残ってるんじゃないですかね。

[707: 匿名さん]

豊洲のは他のにも全く同じ書き込みしてるだけだからスルーしましょう。

[710: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズなどのヴィンテージマンションは都心の一等地にたっている。
おそらくこれが値上がりするためにもっとも重要な要因だろう。
その理由はそういった土地に立つ物件は古くても状態が良く、年代特有のオーラがあれば賃料が高くなることにある。
賃料を実需として算出されるかかくに背びれ尾びれがついてヴィンテージ価格になる。
このマンションはハードウェア的には最上級なものが入っているんだけどいかんせん場所が悪い。
太田、世田谷、杉並など立派な住環境でいいんだけど、マンションというよりも一戸建てというイメージが強い。
繁華街が徒歩圏内になければプレミアムマンションには成り得ない。

[711: 匿名さん]

Aの３階で８５２０万の物件があるけど坪単価２８０万くらいだね。
ぶっちゃけ遠くに行くほど高級とかいうコンセプトだったけどAが一番いい環境じゃね？
遠くに行くほど値下がり率が高くなりそうだな。

[712: 匿名さん]

ここは素晴らしいマンションでいつか住んでみたいと思いますが、
管理費の高さを考えると価格下落は必至なので様子見です…
築10年超えてくればだいぶ熟れてくるでしょうね。

[713: 匿名さん]

Aの三階も交渉すれば余裕で8は切るのでは。

[714: 匿名さん]

いや、あの間取りなら4500万円くらいでいけそうですよ。

[716: 匿名さん]

値段を決めるのはマーケットなので資格とか言ってるのは完全にお門違いで、それこそこのマンションの価値を読み違えてる。
しかもここの管理費については住民板でも話題になってますので。

[717: 匿名さん]

三井はbとcの最上階をほんとにあの価格で売るつもりなのか115brが２億。
都心部でもないのに坪単価５７０万とか最上階プレミアム上乗せしすぎだ。
せいぜい４００万位なら三井のプライドってかんじでわかるけどさ。
最近ホームペジに再掲載されたってことはアベノミクスで再び不動産バブルになって妥当な価格になると踏んでるのかな。
大型案件で最上階の一番いいとこをふっかけすぎて何年も売れ残ってるみたいなケース結構あるよな。

[718: 匿名さん]

MRに行って三月までに入居する気で交渉したら1.2億か更にその下もあると思いますよ。

[720: 購入検討中さん]

>>717
>>718
その部屋はホームページから消えてるので契約済みでしょうか。

[721: 周辺住民さん]

570万は宴のピークにつけられた今となっては冗談のような単価だが、一方1.2というのも信じられない価格。やりとりの中でそこまで引き出せると思ったのかもしれないが、実際にそれで交渉成立できたかどうかはわからないのでは。
もしやと思い販売資料を掘り出して見てみたがやはりこのタイプの部屋か。販売当初すぐに売れていたはずだが。最上階に一戸だけある隣部屋が無く東西南北に開口部がある平屋の戸建のような物件だった。当時一戸建てを探していたのだが、立地、環境、間取り、開放感で見て理想的な戸建なのではと思えた。ただ価格が流石に手が届かなかった。
戸建エリアが立ち上がってきたので結局どの位の価格帯になったのだろうと覗きにきたところで、このある種思い出深い物件に出くわすとは。

[723: 入居済み住民さん]

Aが一番良い環境。。
住人だったら、その発言はしないでしょうね。見たら分かりますしね。

[725: 匿名さん]

宝くじでも当ったら住みたい。
でも管理費が高い。結局、庶民には無理か。

[728: 不動産業者さん]

庶民の皆様でも購入できる清水総合開発のヴィークコート浜田山がお勧め。

三井不動産のマンションなんて名前だけで１０年もすればボロボロ。建築費をケチるから。

その点、清水総合開発のマンションは２００年先を見て造っている。三井なんかの金もうけ主義とは違う。

http://www.viequ.scdc.co.jp/guide/honsha/01/index.html

詳しくは清水総合開発首都圏事業部まで。

[730: 社宅住まいさん]

今もって理解できないのは何故此処が高額かということ。
あの家畜運搬車としか思えぬ悪名高き井の頭線の浜田山が最寄駅、時代が変わったとはいえ土地柄はそう簡単には変わらないと思うんですがね。

[734: 匿名さん]

730
>あの家畜運搬車としか思えぬ悪名高き井の頭線の浜田山が最寄駅、時代が変わったとはいえ土地柄はそう簡単には変わらないと思うんですがね。

あなたは理解しなくていいし買わなくていいよ。ここになぜ来るの？
浜田山から西永福は昔から良い住宅地だよ。
価値を見出だせない物件に粘着することないですよ。

[735: 匿名さん]

こちらと豊洲を悩んでいる方へ

＜マンション専門家の見方＞

「将来、売却を考えるとき、減価償却分を差し引いた価格で売ることができればトントン。
それよりも高い金額で売れれば、資産価値が高かったことになります。
このように、資産価値が高くなるためには地価が上がることが必要です。
これから先を予測すると（これは実に難しいのですが）、 都心を中心に緩やかに地価が上がってゆくと思われるので、
豊洲一帯も値上がりする可能性が高くなります。
従って、豊洲のマンションは資産価値が落ちにくいと予測されるのです。」

[736: 匿名さん]

西高校、東大前期合格32人凄いですね。
公立の高井戸中でも成績トップレベルならば、理3を目指すのでもなければ西高校で安泰ですね。

[738: 匿名さん]

こちらの緑の多い、ゆったりとした敷地が素敵だなぁ　と思って同じ区内の戸建てからの住み替えを検討して
他のマンションを含め色々調べていたのですが、住人専用スレをみると少し躊躇してしまいます・・。

こちらのマンションに限ったことではなく、マンションということでどこでも共通するのかと思いますが、
朝から窓を開け放して赤ちゃんの泣き声がして配慮が足りない（これはマンションの形状によって多少防げるとは思いますが）、ですとか、駐車場・車の停車の仕方、共有部分や廊下で大騒ぎしたり、タバコのマナーの悪い人がいる等、やはり色々と問題になるものだなぁと思ってマンションで暮らすことの難しさを感じました。

他の方がおっしゃっているように最低でも坪単価330万以上（？）で500万とかもあるようですから
都心でもない割に高額な物件でもこういう問題が起こるんだなぁ・・と。

歳を取って、セキュリティの問題とか、もう庭の手入れもしなくていいや、とかいろいろ考えて
余生を穏やかに暮らしたいと思っていますが、やっぱり戸建てで良いのかなぁ・・？

それとも一番端の住戸数が少ない棟になれば多いところよりも問題は減るのでしょうかね・？
マンションに住んだことがないのでモヤモヤ考えるばかりでなかなか結論がでません・・。
独り言すみませんでした・・。

[739: 匿名さん]

少なくとも時代の流れは戸建てからマンションへ、だと思いますよ。
マンションなどないような田舎ならいざ知らず、特に都内など都市部ではその傾向が顕著なのではないでしょうか。
近隣関係についても、私としては戸建てのほうが気を使うと言うか、隣近所との関係が面倒でイヤですね。
加えて、おっしゃるように家の手入れの問題、セキュリティの問題などなど・・、一度マンションに住んだらもう戸建てには戻れないと実感しています。
歳をとってから、夫婦二人、最悪一人になったりしたら、とてもとても戸建てを維持していく自信などありませんから。

[741: 匿名さん]

739さん
740さん
お二人ともアドバイスありがとうございます！
焦って後悔するより、もう少しじっくり考えてみます。ありがとうございました。

[743: 匿名さん]

金ばかり持っていても、教養や人柄は小さい時からの環境がおおきくものを言うから
付け焼刃的には形成できない。特に成金は。
ここにもそんな輩がいるんだろう。

[746: 匿名さん]

マンションの分譲価格と住民のマナーには関連性はないと思います。
残念な事実ですけど。

老後のための住まいを探しているなら、マンションがいいと思います。

[749: 匿名さん]

共用施設が充実しているようですが、その共用施設を収容したクラブハウスの外観のデザインが個性的ですね。
丸みを帯びたフォルムに時計がついた白い外観が珍しいと思えば、三井浜田山グラウンドの倶楽部ハウスを
再現したそうですね。
当時の写真も見ましたが、倶楽部ハウス時代の外観を忠実に再現していて驚きました。

[751: 匿名さん]

なんでこんなプチバブル時の物件が検討板に残っているのですか！？
早く住民板に移動してください！！

[755: 匿名さん]

いつまで経っても街に馴染まないねぇ
パッとしない何もない田舎町に突如現れた高級マンション群
すごく違和感があるというか浮いている

[756: 買いたいけど買えない人]

高級ですよね～。

僕なんてとてもじゃないけど買えません。

思ったんですけど今は目立ち過ぎるのかなという印象ですが、長い時間の経過を今後考えるといつかはヴィンテージなマンションになり、いい味出してくるんだろうな～って想像してます。最近数十年前に建ったヴィンテージなるものを興味を持って見てるんですけど、「なるほど、当時は高級新築だったんだな」という風格を残しつつ時代に揉まれてきたいい意味での古さを出しているというか。

[757: 入居済み住民さん]

とっても良いですよ。

[758: 匿名さん]

ヴィンテージ化するか団地化するか見ものだな
建物は間違いのないものだが高井戸という立地がどう作用するか
高井戸のヴィンテージマンションちょっと考えられんな

[760: 申込予定さん]

高すぎ。
よくこれで人入ってますね。
まあ、四年もかかってるけど。

[762: 物件比較中さん]

何よりも気になるのは住民層ですね。
勘違い系の方々が多そうで、ギスギスしてそう。
住民スレッドを割り引いて読んでも、傲慢だったり口汚かったり。
建物、立地はまあまあだと思うけど躊躇してしまう…。

[764: 匿名さん]

高すぎといいつつ周り見にいったけど、
このマンションの環境といい希少性は半端ないね。。
中古は下がってるみたいだし、これはお買い得かも。
新しくできるプラウドより全然いいぞこれは。。

[766: マンション投資家さん]

確かにこの物件は住むには最高だと思います。（環境面で）
一瞬購入検討しましたが、投資用で考えた時には流動性が少なそうなので、結構厳しいかったです。
15年住んで売却であれば、損はしない物件かと思います。（まず半額になることはありえない）
三井不動産が掲げる経年優化とはまさにこの物件ですね。

[767: マンション投資家さん]

ギスギスしているというか、自分たちの資産意識高いんですよねきっと。
海外では当たり前、日本には珍しいです。

[769: 匿名さん]

戸建ちらほら建ってますね
こんな整った邸宅街、古い町並みの多い杉並区内で駅近高台には滅多に出ないでしょうね
さらに24時間警備付ですし２億ぽんと払えるなら買いたいです笑

[770: 匿名]

浜田山は駅はこじんまりしてるけれど、東京では有名な昔からの高級住宅街ですからね。
にしても、ここは高いなー。。

実際に現地まで行きましたが、とても品のある方々が多かったですよ。

[772: 匿名さん]

買ってあげて。

[773: 匿名さん]

どれ買うんですか？

[774: 匿名さん]

>>771

超大規模ですからね。駅の近くなのにこの感覚を抱けるのはランドスケープの中にいると外界が遠くにあるからだと思います。たしかにリゾートっぽい気持ちにはなれるかも。

しかい、高いですね･･･余裕のある人にとってはキャッシュで買える額なのだと思いますが･･･。永住に向いている場所だと思いますので一度は検討してみたいです。最終的に断念する可能性は大きいと思いますが、こんな良い物件があることを勉強させてもらいます。

[775: 匿名さん]

ここは港区のような成金や生まれながらの富豪というよりは、杉並区の落ち着いた立地・町の為か
医師弁護士等自身の能力で成功したような感じの人が永住する感じですね
感覚が一般人なのでとても住みやすそうな気がします

[778: 匿名さん]

ここってみんな120平米以上とかだったんですか？
公式サイトのモデルルーム見たら広すぎて落ち着かない（汗

[779: 匿名さん]

わかったから、買ってあげて。

[780: 匿名さん]

建ってからもうすぐ4年でしたっけ。

[781: 物件比較中さん]

>>778
いや、4ＬＤＫの140平米もありますし3ＬＤＫの140もありますよ。
120平米台は一番多い戸数なので代表間取りとして紹介されてるのでしょう。

120でに狭いと思う方もいると思いますが私からすると778さんと同じく広過ぎる感あります、汗。
住んだことがないとゴージャス極まりますね。
窓が大きいですから余計に広く見えるのもあるのでしょう。

[782: 匿名さん]

＞７７５

医師なんて、単なる税金ビジネスで、能力低くくても、金があればなれる。

弁護士も、一昔前前までは単なる規制産業で、今や、大半は極貧。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/342249/res/479

[783: 購入経験者さん]

感覚が一般人って（笑）
少し調べたら、「まともな」人が住むのは大変だって分かるだろうに。
ステマか何かですか。