パークシティ浜田山(9)

[匿名さん]

パークシティ浜田山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）　徒歩8分（I棟エントランスまで）　徒歩9分（H棟エントランスまで））

Part1　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44417/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44565/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44106/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43865/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43665/
Part6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43230/
Part7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61419/
part8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79387/

物件URL(三井不動産レジデンシャル)：http://www.31sumai.com/mfr/A6020/
施工会社(鹿島建設)： http://www.kajima.co.jp/
管理会社(三井不動産サービス)： http://www.mitsui-kanri.co.jp/


[スムログ 関連記事]
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[602: 匿名さん]

確かに都心には都心の良さがありますよね。田舎には田舎の良さがあります。

[603: 物件比較中さん]

新宿御苑近くの分譲に住んでおり、今まで千代田区や新宿区で考えてきましたが、初めて郊外のホームページを見ました。
伊勢丹に自転車でと思っていましたが、これもこれでいいですね。
でももう3年前後たっているのですね。
1000万ぐらいは下がったら、購入しようかな。

[604: 購入検討中さん]

>>598

お子さんもここに住んでいて自分が都心の真っ只中で生活しているという感覚も持たないぐらいの自然環境が整っているとは思いました。プラス利便性ですから大人も子どもも住みやすい環境というのは見て感じますよね。

この価格の高さ、物件内容だけでなく環境の分も反映されているような、汗
もしくはこの環境だからこそ高い??

[605: 匿名さん]

確かに非常に高額マンションですよね。
浜田山駅3分（敷地まで）という立地にもかかわらずリゾート地とも思えるこれだけの大自然ですからしかたがありませんね。
何度も検討しましたが（複数回にわたって違うプランを見学しました）やはり最後は価格面であきらめました。
何年かして、手の届く範囲の価格で中古が出れば必ず購入しようと思います。

[606: 匿名]

いま販売中の住戸は、中古を含めても1億円以上の住戸ばかりなんですか？だとしたら庶民には到底手が届きません

[609: 匿名さん]

政治家が住んでるぐらいで噂になるのは田舎街の証拠。

[611: 匿名さん]

日本の総理大臣はあの吉祥寺に住んでる市民運動家程度でも成れるのだよ。

[613: 匿名さん]

ここは昔は、もう少し個人を特定できる形で、プライバシーを晒しての売り込みがあった。

それに比べると、少し民度か上がったね。

[615: 匿名]

マンションにグリーンボランティアというグループがあってホームページを作ったみたいです。本当かどうか、そこにあるリストには３００種類以上の樹木がリストアップされていて吃驚です。広いし緑は多いし、駅から５分とは思えない素晴らしい環境であるのは確かですね。でも、お値段が・・・。

[616: 匿名さん]

http://pchgv.web.fc2.com/recruit.html
これですか…。

『自分たちの大事な資産であるパークシティ浜田山の緑を守り育てていくためにぜひ一緒に活動しましょう。』

包み隠さないですね…。
まぁ、ここでいう「資産」というのは、「カネ」という意味ではなく、もう少し高尚な意味なのですかね…。


HP、外部には公開しない方がよいのではないかしら。

[617: 匿名]

たしかに色々出てるね。ここの植物はたしかに凄いわ。昔のグラウンド時代からの遺産なんだろな。そういえば、新聞の折り込みチラシの決まり文句も「風景を守り住む、という誇りと共に」だからな。
見に行った時、ケヤキ並木も桜並木も相当古くなった木だと思ったが、いつまで持つのかな。あれもあの価格の一部だとすれば、買って数年で枯れちゃいましたじゃシャレになんない。

[618: 匿名さん]

むしろ、外部に見せることに意味があるのでは？

浜田山の魅力をアピールして、資産価値を維持・高めるための仕掛けでしょ。

どっかのマンションも、ホームページもってアピールしていたぞ。これからの時代、綺麗事ではなくて、それくらいやらなくちゃ。

[619: 匿名です]

ホームページ見ました。

このマンションって外国人が設計したのですか。
Dan Peasonとかいう人のホームページのリンクがあって、
そこを見るとこのマンションの写真が色々出てるんですが、
どうも建築中の写真みたいです。

関係がよく分かりません。
知っている方があれば教えて下さい。

[622: 匿名]

私はこのＨＰの雰囲気は悪くないと思うよ。

確かに素人さんが手作りしたページのようだけど、自主的なボランティアのページに、いかにもプロがデザインしましたというページはかえってふさわしくないと思う。この手作り感が良い。

三井不動産が企業ページとして出すなら話は別だけど、フリーのサーバーを使ってるみたいだし、お金があるわけじゃないよ、きっと。

[624: 匿名さん]

井の頭線の途中駅なので買い物系はあんまりかなあって思いましたけどショッピング施設の豊富さもかなりのものですね。特に電車に乗って渋谷や吉祥寺へという必要も普段は無さそうです。

夜のテーマガーデンや中庭の風景が素敵。
時には夕食を終えた後にここを散歩するのも癒されそうです。
住む以外の楽しみもあるマンションっていいですよね。

[627: 匿名さん]

この敷地って、タヌキとか野良猫とかでますか？中庭を走っている動物をみかけたのですが、野良猫とか住み着いちゃうと、いやだなぁと思ったもので・・・。

[628: 匿名]

狸は以前に一度みました。

[631: 購入検討中さん]

すみませんが、現在売りに出ている中古物件のC棟の１階に興味があるのですが、
なぜあのような、お値段なのでしょうか。
いや、お値打ちなのは嬉しい限りですが、何か理由があるのであれば、近隣にお住まいの方、ぜひ教えて下さい。
考えられるのは、日照権や、虫等でしょうか。
先に知っておく方が、安心です。

[632: 匿名さん]

どれですか？

[634: 購入検討中さん]

No.６３２さん
はい、住不で出ている約84平米で７７００万円の物件です。
URLを貼るのは、敢えて止めておきますが。
この広さで、この値段でしたら、周りの販売物件より値打ちだと思われます。
隠居生活間近で、１階が希望でしたので、以前、住不に電話した際、やはり当たり障りない理由でして。。
安い買い物ではありませんし、ぜひ住人の方の生の声をお聞かせ願います。

[635: 匿名さん]

Cの一階なら目の前にＥ棟があるのを考えればすぐ分かるかと。

[636: 匿名さん]

E棟との距離は十分にありますから悪くはないですね。
かなりお買い得物件かなと思います。

[637: 入居済み住民さん]

営業の方ですかね？
十分に距離があるなんて住んでる方とは思えない
発言ですね。

[639: 匿名さん]

えっ、豊洲？

[640: 購入検討中さん]

No.６３５さん、No.６３７さん
なるほど・・分かりました。どうもありがとうございます。
遠方でしたので、こちらでお伺いでき、とても参考になりました。

[641: 近隣]

巨大クリスマスツリーのイルミネーションが綺麗ですね。
ああいうのって管理費から出費になるのかな？
管理費高そうですが実際は気にも留めないんだろうね。

[642: 匿名さん]

建築中のプラウド浜田山は、パークシティ浜田山のコンセプトやデザインを参考にしてるんだって。コンセプトやデザインを真似るのは自由だと思うけどさ、パクるのは反則だよねたぶん、模倣と盗用は紙一重だからね しかしさ、プライドはないのかって。

[643: 匿名さん]

>636
>637
実際どれぐらいでしょうか??

間に植栽もある模様でランドエスケープ上は近いようには見えないのですが入居済みさんが言うからには近いのかしら。。

それにしても、戸建予定地側は視界が広いはずですのでＥ・Ｆ・Ｇはイメージでは良さそうに思います。

南向きがこの場所なら一度見てみたいですね。

[645: 匿名]

説明では棟と棟は20メートル以上の距離があるね

まあ、距離感ってのは主観だからね

近いと感じるか遠いと感じるか

[646: 匿名さん]

全体的にここは詰め込みすぎで、お見合い感満載なのは残念だよね。

[647: 匿名さん]

一軒家に引越しトラック10台くらいで一斉に荷物運び入れてたけど相当凄い荷物のボリュームだなって思った。段ボールごみやガムテープで道を散らかしっ ぱなしで一日目は帰ってたけど二日目にきちんと片付けたのかな？

[648: 周辺住民さん]

あれは引越しじゃなくって
モデルルームに家具を入れていたのではないでしょうか？

[649: 匿名]

もう誰か住んでいます。電気がついています。

[650: 匿名さん]

＞６４９　そうなんですね、電気が点いていたということはご覧になられたのは暗い時間帯か悪天候の日ですか。外から見たマンション全体の品やデザインなどどうでしたでしょうか、もしご感想あれば。

私の中では一つのモダンな街並みに見えるスケールを心に描いています。見ていない段階ですので大袈裟かもしれませんが、夜帰って来たときに眺める自分達の住んでいるマンション、それがこんな風に見えるとずっと生活を続けても感動止まないのではと期待しております。

[651: 匿名さん]

いや、消えてるけどね

[652: 匿名さん]

クリスマスイルミネーション綺麗!

[653: 匿名さん]

641さん
クリスマスイルミネーションなどは管理費が使われてもいいのではないかな
と思います。もしそういったものが不要という意見が多ければ管理組合で話し合えばいい事だし。
そういった場合は多数決になるでしょうがね。共用施設が多ければその分維持費などもかかりますし
それを納得して物件は購入している方が多いかと思いますので。

[654: 匿名さん]

イルミネーションが終わったら今度は門松ですか。

設置する人 、 忙しいですね

[655: 匿名さん]

禁煙がデフォみたいね、ここ。



そぅいぅのって、どうなの？

[656: 匿名さん]

占有部なら問題ないでしょう。

[657: 匿名さん]

何やら戸建てが建ちはじめましたね。トラックがひっきりなしに出入りしていますが。

[658: 匿名さん]

工事ありますか？

[659: 匿名さん]

禁煙がデフォとは？
マンションの規約でそのような記述があるんですか？
共用部が完全禁煙という事ですか？
それにしてもこちらの共用施設は充実していますよね。
ソーシャルサロンにはビリヤード台まで完備されているのですか。

[660: 匿名さん]

ここって芸能人住んでるのでしょうか？

[661: 匿名さん]

ここって地下駐車場ですよね？棟 がたくさんあるのに駐車場出入り口が2つしかないのは地下で全体が繋がっているのですか？

[662: 匿名さん]

ここは小さい子供がいるファミリーが多いようですが
若くして皆さんお金持ちなんですかねぇ。いいなぁ。

[663: 匿名さん]

住人全員がお金持ちとは限らないし家族を犠牲にしてまで家をあける
ママもいるとか

[665: 入居済み住民さん]

管理費高いので、ビットにする必要絶対ありだよね。融通きかないし。

[668: 物件比較中さん]

今までは全然といっていいほど縁のない場所でしたけど今回検討を始めていろいろ知りました。

70年の月日をかけて築き上げられてきた町環境がどんなものかは住んでみなければその深さを知ることはできないと思いますが、ひとまずお買い物や交通環境はレベルが高く安心しております。

価格は高いのですけどね･･一生一度の高額なお買い物になりそうですよ(汗)

[669: 匿名さん]

そして都内屈指の住環境だと言えます。

[671: 元検討者]

約一年半前に現地見学に行った際には、プランに随分と選択肢があった記憶があるが、
ついこの前のDMでは残り戸数一桁になっていた。
あれから随分と売れたものだ。

[672: 匿名さん]

↑知らず知らずのうちに少しずつ売れていたんですね


しかも中古といえども値段は下げていませんね

[673: 匿名さん]

三井の会員誌に一戸建て情報が掲載されはじめましたね。

高くて私には手が出ませんが。

[674: 物件比較中さん]

2億くらいですか？

[675: 匿名]

環境、立地、セキュリティ

杉並区でNo.1の場所に建ってる200m²超えの一戸建てが2億のわけないでしょ

60坪の土地だけでそれ以上するんだから。

[676: 匿名さん]

計画が上がった時は4億の噂がありましたが今はどうでしょうか。もう少しお安くなっているような気がします。

[677: 物件比較中さん]

いやー、それでも2億円代で買えんじゃないかなー

No.1かどうかは賛否ありそうだし

[678: 匿名さん]

3億の価値があるかどうかは個人の考え方次第。

[679: 匿名さん]

>678さん
あそこはクルマの通行がほぼゼロに近い立地なので
確かに静かで良い環境は価値が高いと思いますが
セキュリティに難ありかな
なにせ窓が道路と接近しすぎ
なぜきちんとセットバックさせない？
道から覗かれやしない？
落ち着かない

[680: 物件比較中さん]

それにあそこは計画道路ですから、いつかは逆にすごい往来になるリスクがありますからねえ

[681: 匿名さん]

まあこの先100年は100%ないでしょう。>計画道路

[682: 匿名さん]

大きな梅の木がありますね。
あんな巨大な梅は見たことがない。

[683: ビギナーさん]

３LDK１１３平米で家賃３５万か。
３５x１２＝４２０万
管理費４５０００円x１２で５４万。
修繕費１００００円x１２で１２万。
固定資産税が年間４４万として考えると１１０万。
年間３１０万だとすると実質的価値は６０００万〜８０００万。
少子化、人口減少で将来家賃が下がるだろうしおそらく１１３平米で５０００万くらいの価値が本当の妥当な所だろう。
しかし、買うとなるとこれが１億〜１億３０００万するという。
賃貸しかないな。

[684: 匿名さん]

ここは中古だと値段暴落してて、結局かなり下げないと売れないみたいですね。

[686: 匿名さん]

だから言わんこっちゃない
浜田山なんて高級住宅地のかけらもない単なる不便な田舎町なんだから買っちゃいけないって

[687: 匿名さん]

今出てる中古の1億円付近のも8000あたりにならないと成約しないでしょうね。

[688: 匿名さん]

だからパークシティだよ。三井もbakaじゃないから。

[689: 匿名さん]

687
売りに出ている中古は、売り主であるオーナーと買い主の交渉になるわけだから
三井は関係ないじゃん。
まあ仲介業者の売り方の方針とテクニックでしょ。

[690: 匿名さん]

あ、688ね。

[691: 匿名さん]

マンション自体は高スペックでコストがかかっているのは理解できるけど、土地が土地だし賃貸相場という厳しい現実がある。広尾ガーデンヒルズのような価値の上でも見た目の上でも真のビンテージには程遠い。
何より維持費が高すぎて高リスク。
資産としての魅力がなさすぎるのが問題。
パークシティ成城の方は㎡あたりの管理費がここの半分以下で駐車場も半分くらい。
維持費が安いからまだ資産としてはリスクが低い。
ここを購入して賃貸に回してくれてる人はリスクを全部かぶっておいしいところを全部上げているようなもの。
坪単価が２５０万くらいなら本当にいい物件なんだけどね。
悪いところをいえば石垣とかの隙間をみても何か大味だったりとか中国人が好きそうな豪華さにもみえなくもないけど、将来金持ちの中国人がいっぱい欲しがって値上がりするのかな？

[692: 匿名さん]

売主は基本的には何らかの理由により売りたいから出している訳で、買主は別にここじゃなくても良い、この値段なら買わなくても良いという判断ができます。
最初は値下げしてまで売りたくないと思っても、結局痺れを切らして値下げして売るんでしょうね。

[693: 匿名さん]

ここではないですが、マンションの売却経験があります。２社に見積もりを出してもらい、同じ見積もり
だったので、そこのマンションを購入した会社に仲介を頼みました。とりあえず見積もりは買った値段より
２００万円プラスの値段。新築で購入して築４年でした。何人か見に来てくれて、マイナス３８０万円なら
即決するとかいう人もいましたが気長に待ち、結局購入した金額の５０万円マイナスで売却する事ができました。
見積もり金額はあえて、値下げを承知の上で高く設定するらしいですね。途中でもう売れればいいやなんて
思った事もありましたが、待った会ありました。売却は本当買主と売主どちらがひくかでしょうね。

[694: 匿名さん]

私は港区の某マンション、売却益2000万円でした。
リーマンショック前の話しですが。
6500万で買った築15年中古マンションが
8500万で売れました。リノベーションに500万費やしましたが。

[695: 匿名さん]

逆にここの成約は下げないとらしいので売主も価値がないのを認識せざるを得ないんだろうか

[696: 匿名さん]

2004年頃分譲で良いマンションはどこも
買値の３割や４割増しで
プチバブルの時に築浅転売できましたよ。
うちも中央区のを売りました。

[697: 匿名さん]

2000年代前半に買った物件をプチバブル期に売れば、ある程度利益が出たのは当然だし、
逆にプチバブル期のピークに買った物件を今売ろうとすれば、ある程度損が出るのも当然。
この物件に限った話でもないし、この物件も決して例外ではないというだけのこと。

ただし、買い手が必ずしもここじゃなくても良いように、
売り手も絶対売りたいという人は必ずしも多くないから、価格調整は時間かかるでしょうね。
ちなみに不動産仲介業者に本気で購入意欲があるところを見せれば
売り手の事情が聞けて、売り出し中の物件について価格の交渉余地は結構簡単に分かりますよ。
多くはないですが、中には管財人が売却措置をとっているものもあり、
そういったものはそもそも少し割安についているし、
資産処分までにそこまで時間をかけられないだろうから、
買い手が見つからなければ一段の交渉余地が生まれてくる。

ただそういった特殊物件で無い限り、1億で出しているものを8000万という交渉は難しそうです。
どちらかというと在庫処分をしたいデベとなら交渉余地がありそうですが、
個人の場合は債務残高や損失確定を避けたがるので相当の時間を要すのでは。

駅距離が2倍で川沿いの低地に位置してグレードの差も小さくないヴィークコートが
坪320万でそこそこ順調に売れている市場であることを考えると
まだまだ売り手も簡単に諦めないんでしょうね。

でも広めの部屋が多いからグロスだと高いんですよね。
ほんと皆さんがおっしゃるような手ごろな水準になれば是非欲しいところではありますが．．．

[698: 匿名さん]

事実としてここの成約単価は中古だと南向きでも坪300切ってますよ。最上階でも310くらいでしょう。
ヴィークコートは言っても新築ですし、管理費も妥当な水準ですからね。

[699: 匿名さん]

697です。

698さん、それは結構魅力的ですね。
不動産屋さんですか？レインズ等の成約データではその程度まで調整しているのでしょうか？

国交省の土地総合情報システムの取引価格で出てくる当物件は2件のみで坪単価は360-370万円程度。
今売りに出ているものは、高層の南向きでは350万円以上、
Ken Corpが扱っている最上階のプレミアム物件だと470-480万程度、
実際の成約価格よりも安い価格になりがちな住まいサーフィンの価格でも
より条件の劣る部屋も含めた全体の平均像で333万円程度ですから、
免震棟の条件のよい部屋がおっしゃるような条件で交渉できるのであれば、相当魅力的ですね。

私、実は以前住まいサーフィンの成約相場を前提に交渉したことがあったのですが、
2回とも実際の成約価格は全然違うといわれてしまいました。
GH三軒茶屋とかは違いがひどかったですね。
その成約予想価格よりはかなり上まで上げたのに全く問題外でした。

[700: 匿名さん]

上のほうで話に出てた住友不動産販売が仲介窓口の中古は掲載価額が最後7000万切ってましたよ。最終的にどの価額で成約したかは不明ですが、85平米くらいですから坪単価はそんなとこでしょう。

[701: 匿名さん]

それは安いですね！
どんな間取りかは知りませんが、
南向きの85で7000以下なら魅力あります。
本当はもう少し広いとこが希望ですけど
ここまで安ければ一度見て見たかったですね。

住友不動産販売で今出ているのは、
80弱あるのにリビングが11畳弱しかない
不思議な間取り。坪340万。
バルコニーからなら緑は綺麗そうだけど。

売主になにか売り急ぐ理由があって、
特別に安い、それがちょうど欲しい間取り、
というようなことがあればいいのでしょうが、
難しいですね。