阪急電鉄神戸線「三宮」駅徒歩6分。
ザ・パークハウス 神戸トアロードについて情報交換しましょう。
購入検討中の皆さん、よろしくお願いします。
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-kobe/
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：東亜建設株式会社
管理会社：未定
[スレ作成日時]2011-03-28 11:10:12
ザ・パークハウス 神戸トアロード
|
81:
購入検討中さん
[2011-12-02 11:35:14]
|
|
82:
ご近所さん
[2011-12-02 17:21:25]
地歴については考え方、感じ方色々だと思いますが、
都心部は気にする必要はないと考えてます。 住宅地なら選択肢が都心部ほど限られてないので、 忌み嫌われるようなところじゃなく他の手段もありますから、 ワザワザあんなところに・・・といったネガティブな要素も起こるでしょうが、 そもそも都心部なんて出入りが激しいので、 ○○発祥の地とか○○氏邸宅跡地とか、 そんな前が何だったかなんて気にする人は居ないですね。（逆もシカリ） 実際、ほぼ毎日トアロード歩いてたのに、マリナーズがどんなふうに建ってたのか 全然思い出せませんし（＾＾； 三宮界隈なんて戦争で焼け野原でしたからね、不謹慎で恐縮ですが、 人の生き死にでいえばそこらじゅうで死んでますよ。 病院っていう意味では、助かった命だって沢山ありますし。 ただ、売主も地歴とかは意識してるんだろうし、それを払拭させる意味もあって、 ワザワザ 綿密な地質調査してます！！なんてアピールしてるんでしょう。 （綿密もなにもどんな物件でも普通に地質調査はしますからね） 上にも書いた通り、代々引き継いでた大事な土地という地権者も居るので、 この物件を検討するにあたり、病院跡地という項目は優先順位低いかなと思いますね。 無論、忌み嫌われない跡地である事が購入の絶対条件の方は、 病院跡地という事実は妥協して納得させられるような要素ではないので、 辞めておくべきですね。 設備仕様は郊外のマンションに比べれば十分にハイグレードですが、 比較しても仕方ないですが、東京都内とかの都心部にあるような、 大人向けマンション（ハイグレード賃貸）みたいに間取りとか もっと遊び心があってもよかったかなと。（ベッドルームにシャワーとかむき出しのトイレとか（笑）） 下から売れてるというのは営業トークの可能性も否定できませんが、 あのマンションの戦略としては、手頃な値付けで早々に売りぬきたいはずで、 MRの維持費もばかにならないはずなので、早期決着物件にはなるでしょうね。 ただ、販促の戦術としてサザビーとのコラボ効果が全くわからないので、 ひょっとしたらものすごく女性とかに受けがいいのかもしれませんが、 それでも下層階（特に３～５階以下）は手頃感はあっても 割安感はないと思うので、このご時勢ではどうなのかなぁ～？と。 |
|
83:
サラリーマンさん
[2011-12-02 23:59:05]
手頃な値付けで早々に売りぬきたいはずというのはなぜですか？
MRの維持費もばかにならないのは、どのマンションも同じだと思いますが。 |
|
84:
ご近所さん
[2011-12-03 01:36:33]
地権者とかの手前、
二国の大規模マンションみたいな 竣工後に現地販売なんて事がやり難いからです。 MRは、立地良すぎと感じてます。 もう、三宮は新道より上は商業地としてジリ貧とはいえ、 トアロード沿いのオフィスビル 2フロアですからね。 |
|
85:
匿名
[2011-12-03 09:17:14]
竣工までに値引きはさすがにないのでは？
|
|
86:
サラリーマンさん
[2011-12-03 09:37:39]
トアロード沿いの 2フロアだとMR維持費がばかにならないって、
他社のモデルルームの立地と比べて、どれぐらい違うんですか？ 上層階もそこそこ売れていて、下層階から順に売れている ということですが、具体的にどれぐらい売れているんですか？ |
|
87:
ご近所さん
[2011-12-04 01:19:54]
MRのあの場所は偶々かもしれませんが、
通常ビルインはプレハブより安価ですが、 この物件は高級仕様にしつつも価格を抑えて、 という物件だと思ってるので、竣工までずっとあそこでMRを構えるのは、 100戸クラスマンションとしては、バランスが悪い気がしてます。 金額比較じゃないですが、一戸当たりの負担率は結構タイトで 馬鹿にならないはずです。（勿論コストは売値に含まれてますけど） 三宮界隈の大型物件と本格的に競合しだすと共有部分とかは流石にちょっと見劣りしますし トアロードというブランド価値もこういう物件の購買層の方だとタワーと比較すると どうなんだろう？と思っちゃうんですよね。 まあ、サザビーならディーゼルかな（笑） |
|
88:
匿名
[2011-12-04 08:16:39]
高いなと感じました
タワーでもないのに免震にする必要もないのでは？ また一階が飲食店入ればゴキブリが心配 |
|
89:
ご近所さん
[2011-12-04 09:45:00]
都心の高級物件的な位置づけとしては手頃な根付けと思いました。
そこまでする必要あるの？ というのが プレミアの条件なので、免震や結露防止といった仕様で そこらの賃貸物件や中規模マンションと差別化してるようです。 （個人的にはプレミア感としては物足りないんですけどね） ゴッキーやミッキーは繁華街の住民ですからね・・・（＾＾；； ま、マンション内に食品スーパーとか入ってる物件も そのあたりは問題にあるケースもあるようですし、 気にされる方にとっては心配ですよね。。。 |
|
90:
匿名さん
[2011-12-04 10:59:03]
サザビーは…
40代以上の、普通のおっさんおばさんでもある程度分かる、という知名度を狙ったのかなあ？ 西神南あたりのマンションでサザビーとコラボればなかなか好印象になると思うけど、ここでやるのはどうでしょうね。 それだったらやっぱりディーゼルかな（笑） |
|
|
|
91:
匿名さん
[2011-12-04 22:05:12]
手頃な値段かなぁ・・・
|
|
92:
ご近所さん
[2011-12-06 08:24:24]
地価をベースとして相対的に見れば手頃感はあると思いますけどね。
ただ、商業地として活用すべき土地がどんどん住居になっていくので、 （これは全国的な現象でしょうけど） 街全体の価値としてはドンドン下落していくんでしょうから、 希少性という値打ちは乏しくなるかもです。 |
|
93:
91
[2011-12-08 21:06:13]
92さん
地価から判断して手頃なのか、高級仕様のわりに手頃なのか結局どっち？（両方？） それに、地価から物件価格が手頃かどうか判断するにはどう計算するの？ |
|
94:
ご近所さん
[2011-12-08 22:34:34]
地価と仕様で判断してます。
このあたりであれば、１０平米当たり３万（坪１万）ぐらいはつくはずなので、 ちょっと細かい数字は忘れたけど、 確かここのSTUDIOタイプで 利回り４％でも月賃料10万未満で、 新道・山幹のトアロード沿いの免震の至れり尽くせりの 一応プレミアムマンションに住める、 という事で、手頃感はあるかなと思ってます。 |
|
95:
物件比較中さん
[2011-12-09 03:45:04]
それだけで至れり尽くせり、ですか・・・。
いまどき免震じゃないところってほとんどないんですが・・・。 |
|
96:
匿名さん
[2011-12-09 07:57:11]
今どきは家賃10万未満で、免震じゃなくて、これぐらいの設備がついてないところなんてほとんどないんですか？
|
|
97:
ご近所さん
[2011-12-09 12:24:24]
>>95
主観ですが、 内装はともかく、 免震＆結露対策は竣工後の対応が不可能なので、 至れり尽くせりと思ってますよ。 http://www.shinchiku-athome.jp/tokusyu-52/pref-28/ |
|
98:
匿名さん
[2011-12-09 13:38:58]
至れり尽くせりの基準がめちゃくちゃ甘いｗ
|
|
99:
ご近所さん
[2011-12-09 15:39:49]
ん～ 後出しな表現で気が引けますが、
１００戸未満の都市型マンションで、 南東角部屋最上階ですら７０百万切る物件としては 十分に至れり尽くせりだと思います。 そら、敷地内にクルーザー専用桟橋までついてる 品川のワールドシティタワーレベルが 至れり尽くせりマンション！！！ と言われれば返す言葉はないですけど、 それはスレ違いですね。 >>98さんの基準が知りたいものです。 |
|
100:
91
[2011-12-10 00:53:29]
利回りで考えるのであれば、地価・仕様は関係ないような...
手頃感を地価・仕様で判断しているのか、利回りで判断しているのかどっち？ |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
No.77さん
不勉強な私の疑問に真摯にお答え下さって
ありがとうございました。
説明不足なんてとんでもない！
早速のお返事で誠に恐縮です。
なるほど、一般的に「高レベル」と評される仕様としては
『普通』（＝可も不可もない）ということですね。
構造の付加価値は大きなコストアップに直結でしょうから
設備のグレードにつりあう程度の無難な所で抑えておこう、
というところでしょうか。
お値段が・・・と上記で書いたのですが
正直ＭＲで価格提示された時、予想よりも低めで驚いたんです。
だから欲が出てきちゃったんですけど。。。
私が営業さんからもらった情報では、
１期販売の時は下の階から順に売れていったそうです。
神戸の海側・山側物件と違い、元々眺望は期待不要の場所ですから
購入価格を抑えるなら低めの階でもかまわない
とする考えもあるかと思います。
話は変わりますが
No.79さんのように
元病院跡地、というのは確かに気にしてしまいますよね。
グーグルのストリートビューで見ると
エントランス部は、車をバック駐車する
スペースのように見受けられます。
救急搬入口でしょうか？
それにしても、
販売会社の方が他マンションの悪評を言うのって
もしかしてネガティブキャンペーンというやつなのでしょうか。
ということは、
上層階もそこそこ売れている
下層階から順に売れている
更に他の販売先でネガティブキャンペーン
となると、ここは売れ行き好調ってこと？！
情報お持ちの方、是非お願いします。