ザ・パークハウス 神戸トアロード

[購入検討中さん]

阪急電鉄神戸線「三宮」駅徒歩6分。
ザ・パークハウス 神戸トアロードについて情報交換しましょう。
購入検討中の皆さん、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-kobe/
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：東亜建設株式会社
管理会社：未定

[51: 購入検討中さん]

うるさくないよ、アフターにも便利かも。

[52: 匿名はん]

三菱レジデンスの某新築分譲マンション掲示板より（抜粋）
＊引き渡し前数ヶ月より、提示価格から１割２割の値引きは当たり前、４ヶ月もたてば２割３割引きは当たり前、全額現金（ローンなし）であれば４割引を営業自ら申し出る（値引き交渉もしないのに）。青田買いは要注意（あとから後悔）。

[53: 購入検討中さん]

>No.52

青田買いすることに特に抵抗はありませんが、逆にそこまで値引きしても平気な会社って、会社自体大丈夫なのかと心配になります。利益をそこまで削っても経営って成り立つのですか？
最初の価格帯が強気すぎるのかな？

[54: 購入検討中さん]

>No.52

アフターってどういう意味？

[55: 物件比較中さん]

夜は人通りって少ないですか？

[56: ご近所さん]

人通りは普通にありますよ。深夜12時くらいまでなら、特になんとも思いませんでした。さすがに深夜1時以降は、寝ている方が多いでしょうし、あまり人が歩いてるわけではないと思いますが。治安面で不安を感じる立地ではないです。

[57: 物件比較中さん]

でもそっち系の事務所があるんじゃ、やっぱり治安は不安でしょ…。

[58: 匿名]

アフターにかなり、そうなんや

[59: 匿名さん]

トワ山手買えない人にとっては、いい物件ですね。というか、こちらのほうが価格は魅力的です。

[60: 匿名さん]

私トアロードに住んでいますが、治安面で不安を感じた事は有りません・・
結構夜遅くでも人通り有りますから問題ないと思います。
この界隈より県庁、県警方面は夜９時過ぎると人通りが無くなるのでむしろそちら方面が心配かも？
騒音は階によっても多少違いますが、そんなにうるさいと感じた事有りませんね。（窓を閉めていると問題ないでしょう！）
この近辺一方通行が多いので駐車場の場所によっては不便かも・・？
こちらも地権者物件ですよ・・私も地権者物件に・・何かと難しい問題も・・！
住宅に地権者は居ないみたいですからまだましかな？

[61: 匿名さん]

南側の事務所って、一和会のことでしょ。平成元年に消滅しています。
あの抗争中は、機動隊が組事務所を２４時間ガードするという珍現象もありましたね。
おかげで、どこに事務所があるのか良く分かりました。
今は心配ないですよ。

[62: 匿名]

アフター、同伴前に最適ですよ。
だから完売しますよ。

[63: 購入検討中さん]

アフターってそうゆう意味か。
そんな人たちと一緒のマンションに住みたくないなぁ・・・・。
セカンドハウスとしての検討の方がいいのかな？

[64: ご近所さん]

私、ここの近くに住んでいますが、夜になると時々それっぽい人とすれ違ったりして怖いので引っ越す予定です。もともとこうゆう環境に住んでいる人からすればあまり問題ないのかもしれないですが、私がもともと住んでいた場所はこんな心配全く無かったので、逆に今些細なことでも気になってしまうんですよね。

[65: 匿名]

年収３０００万円以上の経営者に最適
アフターで楽しもう！
内装もスィートルーム仕様にオプションしよう。

便利なマンションだな。

[66: ご近所さん]

そんなマンション購入したくないね。

賃貸なら別だけど。

[67: 周辺住民さん]

アフター向きとか、一般人向けの物件ではないのですね。

[68: 物件比較中さん]

小さいお子さんがいる又はこれから子供を持つ予定の方で、こちらを購入予定の方っていらっしゃいますか？
やはり、ここはDINKSかリタイア世代のファミリーばかりなのでしょうか。。。

[69: 匿名さん]

アフターとか一般人向きですよ。
完売しますよ。

[70: 匿名さん]

アフターの人なんかとすれ違いたくないねｗ

[71: 匿名さん]

綺麗な女性なんかとすれ違いたくないねｗ

[72: 匿名さん]

子供がいる人向けでは無いでしょうね。。。

[73: 匿名]

なぜ？

[74: 買い換え検討中]

ここは元病院跡地ですか？

[75: 匿名]

73さん、私は72ではありませんが営業氏にファミリーターゲットではないと言われました。
74さん、病院跡＋タイムス跡ではなかったですか？

[76: 購入検討中さん]

どうしてこの板は放置なんでしょ？

情報希望です！

[77: ご近所さん]

先日、MR行ってきました。
まあ、地元民なんで冷やかし半分ですが、
ガチのトアロード沿いで3面道路の一画確保したマンションは
当面、出てこないでしょうね。お隣もkbfで洒落っ気あるし。
構造は可もなく不可もなし今時仕様です。利便性という差別化のあるマンションなので
それなりの需要を見込んでて、角部屋上層階はボチボチ成約済みで
このご時世もあり、値付けもソコソコにして、
眺望が終わってる階層向けにサザビーと訳わからんコラボして、
女性をターゲットに早々に売り抜きたいんでしょうね。
MRの維持費もバカになりませんしね。

噂では同じ三菱の2国沿いは赤字らしいので、
同地域で同じ過ちは繰り返したくないわな。

ただ、上の書き込みにもある通り、ここら辺は一応繁華街の一画なので
色んな事がありましたし、これからもあるでしょうね。
そこらも加味して、というかそんなの気にしない人が買えばいい物件ですね。
終電気にせず遊べますし、とかに価値観ある人向けでしょう。

それと知ってる人は知ってますが、ここの地権者に
御影にある某由緒ある結婚式場の方がお持ちなので、
近くのヤヤコイ棒マンションみたいな事にもならず、
逆に地権者の体裁として、変なマンションにはならないですね。

なので、眺望や間取りをあまり気にしないのであれば、
完売間近に値引きして貰って購入でよいかと。


話横道ですが、本来商業地としての資産価値があるはずなのに
こうやって住環境がどんどん増えてこの辺りや北野までの中腹界隈は壊滅ですね。
旧居留地やメリケンに頑張ってもらいましょう。

[78: 購入検討中さん]

No.76です。

No.77さん
情報ありがとうございます。

私もＭＲ行ってきました。
設備・仕様はかなり良い（サザビーとのコラボは意味よくわからんけど）
と感じましたが、
構造は「可もなく不可もない」くらいなのですね。
知識がないので、どの辺りが可や不可なのか
もし教えて頂ければ勉強になります。

上記他コメントにもありましたが、
販売ターゲットは基本的にファミリーではないようですね。
間取りにも遊びがある感じがしましたし、
場所柄含めあまりサラリーマン向けの物件でもなさそうな。

といっても、当方のような子供なし共稼ぎ夫婦には
たとえサラリーマンでもかなり魅力的です。

子供が家の周りを遊びまわってて危ない、っていう不安もないですし
子育てメインに作られていない
大人向けのマンションは、探すとなかなかないんですよね。

とっても気に入ってるんですけど、
やはりお値段が・・・・
完売間近なら値引き期待できるのでしょうか？
ここは売れ残らないのでは、という気がしています。
売れ行きがきになりますね。
情報お持ちの方いらしたら、是非お願いします。

[79: 匿名]

しかしエントランスのあたりが霊安室だったと他のMRで聞いてショックでした。

[80: ご近所さん]

７７です。
構造については、説明不足ですみません。
都心部のパークハウスブランドとして可もなく不可もなく　という意味です。
免震構造～複層ガラスと一通りの仕様は全て網羅されています。
ただ、最新マンションということで目新しい何かを期待してたので、
逆にそういった新たな仕様がなかったため、可もなく～という表現となりました。
なので、構造で不可な要素は特にありません。可だらけです。

誤解させてしまったのであれば申し訳ないですが、
結露防止やピクチャーレール等も標準ですし、
おっしゃる通り、仕様としては一般的に見れば高級仕様の扱いです。

値段的にも最上階角部屋であの値段だったので、
値付けとしてはそれほど強気ではないと思いますが、
（このご時勢ですし地歴とかも意識したんでしょうね）
低層階は対面のビルと向い合せになるので、そのあたりがどうなのかなと・・・
なので階層や間取りを気にしないのであれば、残るであろうそのあたりの物件を
狙うのも一つの手だと思ってます。
ただ、売れ残りは賃貸業者に叩き売って終わると思いますので、
こまめに確認するという面倒さはありますけど。
気に入ってるのであれば、営業さんに指値（予算×90％）を提示してみてもいいのでは。

[81: 購入検討中さん]

No.76です。

No.77さん
不勉強な私の疑問に真摯にお答え下さって
ありがとうございました。
説明不足なんてとんでもない！
早速のお返事で誠に恐縮です。

なるほど、一般的に「高レベル」と評される仕様としては
『普通』（＝可も不可もない）ということですね。

構造の付加価値は大きなコストアップに直結でしょうから
設備のグレードにつりあう程度の無難な所で抑えておこう、
というところでしょうか。


お値段が・・・と上記で書いたのですが
正直ＭＲで価格提示された時、予想よりも低めで驚いたんです。
だから欲が出てきちゃったんですけど。。。

私が営業さんからもらった情報では、
１期販売の時は下の階から順に売れていったそうです。

神戸の海側・山側物件と違い、元々眺望は期待不要の場所ですから
購入価格を抑えるなら低めの階でもかまわない
とする考えもあるかと思います。


話は変わりますが
No.79さんのように
元病院跡地、というのは確かに気にしてしまいますよね。
グーグルのストリートビューで見ると
エントランス部は、車をバック駐車する
スペースのように見受けられます。
救急搬入口でしょうか？
それにしても、
販売会社の方が他マンションの悪評を言うのって
もしかしてネガティブキャンペーンというやつなのでしょうか。

ということは、
上層階もそこそこ売れている
下層階から順に売れている
更に他の販売先でネガティブキャンペーン

となると、ここは売れ行き好調ってこと？！

情報お持ちの方、是非お願いします。

[82: ご近所さん]

地歴については考え方、感じ方色々だと思いますが、
都心部は気にする必要はないと考えてます。

住宅地なら選択肢が都心部ほど限られてないので、
忌み嫌われるようなところじゃなく他の手段もありますから、
ワザワザあんなところに・・・といったネガティブな要素も起こるでしょうが、
そもそも都心部なんて出入りが激しいので、
○○発祥の地とか○○氏邸宅跡地とか、
そんな前が何だったかなんて気にする人は居ないですね。（逆もシカリ）
実際、ほぼ毎日トアロード歩いてたのに、マリナーズがどんなふうに建ってたのか
全然思い出せませんし（＾＾；
三宮界隈なんて戦争で焼け野原でしたからね、不謹慎で恐縮ですが、
人の生き死にでいえばそこらじゅうで死んでますよ。
病院っていう意味では、助かった命だって沢山ありますし。
ただ、売主も地歴とかは意識してるんだろうし、それを払拭させる意味もあって、
ワザワザ　綿密な地質調査してます！！なんてアピールしてるんでしょう。
（綿密もなにもどんな物件でも普通に地質調査はしますからね）

上にも書いた通り、代々引き継いでた大事な土地という地権者も居るので、
この物件を検討するにあたり、病院跡地という項目は優先順位低いかなと思いますね。
無論、忌み嫌われない跡地である事が購入の絶対条件の方は、
病院跡地という事実は妥協して納得させられるような要素ではないので、
辞めておくべきですね。

設備仕様は郊外のマンションに比べれば十分にハイグレードですが、
比較しても仕方ないですが、東京都内とかの都心部にあるような、
大人向けマンション（ハイグレード賃貸）みたいに間取りとか
もっと遊び心があってもよかったかなと。（ベッドルームにシャワーとかむき出しのトイレとか（笑））

下から売れてるというのは営業トークの可能性も否定できませんが、
あのマンションの戦略としては、手頃な値付けで早々に売りぬきたいはずで、
MRの維持費もばかにならないはずなので、早期決着物件にはなるでしょうね。

ただ、販促の戦術としてサザビーとのコラボ効果が全くわからないので、
ひょっとしたらものすごく女性とかに受けがいいのかもしれませんが、
それでも下層階（特に３～５階以下）は手頃感はあっても
割安感はないと思うので、このご時勢ではどうなのかなぁ～？と。

[83: サラリーマンさん]

手頃な値付けで早々に売りぬきたいはずというのはなぜですか？
MRの維持費もばかにならないのは、どのマンションも同じだと思いますが。

[84: ご近所さん]

地権者とかの手前、
二国の大規模マンションみたいな
竣工後に現地販売なんて事がやり難いからです。

MRは、立地良すぎと感じてます。
もう、三宮は新道より上は商業地としてジリ貧とはいえ、
トアロード沿いのオフィスビル 2フロアですからね。

[85: 匿名]

竣工までに値引きはさすがにないのでは？

[86: サラリーマンさん]

トアロード沿いの 2フロアだとMR維持費がばかにならないって、
他社のモデルルームの立地と比べて、どれぐらい違うんですか？

上層階もそこそこ売れていて、下層階から順に売れている
ということですが、具体的にどれぐらい売れているんですか？

[87: ご近所さん]

MRのあの場所は偶々かもしれませんが、
通常ビルインはプレハブより安価ですが、
この物件は高級仕様にしつつも価格を抑えて、
という物件だと思ってるので、竣工までずっとあそこでMRを構えるのは、
100戸クラスマンションとしては、バランスが悪い気がしてます。
金額比較じゃないですが、一戸当たりの負担率は結構タイトで
馬鹿にならないはずです。（勿論コストは売値に含まれてますけど）

三宮界隈の大型物件と本格的に競合しだすと共有部分とかは流石にちょっと見劣りしますし
トアロードというブランド価値もこういう物件の購買層の方だとタワーと比較すると
どうなんだろう？と思っちゃうんですよね。
まあ、サザビーならディーゼルかな（笑）

[88: 匿名]

高いなと感じました
タワーでもないのに免震にする必要もないのでは？
また一階が飲食店入ればゴキブリが心配

[89: ご近所さん]

都心の高級物件的な位置づけとしては手頃な根付けと思いました。
そこまでする必要あるの？　というのが
プレミアの条件なので、免震や結露防止といった仕様で
そこらの賃貸物件や中規模マンションと差別化してるようです。
（個人的にはプレミア感としては物足りないんですけどね）

ゴッキーやミッキーは繁華街の住民ですからね・・・（＾＾；；
ま、マンション内に食品スーパーとか入ってる物件も
そのあたりは問題にあるケースもあるようですし、
気にされる方にとっては心配ですよね。。。

[90: 匿名さん]

サザビーは…
40代以上の、普通のおっさんおばさんでもある程度分かる、という知名度を狙ったのかなあ？
西神南あたりのマンションでサザビーとコラボればなかなか好印象になると思うけど、ここでやるのはどうでしょうね。
それだったらやっぱりディーゼルかな（笑）

[91: 匿名さん]

手頃な値段かなぁ・・・

[92: ご近所さん]

地価をベースとして相対的に見れば手頃感はあると思いますけどね。
ただ、商業地として活用すべき土地がどんどん住居になっていくので、
（これは全国的な現象でしょうけど）
街全体の価値としてはドンドン下落していくんでしょうから、
希少性という値打ちは乏しくなるかもです。

[93: 91]

92さん

地価から判断して手頃なのか、高級仕様のわりに手頃なのか結局どっち？（両方？）
それに、地価から物件価格が手頃かどうか判断するにはどう計算するの？

[94: ご近所さん]

地価と仕様で判断してます。
このあたりであれば、１０平米当たり３万（坪１万）ぐらいはつくはずなので、
ちょっと細かい数字は忘れたけど、
確かここのSTUDIOタイプで
利回り４％でも月賃料10万未満で、
新道・山幹のトアロード沿いの免震の至れり尽くせりの
一応プレミアムマンションに住める、
という事で、手頃感はあるかなと思ってます。

[95: 物件比較中さん]

それだけで至れり尽くせり、ですか・・・。
いまどき免震じゃないところってほとんどないんですが・・・。

[96: 匿名さん]

今どきは家賃10万未満で、免震じゃなくて、これぐらいの設備がついてないところなんてほとんどないんですか？

[97: ご近所さん]

>>95
主観ですが、
内装はともかく、
免震＆結露対策は竣工後の対応が不可能なので、
至れり尽くせりと思ってますよ。
http://www.shinchiku-athome.jp/tokusyu-52/pref-28/

[98: 匿名さん]

至れり尽くせりの基準がめちゃくちゃ甘いｗ

[99: ご近所さん]

ん～　後出しな表現で気が引けますが、
１００戸未満の都市型マンションで、
南東角部屋最上階ですら７０百万切る物件としては
十分に至れり尽くせりだと思います。

そら、敷地内にクルーザー専用桟橋までついてる
品川のワールドシティタワーレベルが
至れり尽くせりマンション！！！
と言われれば返す言葉はないですけど、
それはスレ違いですね。

>>98さんの基準が知りたいものです。

[100: 91]

利回りで考えるのであれば、地価・仕様は関係ないような...
手頃感を地価・仕様で判断しているのか、利回りで判断しているのかどっち？