分譲マンションの駐車場代について

[１０９]

分譲マンションでは、住人は駐車場代を払って駐車場を利用します。
マンション内の駐車場（土地）は売主のものであり、駐車場代は、
売主に入ると理解していますが、あっていますでしょうか？
機械式駐車場の場合に機械のメンテナンス代は、住人の修繕積立金
から出すのですよね。
何故、こんな質問するかというと分譲マンションによっては、
駐車場代が異様に安い所があり、何故安いの？と思うからです。
（例）周辺の駐車場相場　　：15,000円
　マンションの駐車場代：　3000円
安いところは土地を安く仕入れているから安いのですかね。
常識なのかもしれませんが、どなたかご教示ください。

[2: 匿名さん]

駐車場が安いところというと、駐車場が全戸分＋来客分あるところですが、
こうした場所は駐車場も含めてマンション住人のものですよ。駐車場代はマンションの
管理組合のものとなり、修繕積立金に組み込まれます。
ただ、最近はわざと安めの駐車料金をだしているマンションもありますが、将来的には
修繕の際は住民負担になりますね。
全戸分の駐車場を確保できないマンションでも、その駐車場は住民の共有ですが
駐車場料金を高めに設定して不公平がないようにしますね。駐車場を売り主（というか別の事業者）
が持つケースはかなり特殊ですよ。

[3: １０９]

>>02さんへ
早速のご回答まことにありがとうございました。

>>駐車場代はマンションの管理組合のものとなり、修繕積立金に組み込まれます。
>>駐車場を売り主（というか別の事業者）が持つケースはかなり特殊ですよ。
そうなんですか。完全に誤解しておりました。

>>ただ、最近はわざと安めの駐車料金をだしているマンションもありますが、
>>将来的には修繕の際は住民負担になりますね。
駐車料金を安くしているところは売主が売りやすくしているだけなんですね。
ありがとうございました。

[4: 匿名さん]

わたしのところでは、機械式駐車場のメンテナンス費用は駐車場代の積み立てから
出されます。管理組合の収入として計上されています。
土地はマンション住民の区分所有となっていますので、車を持たない場合は、
土地にかかる税金分だけ負担増ってことかな、わずかですが。
駐車場の土地が売主の所有になっている場合、将来までその土地が使用できる
保障がないので、避けた方が良いと思いますよ。転売されて、車置けなくなること
があっては大変です。

[5: １０９]

>>04さんへ
今、購入しようとしているところは、普通に駐車場代取る予定なので、
多分、大丈夫そうです。駐車場の土地が売主の所有ではないと思います。
確かに売主が所有者で転売されたら恐ろしいですね。
以前、TBSの「噂の東京マガジン」でそのような大阪のマンションの事例
を見たことを思い出しました。
ありがとうございました。

[6: ２です]

最近近所のマンションで駐車料金にかなり差が出ていたので一例としてあげますね。
１　全戸駐車場利用可能なマンション
駅近だが全戸自走式駐車場あり。駐車料金が数百円〜７０００円。周辺の駐車料金１万
５０００円程度。
２　最寄り駅から徒歩１０分、しかし全戸には駐車場なし
機械式の駐車場で約半数程度が利用可能。駐車料金８０００円。周辺は１００００円程度の駐車
料金。
かなり差が出てますが、１の数百円というのは自走式の一番上の屋根無しです。
自走式か機械式かでも変わってきますし、マンション開発の際に広い土地を取得できたかどうか、
建蔽率や容積率もからんでいるケースが多いようです。

[7: １０９]

確かに大規模で自走式のところは駐車場代が安いところ多いですよね。
管理の手間が掛からない分、安く済むのでしょうね。
そう考えると機械式で１００％は将来的にコストがかかりそう。

[8: 匿名さん]

近所の売り出し中のマンションで60％ほどの駐車場、タワー式、駅から4分、電車アクセス抜群の駅なので
駐車場は全部埋まるとは思えない物件の例ですが

なんと駐車場はマンション用地を提供した地主のもので「駐車料金は地主のもの」だとのこと
なのに管理費や修繕積み立て費が異様に安かったです
駐車料金は相場より数千円高め、これは駅近にあまり駐車場がないことも関係していると思いますが・・・

もちろんこの物件は購入しませんでした。
これだと確実に地主の一言で駐車料金が変更されたり、
駐車場の修繕の際、一時金を負担させられたりすることが明白だからです

駐車場の所有者が誰か確実に確認されたほうがいいですよ

[9: 匿名さん]

最近、大阪だったともいますが、これと似たケースで大問題となりTVでも取り上げてましたね。
マンションの隣にあった駐車場を地主が売却し、新たなマンションになったようです。
突然駐車場を追い出されたマンションの住民は猛烈に怒っていました。
名義は確認しないとね。あとで怒っても無理なことが多い。

[10: 匿名さん]

■駐車場100%・無料は、デベロッパーの売り逃げ戦略のひとつ
使用料は、駐車場利用者（受益者）負担にて、
日常修繕、将来の大規模修繕に必要となる金額をキチンと徴収すべし。

詳しくは、
　http://d.hatena.ne.jp/flats/20050225

■機械式駐車場は最悪だ！
デメリットは、毎月の維持管理費が高いこと、車高の高いRV車などが収納できない可能性があることなど。
特にパズル方式などは、車の出仕入れに時間がかかり、使い勝手はすこぶる悪い。

機械式駐車場の法定耐用年数は15年。
20年もすれば、建て替える必要があるので、将来の建て替えを見込んで、
駐車場使用料をも高めに設定しておく必要がある。

詳しくは、
　http://d.hatena.ne.jp/flats/20050409

[11: 駐車場無し]

近隣駐車場相場と
敷地内平置き駐車場
敷地内機械式駐車場
の駐車代金の妥当額ってどの程度なのですかね？

私のＭＳ近隣は、駐車場代25,000円
敷地内平置きが12,000円
３割程度しか駐車場が無いのでもっと近隣に近い金額を徴収しても良いと
考えていますが、ご意見お聞かせ下さい。

[12: 匿名さん]

うちは400戸規模の分譲。

機械式（地上3階、地下２階）と自走式が混在ですが、自走は10台分だけです。

料金は、自走25,000円、
機械の一階が、15,000円、3階（ハイルーフ専用）が、20,000円、あとは10,000円です。（税別）
私は、一番安い、機械の一階です。

妥当な料金設定だと思います。

[13: 12]

二階です。すみません。

[14: 駐車場無し]

>>12
敷地内駐車場は何割ですか？

100％駐車場が完備されていると近隣相場より駐車場代金が安い事もあると思いますが
100％駐車場が無い場合、近隣相場と比べてどうですか？
近隣に近い金額なのでしょうか？

[15: 匿名さん]

駐車場無しさんの所のように100%完備じゃないマンションは、
住民間の不平等を招かないように
周辺駐車場とあまり変わらない程度(8割位)に設定してる
ところが多いんじゃないんでしょうか。

でも途中から値上げって、話し合いがなかなか大変ですよね。

[16: 匿名さん]

うちのマンションの駐車料金なんて、近所の相場の半分〜3分の1です。
駐車場100％で、15%くらいが平置きで残りは、機械式2段の上下に動くタイプ。
相場より安いので、2台、3台持ってる家庭もあります。
あまりに安すぎるので、平置きと機械式上段を希望する家庭は、二千円ずつ値上げしました。

[17: 駐車場無し]

>>15

参考になります。
私も近隣の半額は安過ぎ、敷地内駐車場の順番が回って来ない組合員からすると不平等に
思えるのですが

私が理事を引き受けた時に、理事会で問題提議したのですが
当時の理事長が、15年目にして駐車場順番が回ってきたばかりだったのと
その期に敷地内駐車場利用している理事が多かった事
2年前に10,000円から12,000円に値上げしたばかりだとの理由で
値上げは見送られています。
100％近い駐車場が確保されていれば、問題ないと思いますが
現状３割しか駐車スペースが無いので・・・

次回、管理費や修繕費の値上げがある場合には、再度提案したいと考えていますが
皆さんのご意見お聞かせ下さい。

[18: 入居予定さん]

入居予定のマンション、駐車場１００％以上あるけど、田舎で１家族２台は当たり前なのでそれでも足りない。
代金は周辺の半値くらい。

他の入居予定の方なんかは、徒歩１分のスーパーを立体にしてマンション住民と共有したら？？なんて言ってる。

いい考えかも。。。

[19: 12]

>14さん

敷地内駐車場は、100％車所有者に行きわたっています。
というか、何台分か余ってそうです。
駅近なので、車を持ってない方もおれるようです。
お年寄りの方とか。

近隣は、一ヶ所しか見てませんが、15,000円でした。
うちのマンションの、機械式の一階と同じですね。

[20: 駐車場無し]

>>12

感覚的に近隣の平置き駐車場と、敷地内平置き駐車場は同額以下と思っていましたが
駐車場が余っていても、近隣より高い場合もあるのですね！
参考になりました。

[21: 匿名さん]

うちのマンションは、敷地内駐車場が６割。
近隣駐車場が７〜８千円のところ、マンション内駐車場は１万円です。
今では厳しいでしょうが、その差額でガソリンを１回くらい入れられる。と敷地内を希望しない人もいます。
入居当初からなのですが、安いとも高いとも意見が出ません。

[22: 駐車場無し]

>>21

情報ありがとうございます。
４割高は確かに、少なくない差ですね！
ガソリン高騰、毎日車に乗る人でなければ、
敷地内よりも安い近隣の駐車場も選択もありですね！

１００％駐車場が無い場合は、近隣より割高なＭＳが多いのでしょうか？
他の事例教えて下さい。

[23: 匿名さん]

>>22
マンション1階、戸数に対して5割強、
道路沿いなど、出し入れが難しい状況…ですが、
金額だけでしたら、ほぼ相場並みでしょうか。

修繕費は早々に見直されましたが、Pは分譲当時のまま据置です。

空き待ちは、名簿を作成済みです。

[24: 駐車場無し]

>>23

朝早々情報有難うございます。

>金額だけでしたら、ほぼ相場並みでしょうか。
>修繕費は早々に見直されましたが、Pは分譲当時のまま据置です。

非常に興味があります。
100％駐車場が無い中、相場並みと言う事は、利便性を考えればお得って事ですよね？
修繕費見直しって事は多分値上がりしたって事だと解釈しましたが
その中で、駐車場値上げ意見は出なかったのでしょうか？

私の場合、駐車場が無く、修繕費の値上げ案が出たら
近隣相場より安い駐車場代の見直しを提案しようと思っているのですが・・・

[25: 匿名さん]

>>24
23です。

修繕積立金は…はい、大幅値上げ（大規模時に、一時金徴収不要を目指して）です。

Pは…複雑な交差点（バス路線の分岐点になる交通量の多い・渋滞の名所）の直近のため、
常に車の往来があり、
信号を少しでも早く抜けたい車の中、しかも敷地内に電柱が侵入しているような中なので、
最初から希望しないお宅もあるようです。

コンクリ床、コンクリ天井と、その面（設備）では素晴らしい！のですが、
出し入れに「技術」が要るので、

利便性＋設備−環境や技術要＝周辺の相場並みってところでしょうか。
なので、見直しについては出なかったのだと思います。

相場より大幅に高く設定とまではいかなくても…
値上げして、借主が居なくなってしまうのも、修繕計画等に影響があるでしょうから、
せめて、相場並み位に改定できると良いですね。

[26: 駐車場無し]

>>25

ご丁寧に情報ありがとうございます。
確かに値上げして、空き駐車場が発生してしまえば管理組合にとっても不利益になりますね！
現状で駐車場の空きが出た場合は、値下げも検討しないといけないのかもしれませんね！
大変勉強になりました。

駐車場の利便性良く、駐車台数が少ないＭＳの場合は、オークション方式で
駐車料金を決めれば、駐車場が無い組合員にとっても良いと思うのですが・・・
ご意見ある方お聞かせ下さい。

[27: 購入経験者さん]

↑ＮＯ.１０さんの詳しくはを読みましたが、機械式駐車場と自走式立体駐車場の立て替え費用って余り変わらないじゃないですか。立て替えまでの期間が機械式の方が早いのですか？
機械式のメンテナンス代が高いのは駅近マンションを購入するには仕方が無いような気がします。

[28: 匿名さん]

>>27
その通り、法定耐用年数を見ても倍以上違います。
機械式は屋外と屋内でも大きく違ってきますね。

* 自走式立体駐車場（建物）鉄骨造 … 31年
* 機械式駐車場:2段式、多段式 … 15年

[29: 入居予定さん]

09/2月入居予定です。
契約した物件が平面式駐車場(屋根なし)約4割、機械式駐車場約6割なんですが、

　　駐車場代　平面式駐車場→9,000円
　　　　　　　機械式駐車場→7,000円

となっており、平面式駐車場代の方が高いです。車を出しやすいという利点は
確かに平面式駐車場の方がありますが、将来の修繕費用がかかるのは機械式の
方だと思うのですが、この料金体系って普通なのでしょうか？？？
どなたか教えて下さい。

[30: 住まいに詳しい人]

普通です。

機械式駐車場の駐車料金だけで機械のメンテをするなら機械式の利用料が
高くなりますが、それだと不便で高いから誰も使いたがりませんよね？

逆に機械式より平置きが安かったら誰でもそこが使いたいですし、
早晩揉め事になるのは確実です。

[31: 入居済み住民さん]

当マンション地階の駐車場料金は一階にテナントとして入っている不動産会社に支払っています。
管理組合の収入には計上されていません。
でも修理費は管理組合から支出されています。
この管理組合または売主と不動産会社との関係はどうなっているのでしょうか？
不動産会社が駐車場を買い取っているのでしょうか？
お教え下さい。

[32: 入居済み住民さん [男性 60代]]

うちのマンションは、機械式で、料金は周辺相場の半額です（ほとんどがコンクリ打ちっぱなしの駐車場）。
一世帯一台の割合があります。規約では、外部への貸与禁止、料金は管理費に併合、とあります。
このため、駐車場を使用していないかたは、外部の貸与すればかなりの収入が得られるはずが損をしています。
この損害額を管理費から引いて戴きたいと思うのですがおかしいでしょうか？
使用者の駐車料金は、一般管理費として納入されるので、その分、非使用者は、もうけていますが、わずかです。

[33: 匿名さん]

>>32
外部への貸与を禁止しているから、駐車場非使用者の損害額を管理費から引いてほしい？
意味がわからない。

[34: 入居済み住民さん [男性 60代]]

＞＞33
すいません。説明不足です。
背景は、駐車場料金を周囲相場の半額にしたことから、組合全体に必要な総管理費額がかなり減収しました。その手当てとして住民全員の管理費の値上げが検討されているからです。駐車場の非使用者の立場としては一方的で納得出来ない値上げです。そこで、外部貸与で得られる利益分で管理費の値上げ分を補填する意図の正否をこの欄で伺ってみました。

[35: 匿名さん]

>>34
普通に考えたら駐車場代を元に戻して、それでも足りないなら管理会社等の契約変更による経費削減を検討します。
駐車場代の外部貸与は可能かと思いますが、防犯上や契約、管理等による管理会社への出費、区分所有者が新たに使用したくても使えない等のデメリットもあります。

外部貸与のシステムを構築する労力があるのなら、その前に駐車場代の値上げ、経費削減等を検討すべきだと思います。

[36: マンション住人]

うちのマンションは、敷地が広く、無駄に？ナントカガーデンというのがたくさんあり、平置き駐車場率も8割ほどです。しかし、その中に異様とも思える、パレット式の機械式駐車場がどーんと建っています。明らかに土地の使い方がおかしいと思うのです。

ガーデンや、植栽をもう少し減らせば、平置き駐車場で、その台数分を確保できそうです。

それで思ったのが、これは、デベロッパーが、販売時に駐車場代3000円〜（機械式最上段）と書きたかったがためなのではないかと、疑っております。。平置き駐車場代は、相場どおり1万は超えてきますが、この収入が、管理組合の収入の大部分を占めます。

少しでも高めに売りやすくするためのカラクリを、随所に感じます。

こういう手法って、ありえるでしょうか。。

住民としては、余分な植栽やガーデンを削って、平置き駐車場に変えたら、資産価値は大幅にアップすると考えているのですが、、

[37: 匿名さん]

>>36
そちらのマンションが当てはまるかどうかは分かりませんが
最近のマンションは、建設時に地元自治体などと
敷地内の植栽などの緑化率（？）を取り決めるケースがあります。

そういうところだと、「無駄」とも思える植栽を
勝手に削って駐車場などにすることはできないです。

[38: 匿名さん]

タバコみたいに利用者が敬遠するかのギリギリまでは値上げしていくべき


うちは嫌車　禁車中ですし

[39: マンション住人]

>>37 匿名さん

なるほど、緑化率ですか、、ありえますね。
でも、緑でいっぱいの地域なんだからこれ以上緑化せんでも、、って感じなんですけどねぇ。。

そういう視点もあるのですね。ありがとうございます。

[40: 匿名さん]

駐車場は空きがある場合は外部に貸すこともあるんですよね？
その場合ってセキュリティ上多少不安ではありますが、貸出ししないと資金を回収できなくなってしまうのが難点。大体、空きがどの程度出た場合外部に貸し出しをするのでしょうか？
機械式だと維持費もかかってくるので、将来的に空きがあるのはかなりのデメリットにはなってきそうですね

[41: 匿名さん]

駐車場使用料って不思議ですね。
普通、分譲の場合は土地代は物件に割り振られるから土地の高いところ安いところの差は
出ず施工およびメンテナンス費として一緒になるのかなと思いきやちゃっかりその土地に会わせた
価格帯になる。
賃貸なら駐車場代も収益になるから価格が変わるのはわかるけど。
その証拠にエレベーター、キッズルーム、ゲストルーム、その他の有料の共有サービスは
それほど価格差がない。
なんかおかしい気がする。。。

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん

分譲駐車場のことを言っているのですか？

管理組合から駐車場を賃貸しているなら、その土地に合わせた価格帯になるのは、区分所有者間で不公平感が無いようにと聞いたことがあります。
分譲駐車場の場合はデベを疑う。

[43: 匿名さん]

>>42
分譲マンションの駐車場です。
管理組合が住人にたいしての経営を考える話ならそれこそ最初の管理費(駐車場メンテ)計画が破綻してますね。
健全ではないかなと思います。
部外者に貸す場合は単純な収益としてなので別ですが。

[44: 匿名さん]

100%ないなら、周辺の相場に合わせるのが普通。
でないと、利用する人としない人で不公平が生じる。
マンションの所有者は駐車場を使用してもしなくても駐車場のオーナー。
オーナーに一番利益の出る料金に設定する。
つまり周辺の相場付近になる。相場より安く貸すと利益が下がるし
高いと空きが出てやはり利益が下がる。

[45: 匿名さん]

>>43 匿名さん
駐車場を分譲してしまうところもある。
そういうところは二重利益を得てそうで疑うと書きました。

[46: 匿名さん]

マンションの駐車場は空きが出てしまうと、修繕費の回収が難しくなってきてしまいそうなのが怖いです
その場合は、外部に貸し出すしかなくなってしまいますし、
そうなると、セキュリティの面で不安が出てきてしまいます。
駐車場は平置きが一番維持費がかからないので、できれば平置きなのがいいですね

[47: 匿名]

入居前から完売のマンションで此れから入居開始ですが


マンションの駐車場は平置きで有料ですが駐車場のスペースは抽選になる程でした。勿論現在は駐車場は満車ですので運が良かったとホッとしてます。

[48: 購入経験者さん]

大阪の検討版に書いてあった情報ですが、示唆に富んでいるので転載します。
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あのーご存知と思いますが、修繕積立金と駐車場代は売るときに安く見せたいので、
あえて低く設定される事が非常に多いです。長く住むことを考えているなら、
購入前に調査する必須項目ですよ。
あとで値上げするのは揉める事わかっているのでね。そこを頑張って適正の金額に
早く値上げ出来たマンションは大規模修繕時に困らなくて済みます。
→マンション販売屋は本当に売った後の事はどうでも良いので注意が必要ですよ。
駐車場はマンションの共用物です。マンションの資産価値を一部を担っています。
よって、駐車場を借りている借りていないに関わらず、維持の為に管理費を払うのは
マンション資産ですので当然です。
→「駐車場借りていない人に支払う必要は無い。」ていう、裁判が結構ありましたが、
　ほぼすべて負けていますよ。ちょっと調べればわかります。

極論的な例えを言いますと、
１．管理費からは払わない。すべて利用者のみとする。→
２．利用料は非常に高くなります。（機械の維持出来ないから）→
３．マンションの駐車場を使わず、外部の駐車場を使う　→
４．利用料入らないから、機械の維持出来ない。→
５．機械壊れる。→駐車場の機能を失う。→
６．このマンションは駐車場無しのマンションとなる。

今時、そんな車庫の無いマンションが高く売れると思っていますか？
また、そんなマンションは管理が上手くいってないマンションのレッテル張られますが、
その意味もお分かりですよね。

結局のところ、後の祭りではありますが
A.立体系の駐車場は維持費が驚くほど高いので、なるべくなら避ける。
B.駐車場の維持管理、運用規則をもっと事前に確認する。
でしょう。
マンションって他人との関わりが少なくて済むって言う幻想がありますが、実際は
自分の財産の一部を共有しているので、一戸建てより関わらず負えないのが実態です。
お気を付け下さい。
→こちらのマンションの議論を見てると、早く売って引っ越すのが正解かなと思います。
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[49: 購入経験者さん]

通常のマンション駐車場（マンションの共有財産）で、余ったら外部貸出の
話よくありますよね。わがマンションもそんな話出ました。
戸数41戸、駐車場30台分（機械3段式と2段式の併用）新快速の止まる駅から徒歩5分の立地です。
駅近で、割と年長者が多いので駐車場が余って問題になりました。（10台分の空き）
打った手は

・2段式の駐車場のメンテナンスが3段式と変わらず、収容台数に比べてコストが高いので、
　　大規模メンテが必要となったタイミングで、昇降禁止にしてはめ殺しの平置きにした。
　　→メンテ代を4割削減。収容台数を6台削減。
・平置きになり利便性が上がったので、駐車場代を月額で1,500円値上げ

上記以前に余った分を外部に貸し出す検討したのですが、有料にすると、それは管理組合の
営利事業となり、法人にするとか、管理や税金やいろいろややこしい事になり組合の負担が
激増するので却下となりました。
10年位前の話ですので法令が変わったりしていたら、簡単になっているかもしれませんが、
邪魔臭いのは間違いないところかと思います。

参考になれば。

[50: 匿名さん]

皆さん駐車場の管理や料金でマンションを選ぶんでしょうか？

[51: 匿名さん]

>>50 匿名さん
私は重視しました。立地と駐車場が一番の決め手。
大きな車が好きで普通の機械式には入らないので、自走式駐車場のみの物件を選びました。
自転車駐輪場も平置きなので、これも決め手。
間取りや設備にはこだわりがないので、ある程度の広さがあればいいやという感じで選びました。

[52: 匿名さん]

戸建てでは、とても考えられないことですね。

[53: 匿名さん]

駐車場利用料が管理運営のためだけならなんで地域差が出るんだろ。。
まったくわからん。。