地震後に契約済みマンションをキャンセルしたくなった人のスレ（23区）その２

[匿名さん]

地震後、手付金を放棄してでも、契約済みマンションをキャンセルしたいって人はいませんか？
私はしたくなりました。。。私は建物ができているので建物自体がダメージを受けています。
資産価値の低下を受けるなら、地震後に建設予定のマンションを買いたい。

そういう人たちは一緒に語り合いませんか？

[268: 契約済みさん]

ここのスレはすごく助かりました。いろいろな情報をありがとうございました。キャンセルして、手付金も多少はもどってきそうです。

[269: 匿名さん]

どんな理由だと手付金の一部が戻ってくるのですか？

[270: 傍観者]

皆さん現地をじっくり確認して決められては
場所によって地盤がことなりわずか50メートル離れると
状況が異なり被害、液状化対策もことなり
ます。
ローンを無理しなければ心に余裕ができ、お金のないひとは
無理しないわざわざ買わなくても借りる家がたくさんありますよ。
手元に現金をしっかりもってたほうが心に余裕が持て
ますよ。不安だったら無理せず
自分や家族が幸せを感じる方に進むべきかな((((；゜Д゜)))
手付金は常識的に考えて棄損が明らかな場合きっちり直せないはなし
なら大手さんは戻しますが、中小のデベは手持ち資金なんて
ほとんどないから物理的に払えなくて倒産と言う形になり
手付金の前金保証がないと戻らないのが今後の現実に起こる
出来事だと予測できます。 がんばって下さい。

[271: 匿名さん]

デべもここ2年国の施策で高いマンション売りまくったから多少は余裕あるだろ。
今抱えてる在庫は値下げして売り払っても倒産はないんじゃないかな。

[272: 契約済みさん]

手付金は建物自体がなくなってしまえば、完全にもどってくる。その他に建物が一部壊れてしまったりしたら、キャンセルして手付金が一部もどってくることもあるよ。今回の浦安の新築マンションなんかは、手付金もどる可能性はあるって、弁護士がいっていたよ。

[273: 匿名]

23区板だから、浦安買った人はこのスレの対象外。

[274: 物件比較中さん]

前スレでアドバイス頂いた、株式で損失を出した者です。
2000円で購入した株式ですが、損切れないまま、株価は400円台になり、
いよいよ自己資金不足でローンは通らず、強制キャンセルは避けられない状況になってきました。
自己責任とはいえ、やりきれない気持ちです。
皆様には反面教師としていただければ幸いです。

[275: 匿名さん]

ああ、あのいい歳こいて反省も何もできない最低の男ね。覚えている。
反面教師にもならんよ。

[276: 匿名さん]

キャンセルは無理だけど値引きなら応じてもらえるかも知れないっていうのが今回の結論ですかね。

[277: 匿名さん]

想定外だからキャンセルOK.
社会問題化すれば解決策が見つかる。
そのためにはマスゴミの力を借りねばならないがね。

[278: 匿名さん]

やることは人間のくずだけれども、こういうときはごねるのもありだと思う。

[279: 千葉都民]

そう、195,239 及び 260の弁護士さんの手法じゃこの状況を救えないのですよ。
誰かが言ってたゴネ得しか この状況下にある買主を救えないのですから。

そして大体の売主 及び 仲介業者は最終的には下記の方法で問題の早期終結を
図ります。
尚 これから述べることは今回の震災以降の実話に基づいています。
個別にどの案件かを申し上げれない点はご了承下さい。


１）契約金額の減額
これは物件の毀損が全く無く、液状化等の環境の悪化が全くない状況でも
10%は最低可能ですが、20%を目標と設定して下さい。

２）契約の解除
白紙解除も不可能ではないのですが、手付金の一部は返ってこない場合が
多いようです。これも物件の毀損が全く無く、液状化等の環境の悪化が全くない
案件の話です。（手付金の20%を捨てることを目標として下さい。）
毀損があれば100%の白紙解除は可能です。少なくとも私には可能です。

交渉で大事なのは論理の筋道です。
法律論で有効か無効かはあまり関係ありません。
あちらの業界の方の使う”筋 ”というのが一番大事なわけです。
”筋 ”を通すように迫力を持って迫ることが出来れば上記の条件で解決を図る
ことは可能です。
買主の皆様、是非 頑張って下さい。

[280: 引越前さん]

このすれってすごい色々な情報がたくさんです。
一冊の本にできるくらいですよ。

[281: 匿名さん]

279さんの論法を、デべ相手ではなくて
中古物件の一般人売主相手にやったら、
相手が怒ってトラブルになってしまいそうですが…

[282: 匿名さん]

＞274さん
アドバイスしたのに・・・　残念ですが、手付けのみで済むのですから、再起は可能です。頑張って。

＞279
嘘は良くない。
少なくとも自分が試したことがない方法を第三者に勧めるのはまともとはいえん。
残念だが、世の中はそんなに甘く出来ていません。
法律にのっとってやるしかない。
後は、数十万人規模で騒いで社会問題化して、法律改正するのみ。無理だけど。

[283: 匿名さん]

都内に限れば地震は震度５レベルで想定内
原発と停電をどう捉えてデベ側に訴えるかだね

[284: 匿名さん]

>>282
279のような妄想癖の輩は放っておきましょう。
そのうち居なくなりますよ。

[285: 匿名さん]

タワマンは電気ありきだからな

[286: 契約済みさん]

279を信じていまうところでした。。。
いまは藁にもすがいたい気分です。

[288: 千葉都民]

No.280 さんへ
No.286 さんへ

No.282 No.284 らが考えているのと違い 私が体験談として
実際の体験を話しているのです。

私の立場も話しました。
不動産のプロでなく法律家でもなく 中小企業の経営者という立場を。

今回の震災後の話も事実です。
社員の救済に入り、私が直接交渉に入った案件は10%の値引きで
決裁しました。
また、交渉方法を教えて 自分で交渉した人間は 中古物件ですが
9%程度の値引きで決裁しました。
これらは全て手付け金解除が出来る期間が過ぎて残金の支払い
及び 所有権の移転の期限のまさに当時に行われたことです。

信じられないのも無理はないのです。
こういうことは公にされることはなく、不動産関連の会社も
そういう事実は聞いたことがないと 当の本人も応えるのですから。

私も一筆とられている関係上 具体的な物件に関してはお答えできません。
でも、もし会社を経営している立場の方がもし ここにおられたなら
こんなことはNEGO BASEで決まるMATTERだということはご理解頂けるでしょう。

全て経験に基づく話で脳内仮想ではありません。
上品に解決しようとせずに 非情になって解決を図って下さい。

[289: 千葉都民]

最後に

あなたが売主ならどういう事態になるのが
もっとも困るのか 想像してみて下さい。

塩漬けにされることを 最も嫌がるのですよ。

裁判に勝って喜ぶのは弁護士だけで 売主は
早期回収が出来なければ意味がありません。

早期回収が困難な客で 条件変更したほうが
長期的に損害の発生するリスクを軽減出来ると
判断すれば売主は契約変更に応じます。

あなたも売主ならそうすると思います。
だから 民事には"や”のつく業界の方が
弁護士より役に立つと 多くの上場企業でも
抱えている実態があるのですよ。

世の中をご理解頂ければ幸いです。

[290: 匿名]

だ～か～ら～
それは単なる値引き交渉に成功したってだけの話でしょ？
相談者は値引きしてくれたから満足できるって話じゃないと思うんですが。

[291: 匿名さん]

売主側も色々。
>早期回収が出来なければ意味がありません。
って売主ばかりではありません。

目の前のキャンセル代プラス違約金を、
買主側から受け取る方が
ひとまずは得ですから。

[292: 匿名さん]

「交渉」「説得」すべてにおいて、会話力しだいかな。
もちろん知識と根拠が根底にあっての「会話」力ですが・・・
掲示板のレス文章みてても、
　・事実であっても汚い文章
　・推論であっても正しい文章
では、説得力などがまったく異なってきますね。
掲示板といえども軽いノリの口語体で文章書く人は、たぶん誰からも同意得られないと思う。

[293: 匿名さん]

交渉相手にもよるし、一概に何とも言えな事だよね。
成功体験も参考程度にしかならない。
自分の置かれてる状況を冷静に考えるのが先。
自分はこれから23区の不動産は下がると思ってるけど、絶対ではないし。

[294: 匿名さん]

＞自分はこれから23区の不動産は下がると思ってるけど、絶対ではないし。
下がる要素もあるし、下がらない要素もある。
買い控え・不況が一番大きいだろうから全体としては下がる気がする。
が、
新築に関しては供給自体が止まってしまう。
賃貸に関しては居住者数が減ると思うので選び易くはなる．．．．かも。

「上げる」という気はまったくしない。

[295: ビギナーさん]

千葉難民さんへ
不動産取引の場合「決裁」ではなく「決済」です。

[296: 千葉都民]

今回の震災後 手付金の一部（2割くらい）の放棄で解除に応じさせた例も
既に書きました。

キャンセル代プラス違約金なんて払う必要は全くありません。

何故か 解決を図ろうとする人よりも 熱心にそれは無理で契約書通りに
履行せざるを得ないと言った論点が多くなるのは 一部の業界利益の
保護の為ですか？

今回が 初めてのネット書き込みですが、どうも趣旨がよく分からなくなってきました。

このサイトは方法論を議論し リスク軽減を図ろうという目的で集まっているのでは
ないのですか？
どちらサイドの利益を保護しようとされているのか？ よく分からない方の発言が
目立ちます。

もっと 上手く処理された方もいるでしょうが、このようなネガティブな空気だと
体験を書くことは出来ないのでしょうね。
もっと前向きに考えられれば やりようは色々ありますよ。

購入が不安であれば 手付金の一部（2割くらい）の放棄で解除に応じさせれば良い
だけの話です。
ここで無理だという人は経験の無い人で、出来るといっている私は自身の経験からです。
もう このサイトに来ることも無いでしょうが 今まで私が投稿した情報からでも
既に戦える武器は充分なんですよ。
実際に戦いながら ライブで状況報告される方が出てくればと思います。

[297: 匿名さん]

>>288
>>296
先ず、中古と新築とをいっしょくたに考えている時点でいかがなものか？
中古であれば、売主・買主は1組だけであり、柔軟に売主も対応できるとおもわれるが、新築分譲であれば、大手デベならばこの時期は引渡物件が集中するため、ケースバイケースの対応なんてとても無理。やはり契約書に記された通りに処理せざるを得ないんじゃないか。
ただ中小デベで、取扱物件が少ないところでは粘ってみる価値はあるかも。

[298: 匿名さん]

>柔軟に売主も対応

お金に関することですから、
ハイそうですかって気の優しい売主ばかりじゃありませんよ。

[299: 千葉都民]

297 298 さんへ

あなたたちの言うことは全て経験済みです。
問題ありません。
だから 一筆取られるんですよ。
他の買主への影響を避ける為にね。

ちなみに私が言っているのは新規案件は全て大手デベでの経験です。

お金に関することなので 大体 表には出てきません。
あと私も一銭にもならないことなので もうこの辺でやめておきます。

何も出来ない人間同士であとは無理だ 無理だ とやって下さい。


297 298 さんを始めとする行動できない方々へ でした。

[300: 匿名さん]

千葉都民さん
諸々のアドバイス大変参考になります。個人的感想としてはこのような必死なデベだらけの掲示板でなくリアルな場で深いをお聞きしたいと切に思います。さて私はこれから理論武装してデベと戦う予定です。幸いにも抽選倍率が高く即完売した物件なので交渉には応じてもらいやすい気がします。また進捗があれば書き込みします。

[301: 匿名さん]

中小企業の経営者と言っている人が契約や法律を全く踏まえていないことが笑える。
そりゃ会社潰れるわな。

300さん
原則（法律でガチガチの理屈）と
例外（原則だとあまりに不合理やかわいそうだから、なんとか救ってもらう。でもあくまで一部の例外）
について、きちんと区別された方がよいと思います。
根拠も無いのに請求しても誰も聞く耳持ちません。
「原則は理解しています、でも困ってます。代わりにこれこれします。」のような理屈でやれば、道が開けることもあるかもしれません。でも、やっぱり例外。

[302: 千葉都民]

300さん 及び 似た境遇の方々へ


本気で戦う意思のある方に限定して別の板を立ち上げたいのですが
どうすれば出来ますか？

こういう書き込み等は初心者なのでよく分かりません。

意思のはっきりした連絡版を作り 出来るだけ細かな
話が出来るよう 参加者に制限を掛けれればと思います。

教えて頂ければ有り難く存じます。

[303: 匿名]

千葉都民さん

売主が不動産会社の場合、手付金として受け取れるのは売買代金の２割までと宅建業法で決められています。違約金も同じく２割が上限です。大手デベなら尚更遵守するはずです。約二割の手付金で解除させたとありますが、極普通(当たり前)ではないですか。それをさも勝利を勝ち取ったみたいな書き方を…。

[304: 匿名さん]

>>303さん
おそらく物件価格の2割じゃなく手付金の2割ってことかな。
また千葉都民がドヤ顔で突っ込む前に言っておくね。

[305: 千葉都民]

文章理解のおぼつかないふりをしているNO３０３様へ

5%の手付金の20%です。
送金額の何%かはご自身で計算して下さい。
本当に文章読んでますか？
それとも 皆が売主と戦えないように 工作しようと
いうのですか？

当然 手付金の8割を買主の立場で回収したという実話です。


あ～面倒くさい。

[306: 匿名]

手付の二割を放棄させたくらいで済んだのは、千葉都民さんのあまりのしつこさに嫌気がさして折れただけでしょうね(笑)

[307: 匿名]

千葉都民さんは、もうここを覗かないんじゃないの…?
千葉都民さんこそ、めんどくさいです

[308: 契約済みAさん]

千葉都民様

私も一緒に戦いたいと思います。
よろしくお願いします。

[309: 匿名さん]

303=306=307 は、どの立場の人だろうなぁ。言葉遣いからすると中学生くらいだと思われるが。

[310: 匿名さん]

デべにとって千葉都民は面倒くさいのは間違いないだろうな。
ゴネ得してるのも本当かもね。

[311: 千葉都民]

No.306 及び 買主の皆様へ

＞千葉都民さんのあまりのしつこさに嫌気がさして折れただけでしょうね(笑)

そうなんですよ。
絶対に折れないという主張で戦えば買主はあまりのしつこさに折れるのです。

306さんは馬鹿にして上記のように表したのですが それが正に戦略なのです。
そうすることであなたの財産が何百万円も保全されるのです。

負けないで戦って下さい。
裁判を恐れずに 強気で交渉して下さい。
強制執行の難しさはデベが一番知っています。
本当は負けを恐れずに 継続して係争されることが 一番嫌なのですよ。

[312: 匿名]

自分も、のんびり係争するつもりです。早々に解決出来た方が、羨ましく思います。また、少し光が見えたようで励みになりました。有り難うございます。

[313: 地元不動産業者さん]

何を強制執行するの？
払った手付金の8割を取り戻すという話ではないの？

[314: 匿名]

ゴネれば多少得をできるのかもしれないが、そこまでやる人の人間性を疑うよ。

[315: 匿名]

デベにより、かなり対応が違うみたい。手付け解約を頑なに主張するのは、自社物件に価値を見いだせないデベ、手数料や印紙代等を差し引いて解約させるデベは、逆に優良物件で客付けが楽で逆に価値を感じる。

[316: 匿名さん]

315さん
なるほど。納得の意見です。それならデベにもメリットがありますね。千葉都民さんのクレーマーを目指す路線とは違いますね。
正直なところ、不当にゴネるくらいなら働いて稼げよ、と言いたいです・・・

[317: 千葉都民]

No.313 by 地元不動産業者さん　

はしょり過ぎたようですね。

例えば 調停や裁判に掛けて
契約が有効で解約も認められず 支払いをするように
となった場合でも継続して係争することは可能です。

強制的に預金を差し押さえされることもありません。
そうすることがどれ程難しいかはデベが知っています。
所有権がまだ移っていない状況では そもそも債権が発生していません。
契約通りに履行するよう命じられて それを履行しない場合も
強制的に強制的に預金を差し押さえされることはありません。


繰り返しになりますが 裁判で勝てると私は言っていません。
また 今回の件に関しては 裁判官等は判例を出すことを躊躇して
和解を勧めてきます。
このことは震災後に争った仲介業者の担当自身が認めていました。
大手デベの子会社の仲介業者が です。

だから、私が言っているのは 売主が嫌になる位 争い、このまま
係争すると返り血を浴びて自分も相当ダメージを負うことになると
理解させ、最大限 有利な条件で合意に至りなさい と言っているのです。

人間性を疑うのなら 自分たちに都合よく法律を制定、運用してきた
者たちこそを 疑うべきでしょう。
日本ほど 売主が過度に保護され 買主がないがしろにされている国は
ないのですから。


覚悟さえ決めれば 民事裁判なんて 大した意味はありません。
法律を軽く考えているわけではなく 現実を理解して戦って下さいと
言っているのです。

[318: 千葉都民]

No.316 by 匿名さんへ

不当にごねても結果は得れません。
しっかりと戦おうとされている方は分かると思いますが
理論武装した上で争うのです。

どのみち 契約書の文書は売主に有利に記載されています。
契約書の文書ではなく 包括的な法概念に照らして争うのです。
売主と買主の見解が180度違っても良いわけです。

ちなみにここ10年の私の正業での年収は3000万円を下ったことはありません。
不動産業者との争いに介入するのは ボランティアの一環です。

[319: 匿名さん]

千葉都民さん

弁護士法違反（非弁）にならないように気をつけて。
３月１１日以降にすでにいくつもの案件で大活躍されているようですが。

[320: 匿名さん]

千葉都民さんが、放射能汚染が１９３で心理的瑕疵にあたる等といって、それは瑕疵にあたらない旨指摘されて、その後法律論ではないというようになって、また裁判や理論武装といって・・・３月１１日以降すでに従業員等の物件購入で何人も助けられて・・・もう何を信じていいのかわかりません！！

[321: 匿名]

千葉都民さんが仰る意味自体はよくわかりますが
ここでノウハウ教えて聞かせたところで無駄なことは
千葉都民さんご自身が一番良くご存知でしょう。
なぜなら、そういった掛け合いは
一から十まで手取り足取り教えてあげたって出来ない奴には絶対に出来ないし
出来る奴なら何も教えんでもやってのける
事の成否は手法ではなく本人の資質が全てでしょ。
過ごしてきた人生から滲み出る迫力や
相手の心のちょっとした揺らぎを見逃さずに
すかさず飴と鞭を使い分けながら打ち込む
キッチリ追い込んで僅かな逃げ道を用意してあげて
それしか選択出来ないようにする
こういったことは住宅ローンを組んでマンションを購入する
一般的な方々にはまずムリでしょ。

[322: 千葉都民]

NO３１９、３２０さんは私のフォローアーのようですね（笑）
しかし 文章理解がなんとも浅はかです。

先ず私はお金を貰ってこういうことをやったことはないですよ。
それで弁護士法違反になるのですか？
私は分からないので教えて下さい。
また そのような指摘はデベからもされたことは御座いません。

また、心理的瑕疵の件はそれは法律論として援用しますよ、勿論。
ただし、法廷での採決を目指すのではないと言っているのです。

第一 私はこれまで調停や裁判を経験していません。
いつも 折れるのは売主です。
あとは条件闘争だけです。

中古の案件であれ、新規の大型案件であれ 秘密裏に和解された内容は
決して表に出ることはありません。
それがこちらの意向に沿うように解決を図る時のデベの最低限の条件ですから。

値崩れを防ぎたい、トラブルがあったことを隠したい 等々です。

それは私もこれまで 合意してきております。
何故なら私が救おうとして来たのは 私個人と目の前の知人たちでしたから
正直 他の人のことまで考えていませんでした。

今回の震災による悲劇は目を覆わんばかりです。
原発の問題は解決の入り口にさえ立てていません。
早い段階から海外のメディアで事実を正確に報道しているものもありました。

本当は心理的な瑕疵というよりも 環境自体が毀損しているといったことなのです。
それを特定物ドグマといった考えで不動産と結び付けようとしないので
心理的な瑕疵といった法概念を援用しているのです。

多分 こちらのサイトでああだこうだ言っているデベの下っ端には分かりません。
多分 自分たちが正しいと思っていることでしょう。
但し しっかり戦っていると上席の人間が現れて こちらと係争を続けて損をするのは
自分たちだと理解します。
下っ端には見えないものが見えるから上席なのです。

時間が経てば経つほど環境の毀損が激しくなるのは 悲しいかな 今回の震災の
現実です。そのことを知っているデベの上は早く手放したいのです。
係争中は手離れしないのです。

チキンゲームになる可能性もあります。
自分の正義に関して確信出来ている人だけがしっかりと争ってください。
でないと３１６さんの意見（広報？）のように売主に丸め込まれます。

自分のことは しっかり自分で守りましょう。
ゴネ得を狙うのではありません。
交渉により 正当な危険負担を売主 及び 仲介にも負担させようと言うのです。

[323: 地元不動産業者さん]

そもそもの契約したのを手付金を放棄してでも
キャンセルしたい原因はなんですか？
建築途中に建物に地震によるダメージが有ったのなら、
ごねて手付金を戻せと交渉しキャンセルをせまるのも解ります。
その他の理由はなんでしょうか？
お客様の消費マインド等を知りたくて覗きました。

[324: 千葉都民]

321さま

おっしゃる通りかも知れませんね。
確かにうちの営業マンに交渉術を教えても
センスのある子しか実際には活用出来ないのを
考えても おっしゃられることが痛いです。

少しでも買主の立場で悩んでいる人の力になれればと
思いましたが、、、、、、、、、。


それでも闘おうとする人には頑張って貰いたいです。

[325: 匿名さん]

１９５で最初に千葉都民さんに意見した者です。中途半端だったのでこの際書きます。

地震後に契約済みマンションをキャンセルしたくなった人
→厳密にいうと、キャンセルとは買主が申込みをしたところ、売主が承諾するまえに、買主が申込みの意思表示を撤回することをいう。このスレは、契約済みということで、買主の申込みと売主の承諾があり、手付金を支払っている事案を指すと思われるので、当該事案を前提にそこからなんとか打開できないかを、検討する。

①手付を放棄して、解除する。但し、相手方が履行に着手するまでという期限があるためその期限をこえてしまうと解除できない。「履行に着手する」の解釈は判例の集積あり。
参考：http://allabout.co.jp/r_house/gc/25987/
②引き渡しが済んでいないとして、引渡義務の遅れ（売主の契約で定められた時期に引き渡す義務の不履行＝履行遅滞）に基づく、（債務不履行）解除。東北復興のため建築資材が入手できなくなるため、売主が履行遅滞する物件も相当数見込まれる。
ただし、債務不履行責任は過失責任ゆえ、この場合売主の帰責性（いわゆる過失のイメージ）が必要。当該履行遅滞につき、売主に帰責性があるのかといえば・・・？ただし、売主の不手際が認められれば帰責性ありと認定されうる可能性もある。少なくとも交渉（和解で相手方の大幅な譲歩を引き出す）の余地はあるかも。
③物件に隠れた瑕疵がある場合、契約の目的が達せられないとして瑕疵担保責任を追及して解除する。民法570条。瑕疵とは、目的物が通常有すべき性能を欠いていることをいう。②の債務不履行責任は過失責任ゆえ売主の帰責性が必要だが、この③の瑕疵担保責任は無過失責任ゆえ、売主に帰責性がなかったとしても解除が認められる。放射能とか不安になったといった事情は、目的物の性能とは無関係であるから、瑕疵ではない。居室で自殺があったような物件については、心理的瑕疵という考え方もありうる。
→浦安の液状化した土地上のマンションの場合、物件（の基礎）に瑕疵があるとも評価できる可能性がある（基礎に瑕疵があれば、もはや建物として致命的だから契約の目的を達せられないとして解除できると思われる）し、事情変更の法理という一般則で契約を覆すことは可能性としてゼロではない気がする。
④本件震災のような天変地異＝売主・買主に帰責性がない場合、どちらがそのリスクを引き受けるべきか＝危険負担の問題といえる。たとえば、震源地近くで新築マンションが倒壊した場合、まだ所有権が売主から買主に移転していなければ（一般的には代金決済△か、引渡時期○か、登記時期△のどれか。諸説あり）、売主は物件の引渡ができなくなった以上、買主は代金支払義務を免れる。よって、買主は救われ、売主は涙する。これに対し、所有権が売主から買主に移転していれば、買主は代金支払義務を負うことになる。大震災で家が倒壊した人であっても、ローンの支払義務は残り、二重ローンの問題が生ずるといわれる社会現象はこのことを指す。

[326: 匿名さん]

３２５の続き。

①の場合、手付を放棄して解除すれば、手付以外の残代金の支払義務を免れる。ただし、ぐだぐだしていると、売主が「履行に着手」した段階を過ぎてしまうため、手付解除ができなくなってしまう。客観的には売主が履行に着手したといえる場合でも、買主がごねて裁判になった場合、行き着くところ（判決）では、買主の手付解除の主張は認められず売買契約は有効に成立したまま。買主は解除されたと主張するわけだから、その間物件には住んでないはず。居住しているところの賃料は支払ってきたにもかかわらず、まるまる代金支払義務を負う羽目に。裁判所は、和解を勧めてくることもあるが、当事者の一方が和解しないという強い態度を示せば、淡々と判決をかく。この仮定事案における判決だと「買主は売主に対して（売買代金の未払い分）金○○円を支払え」という内容になり、強制執行するための債務名義となる。売主はこの債務名義をもとに、買主の財産に強制執行することもできる。たとえば差押えであれば、不動産、動産、債権といった順で検討される。債権は給与債権の一部であったり、預金債権ということも考えらえる。売主からすれば、買主の財産調査が面倒だが、調査会社をつかえば簡単に調査できるという実態もある。以上は、わかりやすくするため、銀行からお金を借りてマンションを買うという一般的な場合ではないが、はっきりいって筋を通すと以上のような経過をたどることになってしまう。

[327: 匿名さん]

案ずるより産むが易し

デベも極悪人ではないから、事情を説明してキャンセルしたい方はキャンセルしましょう。

デベはキャンセル住戸を欲しいに再販売すればいい。





ん？東京のマンションは誰も欲しがらない？

[328: 千葉都民]

放射能汚染による環境の毀損や計画停電による構想マンションでの利便性の大幅な減少は
瑕疵に当たらないのでしょうか 。

法律は今回の事態は想定していません。

裁判で本当にあなたの言うように簡単に判決が出て強制執行が出来るとは
思えません。

あなたはこういった件で強制執行を履行したことがおありなのでしょうか？

[329: 匿名さん]

やっぱりゴネ得にしか感じない。
でも不動産契約は買い主のリスクが高過ぎるというのは千葉都民さんに同意かな。

[330: 匿名さん]

千葉都民さん

＞放射能汚染による環境の毀損や計画停電による構想マンションでの利便性の大幅な減少は
瑕疵に当たらないのでしょうか 。

あたらないと思います。

＞法律は今回の事態は想定していません。

法律の文言をよく見てください。抽象的な表現ですよね。その抽象的な表現の法律を個別具体的な事案に適用するのが、司法＝裁判所の役割です。裁判所が判決を書き、それが積み重なることで、抽象的な表現の法律についての指針が示されるのです。ですから、裁判所は必要な段階に至れば淡々と判決を書きます。むしろ先駆け的な判決を書きたいと考える裁判官もいます。裁判所が個別具体的に、社会的弱者（薬害・公害の被害者）を救済するような判決を書くこともありますが、今回の場合、買主のみならず、売主も災害の被害者です。売主にも多くの従業員がいて、売主が倒産すれば従業員とその家族も困ることでしょう。

仮に、この問題が社会問題化して国会により手当がなされるのであれば、それは一般的な効力を有する法律が制定されて万事解決されることになるでしょうが、そうでない限り、裁判では法律論にしたがった判決がでます。ちなみに阪神大震災のときにも、さまざまな判決がでております。

判決がでれば、強制執行など予定通りの行動をするだけです（財産がない人には執行できませんけど）。

裁判や調停を経験されたことのない千葉都民さんよりは、この

[331: 匿名さん]

３２６の続き。

このスレに関する対策としては、①手付放棄できないけど、なんとか契約を解除したい、お金を取り戻したいという方は、３２５の②や③に関係しそうな事情が見つけられないか探されるとよいと思います。おそらくこういった事情ががこちらの武器（理論武装）になるはずです。

あとは、その武器に加えて、千葉都民さんのおっやるような力強い交渉術があれば、調停だ裁判だなどという面倒な手続きの場でなくても、有利な結論に持っていけると思います。

終わり。

[332: 千葉都民]

うーん、上記弁護士さんのお話だと私が今ままで有利な合意に持っていけたのは
何だったのでしょうね。

ゴネ得という意見もありましたが、そんなに簡単に裁判で勝ち、強制執行出来るのなら
相手にしないと思うのです。

あと心理的な瑕疵の代表例たる自殺のあった部屋等貰いたい目的物の性能とは何の関係もありません。
それが通用口して何故放射能の恐怖は心理的な瑕疵と認められないのか理解出来ません。

また、高層マンションで毎日計画停電があり、エレベーターが動かないというのは目的物の性能の毀損に
あたると思います。

ただ、弁護士さんのご意見は私に取っても勉強になりました。
丁寧なご指摘有難うございました。

[333: 匿名さん]

千葉都民さん

瑕疵についてですが、簡単に私見を述べます。

心理的瑕疵の代表例たる自殺の場合です。不動産の目的物というとき、何を単位とするかは管理権の同一性でないかと思います。どんなに広いマンションでも同一の管理権に属する一部屋で自殺があれば、その広いマンションという目的物を売買するときには、心理的瑕疵の話がでてもおかしくないと思います。ワンルームマンションでも、４ＬＤＫのマンションでも、１０００万円の物件でも、２億の物件でも同じと思います。

仮に、自殺のあった部屋の隣の部屋について瑕疵といえるかを考えたとき、それは瑕疵にあたらないと線引きするのではないでしょうか。一棟所有か、区分所有か、によっても違うかもしれませんが。
管理権の異なる隣の部屋にまで価格下落の影響が及ぶとしても、もはや（ひとつの）管理権内の問題ではありません。この場合は心理的瑕疵の問題から離れていくものと思います。そうでなければ、隣のビルはどうなのか、どれくらい離れたらどうなのかという問題が延々に消え去りません。※価格下落の損害は、自殺された方の相続人に対する損害賠償請求でカバーするほかないでしょうか。

これに対して、放射能（そのもの・恐怖）は、もはやその広いマンションの（ひとつの）管理権内の問題ではありません。それは不動産という目的物以外のまさに外的要因にすぎないと思うのです。もちろん損害分については、原因をつくった東電に対する損害賠償請求でカバーするという話も考えらえますが（支払い能力の見地からも、難しいでしょうね。）。

このような違いから、目的物の性能・品質との関係で、同一管理権が及ぶ目的物内の要因（自殺）は（心理的）瑕疵あたるとしても、その外に原因のある放射能はあたらないという結論の違いがでてくると思われます。高層マンションのエレベーターが計画停電で予定通り動かないのも、電気の供給が止まるという外部的要因に基づくもので、物件に関する性能や品質とは別問題と捉えられます。

それでは失礼しました。

[334: 契約済みさん]

上記弁護士さんに質問です。

３２５の④、本件震災のような場合の危険負担について。
・契約(手付金支払)済み、引渡し前
・倒壊損壊なし
・現時点の施工会社による目視点検では毀損も見つかっていない
という場合、買主が、「目視点検程度では毀損が本当にないのか安心できないので、第三者機関などによるちゃんとした点検後でないと引渡しを受けたくない、それができないならキャンセル(手付金返還)したい」っていうのは通用しますか？
それとも有無を言わさず予定通り引渡しを受けなくてはなりませんか？

[335: 匿名さん]

３３４さん

筋を通すとどうなるかは、事案を詳しく分析しないと何とも言えませんが、私が当事者なら言いたいですね。人生がかかっているわけですから。

理論武装するたてつけを考えるとしたら・・・

売主は、買主に対して、その目的物に瑕疵がない約束通りのものを引き渡す義務を元々負っている。今回、これまでに経験したことのない大震災が発生し、現に２３区でも震度５強の地震にあったわけであるから、仮に現時点で目視点検では瑕疵が発見されていない場合であっても、目的物の根本たる部分が毀損している可能性は十分に考えられる。
売主は、買主に対して、瑕疵がない約束とおりの性能を有したものであることを証明することは、目的物を引き渡すという重要な局面において、信義則上当然の義務である（契約責任的な発想）。

仮に、売主が選定した第三者機関による検査で問題なしという結果であったとしても、その後「隠れた瑕疵」が発見されたときは、１年以内に限り、瑕疵担保責任というのを主張できるのもお忘れなく。
民法５７０条といれていろいろと検索してみてください。

では、私このスレを離れますので。

[336: 匿名さん]

この流れとは関係ありませんが、
335さんの文章中の
『たてつけ』
って最近よく弁護士や会計士などが使いますが
たてつけは戸の建て付け等でのみの用法じゃありませんか？
セミナーなどで聞くと違和感があります。

ニュアンスはわかるのですがね。
前提とか論理構成とかいう意味なんでしょうけど。


すいません、本題でないことで水を差してしまいました

[337: 匿名さん]

上に１年以内と書きましたが、新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（中略）から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分の隠れた瑕疵について、民法第570条において準用する同法第566条第1項(注)（中略）に規定する担保の責任を負う（品確法第95条）。
とされているので、新築であれば10年以内です。失礼しました。

[338: 匿名さん]

キャンセル完了。
ロスは時間のみ。
多謝。

[339: 匿名]

おめでとうございます。

[341: 契約済みさん]

本音はやり直したい。

[342: 匿名さん]

337さんの言う「隠れた瑕疵」って、梁などの瑕疵ですね。
共用部分の大きな瑕疵になるので、管理組合と売主デべが話し合わなきゃいけないレベルの瑕疵になります。

個人の買主に値引きしたからって免除される責任ではないので、
逆に値引き交渉の根拠にはなり難い。

[343: 匿名さん]

値引きされたからキャンセルしないなんて人

今回ばかりはいないでしょ

[344: 匿名]

みんな、自分が買おうとしてたマンションに愛着ないんだね。
お金、お金って。。
多少、傷が付いても愛着あるマンションなら住みたいと思わないのかね。

[345: 匿名さん]

>344
買う前だから愛着はない。
不安を抱えて迷う物件にそもそも愛着なんて沸かない

[346: 匿名さん]

愛着あるでしょ。
何件もＭＲまわって、雑誌やネットで情報集めて、購入にいたるわけだから。

[347: 匿名さん]

貴様の物差しでことを語るんじゃねぇーよ。

[348: 契約済みさん]

346さん、愛着はありますが、それより、家族が本当に無事に生活できるかどうかのほうが大切です。

[349: 匿名]

品確法の１０年保証は売主に非がない今回の地震のような場合関係有りませんよ。

[350: 匿名さん]

どの程度の増税になるかもわからないのに、でかい買い物は出来ないな。

[351: 匿名]

そうか
増税、ってのがあったんですね。

[352: 匿名さん]

>349　品確法の１０年保証は売主に非がない今回の地震のような場合関係有りませんよ。


なぜだかよくわからないので、差し支えなければ理由を教えてください。

[354: 匿名さん]

↑大きな釣り針にひっかかるな。アホウ。

[356: 匿名さん]

キャンセルしました。
数百万のロスはありましたが、気分は晴れ晴れ。
悩むのがいかに健康に悪いかがわかりました。

[357: 匿名]

2011年04月01日

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震災後でも、首都圏のマンションが売れている理由

住宅の価格構成は？
　今回の東北関東大震災では、多くの住宅が津波に飲み込まれて倒壊に至った。住む家を失くした被災者のために仮設住宅の建設が少しずつ進む一方、首都圏のマンション事情にも変化が起き始めている。

　大震災の直後は、消費者の不安心理から住宅購入を控えると予測するのが一般的である。しかし予測とは裏腹に、3月11日（金）の地震発生後の2日後、3月13日（日）に首都圏のマンションが飛ぶように売れたのである。詳しい数字は申し上げられないが、マンション事情に詳しい協会団体の関係者から、「大手・中堅マンションデベロッパーのマンションの売れ行きが伸びた」という確かな情報を入手した。

　なぜ地震直後の2日後にマンションの売れ行きが伸びたのだろうか？　この理由をひもときながら、大震災後のマンション購入事情について考察してみたい。

●マンションの需給バランスが崩れることを見越した消費者

　大震災の発生を受け、消費者の住宅購入意欲は下がっていくだろう。また意欲が低下すれば、物件の値下げが起こるだろう――などと予想する人も多いのではないだろうか。しかし、今回の震災の影響はそんな単純なものではない。

　今回の大震災でマンションデベロッパーや住宅メーカーがもっとも打撃を受けているのが、家を建てるために必要な資材、つまり建材の不足だ。例えば建材の1つである合板（ごうはん）の国内最大手メーカーであるセイホクは、東北に拠点を構えているため主力工場が壊滅状態に陥った。国内の合板市場で約3割のシェアを占めるセイホクの石巻工場や主力工場が軒並み被災し操業を停止していることで、国内の合板は圧倒的に足りなくなっている。他にも、建材大手のYKK AP、TOTO、トステムの3社はそれぞれ東北地域の工場の操業を停止し、サッシや断熱窓なども不足している。

　建材が不足するとそもそも家やマンションが建てられなくなる。実際に住宅メーカーの工事はストップしていたり、不足している建材の代替品を使って工事を続けている。今後建材の不足が続けば、建材コストが上がっていくことは避けられない。建材不足・建材コストアップという供給側からの事情を考えると、今後はマンションの値上げが避けられない状況だ。

　消費者マインドという需要サイドから考えると値下げが必要だが、建材やガソリンなどのコストアップという供給サイドから考えると値下げは現実的ではない。

　このように需給バランスが崩れるため、5月以降のマンション販売の予測は難しい状況だ。実際、5月以降のマンション販売を見合わせることを表明するマンションデベロッパーも出てきている。

　冒頭の話に戻ると、なぜ震災直後に首都圏のマンションが飛ぶように売れたのか。それは、この需給バランスの崩壊を見越し、しばらくはマンションの値上がり要因しか見当たらないことを考えた“賢い消費者”が購入に踏み切ったためだ。

●先行きの見えないマンション市場

　大震災が起きるまではマンションの「買い時」感はかなり高まっていた。歴史的な低金利、政府の優遇策、増税論議の高まりから、マンションを購入する絶好のタイミングと言っても過言ではなかった。しかし大震災の影響により、建材やガソリンのコストアップの可能性が格段と高まってきた。3月13日にマンションの売れ行きが伸びたのは、先行きが見えなくなるマンション市場を冷静に判断し、「買い時」感の残っているうちに購入を決断した「賢い消費者」が多かったからだ。

　マンションデベロッパーが5月以降の販売を一部中止にしていることからも分かる通り、5月以降の予測は現段階では誰にも分からない。分かるのはマンションのコストアップ要因しか見当たらないということだ。

　この1〜2年の間にマンション購入を検討していた読者がいれば、ここ数年において今までの「買い時」が確実に続くのはおそらく4月いっぱいまでと考えた方がいい。

●大震災が及ぼす住宅購入への影響

　1995年に発生した阪神・淡路大震災の時は、テレビ番組などのメディアで住宅やマンションの倒壊する映像が多かったと記憶している。その影響で、阪神・淡路大震災後に住宅メーカーが注力したのは「耐震性」であった。大震災でも倒壊しなかった自社の写真を見せたり、震災同様の揺れでも倒壊しない実演シミュレーションをしたりと、耐震性のアピールが重要視された。

　それに比べて、今回の震災では「津波」や「津波に飲み込まれた住宅」の映像が目立った。また、関東では浦安やディズニーランドなどの埋立地の「液状化」現象がメディアで取り上げられている。このことから今後首都圏で予想されるのは、ベイエリアや埋立地のマンション購入を避ける消費者が増えることである。実際、震災直後から湾岸エリアにおけるマンション購入者のキャンセルが相次いでおり、業者は悲鳴を上げている。

　今までベイエリアのマンションは、「オーシャンビュー」などのプレミア感も手伝って人気が高かったが、今後は地盤を重視して内陸を選択する消費者が増えてくるだろう。もちろんマンション価格も消費者のトレンドに左右されるのでベイエリアのマンションが値段的に購入しやすくはなる。

　現在、一戸建てやマンションに関する情報は不足しており、今回の記事は主観が強くなった部分もある。しかし今後のマンション動向を見守っている読者も少なからずいるだろう。そんな読者の判断材料として、今回の記事がお役に立てば幸いである。

[358: 匿名さん]

御高説どうも。
でも放射能はNGです。

[359: 匿名]

売れ行きは伸びた×キャンセルに悲鳴
買い時は4月いっぱいまで×値段的に購入しやすくはなる

ってつまり簡単に言えば、内陸は高くなる、湾岸は安くなる。
って事ね。
割高な内陸でなく、割安な湾岸でいいや。

[360: 匿名さん]

私も手付け金を2割払い（2割と決まっていました）、
引き渡し前にキャンセルしました。

手付け金を義援金に回すため購入を辞めたい旨を、
売り主に話したところ、認めてもらえました。
さっそく手付け金の半分ほどを寄付しました。

「キャンセルしたい。手付け金を返して欲しい。
なぜなら義援金として寄付したいからだ」

これで、申し出を断るデベロッパーがいたら、
今の時代、社会的制裁を受けると思います。

[361: 匿名]

購入価格の2割は結局払ったんですか？金持ち～。

[362: 匿名さん]

このスレでキャンセルしました報告はすべて嘘ですよ

[363: 匿名さん]

↑
自分で書いてて虚しくならないかい？

[364: 匿名さん]

すでにキャンセル住戸出回ってるんたが。
まだ震災から1月もたっていない。
顕著に表れるのは計画停電が行われる夏場だよ。
引き渡し時期の遅れを理由に相当ごねる契約者もいるはずだ。
デべは今材料費が上がるからマンション価格上がると必死に買い煽りしてるが。
まあ、マンション価格は下がるだろうな。

[365: 匿名さん]

この記事は「マンション価格も消費者のトレンドに左右される」と書きながら、
「資材高騰でマンション価格が上がる」と見越したア ホな契約者を「賢い消費者」とおだてるとか、支離滅裂だな。
書いている本人が一番「こりゃマズイ状況だ。マンション価格暴落だ」と実感しているのが透けて見える。

ちなみに最新の日経ビジネスの記事は、
具体的な取材の結果をもとに、「マンション販売へは大打撃」の論調で一貫している。
「中央区」豊洲はご愛嬌。

[366: 匿名さん]

まぁ、実際に値上がりの兆候があるよ。

[367: 匿名]

自分の希望的観測で『値下げだ～』『震災被害に乗じて安く買えるぞ』って性根の人はかなり多いんですね。
どうやってマンションが出来上がって、どうゆうコストでマンションが販売されているか考えれば想像できるだろうに…