千葉都民さん

＞放射能汚染による環境の毀損や計画停電による構想マンションでの利便性の大幅な減少は
瑕疵に当たらないのでしょうか。

あたらないと思います。

＞法律は今回の事態は想定していません。

法律の文言をよく見てください。抽象的な表現ですよね。その抽象的な表現の法律を個別具体的な事案に適用するのが、司法＝裁判所の役割です。裁判所が判決を書き、それが積み重なることで、抽象的な表現の法律についての指針が示されるのです。ですから、裁判所は必要な段階に至れば淡々と判決を書きます。むしろ先駆け的な判決を書きたいと考える裁判官もいます。裁判所が個別具体的に、社会的弱者（薬害・公害の被害者）を救済するような判決を書くこともありますが、今回の場合、買主のみならず、売主も災害の被害者です。売主にも多くの従業員がいて、売主が倒産すれば従業員とその家族も困ることでしょう。

仮に、この問題が社会問題化して国会により手当がなされるのであれば、それは一般的な効力を有する法律が制定されて万事解決されることになるでしょうが、そうでない限り、裁判では法律論にしたがった判決がでます。ちなみに阪神大震災のときにも、さまざまな判決がでております。

判決がでれば、強制執行など予定通りの行動をするだけです（財産がない人には執行できませんけど）。

裁判や調停を経験されたことのない千葉都民さんよりは、この

331: 匿名さん　

[2011-03-31 23:16:22]

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３２６の続き。

このスレに関する対策としては、①手付放棄できないけど、なんとか契約を解除したい、お金を取り戻したいという方は、３２５の②や③に関係しそうな事情が見つけられないか探されるとよいと思います。おそらくこういった事情ががこちらの武器（理論武装）になるはずです。

あとは、その武器に加えて、千葉都民さんのおっやるような力強い交渉術があれば、調停だ裁判だなどという面倒な手続きの場でなくても、有利な結論に持っていけると思います。

終わり。

332: 千葉都民　

[2011-03-31 23:53:47]

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うーん、上記弁護士さんのお話だと私が今ままで有利な合意に持っていけたのは
何だったのでしょうね。

ゴネ得という意見もありましたが、そんなに簡単に裁判で勝ち、強制執行出来るのなら
相手にしないと思うのです。

あと心理的な瑕疵の代表例たる自殺のあった部屋等貰いたい目的物の性能とは何の関係もありません。
それが通用口して何故放射能の恐怖は心理的な瑕疵と認められないのか理解出来ません。

また、高層マンションで毎日計画停電があり、エレベーターが動かないというのは目的物の性能の毀損に
あたると思います。

ただ、弁護士さんのご意見は私に取っても勉強になりました。
丁寧なご指摘有難うございました。

333: 匿名さん　

[2011-04-01 00:26:46]

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千葉都民さん

瑕疵についてですが、簡単に私見を述べます。

心理的瑕疵の代表例たる自殺の場合です。不動産の目的物というとき、何を単位とするかは管理権の同一性でないかと思います。どんなに広いマンションでも同一の管理権に属する一部屋で自殺があれば、その広いマンションという目的物を売買するときには、心理的瑕疵の話がでてもおかしくないと思います。ワンルームマンションでも、４ＬＤＫのマンションでも、１０００万円の物件でも、２億の物件でも同じと思います。

仮に、自殺のあった部屋の隣の部屋について瑕疵といえるかを考えたとき、それは瑕疵にあたらないと線引きするのではないでしょうか。一棟所有か、区分所有か、によっても違うかもしれませんが。
管理権の異なる隣の部屋にまで価格下落の影響が及ぶとしても、もはや（ひとつの）管理権内の問題ではありません。この場合は心理的瑕疵の問題から離れていくものと思います。そうでなければ、隣のビルはどうなのか、どれくらい離れたらどうなのかという問題が延々に消え去りません。※価格下落の損害は、自殺された方の相続人に対する損害賠償請求でカバーするほかないでしょうか。

これに対して、放射能（そのもの・恐怖）は、もはやその広いマンションの（ひとつの）管理権内の問題ではありません。それは不動産という目的物以外のまさに外的要因にすぎないと思うのです。もちろん損害分については、原因をつくった東電に対する損害賠償請求でカバーするという話も考えらえますが（支払い能力の見地からも、難しいでしょうね。）。

このような違いから、目的物の性能・品質との関係で、同一管理権が及ぶ目的物内の要因（自殺）は（心理的）瑕疵あたるとしても、その外に原因のある放射能はあたらないという結論の違いがでてくると思われます。高層マンションのエレベーターが計画停電で予定通り動かないのも、電気の供給が止まるという外部的要因に基づくもので、物件に関する性能や品質とは別問題と捉えられます。

それでは失礼しました。

334: 契約済みさん　

[2011-04-01 00:32:59]

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上記弁護士さんに質問です。

３２５の④、本件震災のような場合の危険負担について。
・契約(手付金支払)済み、引渡し前
・倒壊損壊なし
・現時点の施工会社による目視点検では毀損も見つかっていない
という場合、買主が、「目視点検程度では毀損が本当にないのか安心できないので、第三者機関などによるちゃんとした点検後でないと引渡しを受けたくない、それができないならキャンセル(手付金返還)したい」っていうのは通用しますか？
それとも有無を言わさず予定通り引渡しを受けなくてはなりませんか？

335: 匿名さん　

[2011-04-01 00:58:01]

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３３４さん

筋を通すとどうなるかは、事案を詳しく分析しないと何とも言えませんが、私が当事者なら言いたいですね。人生がかかっているわけですから。

理論武装するたてつけを考えるとしたら・・・

売主は、買主に対して、その目的物に瑕疵がない約束通りのものを引き渡す義務を元々負っている。今回、これまでに経験したことのない大震災が発生し、現に２３区でも震度５強の地震にあったわけであるから、仮に現時点で目視点検では瑕疵が発見されていない場合であっても、目的物の根本たる部分が毀損している可能性は十分に考えられる。
売主は、買主に対して、瑕疵がない約束とおりの性能を有したものであることを証明することは、目的物を引き渡すという重要な局面において、信義則上当然の義務である（契約責任的な発想）。

仮に、売主が選定した第三者機関による検査で問題なしという結果であったとしても、その後「隠れた瑕疵」が発見されたときは、１年以内に限り、瑕疵担保責任というのを主張できるのもお忘れなく。
民法５７０条といれていろいろと検索してみてください。

では、私このスレを離れますので。

336: 匿名さん　

[2011-04-01 01:23:24]

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この流れとは関係ありませんが、
335さんの文章中の
『たてつけ』
って最近よく弁護士や会計士などが使いますが
たてつけは戸の建て付け等でのみの用法じゃありませんか？
セミナーなどで聞くと違和感があります。

ニュアンスはわかるのですがね。
前提とか論理構成とかいう意味なんでしょうけど。

すいません、本題でないことで水を差してしまいました

337: 匿名さん　

[2011-04-01 01:24:35]

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上に１年以内と書きましたが、新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（中略）から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分の隠れた瑕疵について、民法第570条において準用する同法第566条第1項(注)（中略）に規定する担保の責任を負う（品確法第95条）。
とされているので、新築であれば10年以内です。失礼しました。