二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？part32

[匿名さん]

二子玉川ライズ タワー＆レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147332/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩6分・東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩6分
間取：2LDK～3LDK
面積：67.51平米～218.37平米
売主：東京急行電鉄・東急不動産
販売代理：東急リバブル・東急ライフィア
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[342: 匿名]

建物の構造よりも地盤の状況がまず大事でしょ。いくら免震構造のマンションでも軟弱地盤の上に建ってるのなら問題外。デベがいくら硬い岩盤まで杭を打ってますと説明してもその杭の本数と岩盤層までの深さが10m以上あるなら直下型地震きたら杭自体が折れて建物そのものが倒壊する可能性もあるよ。そもそも国分寺崖線外の河川敷湿地帯のこの辺りにこんなハイタワーなマンション建てて安全です、大丈夫ですと言われても何がどう大丈夫なのか理解に苦しみます。瀬田の交差点から二子玉に下っていく坂を見ただけで誰でも河川敷の低地に向かってるのを実感できるよ。尾山台や岡本が高低差があるのに高級住宅地と言われるのは国分寺崖線の南側の高台にあり岩盤が硬く標高が35m以上だからでそれなりに昔から理由があって栄えてきた邸宅街。3割引きが恒常化してるということだがまあ当たり前だよね。低地かつ軟弱岩盤かつハイタワーで今までの値段が不思議なほど強気なプライシングだったと思う。3割引き4割引きというよりも本来の正しい価値の値段に急速に収束が入ってると考えれば良いと思う。

[343: 匿名]

ここ直接基礎。能書きたれる前にそれくらい確認しなよ。

[344: 匿名]

直接基礎なんですね！良かったーじゃ安心ですね！これから開発が進んでまた買った値段にまでもどってくると信じてます！

[345: 匿名]

けどさ　3割どころか4割引きでしょ？　当初の販売価格間違えてたとしか思えないな。

[346: 不動産購入勉強中さん]

今の状況下でタワーマンションは・・・。
基礎、免震、制震以前の問題です。結局は揺れが大きいことがね・・・。

[347: 匿名]

>３４５
物の値段は全て需要と供給です。
このマンションは3棟のタワーが立っているため、お見合いが
非常に多いです。ですが東急はタワーの値付けに経験値が少ないため、
お見合いうんぬんよりも、方位優位の値付けをしているので
こんなお見合い列でも南側ならこの値段？的な値段が非常に多いのです。
タワーはお見合いさえなければ、日当たりは抜群です。
むしろ夏場は南、西は、暑さに悩ませれるくらいです。
なので、もともとの値段に見合った値付け、もしくは北東などで見晴らしは最高で値付けが低くて超お買い得だった間取り以外は、値下げしてようやく本来の価値と一致して、客がつくのです。ですから、以前に購入した
人も妥当、値下げしてもらって買う人も
妥当な価格ということです。
早く正当中か価格で完売して欲しいものです。

[348: 匿名]

心配性のきみたちは、日本に住んじゃダメだね。

[349: 匿名]

ライズが真っ正面に見えるマンションの中層に住んでますが
18時30分頃背の高い方の棟の真ん中の部屋が目立つぐらい急に明るくなりました。
モデルルールですか？

[350: 匿名]

＞３４７
物の値段は全て需要と供給です。

需要がないのに高い値段をつけて販売してたから売れ残り、ここに来て更にタワーマンションの需要が落ち込み輪をかけて値段が下がってるんでしょうね。問題は今の真の需要までどこまで値段を下げるからでしょうね。
供給も開発が進めばまた似たようなタワーマンションがしかも新築でどっと供給されると既存のタワーの売れ残りは需要という点では厳しくなるうでしょうね…。

[351: 匿名さん]

先に高く買った人よりローン金額が低いって・・・やってられないね

[353: 匿名さん]

正直者は、マンション買ったらダメ

[354: 住まいに詳しい人]

やっぱり金持ちは高台の低層住宅に住んでます。

２３区内で高台と言うと標高が田園調布が４５ｍ～５０ｍくらいですね。

金持ちはこの表を見ても分かるとおり
http://media.yucasee.jp/posts/index/1254/2

ランキング１０位中
世田谷区　３地区（深沢と等々力は隣町、等々力と自由が丘は隣町、等々力と田園調布は約１．５ｋｍ）
港区　　　３地区 （港区はお金持ちが密集しているのは確かだがマンションが９５％）
渋谷区　　２地区 （渋谷区はお金持ちも住んでいるが排ガスなどで空気が悪い、広尾はほぼ港区）
千代田区　１地区 （千代田区はマンションが９７％以上）
田園調布　１地区←まあ、ここはほとんど世田谷区
に分布している

しかも、その地区はそれぞれが結構近くて、この１０地区の広さを全てをまとめても吉祥寺と言われている範囲と同じくらいの広さくらいなのです。
２３区はそれぞれの町名が有名であり、地区を細切れに分割してしまう傾向が高いです。

[355: 住民]

最近、全然入居の様子が無いけど、このままでは管理費が大赤字になるのでは・・・
割引販売でもいいから早く入居して欲しい。

[356: 匿名さん]

最初の大規模修繕でどれだけ費用かかるのか？

初期設定でも高いから、さらに跳ね上がったら、

ランニングコストだけでもスゴイ負担

値引きしてもらってまで買うか、

新築ＭＳなら、用賀や桜新町、瀬田あたりのほうが賢明かも

[357: 匿名]

未契約の管理費はデべが払うのが普通。
それ以前に、入居してなければ売れてないとは限らない。

[358: 匿名さん]

一部の部屋は、４割引きで売りに出されたそうです。

[359: 匿名さん]

もう少しは値下げして売りさばく
それでも売れない部屋は東急が立ち上げるリート行きって線が妥当では

[360: 住民]

３割引は聞いたけど（5000万→3500万）　４割は本当なの？？ヒビが入ったから？　そりゃ入居者怒るよ

[361: 匿名さん]

入居者が怒る分けないですよ、自分の好みの階、向きを買うことができて、一日でも長くニコタマに住んでいたんだから。売れ行きが悪いのも知ってたしね。

[362: 住民]

いつから二子玉がブランドになったのさ　東急は朝鮮人の強制労働者が工事を行った。何人も命を落として、いまでも地中で泣いてる。（実話です）
河川敷の野原じゃん　自分は生まれ育ったから好きだけど　正直田舎だよ　同じ値段だったら都心の方がはるかに便利がいいよ

[364: 匿名さん]

まぁエリアによって明暗くっきりだね

[365: 匿名]

へ〜、戸建ての値下がり幅が大きくなりそうなのか。

[366: 住民]

買う時は土地柄を調べた方がいいですよ　
なぜ最近まで開発されなかったのかなど。
大陸方面からの強制連行、
昔は、牛革製品の産地だった
など色々歴史があるかもです

[367: 購入検討中さん]

5割引と聞いたよ。

５０００万円ー＞２５００万円。

[369: 匿名さん]

>>365
そりゃ傾いたり、傾斜地造成崩れなんかあったら
個人対個人の取引では心配になるから、マンション
のような大きいバックがないだけに、敬遠されるでしょうね。

[370: 住民]

実際にヒビを見ちゃったら　購買意欲下がるよね　安全なのは分かってるけど・・・
もっと割引きしてくれないかなぁ

[371: 匿]

昨日モデルルームに行ってきました。接客したのは女性で全く派遣みたいな方で知識もなく、20年前の
土地バブルの頃の不動産屋営業でした。本当にがっくりきました。表に出していない部屋がありモデル
ルームに使用していない部屋だというので、見に行くとなんとモデルルームの備品があり、ただのモデル
ルームでした。価格の多少の値引きは臭わす言い方でしたが、３割以上のでないと検討出来ないと言うと
ころっと態度が変わり、話を詰めるどころかすぐ退散しました。本当にここで掲載されているみたいに
３割や４割や５割のような値引きはされているのでしょうか?もしや適当な情報が多いのでしょうか?

[373: 匿名さん]

ここって、そんな割引しているのですか？豊洲売ってこっちに引っ越そうかな？！
ちなみにココは内廊下なのでしょうか？
この物件について、何も知らないので教えていただけないでしょうか。

[374: 匿]

では、でたらめの世界にいい大人があーでもないこーでもないと書き込みしてるんですね。
次元低い

[375: 匿名さん]

HPに出ている130㎡位の部屋って1億ですか？
階数は何階になるのでしょうか？3割引きなら買いたい。

[376: 匿名]

まあこの物件に限らず実際にモデルルーム行って営業にどれだけ興味ある客と見込まれるかにかかってるわな。表だってちらしで3割引きなんて既存の住人にクレーム対応、下手したら訴訟リスク抱えるまねはなしない。実際に内覧に来て手ごたえのある客には3割引き程度を提示する。震災前はこれが2割くらいだったと聞いているがさすがにタワマンの価値観そのものに変化もあるしもう1割引いた価格を販売会社から了承されてるんだろ。で、4割行くか3.5割まで行くかは個別ケースで毎週月曜日の会議と販売会社との折衝で決まる。当然4割引きの買付証明出した客に対して応じる場合は一筆他言しませんを差し入れるのは当たり前だよね。でたらめだろうと適当だろうとマンション購入しない人にとっては関係ない話だが実際購入を検討してる人からしたら値引き交渉はやる価値あるね。ま、その前に営業マンに筋目のある客と見込まれないといけないけどね。

[377: 匿名さん]

だから三割も値引きするわけないじゃん。頭大丈夫かなここのネガは？俺買う気で頑張ったけどだめ。
ちなみにセントラルとウェストと低層棟はほぼ完売。
イーストの8000〜一億前後の部屋が50戸くらいの残り。7000万の予算で買えるのは変な狭いの一件のみで退散しました。
皆さん自分で見て確かめた方がいいですよ。
ライズの掲示板に限らずですがここは適当な情報というよりは、悪質なネガ情報が多過ぎる。

[378: 匿名]

今と２ヶ月前の年度末は値引率違うと思いますよ。

[379: 住まいに詳しい人]

秋までには完売かな。

http://media.yucasee.jp/posts/index/1254/2
高額納税者は世田谷に住む

世田谷区：３地区
港区　　：３地区
渋谷区　：２地区
千代田区：１地区
大田区　：１地区（田園調布の半分は世田谷区）

[380: 匿名さん]

何年後の秋でしょう？ここは高額納税者が食指を動かすようなものじゃないから３７９の表は無意味です。

[381: 匿名]

380の言うとおり
表面上、区の括りで見る人の気は引いてるけど記事の中身はもっと細かい、昔から知れてる高級住宅エリアで語ってる
多摩川沿いとは無関係では？

[382: 匿名]

379必死だね。

2004年のデータですか。この際世田谷区で区切るとその他だとばれるから都道府県別にしたら？否定されないよ。

[383: 匿名さん]

379ほんと必死だね（笑）

世田谷と一言で言っても高級なのは地盤の堅い奥沢、尾山台とか成城学園とかで　川沿いの低地（しかも湿地帯）の二子玉のことは指してないと思うけどお～

つか3割引きでも高い！！！！！！　

[384: 匿名]

二子玉は二子玉なりの価値観と価格で語ってればいいのにね

[385: 匿名さん]

まぁネガも必死に見えるけどな・・

[386: 購入検討中さん]

連休にモデルルームに行きましたがよく言えば売る意気込みですが
大勢の営業スタッフの数等電鉄なのかリバブルの姿勢かわかりませんが
相当利益が乗ったものと実感しました。又各部屋カーテンがついている
ものの低層階は照明がついていないへやがあり本当に残50でしょうか？
営業マンは価格表に出てない特別にみれますとか
怪しい面が会話のなかでチラチラありましたが。

[387: 匿名さん]

↑　売れ残りは３００弱です。

営業スタッフの権限で、すぐに値引きできるのは、２割から２割５分。それ以上は、要相談。
買う意思があると判断されないと、３割、４割の値引きは出せないようですね。

[388: 匿名さん]

＞387　ここのネガ嘘つきばっかりだからなぁ。根拠を示さないと誰も信用しないよ。

[389: 匿名]

本当に営業マンと真剣に交渉して3-4割引の稟議書を電鉄に提出するのですかね。
あれだけいまだにモデルルームで人をつかせて考えられない。
もっとリアルな情報はないものでかね。

[390: 匿名さん]

まあモデルルームに足も運ばない　真剣検討の素振りもみせない　でリアルな情報得られるわけないわな。
そういうお方には榊淳司のレポートでこのタワーの書かれてるレポートを連休中にじっくり読んで頂いて、購入するかしないか検討して頂くしかないね。

[391: 購入検討中さん]

390さんあいにくモデルルームは行きました。
真剣ですよ｡

[392: 匿名さん]

ここにきて、一時より必死さが増してきましたね。

[393: 購入検討]

まあもう少し真面目にやりましょうよ。

[394: 匿名]

今回販売の６０戸のうち８戸売れてます。残りは売れないでしょう。

[395: 匿名]

３９１さん　　うちはモデルルーム行って2.5割引きでした。1億弱の部屋でした。いくら値引きされたか存知あげませんが真剣に検討されてるなら今はすごく買い手市場な雰囲気でお安く買えるチャンスもあるかと思います。もちろん2割引きまでなら仕方ないですがお気に召したならぜひ2割引きでも結構じゃないですか？3割とか4割という声もありますがそこまで待ってると他の方にお気に入りの部屋買われてしまうかもしれませんし。

[396: 匿名]

60戸のうち８戸だけですか…その８戸の方は２割以上のお値引受けた方々なんでしょうか…。結構気に入った物件なので出来れば少しでも安く買いたいとは思います。

[397: 匿名さん]

２５%引きは、開始値ですから、少なくとも３０%は引くはずです。気に入った部屋があれば、逆に、買い手から値段を提示した方が早いと思います。

[398: 住民さん]

残っているのには理由がある

[399: 匿名さん]

ライズショッピングセンターは、そこそこ混んでますね。
但し、当初想定の商圏半径5kmに対し、実際は半径3kmに留まっているとのこと。
半径3kmは自由が丘、駒沢学園、宮崎台がぎりぎり入る範囲。自由が丘商店街との食い合いだそうです。

[400: 匿名さん]

ライズのショッピングセンター、客対応がよろしくない。かみさんが怒って帰ってきた。
マンションもそうだが、ボリすぎですぞ！

[401: 検討中]

３９１さん有難うございます。担当した営業が女性でして、内密の部屋がありそこを検討してほしいとの
話があり、MRにも使用していない部屋と言われ内覧したところ何んとMRに使用している部屋でした。価格
は１０５のタイプで１３９００万でした。とにかくこの営業マンに疑念を抱き、1億以上を出すならもっと
いい低層のマンションがあると伝えたところ、態度がコロット変わりあっさりしてしまい、呆れて帰宅しました。ライズは築も1年経過する時期や事故の問題があるので、中古市場では坪３２２万という安価なものも
あります。時期をみて再度チャレンジしてみたいです。又価格表では売却済みになっているものでも実際は
未売却もあるみたいです。そして電鉄グループの建設会社に何戸か売却して、仲介業者に代理や一般で
再販している模様です。

[402: 真剣に検討中]

本当に三割以上になるならモデルルーム行きたいです。
8500万円位が三割以上にるなると言われた方いますか？

[403: 匿名さん]

基本的な質問ですが、ココは内廊下じゃないの？

[404: 匿名さん]

内廊下だね

[405: 匿名さん]

河の傍です　見晴らしなど最高ですが　すぐ近くに河あります

[406: 物件比較中さん]

多摩川が氾濫して、洪水が起きたら、瀬田小中学校方面に避難しましょう。

[407: 匿名さん]

先週見に行きましたけど、あまり値引きする素振りはありませんでしたよ。
一応、億くらいの部屋を買おうとしているのですが。

[408: 匿名さん]

＞多摩川が氾濫して、洪水が起きたら、瀬田小中学校方面に避難しましょう。

瀬田は遥か崖の上だよ。足腰大丈夫ですか？

[409: 匿名さん]

正攻法で攻めても簡単に大幅値引きは引き出せません。
もちろん属性も重要です。
ここですぐに暴露するような人は到底無理。
向こうもプロですからね。

[410: 匿名さん]

どんな属性が良いんでしょうか？

[411: 匿名さん]

支払いに問題の無い人。
生活上のモラルの高い人。

[412: 匿名さん]

正攻法な答え。つまらん！

[413: 匿名]

まあ、被災して、免震装置も壊れた物件だから、半額くらいになるんじゃないでしょうか？
300も残ってるらしいし。

[414: 匿名]

値引きもねえし、残ってもいねえよ。うすら○○。

[415: 匿名さん]

MRへのお客の入りは、ｲﾏｲﾁみたいですね。
内覧した限り、未入居の部屋数がまだまだあるように感じました。
外観の色と内装の質、交通渋滞を考え、個人的には検討を継続するか悩み中です。
やはりもっと都心で、選択肢は他にあるかと。

[416: 匿名さん]

二子エリアの再開発は大規模で魅力的ですが都心と比べたら厳しいです。

[417: 匿名さん]

田舎というか、郊外ですね、単に。

[418: 匿名さん]

基本的には東横線や南武線の郊外の住民がターゲットだからね。
再開発もどうしても郊外がコンセプトに成らざるを得ない。
その現住民もいずれは引越していくだろうが、
これだけ値崩れすると資金的に厳しくなるし、想定外だっただろうなぁ。

[419: 匿名さん]

ニコタマ－高島屋＝荒地。

[420: 匿名さん]

ニコタマ－高島屋＝エリア外の車で迷惑渋滞

[421: 匿名さん]

五月雨式の再開発となり、つぎはぎ工事の駅舎が、へたっている。清掃も行き届いていないし、、、

[422: 匿名さん]

ニコタマ＋高島屋＝唯一のプライド。

[423: 匿名さん]

ニコタマ＋高島屋＝名前をなくした女神たちのたまり場

[424: 匿名さん]

ニコタマから高島屋が撤退したり・閉鎖になったりすれば発狂する地元住民が少なからず生まれそうな気がする。心の拠り所を失うとは何と悲しいことか・・・

[425: 匿名]

ニコタマは雑多な街
おのぼりさんは別にして
世田谷が好きな人たちは、玉川地区に執着ないでしょ
用賀・桜新町、瀬田・上野毛・中町・等々力、岡本・成城、それぞれのエリアにこだわりがあるからね
買い物だって渋谷や自由が丘でも十分

[426: 匿名さん]

>>423
「名前をなくした女神たち」のロケ物件ってここなの？

[427: 匿名さん]

売り出したときの好調さをニュースで見たことあるけど

懐かしい

[428: 匿名]

300戸以上をこの先どうやって捌いていくか楽しみだな。
投げ売りかな？

[429: 匿名さん]

300戸！？　ソースあるの！　

リ●●ルの営業さんは２桁の数字をあげていた

ライバル不動産会社に確認しても、そんな多くないよ

[430: 匿名]

川っぺリの高層マンション、将来は不幸を一手に引き受けそうだな。価格下落の理由に納得。
が、元々は農耕民族なんだから災害が来た時はその時・・・今が良けりゃそれで善しとするか・・・
ナンボで売れるかな？

[431: 匿名さん]

Ⅱa地区がどうなるかで、物件評価も大きく変わる

いま、あれこれ言ってもね・・・

すでに購入した人たちも長い目で見てると思うな

[432: 近所をよく知る人]

今どきタワーマンションは敬遠される

[433: 匿名さん]

「近所をよく知る人」なら、お分かりでしょ？

ニコタマ周辺の中古マンションは売れていません

敬遠されているのは、タワマンだけではないのです

この世田谷エリアで選ぶなら

田都でも大井町線でも、１駅や２駅離れても不便はない

むしろ、住環境はより良くなる

新築の売れ行きを見ていて、つくづくそう思いますね

確かに、毎日、riseや高島屋へ行く必要ないですから

[434: 匿名さん]

ここのネガって、何が言いたいのかよくわからないよ。
レベル低いよ。頑張って趣旨を明確に書いてね。

[435: 匿名さん]

レベル低いが人が低いという、ホント低い

[436: 匿名さん]

ウエストの角部屋２５階？いくらだろう？値引きあり？

[437: 匿名さん]

ここも最初から今のような3割引きの価格が分譲価格だったら住民がボラレーゼなんて
言われずにすんだのに。

[438: 匿名さん]

今期販売数は60戸数
人気間取りをうまく混ぜて販売していますね。
同じように繰り返しがあと4期あると思わず担当者が漏らしていたので少なくともやはり250戸前後がまだ未販売ということがわかりました。
9割が売れたとか、好調とか、今までスッカリ騙されていました。担当者のニュアンスだとかなり苦戦しているのがヒシヒシと伝わってきます。今期販売住戸は別にして過去の期分け売れ残り住戸に対しては3割引は快諾だそうです。
しかし販売期中の9割なんて当たり前だと思いません？当初のマスコミ記事は、第一期販売がスタートしたばかりだったわけですから。

[439: 匿名さん]

昨年、９割売れたと載せた新聞あったよね（笑）

[440: 匿名さん]

>438
売れてない250戸ってどこか言えるのか？
根拠ないガセなら引っ込んでろ！

[441: 近所をよく知る人]

２５階！？
震度３でどれ位揺れるんだろう