二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？part32

[匿名さん]

二子玉川ライズ タワー＆レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147332/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩6分・東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩6分
間取：2LDK～3LDK
面積：67.51平米～218.37平米
売主：東京急行電鉄・東急不動産
販売代理：東急リバブル・東急ライフィア
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[321: 匿名さん]

＞320　タイルってどこのタイルだよ。適当だよな。損傷してるのは免震になってないところだろ。

[322: 匿名さん]

ふ～ん、どこのタイルかわからないのに共有部じゃないと？

[323: 匿名さん]

真剣に免震装置が破損しているってどこ情報でしょうか？
共用部のタイルが落ちようが、専有部の壁にヒビが入ろうが、そんなんたいした事ないです。簡単に修復して何もなかったようになります。
ただ躯体の損傷（耐力壁・柱）、免震装置の破損（揺れによるゴムの摩耗は除く）が発生しているとしたらマズイでしょう。
真剣に知りたいですが、ネットを検索してみても、匿名掲示版の噂話レベルのものしかなく、不思議に思ってます。

逆に根拠もなく、そんな事を言ってる人がいたら、それはそれでマズイでしょうが…。

[324: 匿名さん]

先日見に行ってきました。
駅前のショッピングセンターが開業していて、
ものすごい賑わいでびっくりしました。
噂の植栽は結構花が咲いたりして素敵でした。
モデルルームも見に行きましたが、①大袈裟な模型で免振と耐震の比較をしていましたが、免振装置の破損や維持コストが高い等については説明ありませんでした。②値引きはあるのか聞きましたが、オプションをサービスする等の事は言っていました。
③駅からライズの敷地まで徒歩で約６分といいますが、実際部屋のドアから駅のホームまでだと15分はかかるのではないでしょうか。④ビル風が結構強かったです。⑤いいなと思ったのはライズの隣に今後大きな区営の公園が出来る事でした。
自分の印象として、確かにニ子玉テイスト満載で緑があってきれいですが、東京の外れなのに高い、駅から遠い、東急に対して素直に信用出来ず検討対象から外しました。

[325: 匿名さん]

>323

修復するのにお金がかかるよ。長期修繕計画は災害の発生を加味した計画じゃないから、修復のために取り崩したら、将来、積み立て不足ってこともあり得る。

[326: 匿名さん]

値下げと値引きって定価で買った住民にとっては全く意味合いが違う。

値下げは先住民にも公にした価格。
値引きはあくまで住民に内緒。

[328: 匿名さん]

>319

結局安くなるなら同じでしょ。内訳とかどうでもいい

[329: 匿名さん]

公開して行う値引きもあんだろ
結局は提示された金額分の価値があるかどうか

[330: 匿名さん]

まだ売ってる段階なら売主側が全部負担して修理してくれるってこともあるみたいよ
ここはどうなるかな

[331: 匿名]

積立取崩しより、一時金徴収の方が、デベ負担が大きいかもな。。

[332: 匿名]

250室売れ残りか。とうとう内見者に3割引きを提示するようになってるね。おそらく4割で指値したら打たれる勢いだな。震災前は2割引き提示だったのになあ。

[333: 匿名さん]

既に値引き前に購入した多くの居住者には補償はないの？
品川のラグナタワーは販売後期に値引きし、購入者に値引き
率分を補償したという良心的なデベもあるよ。
他にもあるのだろうけど、ここはどうですか？

[334: 匿名]

まあ今回の地震でも結構揺れたしもともと高いから3割ディスカウントは仕方のないことかと思ってます。発売時と状況が完全に異なりますから…早く売り切って活気のある街になってほしいと思います。

[335: 匿名さん]

確かに、今や堂々と元の価格から3割引きで提示されてるようですね。

[336: 不動産購入勉強中さん]

地震を考えたらタワーマンションには住めないですね・・・。

[337: 匿名さん]

タワーマンションでも全く問題がなかった物件がほとんどでしょう。
耐震は個体差がけっこうあり千差万別、全く問題がなかった物件と
被害が大きかった物件がありますが、被害の報告は少ないようです。
東京都内のマンションの圧倒的多数９０％以上が耐震ですからかなり
の好成績です。また制震のタワーマンションはかなり好成績です。

タワーでコストパーフォーマンスが高いのは制震かもしれません。

免震は揺れて建物を守るとのことですが、二子玉川ライズの脆弱さ
は特筆ものです。

[338: 匿名さん]

3割引でも売れないマンションってどうなの？

[339: 匿名さん]

337さんは、おっしゃる根拠は何なのでしょう？マンション業界の方ですか？

ここの掲示板の検討スレや住民スレを見ただけでは分かりませんよね。
被害を隠したり逆に誇張する書き込みがありますから。

[342: 匿名]

建物の構造よりも地盤の状況がまず大事でしょ。いくら免震構造のマンションでも軟弱地盤の上に建ってるのなら問題外。デベがいくら硬い岩盤まで杭を打ってますと説明してもその杭の本数と岩盤層までの深さが10m以上あるなら直下型地震きたら杭自体が折れて建物そのものが倒壊する可能性もあるよ。そもそも国分寺崖線外の河川敷湿地帯のこの辺りにこんなハイタワーなマンション建てて安全です、大丈夫ですと言われても何がどう大丈夫なのか理解に苦しみます。瀬田の交差点から二子玉に下っていく坂を見ただけで誰でも河川敷の低地に向かってるのを実感できるよ。尾山台や岡本が高低差があるのに高級住宅地と言われるのは国分寺崖線の南側の高台にあり岩盤が硬く標高が35m以上だからでそれなりに昔から理由があって栄えてきた邸宅街。3割引きが恒常化してるということだがまあ当たり前だよね。低地かつ軟弱岩盤かつハイタワーで今までの値段が不思議なほど強気なプライシングだったと思う。3割引き4割引きというよりも本来の正しい価値の値段に急速に収束が入ってると考えれば良いと思う。

[343: 匿名]

ここ直接基礎。能書きたれる前にそれくらい確認しなよ。

[344: 匿名]

直接基礎なんですね！良かったーじゃ安心ですね！これから開発が進んでまた買った値段にまでもどってくると信じてます！

[345: 匿名]

けどさ　3割どころか4割引きでしょ？　当初の販売価格間違えてたとしか思えないな。

[346: 不動産購入勉強中さん]

今の状況下でタワーマンションは・・・。
基礎、免震、制震以前の問題です。結局は揺れが大きいことがね・・・。

[347: 匿名]

>３４５
物の値段は全て需要と供給です。
このマンションは3棟のタワーが立っているため、お見合いが
非常に多いです。ですが東急はタワーの値付けに経験値が少ないため、
お見合いうんぬんよりも、方位優位の値付けをしているので
こんなお見合い列でも南側ならこの値段？的な値段が非常に多いのです。
タワーはお見合いさえなければ、日当たりは抜群です。
むしろ夏場は南、西は、暑さに悩ませれるくらいです。
なので、もともとの値段に見合った値付け、もしくは北東などで見晴らしは最高で値付けが低くて超お買い得だった間取り以外は、値下げしてようやく本来の価値と一致して、客がつくのです。ですから、以前に購入した
人も妥当、値下げしてもらって買う人も
妥当な価格ということです。
早く正当中か価格で完売して欲しいものです。

[348: 匿名]

心配性のきみたちは、日本に住んじゃダメだね。

[349: 匿名]

ライズが真っ正面に見えるマンションの中層に住んでますが
18時30分頃背の高い方の棟の真ん中の部屋が目立つぐらい急に明るくなりました。
モデルルールですか？

[350: 匿名]

＞３４７
物の値段は全て需要と供給です。

需要がないのに高い値段をつけて販売してたから売れ残り、ここに来て更にタワーマンションの需要が落ち込み輪をかけて値段が下がってるんでしょうね。問題は今の真の需要までどこまで値段を下げるからでしょうね。
供給も開発が進めばまた似たようなタワーマンションがしかも新築でどっと供給されると既存のタワーの売れ残りは需要という点では厳しくなるうでしょうね…。

[351: 匿名さん]

先に高く買った人よりローン金額が低いって・・・やってられないね

[353: 匿名さん]

正直者は、マンション買ったらダメ

[354: 住まいに詳しい人]

やっぱり金持ちは高台の低層住宅に住んでます。

２３区内で高台と言うと標高が田園調布が４５ｍ～５０ｍくらいですね。

金持ちはこの表を見ても分かるとおり
http://media.yucasee.jp/posts/index/1254/2

ランキング１０位中
世田谷区　３地区（深沢と等々力は隣町、等々力と自由が丘は隣町、等々力と田園調布は約１．５ｋｍ）
港区　　　３地区 （港区はお金持ちが密集しているのは確かだがマンションが９５％）
渋谷区　　２地区 （渋谷区はお金持ちも住んでいるが排ガスなどで空気が悪い、広尾はほぼ港区）
千代田区　１地区 （千代田区はマンションが９７％以上）
田園調布　１地区←まあ、ここはほとんど世田谷区
に分布している

しかも、その地区はそれぞれが結構近くて、この１０地区の広さを全てをまとめても吉祥寺と言われている範囲と同じくらいの広さくらいなのです。
２３区はそれぞれの町名が有名であり、地区を細切れに分割してしまう傾向が高いです。

[355: 住民]

最近、全然入居の様子が無いけど、このままでは管理費が大赤字になるのでは・・・
割引販売でもいいから早く入居して欲しい。

[356: 匿名さん]

最初の大規模修繕でどれだけ費用かかるのか？

初期設定でも高いから、さらに跳ね上がったら、

ランニングコストだけでもスゴイ負担

値引きしてもらってまで買うか、

新築ＭＳなら、用賀や桜新町、瀬田あたりのほうが賢明かも

[357: 匿名]

未契約の管理費はデべが払うのが普通。
それ以前に、入居してなければ売れてないとは限らない。

[358: 匿名さん]

一部の部屋は、４割引きで売りに出されたそうです。

[359: 匿名さん]

もう少しは値下げして売りさばく
それでも売れない部屋は東急が立ち上げるリート行きって線が妥当では

[360: 住民]

３割引は聞いたけど（5000万→3500万）　４割は本当なの？？ヒビが入ったから？　そりゃ入居者怒るよ

[361: 匿名さん]

入居者が怒る分けないですよ、自分の好みの階、向きを買うことができて、一日でも長くニコタマに住んでいたんだから。売れ行きが悪いのも知ってたしね。

[362: 住民]

いつから二子玉がブランドになったのさ　東急は朝鮮人の強制労働者が工事を行った。何人も命を落として、いまでも地中で泣いてる。（実話です）
河川敷の野原じゃん　自分は生まれ育ったから好きだけど　正直田舎だよ　同じ値段だったら都心の方がはるかに便利がいいよ

[364: 匿名さん]

まぁエリアによって明暗くっきりだね

[365: 匿名]

へ〜、戸建ての値下がり幅が大きくなりそうなのか。

[366: 住民]

買う時は土地柄を調べた方がいいですよ　
なぜ最近まで開発されなかったのかなど。
大陸方面からの強制連行、
昔は、牛革製品の産地だった
など色々歴史があるかもです

[367: 購入検討中さん]

5割引と聞いたよ。

５０００万円ー＞２５００万円。

[369: 匿名さん]

>>365
そりゃ傾いたり、傾斜地造成崩れなんかあったら
個人対個人の取引では心配になるから、マンション
のような大きいバックがないだけに、敬遠されるでしょうね。

[370: 住民]

実際にヒビを見ちゃったら　購買意欲下がるよね　安全なのは分かってるけど・・・
もっと割引きしてくれないかなぁ