不動産屋の仲介手数料って、値切っていいもの？

[匿名]

　先日、新築の建売戸建を購入しました。不動産購入はご縁モノ、といい
ますが、まさに！というカンジで、物件を探し始めて１週間後には契約書に
印鑑押してました。
　もちろん、物件を紹介して下さった不動産屋さんには感謝しておりますが、
覚悟していたとはいえ、あまりの仲介手数料の高さに、こう言ってはナン
ですが、担当者の方が我が家の為に割いた時間と手間って・・・？と、
契約後の問い合わせ等は、直接施工会社の営業の方としている現状を
思うにつれ、少々値引きしてくれてもバチは当たらないきがしてきています。
　それでなくとも、気が遠くなるようなローンを背負うことになり、一円でも
切り詰めたいのが正直な気持ちです。

　仲介手数料って値切る事が可能なものなのでしょうか？
　また、常識的にはどこまで（何パーセントぐらいまで）値切り交渉は
許されるものなのでしょう？

　なにせ、全く未知の世界なので、自分が知らないうちにとても非常識
な事をしてしまいそうで心配です。

　

[106: 県不動産業課職員（匿名）]

１０４とか、業界の悪習（悪臭）ですよ。偉そうに。なにいっているんだ、コイツッて感じです。誠実に仕事をしている我々一般人（公務員）からすると、業界内部は本当に腐っていますね。

こういった連中が居るから、不動産業界の体質は悪い。でも、きちんと仕事をしている業者も沢山います。すこしでも知識を付けて、勉強して対抗したほうがいい。

不動産業界は横のつながりは強いのも事実です。でも、１０４が言うような脅しはおかしい。最近は大手はコンプライアンスとか、内部統制が非常に厳しくなっており、５年前とくらべて格段の進歩しています。少しでもおかしいと思ったら、業者をすぐに変えてもいいんですよ。　この業界は情報の非対称性が強いので、業者側が一方的に有利にできています。だから、エンドの消費者は法律で守られなければなりません。

こういうことをいしている街場の中小悪徳業者は、大手に勝てなくなるんです。不動産業界は、このままでは、町から牛乳屋や呉服屋が消えたように、１０４のような連中は淘汰されますよ。

[107: 匿名さん]

今日建売住宅を見に行き、まさに仲介手数料を値切っている人を見ました。仲介手数料は払いたくない前提のようで、値切るというか踏み倒しみたいでしたが…。その営業マンに落ち度があったからというわけでもなく、とりあえず負けてという感じでした。

という私も正直少しでも安く買えたらと思い、交渉する気マンマンでしたが、同席した方の交渉が強烈でドン引きでした。そして帰り道、「お前のしようとしていた事も同じことじゃん（笑）代金払わないけど仕事してって俺が言われてたらどう思う？」という主人の言葉が胸に刺さりました。ちなみに主人は個人事業主です。

少しでも安く買いたい。でも自分の家族が言われてたら嫌…身勝手な自分の考えを突きつけられ、へこんでいます。仲介業の方は買主から手数料を値切られるように、売主からも手数料を値切られたら…なんて考えまで浮かんできました。

今日は家を買う気マンマン、値切る気マンマンだったのに、すごいものを見てしまったがために落ち込んでいます(T_T) 落ち込んでいるのも、それでもまけてほしい気持ちがあるからなんでしょうが…

[108: 匿名さん]

>>107
そんんなに落ち込まなくてもいいんじゃないの？
104さんが言うような不動産仲介業者の仕事って消費者には良く見えない部分だし、誰だって少しでも安く買いたいと思うものですよ。

ところで、建売（新築）で仲介手数料をとられるという事はどういう事でしょうか？
売主の建築業者とは関係のない不動産屋に、新築、中古どちらでも良いので探して欲しいと頼んでいて、その不動産屋が見つけてきたのですか？建売を売り出している業者も宣伝広告はしているはずだから、あなた方が労力を惜しまずに自分達で探せば、不動産屋に仲介手数料を払う必要もなかったのではないかと思いますが。

[109: 107]

>>108
107です。建売住宅はチラシを見てオープンハウスに行きました。仲介さんが毎週現場に待機して、営業しているようです。気になっていたので何度も物件の前を素通りはしていて、中に入り営業を受けたり見たのは初めてでした。

売主の建売業者も知っています。直接取引したい旨伝えたところ、仲介を通さずには売れませんとのことでした。なぜか聞いたら、その建売業者は営業を仲介さんに任せており、広告宣伝費や営業マンの人件費と仲介さんらの利益は業者と買主の手数料からまかなっているから、仲介をとばすと反則になるとのことでした。物件の価格交渉があれば、建売業者側の仲介手数料は減額するので、仲介手数料もまけてって言われたら、○○さん大変だなぁ…とのこと。

朝からこんな電話をしているのを聞いていた主人には、私のことをがめつい、もう恥ずかしいからやめてと言われてしまいました。物を値切るためにはパワーがいるものですね。八百屋ですらまけてよと言ったことがない私には無理な話でした(･_･;

[110: 匿名さん]

>>109
>直接取引したい旨伝えたところ、仲介を通さずには売れませんとのことでした。
108ですが、やはりそうでしたか。このような売り方をしている建売業者がいるのは承知していました。

106さんの投稿を見て「その通り！」と胸がすく思いだったのですが、困ったことに不動産業界には悪習と思える独自の仕組みが横行しています。107さんも、購入希望者が直接売主業者にコンタクトしたにもかかわらず、仲介契約（仲介手数料）を強要されるというのはおかしな話だと思いませんでしたか？
建売業者が購入希望者に対して、仲介業者と仲介契約を結ばなければ売らないというのは、宅建業法や独占禁止法（拘束条件付取引、優越的地位の濫用など）に違反している可能性が高いと思います。ですから、このような事を言う建売業者は、どんどん行政（都道府県庁の不動産指導課、公正取引委員会、消費者庁）に通報していくべきでしょう。
但し、通報するときには建売業者だけではなくて仲介業者も一緒に通報しましょう。このような売り方をしているのは弱小建売業者が多いと思いますが、そういった業者は立場が弱いですから仲介の不動産業者のいいなりだと思われます。そして、このような売り方を主導しているのはどちらかと言えば仲介の不動産屋の方だと思うので、行政には両方を指導して頂く必要があると考えます。

[111: 107]

>>110
ご助言ありがとうございます！今日も物件を見てきました。夫婦共にとても気に入りました。売主にも話しましたがなぜ仲介さんを挟まないといけないんですか？と伝えたら、「専属でやってますので…」とのこと。うまくかわされた気がしたので「宅建業法や独占禁止法ってご存知ですか？」と言っても「専属専任というのは…」と、売主と直接取引できない言い訳ばかりでした。

110さんの理論武装で、明日各方面にお話してきます！仲介手数料もバカになりませんからね。みなさんもお気をつけ下さいm(_ _)m

[112: 匿名さん]

>>111
110です。
まずはじめに。このような不動産業界の悪習は変えさせていくべきだと思いますが、旦那さんもその物件が気にいっていて購入したいというような話をされているのならば、おとなしく仲介手数料を払った方が良いかもしれません。
今回の件を行政に持って行っても行政は直ぐには動いてくれないでしょうし、逆に仲介業者の嫌がらせにあって気に入った物件を購入でず、あなた方夫婦の仲が悪くなってしたとしたら元も子もないからです。

さて、話を元に戻します。
建売業者が購入希望者を見つけたり、購入希望者が建売業者を見つけて直接購入を申し込んだ場合でも、建売業者は仲介業者に仲介手数料を払わなくてはいけない。簡単に言うとそれが専属専任媒介契約というものです。
ここで大切なポイントは、専属専任媒介契約を結んでいるのはあくまでも建売業者と仲介業者だという事です。ですから、購入希望者は別の仲介業者を使っても良いし、仲介業者を使わずに自分で直接購入申し込みをするという事も自由なはずなのです。
但し、仲介業者を使わないという事は、登記の手続きなどの諸手続きも自分でやるか、やってくれる業者を自分で探さなくてはなりません。直接購入申込みをしようとする時は、その覚悟をして臨んでくださいね。（仲介手数料は払いたくありません。でも、面倒な手続きはやってくださいというのは通用しません。しかし、自分たちでやればかなりの金額を節約できるのは事実です。）

[113: 匿名さん]

107さんは結局どうされたのでしょうか？
仲介手数料の値切りに成功したならば、どのように交渉されたのかレポートよろしくお願いしますm(__)m

[114: 107]

結論から言いますと、まだ物件購入に至っていません。そのため、仲介手数料の価格交渉は実現していませんが、いろいろとすっきりし、意見が変わったこともあったのでコメントします。

以下長文です。

最後のコメントを書いた数日後、いろんな公的機関で話をしました。大袈裟かとは思いましたが、知り合いの弁護士さんにも知識や助言をいただきました。

これまで、仲介業のお仕事は右から左に物件を流すだけで、数十万の手数料をかすめとる印象がありました。いい車に乗って、飲み歩いて。値切られても当然という気持ちもあったと思います。

宅建業というお仕事は免許や資格所有者を必要とする、専門職なんだと思いました。また、なにか仲介サイドに不手際があった際は、預けてあるお金から賠償する必要があり、想像以上に責任のあるお仕事なんですね。

例えば病院に行くと、いろんな処置をされて薬を出されて…私たちは医師のいいなりです。風邪が長引いたから治療費負けてくれとか、ほとんどの方は言いませんよね。ある病気を治せると言われる医師が一人だけで、その医師との相性が悪ければ、①我慢してその医師に頼む、②自分の知識をつけ自分で治療する、③治療を断念する…などなど。なんだか仲介業の専属専任に似たところがあるなぁと。

今日から頑張って勉強して、宅建を取り、大金を支払って免許を取って、不動産屋を開業したら、もっといい物件をもっといい値段で、仲介料もなく買えるんだろうけど、私には無理。その過程を飛ばして安く買おうなんて虫のいい話だったんです。

でも、もし仮に仲介業者が不手際をしたら、それは値切られても仕方ないかなと思ってます。騙すようなことがあれば、支払う必要がないケースもあるかもしれません。そうでなければ「仲介手数料が必要な物件」を買おうとしているのだから、受け入れるべきかと。

私たちは、手数料のことで勉強した一週間の間に、気に入った物件を失いました。もう申し込みが入っていたんです。でも、大事な事に気づいたので不思議と悔しくないですね。

[115: 110]

>>114
110です。読ませて頂きましたが、107さんは行動力もあるし本当に良く勉強されていらっしゃいますね。病院の例はちょっと的外れかと思いましたが、仲介業というものについてほぼ正しく認識をされていると思います。実態は別にして、仲介業とは本来専門的な知識が必要であり、それ相応に責任も重いお仕事のはずなのです。しかし勘違いされている部分もあるように思いましたので、私の考えを述べさせて頂きます。

>今日から頑張って勉強して、宅建を取り、～　その過程を飛ばして安く買おうなんて虫のいい話だったんです。
個人は仲介業者を使わずに不動産を購入出来ないという事はありません。仲介業者を使おうが使わまいがそれは消費者の選択の自由というものですし、仲介業者を使う事に意味があるかどうかはケースバイケースだと思います。

消費者の立場から仲介業者を使った方が良いケースを考えてみました。
例えば個人が売りに出している土地や中古物件。これは是非とも仲介業者を使いたいですね。個人の売主に専門知識があるわけもないですし宅建業法も適用されませんから、業者が売主の物件と比べてトラブルに遭遇する可能性が高いと言えるでしょう。もし仲介業者を使わずに個人間で売買した場合、何か問題がおきたら自分で解決しなくてはなりません。ですから、宅建業者としての責任を負う事になる仲介業者に仲介を依頼して手数料を払い、保証を買う意味は大きいと思います。

⇒続く

[116: 110]

⇒115の続き

次に、業者が売りに出している分譲地や建売はどうでしょうか？
まず知っておかなければいけないのは、不動産の売買および仲介を業としようとする者は全て宅地建物取引業者（略して宅建業者）であり宅建業の免許が必要だという事です。107さんが購入を検討されている建売の売主は工務店やハウスメーカーではなかろうかと想像しますが、売主という以上は建設業の他に宅建業の免許も持っているはず。従って、個人の売主とは違って宅建業法に基づく責任を負っています。
ここで仲介業者が負う責任とはどのようなものか考えてみると、仲介業者の負う責任の根拠も宅建業法なのですから、業者の売主と大して違わない事は容易に想像がつきます。そうしますと、業者が売り出している分譲地や建売を購入する際には、仲介手数料を払って保証を買うといった考えは意味がないと言わざるおえません。

それでは、業者が売りに出している分譲地や建売の仲介料は全くの無駄金なのでしょうか？
仲介業者を使った方が良いケースがないか考えてみると、売主の業者が信頼出来るかどうか不安な場合には仲介業者を使った方が良さそうです。例えば、ネットで悪い噂しかみない。実績が浅い。規模が小さく経営基盤が弱そうで、何かあった時に本当に責任がとれるのか心配など。こういう業者の物件は出来るだけ買わないにこした事はありませんが、どうしてもその物件が欲しいとなったならば多少のリスクには目をつむって、、、という気持ちにもなります。そういう時に、信頼のおける仲介業者を使うという事にはメリットがあると思います。

しかしそのような場合でも、私は売主業者と契約している仲介業者は出来るだけ使いたくありません。なぜなら、宅建業法によって責任を負っているとはいえどもやはり相手も人間です。多くの仕事をくれた売主業者と、１回しかお付き合いのない個人の買主とを公平には扱えないと思うからです。それに、分譲地や分譲建売のようにまとまった物件を一括して仲介契約した仲介業者の真の業務内容は、本当に仲介業務なのかという疑問も拭いきれません。私は実態は販売代理ではないかと考えています。

ここまでいろいろ述べさせて頂きましたが、現実的に購入する段階になると私もだまって業者の言うなりに仲介契約をし手数料を払ってしまうかもしれません。疑問の多い不動産業界の仕組みではありますが、土地は１つとして同じものがないのでぐずぐずしていては良い物件を逃してしまうからです。しかし納得している訳ではないので、出来る限りの抵抗は試みてみようと思っています。
107さんも頑張ってください。そして、納得して良い物件を購入できるといいですね。

[117: 匿名さん]

私は建売を購入した際、仲介料負けてもらいましたよ。
チョット探し方が特殊だったかもしれませんが、私はまず銀行に「いくらローンが組めます？」って所から話を始めました。
私は自営業なので、日ごろ世話になってる銀行の担当さんに相談しました。ノリノリで「金利優遇最大で良いですよ！」とのことでした。でも、仮審査をしてくれたんですが、とても家を買える融資額じゃなかったので、「もう少し何とかなるでしょ？いや、して下さい！！」ってお願いしたら、「物件が決まらないとそれが担保でもあるのでまず、物件を決めましょう」って話になって、実物を見に行くことになりました。そうなると内覧に同行してくれる不動産屋が必要なので「銀行さんの知り合いで仲介料を負けてくれるところを教えてください」と以来。不動産屋を紹介してもらい、銀行経由で値切ってもらいました。大体ですが4割引きくらいになりました。
ただ、法的なことは解りませんが、仲介さんは重要事項の説明を詳しく、細かく教えてくれます。購入物件がどんな物件なのか、購入するとどんな義務を持つのか、権利を持つのか、どんな由来の土地なのか、水道管の系からゴミ捨て場や町内会のこと、近所の都市計画まで事細かに資料を取り寄せて、自宅に何日も通って素人にも解るように細かく教えてくれました。
手直しの要望も仲介さんが間に入ると言った言わないのトラブルも起こりません。
引き渡し後は仲介さんとは一度もあってないので一期一会でしたが、売主の説明責任、買主の確認すべき事項などまさに専門家としてやってくれるので、お互いのトラブル回避には必要な経費だと思ってます。まあ、値切ったんですけどね。
あと、物件の値引き交渉は仲介経由なんですよね。これは正直言って不満でした。

まあ、仲介料無料の販売業者もありますからそこで取り扱いできないか問い合わせてみると良いかもしれませんね。
仲介業者って、物件を勧めたり紹介する事以上に重要事項説明が主な仕事なんだと思いますよ。

[118: 匿名さん]

>>117
建売を見に行くのに、付き合ってくれる不動産屋さんなんて必要でしょうか？建売には売主直売や販売代理の物件も少なくないですから、そういう物件ならばそもそも仲介料を払う必要がないのにですよ！
117さんの場合、建売を探すのを不動産屋さんに手伝ってもらったという事なんでしょうね。不動産屋さんの方も、自分が取り扱っていない（＝宣伝などで経費をかけていない）建売で仲介手数料をもらう事ができて得したから、少しはまけてくれたんでしょう。

[119: 不動産業者さん]

104です。
良くも悪くも、少しは考えてくれた人もいらっしゃるようで何よりです。
シンプルに言うと、お金払うって約束したのならちゃんとお金払いなさい。お金払う段階になってから値切るような姑息な真似はしなさんな、ってことです。
不動産業者云々ではなく、全てにおいてそうですが、そもそも人としてどうなの？って感じです。
値切るならトラブルが起きても自己解決できるくらいの実力を身につけた方がいいですよ。
実力＝知識だけではなく、交渉力もね。
実際、トラブルになって裁判になるケースって山ほどありますから。

昨年のことですが、知人のお客様（被告）が裁判で負けて８２０万円ほど支払を命じられてました。
知人は相手方の弁護士と会って書面（陳述書？）を書いたものの、売買契約書、重要事項説明書などの書面にも落ち度はなく、法的にも何ら問題ないので勿論、お咎めなし。当たり前ですが。
後日、その知人と「お客様（被告）も仲介手数料値切らなきゃ良かったのにね。あの人（原告）とは仲良くしていたから、僕が間に入ってきちんと説明すればこんなことにはならなかっただろうに。」と話していました。

どうしても値切りたいならご自由にどうぞ。
ただ満額と同等の質を求めるのは間違っているし、トラブルになっても自己解決して下さいね。
支払値切るんだから、品質を値切られても仕方ないでしょ。

>>106
県の不動産課職員なんですかね？
コンプラがどうのって言ってますが、そのコンプラのせいで身動きが取れなくなって、解決出来ない大手の案件をいくつか解決してきました。不動産って法律や知識だけで解決出来ると思ってませんか。
そんなに簡単なら頭の良い人はみんな成功してますし、大手が私のような業者に仕事を頼んだりしないですね。
まぁ、いつの時代にも知識を振りかざして理想を述べ、理屈を言う人はいるんですけどね。
立派なこと言ってたって、その土地が買えなきゃ（売れなきゃ）、お客様にとって何の意味もないんですよ。

公僕のように一日居てお金が貰える訳でもないし、定時で帰れたことなど一度もない。休日返上だって当たり前。
不動産業界がどうのって批判する前に、アホみたいに高い不動産関連の税金を何とかして下さいな。
毎年払う固都税、不動産買えば取得税、売れば譲渡税などなど、何一つしないクセに一体、いくらムシリ取るんだ？
法律を盾に納税者（お客様）から多額の税金を取り、払えない人からは不動産を競売にかけて没収し、夜遅くまで汗水垂らして働いている一般市民を尻目に定時で帰っていくんだろ。
不動産の調査をする際に、管轄が違うから、とタライ回しにされるのも一般の方が不動産を理解しづらい要因の一つ。
境界立会いを申請したら残業しない官の都合で１ヶ月待ちは当たり前とか、見直すところは山盛りだろ。

先日、不動産業者との転貸借についてお客様がとても困っていたので、行政監督庁に相談したら「宅建業法の範囲外なので何も出来ません。消費者センターへご相談下さい」って言われたよ。
結局、消費者センターではラチがあかないので、私が先方業者に直談判して解決したけど、キレイ事言ってたって、所詮、公僕の仕事ってそんなものだろ。
多額の税金は取るけど、本当に困っている人がいても結局何もしてくれない。
だから誰も官になんて期待しないんだよ。

大分横道にズレてしまいましたね。すみません。

>>110他
専属専任媒介をちゃんと理解した方がいいですよ。
売主に直接、購入申込をしようが、他の不動産業者を連れて来ようが、専属専任を持っている業者を通して契約することになります。色々なパターンがあるので売主と仲介業者との背景は分かりませんが、普通は数百万円程度のお金のために専属専任を外せるものではありません。不動産は信用で成り立っている取引ですので。
行政監督庁でも弁護士でもどこでも自由にご相談下さい。正しいと思っているようですので、何なら費用かけて裁判してみては如何ですか？結果は一笑に付されるだけですから。
買主様が売主様を自由に選べるように、売主様も買主様を自由に選べます。契約も同様。
買主様がどんな手段を使おうと、どんなお話をしようと、売主様が嫌だ、と言ったらそれで終わりなんですよ。
そもそも専属専任媒介を仲介業者と締結していますし。
売主業者にしてみれば、一時の数百万円程度のお金より、今後も続くであろう仲介業者との数千万円～数億円の利益の方が大切ですし、「あの建売業者は金で動く。平気で中抜きする」と業界で噂が流れれば事業そのものが死活問題になりかねません。売主業者にしてみると、金銭的にも信用的にも大ダメージになるのです。
貴方のために会社（社員）にそんなリスクとダメージを負わせられますか？
例外として、事前に双方（売主と仲介業者）できちんと話し合えば別ですけどね。

ところで、そんなに仲介手数料って払うの嫌ですかね？
誰かが言ってましたが、右から左に物件を流して簡単にお金をかすめ取るっていうイメージが強いのでしょうか？
バブルの時は横行したようですが、今は簡単にお金になる案件なんてないんですけどね。
実際にご自身の物件を売る時、いざ成約の段階になって半額にしてくれませんか？って言われたらどんな気分ですかね。
法律云々は大切ですが、それ以前に人として相手のことを思いやる気持ちって大切だと思いますよ。
不動産業者だって人間ですから。

先日もお預かりしている物件が中々売れず、予想以上に時間がかかっているので自腹でチラシを作り、雨の中、夜中に３０００部ほど投函してきました。終電も無くなり、会社で仮眠。翌日は酷い風邪となりましたが、仕事山積みなので休みはなし。
売主様は「色々してくれて、本当に有難う。値段はいくらでもいいよ」と言ってくれていますが、私を信用してくれた以上、ベストの答えを出してあげたい。
もっとハードなお仕事も世の中沢山あると思いますが、不動産業者も決して楽な仕事ではないのですよ。

[120: 匿名さん]

>>119
>専属専任媒介をちゃんと理解した方がいいですよ。
専任専属の媒介契約をした売主は、専任専属媒介契約をした不動産屋以外の不動産屋に仲介の依頼は出来ません。また、自己探索した購入希望者とさえ直接売買契約する事もできません。
それはそうですが、指定した不動産屋と媒介契約をしなければ売らないと言って、買主に特定の不動産屋との媒介契約を強要する行為はいかがなものでしょうかね？不動産業界の慣習がどうであっても、そういう行為をする売主業者は、独占禁止法違反にあたると思いますよ。

[121: 匿名さん]

>>119
>ところで、そんなに仲介手数料って払うの嫌ですかね？
売主が個人の土地や中古物件を購入するのに際して仲介手数料を払う。これに文句を言う人はいないでしょう。
違和感を感じるのは業者が売主の分譲地や建売を購入する場合。不動産の売買を業とする者は全て宅建業者です。だから、分譲地や建売の売主業者も宅建業者であり、宅建業法における責任があります。

119さんは業界人なのでしょうけれど、もの知り顔で業者側の都合ばかり並べたてていないで、少しは消費者目線で考えてみなさい。
売主業者と専属専任の媒介契約を締結した不動産屋は、売主業者の責任を代行しているだけではありませんか？消費者には専属専任の不動産屋がやっている仕事が仲介業務のように見えない。だから、なぜ仲介料を払う必要があるのか？と多くの人が疑問に思うのでしょう。

売主が業者の場合には、仲介ではなくて販売代理にして、仲介料を全て売主業者が負担するようにすればこの問題は解決すると思いますがいかがでしょうか？

[122: 不動産業者さん]

>>120、>>121
真摯なご回答有難うございます。当方も真摯に回答させて頂きます。

>>120
専属専任媒介契約は宅建業法に基づくものですので、独占禁止法に抵触するか否かと言えば、個人的見解では抵触しないと思います。売主業者もこの契約を締結している以上、これを無視して直接取引することは契約違反となります。
専属専任媒介が独占禁止法に違反しているかどうか、という論争であれば、宅建業者の範囲を越えておりますので、弁護士など法律の専門家にご相談された方が宜しいかと思います。

>>121
「売主業者と専属専任の媒介契約を締結した不動産屋は、売主業者の責任を代行しているだけではありませんか？消費者には専属専任の不動産屋がやっている仕事が仲介業務のように見えない。だから、なぜ仲介料を払う必要があるのか？」
売主業者～仲介業者～買主様（一般消費者）の場合、仲介業者は当然ながら買主様への責任もございます。
売主業者と買主様の間に仲介業者が入ることにより、仲介業者は双方に対して責任がございますので、一方に対してのみ有利な取引（売買契約）は致しません。
一般的に同じ物件であれば、契約内容も全く同じと思っている方が多いようですが、実際は違います。
同じ物件の売買契約などを異なる業者から複数比較することは、一般消費者の方は無いでしょうから分からない部分だと思いますが、法令的な部分においてはどこの業者も同じ内容ですが、契約の条件面においては違いが出ます。
仮に売主業者と買主様（一般消費者）の方が直接、売買契約を締結された場合、売主有利な契約内容であっても普通の一般消費者の方は、まず分かりません。
記載されている条文のみならず、その条文の裏側に隠されたリスクや経験から学んできたリスクなども見分ける必要がありますので。
ここに仲介業者が入ることにより、専門的な立場から双方フェアな取引を行います。
※売主様買主様双方の状況や物件によって特性が違いますので、完全にフェアか否かは見解で違います。
売主業者が一方的に有利な条件を提示してきても、仲介業者はブロックします。
また、売主業者は仲介業者が入ることにより、同業者といえど第三者が入ることで安易なことは出来なくなります。
売主業者が良心的なところであれば問題ないと思いますが、単に知識や経験が少ない会社も多々あります。
そういう意味では一般消費者の方にとって、仲介業者が入るメリットはあると思います。

何故、仲介業者が専属専任で入るのか？
これは色々なパターンが考えられます。
①元々、その分譲地を売主業者へ仲介した仲介業者が、引き続き売主業者の売り出しの際に仲介業者として入るケース。
仲介業者が同じ土地で再度利益を取ろうとしているように見えるかも知れませんが、そもそも最初の仲介では利益が無かったり、売主業者よりも仲介業者の方がその土地の特性に詳しいため、近隣対策のためなど、背景は様々です。
②売主業者と仲介業者が関連会社や親族会社のケース
利益を確保するために行うことが多いですが、単に「販売利益＋仲介手数料」というケースだけではなく、仲介手数料を得ることによって販売価格を落とし、集客効果を高めることで販売促進に繋げようとしているケースもあります。
※私の知人にこのケースの会社があり、薄利多売、利益ギリギリで頑張ってます。
③その他

「売主が業者の場合には、仲介ではなくて販売代理にして、仲介料を全て売主業者が負担するようにすればこの問題は解決すると思いますがいかがでしょうか？」
勿論、仰るようなケースもございます。
ただ、前述①のように売主業者も簡単に仲介業者を外せない事情があるケースも多々ございます。
売主業者が物件仕入れに困っている時、仲介業者が助けるケースもございます。一般消費者の方には関係ないことかも知れませんが、本当に困っている時に親身になって助けて貰えば恩義もあるでしょう。
単に売主業者にとって一切影響ないのであれば、仲介業者を介入させない方が売主業者にとっても利益を追求しやすいので介入させる必要はありません。
売主業者が利益を出したいだけであれば、「販売利益＋仲介手数料」の分を原価に乗せて売り出せばいいのです。
売主との直接取引であっても、販売代理であっても、形は違えど一般消費者の方が支払うお金は同じになります。
仲介業者が入るということは、その背景に何らかの事情があるケースがほとんどです。
※何らかの事情とは事故物件のように変な事情という意味ではないのでお間違いなく。

無理に仲介という形を変えたところで別の形で同額のお金を支払っているのでは何の意味もありません。
それよりも、下手に交渉してやっと巡り合えた大切な物件を逃す事の方が余程、その方にとって不利益かと思います。
減額交渉や難しい条件を付けられるお客様よりも、普通でシンプルな他のお客様を優先するのは不動産業者に限りません。
※これを脅しのように受け取らないで下さいね。そんなつもりはなく、企業であればごく普通のことと思います。

お客様にとって第一に優先すべきは唯一無二の物件であり、物件が買えなくてはそもそも全て何の意味もありません。
もし仲介手数料を減額して貰いたいのであれば、恥ずかしがらずに担当者に事情を全て話して、真摯に相談することが大切だと思います。
相手も人ですので、単に「割高に感じるから」という考えだけでは応じる気も無くなります。
また、契約も交渉も人とすることですので、相手の事情も考える必要があると思います。
背景は本当に様々です。不動産は「ご縁もの」と言われる由縁の一つです。
一方的な都合やどんなに素晴らしい知識を駆使して理屈を言ったところで、相手も人なので聞く耳を持たなくなります。
致し方無い事情で努力したけど、どうしても仲介手数料が少し足りない、という場合においては真剣にご相談頂ければ、普通の不動産業者であれば真剣に検討するはずです。
相手の事情や背景によって減額が無理な場合も多々ございます。
「ご縁もの」ですので、その場合は減額を諦めるか、物件を諦めるかご選択下さい。

皆様にとって良い物件と良い担当者に巡り合えることを心より願っております。

[124: 匿名さん]

>>122
こちらこそ、真摯にご回答して頂き有難うございます。
今後は他の方が見てわかり易いように、問題を以下の2つに分けて議論させて頂きたいと思いますのでよろしくお願い致します。
　１．専属専任媒介契約は独占禁止法違反なのか？
　２．売主業者と買主の間に入る仲介業者の役割について

さて、初めは１．専属専任媒介契約は独占禁止法違反なのか？についてです。
>>122
>専属専任媒介契約は宅建業法に基づくものですので、独占禁止法に抵触するか否かと言えば、個人的見解では抵触しないと思います。
宅建業法における専属専任媒介契約の規定（下記１）～４））については、お互い認識は合っていると思います。
　１）依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、契約した宅地建物取引業者以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができない。
　２）依頼者は、自ら発見した相手方と、目的物件の売買又は交換の契約を締結することもできない。
　３）宅地建物取引業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録しなければいけない。
　４）宅地建物取引業者は、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を一週間に一回以上報告しなければならない。
しかし、私が指摘している問題点を良く理解して頂いていないように感じましたので、改めてご説明します。

私は、専属専任媒介契約自体が独占禁止法に違反していると言っているわけでは御座いません。独占禁止法違反ではないかと考えるのは、専属専任媒介契約である事を理由にした次のような行為です。
　・売主が購入希望者に対して、専属専任媒介契約をしているため特定の宅地建物取引業者と媒介契約をしてもらわなければ売れないと言い、購入希望者が他の宅地建物取引業者との媒介契約を選択する機会を妨げる行為。
　・宅地建物取引業者が購入希望者に対して、専属専任媒介契約をしているためうちと媒介契約をしなければ買えないと言い、購入希望者が他の宅地建物取引業者との媒介契約を選択する機会を妨げる行為。
　・宅地建物取引業者が売主に対して、専属専任媒介契約をしている宅地建物取引業者と媒介契約をしてもらわなければ売れないと購入希望者に言うように圧力をかける行為。
もしもこれらの行為が、宅建業法に基づくもので問題ないと言われるのならば、該当する条文を教えて頂けないでしょうか？

まずはここまで。２．売主業者と買主の間に入る仲介業者の役割については、１．の結論が出た後とさせてください。

[125: 不動産業者さん]

>>124
ご回答有難うございます。

次の件について私の見解を回答させて頂きます。
>１．専属専任媒介契約は独占禁止法違反なのか？
>私は、専属専任媒介契約自体が独占禁止法に違反していると言っているわけでは御座いません。独占禁止法違反ではないかと考えるのは、専属専任媒介契約である事を理由にした次のような行為です。
・売主が購入希望者に対して、専属専任媒介契約をしているため特定の宅地建物取引業者と媒介契約をしてもらわなければ売れないと言い、購入希望者が他の宅地建物取引業者との媒介契約を選択する機会を妨げる行為。

これは売主様の認識が間違っています。売主様が仲介業者Ａと専属専任媒介契約を締結していても、購入希望者の方はその仲介業者Ａと媒介を締結する必要はありません。
購入希望者の方は仲介業者Ａと媒介を締結しても良いですし、自ら見つけた仲介業者Ｂと媒介契約を締結しても問題ありません。この専属専任媒介契約は売主様と仲介業者Ａとの契約であって、購入希望者の方との契約ではございません。
売主様と購入希望者の方が仲介業者を通さずに直接購入すると、売主様に契約上のペナルティ（違約金等）が発生するため、問題が発生しますが、売主様～仲介業者Ａ～仲介業者Ｂ～購入希望者、であっても何ら問題ありません。

・宅地建物取引業者が購入希望者に対して、専属専任媒介契約をしているためうちと媒介契約をしなければ買えないと言い、購入希望者が他の宅地建物取引業者との媒介契約を選択する機会を妨げる行為。

こちらも同様です。売主様が個人であっても業者であっても、専属専任媒介契約を締結している以上、その契約が有効なうちは「売る」方の媒介は仲介業者Ａを通さなくてはなりません。しかし、「買う」方の媒介は制限されておりません。
購入希望者の方は自由に仲介業者を選択できます。

・宅地建物取引業者が売主に対して、専属専任媒介契約をしている宅地建物取引業者と媒介契約をしてもらわなければ売れないと購入希望者に言うように圧力をかける行為。
もしもこれらの行為が、宅建業法に基づくもので問題ないと言われるのならば、該当する条文を教えて頂けないでしょうか？

通常の専属専任媒介契約であれば、購入希望者の方の媒介まで制限しておりません。また、制限されるべきではないと思います。もし、これらを強要したり、圧力をかけるような業者がいるのであれば、根拠を示してもらって行政監督庁にご相談されると良いでしょう。お近くの不動産屋さんに行って相談しても「おかしい」と言うはずです。
媒介契約には「売る」媒介と、「買う」媒介がございます。
この例の専属専任媒介契約は「売る」媒介契約であって、「買う」媒介契約ではありません。
売主様に対する制限事項は契約上ございますが、買主様に対する制限事項はございません。
「仲介業者Ａを通さないと売らない」などと言う業者がいるのであれば、余程の無知か悪質な業者かと思います。
※因みに私共業者に対しても売物件をブロックする会社もございます。某大手不動産業者はそのような担当者が多いことで有名です。

もしこのような業者に出会ったら？
その物件を購入しないのが得策ですが、とはいえ、物件探しもかなり労力が必要なもので、やっと巡り合えた物件の場合もございます。業者は気に入らないけど、その物件が欲しい！という場合は、貴方の味方となってくれる交渉能力に長けた不動産業者に相談してみて下さい。行政監督庁へご相談されるのも良いのですが、その場合、現実問題として結果的にその物件を買えなくなる可能性が高いです。売主様にしても仲介業者Ａにしても、「売らない」理由はいくらでも作れるからです。
その真偽を見分けるのは業者でも困難であり、一般の方ではまず無理です。
一方、貴方の味方になってくれる不動産業者であれば、上手く話しをつけてくれる可能性が高くなります。
不動産の仕事は交渉事が多く、形が決まっていないため、会社規模ではなく、担当者の能力によって大きく結果が異なります。担当者ベースで信用できる方を見つけると、ご自身にとってもプラスになります。
消費者の立場から見て、信用できる担当者を見つけることは良い物件を見つけることと同じくらい大切なことだと思います。

[126: 匿名さん]

中古取引なら仲介業者の価値はあるが……
新築建売りなら「信用できる担当」なんて全くもって不要
ネットで不動産情報はほぼ公開されてる状態だし
住む場所が決まればあとはその地を自らの足で歩いて
気に入る物件があったら売主に直コンタクト
これがベスト
何千万の買い物するのに自分の労力を割きたくないとかアホのやること