東京大震災後の不動産相場 ２

[匿名さん]

確実に東京に迫りくる大震災の後のマンション価格（ついでに戸建ても）について議論しましょう。

主に住宅密集地になっている東京東部は倒壊、東京西部は火災により、広大な再開発地ができそうです。
都心や湾岸でも老朽マンションの破損が続出し、相場が大きく上下しそうです。
また、膨張する借金財政の中、どれだけ国が首都再建に資金を投入できるでしょうか。

震災後、不動産相場がどう動くか、知っておくことは重要です。

1スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/136776/

[378: 匿名]

普通の生活できる人は普通の生活に戻らないと
自粛、自粛じゃ経済も滞るよ

[379: 匿名はん]

↑
たしかに。
節電しスキーもキャンセルしましたが、普通に飲み食いしテニスしてます。
ただ、普通に生活しようとすると、色々文句言うのがいるようです。
非国民とかね。
そんなの無視しとけばいいんだけど、日本人はそういうのに弱い!!
意味なく、ムードに引きずられる。
沈滞ムード止めないと、東北支援のためのお金も出てこなくなんだが、分かってんのかな。
第三者が落ち込んで節約しても、何の意味もないというか、有害。

[380: 匿名]

お金使う気持ちになれない。

[381: 匿名はん]

それはわかるが、他人には強制しないほうがいいよね。

[382: 匿名さん]

自営業だが、地震後の週明けからパッタリと仕事が無くなった。
昨年、25年ローンが始まったばっかり。

頼む！みんな平常に戻ってくれ！

[383: 買いたいけど買えない人]

ちょっと質問なんですけど、先日の地震の影響により新築マンションは軒並み竣工が伸びてますよね。
というのは建材の工場は東北が多いからだそうです。
ところで、被爆した建材を使って内装を行うと、そこに住む人間は皮膜してしまうのでしょうか？
教えてください。

[384: 匿名さん]

>>382
同じだ
今想像できる以上の落ち込みが来そう…
不動産どころじゃなくなる…

[386: 匿名さん]

皮膜って・・（笑）
この危機を乗り越えて生きていくためにはもう少し知識を得た方がいいよ。

[387: 匿名さん]

ちなみに「被爆」じゃなく、「被曝」ね。

[388: 匿名はん]

皮膜？
おれのあそこのこと？
曝されるのを、被るってんだから、被曝だね。

[389: 匿名さん]

> 沈滞ムード止めないと、東北支援のためのお金も出てこなくなんだが、分かってんのかな。

寄付したらいい。

[390: 匿名]

今からは値上がりするかもしれないが、
買わない人が多ければ売れ残るだけ。

地震で揺れた今の在庫を慌てて買い叩かなくても、
将来に
売れ残りだらけになったのを買い叩けば同じこと。

[391: 匿名さん]

俺の今月の小遣いは寄付金に消えつつある。いつもよりも支出が多いです。

[393: 匿名さん]

資材が高騰しようがどうなろうが、前向きに数千万の買い物しようって人は確実に激減
仮に価格が安くなっても長期停滞するよ
この八方塞がり、なんとかならんかなぁ？

[394: 匿名はん]

＞俺の今月の小遣いは寄付金に消えつつ

遊びに行かず浮いた分は寄付してる感じかな。
消費が滞ると金も物も広く流れなくなるから、日常的には普通に消費してるけど。
東北だけに金が流れても、他の地域に金が流れなければ不況になるし。

[397: 匿名さん]

高騰してもＭＲは客が空っぽ
たまに来るのは冷やかし客…
ってことになるかも。

[398: 匿名さん]

20世紀ならいざ知らず、収益還元法で価格の正当性を見る流れでは、
そんな身勝手な値付けをしても大量に売れ残るだけだって。
粗悪な企画で絶対価格を安く出して、なんとか延命するだけ。

[399: 匿名さん]

じゃあ竣工済みのしっかりしたヤツを買った方がいいね。
外観で誤魔化した新築買ってお金をドブに捨てたくない。

[400: 匿名さん]

残念。正解は「買わない」でした。

[401: 匿名さん]

旧式の耐震基準タワマンならごちゃごちゃ余りまくってるよ

調査改修費用は購入者負担でどうぞー！

[402: 匿名さん]

損害を被った分譲マンションなら「持たないほうがよかった」かもしれないけれど、
ウチはびくともしなかった世田谷低層なので
「賃貸だったら家具倒壊して怪我してたかも。頑丈なマンションでよかった」
と思いました。
ほかの関東圏から移住しようと思う人もいるでしょうし、
東京はそんなに冷え込まないのでは・・・
消費欲が減ってしばらく様子見の人が増えるでしょうけれど。

高層も、ゆれるかもしれないけれど新しければ頑丈なので怖がることはないのでは？
私は階段が嫌いなので２階、３階しか住みたくないですが・・・

[403: 匿名さん]

「ウチはびくともしなかった」と住民が主張しただけで、
中古検討者がそれを頭から信用するかどうかですね。
調査機関による精密検査をしないで。

実際、世田谷低層でも地震被害のあったマンションが存在するのですから。

[404: 匿名はん]

つ～か、世田谷のあたりってあんまり揺れてないよね。

[405: 匿名さん]

今後着工する物件は技量不足の職人と資材不足からくる手抜き物件ばかりに・・
屑鉄つかった鉄筋も増えるんだろうね

[406: 匿名さん]

農作物・魚介類・肉類・そして水・空気：すべての汚染を積算すると将来的に影響が出るレベルか...

[407: 匿名さん]

この期に新耐震基準不適合の在庫タワマンなんか買ったら、孫の代まで笑い種っすよ。

[408: 匿名さん]

世田谷低層のほうが被害受けてるんじゃないか？？
クラック入ってるマンションも多そうだ。

[411: 匿名]

>409
408とは別人だが、
東京テラスの住民スレを読めば。

[412: 匿名さん]

ちぃとヒビ入ったくらいならいいけど

敷地の周りグチャグチャに液状化したら

[417: 匿名さん]

資材が高騰してるのは間違いない。だけど、それを心配するのは近視眼的すぎる。
もうすぐ必ず暴落するから。

今は新興国、とくに中国の需要が凄くて高騰してるんだ。だけどそろそろ需要は一気にしぼむ。
そうすると、大量に生産された資材が余りに余り、今度は逆に暴落してしまうことになる。
日本の建材メーカーにとっても試練だが、頑張ってほしい。

[418: 匿名さん]

>408

要は実際は何も分からないということですね。
近所一帯、ひびの入った低層マンションなんてないなー
そもそも、あんま揺れてないんですよ。
うちは水槽の水が少しこぼれたくらいでした。
大変揺れた所は、この揺れで他所は被害受けてるはずと思うんでしょうけど。

[419: 匿名さん]

東京電力に税金投入したら暴動ですわ。

税金で人殺しをしてるような政府はいらん。

国内の民間会社か、最悪中国の国営企業でもいいから買収されろ。

その時は中国の支配を甘んじて受ける。

[420: 匿名さん]

様々な情報を総合すると、資材価格の高騰・資材不足により新築マンションの供給が減少するのは確実でしょうし、需要サイドでは震災・原発・増税等による消費者の購入マインドの低下も起こるでしょう。つまり、マンションの需要・供給ともに低下は確実です。また、震災を受けて耐震その他災害への強さについてもこれまで以上に厳しく見られることは必須でしょう。(尚、中期的にも資材価格が大きく下がるようなことはあまり想定できません。中国の人口動態を見ても、勢いが弱まることはあっても、2020年頃まで年率5～10%の経済成長はほぼ確実でしょうから。)

この中で、供給側(デベロッパー側)の視点としては、(a)資材価格の上昇等を考慮しても購入可能な富裕層をターゲットにする、(b)耐震性等で付加価値を付け(例えば免震構造・低層・地盤の強さetc)、単純に資材価格上昇を価格転嫁した訳では無いように見せる、という対応になるのでは。但し、こういったことができるのは大手デベに限られるので中小の淘汰が進むと思います。

そうすると、当面は、23区で5,000～6,000万円の3LDKというような、中流層でも手が出ていた物件は中々出てこないと思います(出てきたとしても、かなりの安普請)。既に着工されて販売開始されているような2011年・2012年ビンテージの新築物件が、そういった水準での当面の最後の供給になるのでは。新築が出てこない以上中古・築浅の物件がターゲットになるのでしょうが、新築価格が上昇していれば中古物件もそれに引き摺られて上昇することは必死でしょうね。

金利については、政府・日銀が流動性を供給し続けるのは確実でしょうし(それは金融政策による経済下支えという側面のみならず、国債金利を抑えて財政悪化を抑制するという側面もあります)、長期金利は財政不安から少し上昇することはあったとしても、短期金利は意地でも低く抑えられるでしょうから、住宅ローンも変動金利・短・中期の固定金利はそんなに変わらないと思います。

故に、震災・原発と先行きは不透明ですが、2011年・2012年ヴィンテージの新築物件を購入するという行動はかなり合理的であると考えています。

その中で、今後選ばれる物件の条件は以下と考えています

・立地
　-地盤の強さ(高台等)
　-火災への強さ(木造家屋が密集していない)
　-都心からの絶対的な距離(徒歩2時間圏内)
　-災害に強い山手線・中央線沿線等
　-駅自体の利便性
・耐震性
　-倒壊しにくさは当然のことながら、給排水・変電設備等の共用設備・ライフラインの壊れにくさも
　-高層マンションは免震構造が必須。低・中層で絶対的な揺れにくさも可か。
・非常時のライフライン確保
　-自家発電が望ましいが、立地等からくる停電へのなりにくさ・復旧スピード等

[421: 匿名さん]

>>420さん
供給サイドの業者さんでしょうか。理論誘導が感じられます。


>>>>既に着工されて販売開始されているような2011年・2012年ビンテージの新築物件が、そういった水準での当面の最後の供給になるのでは。新築が出てこない以上中古・築浅の物件がターゲットになるのでしょうが、新築価格が上昇していれば中古物件もそれに引き摺られて上昇することは必死でしょうね。

東京全般で下がっていくと思いますが。やはり、東京に対する様々な不安は今回、顕在化したようなきがします特にベイエリア、液状化現象が顕在化しているところ、潜在化しているところは特に。

それでは西はどうか?日本全国、既に地震列島ですよ。原発の不手際はこれから糾弾されていくでしょうが
この国に、原発を管理する能力は、あるのでしょうか。世界が不安視している。

[422: 匿名さん]

表題の件ですが、不動産価格は、下落トレンド突入と思います。

東も西も、ヨーロッパのようにそんなに差は無く、まだ東京のほうが
西よりは住みやすいという人はいるでしょうから。ですから、東も
西も不動産価格は、右下がりが続いていくのでは?

途中、へんなところで買えば、株と同じに貧乏クジを引くようなもので
買った翌日に、或いは翌月に、どれだけの金額で売れるのかなあと
考えた方がよさそうです。戸建もマンションも。

沖縄辺りが、いいかも、さもなくば、ハワイ。

[423: 匿名さん]

下落を止めることはできない。
どうしても欲しいなら、下落しづらい場所を選ぶしかないね。

[424: 匿名さん]

そもそもマンションの価格は何で決まっているのでしょうか？

コスト（土地の価格＋資材の価格＋人件費）＋利益ですか。

それとも人気が高ければ高価格、そうでなければ低価格という需要と供給の関係ですか。

[425: 匿名さん]

大手不動産会社の株価が下落傾向ですが取引量の減少を見込んでの事でしょうか？

[426: 匿名さん]

２３区の賃貸マンションの空家は２００８年時点で３５万戸以上あります。
他でこんなの記載ありました↓

今も空き家はどんどん増えている。
そしてこれから人口減少します。これがどういうことかわかりますね。
以上がマクロの動き。

次に、エリア分析
賃貸マンション空家率：
千代田３６％、中央２８％、目黒２７％、荒川１９％、台東１８％・・・江東６．７％、世田谷５．８％
持ち家系マンション空家率：
中央３４％、渋谷・千代田２１％、品川１９％・・・世田谷８．８％、練馬８．７％、港７．８％
ただし、これでも賃貸マンションで言えば、23区は他の7大都市よりも空室率は低い。

次に震災後のトレンド、
・23区臨海部は人気低下
・タワーマンション系は人気低下
・少子高齢化進行により土地の売却進行。よって比較的立地の良いエリアに今後も小規模マンション乱立

[427: 匿名さん]

富裕層ほど逆に買わないって選択肢が今後増えるんじゃないだろうか。
不動産に関しては、富裕層ほどシビアだよ。損得勘定が。
実際のところ、富裕層ターゲットにするならむしろ利益落とさないと売れない。

[428: 匿名さん]

どうでもいいけど、エコノミストの26ページには愕然。
興味のある人、自分で本屋で立ち読みでもいいから読んでくださいね。

小さな地震の増加は・・逆に、東北の平野に移住するかな。

価格なんかどうでもええ、興味もねえよ。
↑富裕層　地震にあったら、みんな運命同じだよ。

命あっての事だろうよ。あああ、11日がなかったなら。
活断層のこと考えたら、心配だ。ほんとに。

もう学者の話も、識者の話も、くそくらえ。

自分で考えて行動するしかないだろう。みんな、よく考えた方がいい。
自分の安全、家族の安全。

[429: 匿名さん]

地方回帰

地方分散

東京崩壊

困るのは都内マンションの販社

デベ本体はとっくに地方へ

[430: 匿名さん]

東京一局集中が弱まるのは、日本の将来にとっていいことだ。
大きな地震は絶対いつか来るんだから、東京だけに集中してたら丸ごと壊滅してしまう。

[431: 匿名さん]

なんか急に地震や断層のリスクに目覚めた人がパニクってるね

東京を離れてもリスクはある
断層なんかこの国にはいくらでもある
安定地塊といわれるNYの近くにだってある
リスクもあるが俺にはこの国を離れられないね
原子炉はこれ以上悪化しなければ
福島がZONE化して犠牲になって収まるだろう
3･11の当日には職場では俺の原発話なんか興味なさそうだったなぁ
遠い昔のようにも感じるわ

[432: 匿名さん]

日本全国どこでも地震の危険はあるけど、東京で地震に合うのが一番危険なのも確かだよ。人が多すぎるし、犯罪者の割合も多いし、首都機能がマヒした場合の救助などはものすごく遅くなるから東京でだけは地震に合いたくない。。

[433: 匿名さん]

狭い東京に人が多すぎるのは同意。
っというわけで、どんどん郊外へ移ってください。
人の少ない東京か．．．．夢みたいだ！！

[434: 東京人]

人よりまずは企業の本社や国の重要機関が移るよ。快楽と消費だけの街になって衰退するんじゃないかな。

[435: 匿名]

壮大な構想ですね。エイプリルフールは過ぎたけど。
それ何十年かかるの？重要なのはそこですよ。

[436: 匿名さん]

津波がこなかった仙台中心部は
そんなパニックになった？
仙台中心部もそこそこの都会だけどね

さらに防災能力を高めるのは賛成
とりあえず、歩道にかぶさった
看板類は全規制すべし
ビルの上の看板も必要ない

[437: 匿名さん]

今後の震災や原発のことを考えたら日本中どこも同じでしょう。

でも現在の福島原発がどうなるか？　東京まで汚染されるのか（この
可能性はかなり高い）・・・

名古屋もか？　大阪もか？　日本中か？　北半球？？　地球全体？？？

誰か教えてくれー！！

[438: 匿名さん]

>>437
基本的には地球規模です。
爆発による飛散のみならず、放射性物質の流出は食物連鎖を通じて廻ります。
現状から推測するに半減期の長い放射性物質を完全に封じ込むには、長い時間を要するでしょう。

[439: 匿名]

地球規模…。
チェルノブイリの場合はどうだったのですか？

[440: 匿名さん]

地球規模というのは正解でしょうが、チェルノブイリくらいの
被害（癌の多発など）の出る地域はどこまでか？　が問題ですね。

チェルノブイリと同等なら東京はアウトですね。　子供は可能
なら疎開させる方がいいと思うけど。

[441: 匿名さん]

チェルノブイリをグーグルアースで見てごらん
キエフや他の都市がどの辺の距離にあるかも

風向き的には東京はマシなほう

[442: 匿名さん]

風向きが年中同じだと思っている人がいるようです。

[443: 匿名さん]

チェルノブイリの汚染マップでも見てみたら？
拡散された日の風向きが以下に重要か分かるから
年中一定の放出量って前提で考えてる？

[444: 匿名さん]

例の時間おきに動く風の流れをみたら、日本全国、どこに住んでも
あんまり関係ないんじゃないの?

また、地震リスクについても、やはり日本と言うか、プレート構造
日本全体について活動期に入ったので、どこでも同じリスクかと。

敢えて言えば、確率的に東北は、しばらくないだろう。


ということは、西に逃げても、東に逃げても、無駄?

津波については、ウォーターフロントと言われた沿岸部、これは
落ちるだろうね、イメージ的にも実際的にも。あと、高層。

[445: 匿名さん]

とりあえず賃貸が最善で。

[446: 匿名さん]

人気の湾岸・高層マンション地帯 豊洲~浦安が「恐怖の液状化
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/2318

[447: 購入検討中さん]

プレート型地震はこの後が怖い

時期(WIB) 名称 マグニチュード 震源地
2004年12月26日 スマトラ島沖地震 (2004年) 9.1 スマトラ島北西沖
2005年3月28日 スマトラ島沖地震 (2005年) 8.6 メダン南西沖
2007年9月12日 スマトラ島沖地震 (2007年) 8.5 ブンクル南西沖
2009年9月30日 スマトラ島沖地震 (2009年) 7.5 パダン西北西沖
2010年4月6日 スマトラ島沖地震 (2010年4月) 7.8 バニャック諸島付近
2010年5月9日 スマトラ島沖地震 (2010年5月) 7.2 バンダアチェ南南東沖
2010年10月25日 スマトラ島沖地震 (2010年10月) 7.7 パダン南沖

一回地震癖が付くと大きいのが頻発するみたい

[448: 匿名さん]

>>>447
ほんと、日本全国地震列島再認識。どこに逃げても、そこで食らえば
ひとたまりもない。東京は、そこに原発の問題あるから、もっと悪いが。

まあ、日本全国、不動産も株も下がるんじゃない。

[449: 匿名さん]

＞まあ、日本全国、不動産も株も下がるんじゃない。
地主さんには痛いけど、不動産屋は売買だけですし、復興特需は半端ない金額ですよ。
普段から、自分の思惑とは逆に株価動いていませんか？

[450: 匿名さん]

短くても20年は不動産なんてクソ！
特に団地クソ！

今から仕込んで…ってなら否定しないけどなw

[451: 購入検討中さん]

>>448
関西は関西で福島よりやばい”もんじゅ”があるわけです

[452: 匿名さん]

■ 都心のオフィス空室率、過去最悪　大型ビルの完成響く2011.4.7 12:35
　http://sankei.jp.msn.com/economy/news/110407/biz11040712360010-n1.htm
　オフィス仲介大手の三鬼商事が７日発表した３月末時点の東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）オフィスの平均空室率は東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）は前月比０・０９ポイント悪化の９・１９％となった。上昇は３カ月連続で１９８９年の調査開始以来、最も高かった。大型新築ビルの完成などで募集面積が増えたためという。
　空室率は昨年後半以降８％後半～９％台前半で推移しており、都心のオフィス空室率の底打ちの兆しはいまだに見えない。東日本大震災や福島原発事故で景気にも影響が出れば、さらに空室率が上昇する可能性もある。
----
住居じゃありませんけどね。
職場が変われば住宅も影響受けるので。

[453: 匿名さん]

単純に作りすぎだろ

[454: 匿名さん]

大きいほうから顧客が東京撤退

[456: 匿名さん]

外国人の多い都心タワーは値下がりするかもね
現にリーマンの影響で、2009年の今頃は賃貸・分譲共に値下げしてたし

ただ、買うなら今年中という気もする

[457: 匿名さん]

今年は消費マインドが冷え込んで、さすがに大手デベも値下げしてくるだろうね
でも今後は多分鉄鋼の高騰等を踏まえて
「同品質で価格が上げた富裕層向け高級マンション」
「品質を下げて価格据え置きの一般向けマンション」に二極化し、
前者の供給は大きく絞られる気がする

だから今年ならどんなマンションでも資金に余裕があるなら買いじゃないかな
特に高級マンションは今後価値があがると思う

[459: 匿名さん]

新築に引っ越してもらえると思ってたんだろうね。
まだまだ増えるよ空き。

[460: 匿名]

東京都では大田区蒲田だけが人気も資産価値も下がらず堅実みたいですね

[461: 匿名]

これからのマンションは
もっと耐久基準が上がると思うよ。
そしてタワーは減っていくんじゃなかろうか。

関東大震災のころに住居が台地に移ったように
今回の地震でまた台地に需要が増えそう。

[462: 匿名はん]

はい、これで現代版バベルの塔ブームは終了ってことで!!

[463: 匿名さん]

空室率増えてんのに不動産上がるわけねえｗ
日本だけはデフレ続くし。

[464: 匿名さん]

今後のニーズは

都心＝変わらず
湾岸＝減少
外周区＆２３区外＝増減あり

安全性を見ると今後は都心と23区外が良さそう
（外周区は地盤が弱いか、火災倒壊危険地帯が多い）

[465: 匿名さん]

都心も地盤が弱いとこ、火災倒壊が危険な密集地はかなりあるけど、どうよ？

例えば、神楽坂界隈、あそこらの密集度は近代以前だから相当ヤバいと思うけど。

[466: 匿名]

関東大震災の時の東京の被害は、今回の比ではありませんでした。
そのため、西日本に人が移動し、一時的に大阪府に人口で抜かれた事もありました。
じゃあ、東京の地価はどうなりましたか。
都心の各種機能が移動しない限り、日本の人口からすれば、２３区外の人気が上がる事はないです。

[468: 匿名さん]

23区内だとお勧めエリアってどこだと思います？
東は地盤が弱く、南～西は火災倒壊危険地帯というけど、北側ってどうなんだろう
あと、都心でおすすめエリアは？

[469: 匿名さん]

北は意外と脆いぞ
荒川の猛威がすごい
おとなしく八王子にしておけ

[470: 匿名さん]

夏場の電力不足に向けて、自宅勤務を検討している会社が増えている、
近郊の不動産価格が下落しそうだ。

[471: 匿名さん]

在宅勤務比率が増えると近郊の地価はめちゃくちゃ下がるだろうな。

[472: 匿名さん]

原発廃炉まで10年…果たしてそれも正確か定かではない。
円を米ドルとユーロ、そして人民元に徐々に分散させています。

[473: 匿名さん]

私もとりあえず一億ほどドルに換えました。

[474: 匿名さん]

1ドル78円の時にドルに変えました
思いきって良かったです

[475: 匿名さん]

＞まあ、日本全国、不動産も株も下がるんじゃない。
地主さんには痛いけど、不動産屋は売買だけですし、復興特需は半端ない金額ですよ。
普段から、自分の思惑とは逆に株価動いていませんか？

町の不動産屋の話をしているのではなくて、土地を抱えたマンションデベ。
これは厳しいんではないの?売れないし、資産価値下落、かなりの減損になるよね。
とくに湾岸、高層、タワーマンションとか

[476: 匿名さん]

地価が下がってもいないのに減損するのは所得隠し、脱税と見なされますよ。

[477: 匿名さん]

仕組みが分かってないんだろ。