東京大震災後の不動産相場 ２

[匿名さん]

確実に東京に迫りくる大震災の後のマンション価格（ついでに戸建ても）について議論しましょう。

主に住宅密集地になっている東京東部は倒壊、東京西部は火災により、広大な再開発地ができそうです。
都心や湾岸でも老朽マンションの破損が続出し、相場が大きく上下しそうです。
また、膨張する借金財政の中、どれだけ国が首都再建に資金を投入できるでしょうか。

震災後、不動産相場がどう動くか、知っておくことは重要です。

1スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/136776/

[341: 匿名はん]

↑
一棟持ってるって、家族が住むような広めの部屋の賃貸を丸ごと？
普通賃貸一棟って、１Ｌとか1ルームとかじゃないの。
家族向け分譲マンション丸ごと持ってるなら別だけど、賃貸で全て家族向け何なんてあんまないでしょ。

[342: 匿名はん]

３３９が正しい知識。

何事も、条件や段階がいくつもあるのだよ。

細かく見てなと、生涯、慌てふためいて生きることになりますよ(笑

わーテロだ、わー地震だ、わー洪水だ、わー核だ、わー暴落だ、、、キリがありませんがな。

人生危険だらけなんだが、突然危機に晒されると、頭が整理できなくなる人多いのかな。

[343: 匿名さん]

原発よりも次の巨大地震がそう遠くない将来に来そうなわけだが

あの程度の震度でさえ都内中がパニックになったってのに

マンションなんぞの心配してて大丈夫？

[344: 名無し]

一発でかい地震が来たということはその断層はもうストレスがないという事です。
ヘタに動き回るよりは一度地震のきたその場所の方がかえって安全でしょう。

>341
うちは住宅用で1家族が住めるだけの部屋提供していますよ。
オフィスや事務員の待機用とかにある一部屋とかじゃないです。
というか部屋でなく土地と建物全てがうちの所有ですが。
ちなみに我が家の大御所は家賃収入だけで食ってます。

[345: 匿名さん]

---重要なので再掲---

Pu検出。メルトダウンの可能性大。
⇒関東から離れる理由として十分。

[346: 匿名さん]

>344
断層のストレスがないのは今回の太平洋側のプレート
東京直下型地震や東海大地震のプレートは、まだストレスが溜まっています。

[348: 匿名さん]

>346

他人事みたいに、よくいうね～

プレート分布の地図見たことある？

日本全国、九州から北海道までプレートだらけなのに、わかってる？

ほぼないのは岡山・広島辺りくらいかね。

関西だって大阪のど真ん中もあれば、南海もある。

日本列島に住んでる限り、明日は我が身ということをお忘れなく＾＾

[349: 匿名さん]

＞Pu検出。メルトダウンの可能性大。

ぶぶ～。
クイズなら、この時点でアウト。
プルトニウムはたしかに使用済み燃料棒の損傷で放出される。
ただし、これはメルトダウンの危機とは違う。
メルトダウンによる危機とは、制御・冷却一切不可能になり、炉も溶けて、燃料棒が外に溶けだすこと。
もう誰も止められない。

つまり、①冷却は絶望的になり、②制御不可能で炉も壊れという2段階がまだ最低必要。
さらに、被害が東京まで及ぶには、③大爆発で放射能たっぷりの炉の中身が飛び散らないといけない。
通常の状態では少々放射能が漏れても、せいぜい人体に全く無害なレベルでしか関東には届かない。

まだ①以前の段階で踏みとどまってんだから、避難なんて必要ないね。
どう転んでも冷却が絶望的と感じたら、逃げ出す準備をすれば十分。

[350: 匿名]

さすがに再臨界ということはないだろう。
そういう意味では爆発はないので、東京は大丈夫。
しかし、冷却中も微量ながら放射能は出ているので、何かで遮蔽しない限り、特に子供を持っている家庭は東京に住むのには躊躇してします。

[351: 匿名さん]

都心や湾岸のタワマンでもなければ、今すぐ大暴落なんてことはないよ。

都区内の停電が頻発するようになったら、エレベーター命のタワマンは管理人すら敬遠するでしょうね。

どうしても高層マンションに住んでみたいなら賃貸で。

今なら家賃も激安。

[352: 匿名さん]

製造業が機能停止に陥り、広告も『あいさつの魔法』ばかりだね。
広告業界、出版業界も【泣きっ面に蜂】でしょう。

[353: 匿名]

個人的な予想ですが、震災後の流れは
　―　超高層から中低層マンション、一戸建てへ
　―　脱湾岸、　都心（埋立地でない）　山の手へ
　―　首都圏　は　西高東低、　東京西部、神奈川へ
　―　建設資材の不足、高騰で新築マンションの着工、完工延期が続出で　中古の優良マンションが値を上げる？

想像です。
暫くは鈍い動きではないでしょうか？


　　

[355: 匿名さん]

>>No.353
ほぼ同感です。しかし「首都圏　は　西高東低、　東京西部、神奈川へ」これはどうですかね？
「西高東低」は長く続いているトレンドであって、震災とは関係ありません。「東京西部、神奈川へ」は、”緊急時における職場からの徒歩帰宅”が厳しいということがわかったし、停電リスク高いので、震災前から伸びる要素はないでしょう。

[356: 匿名さん]

>No.354
不動産屋に聞いてみればわかると思うけど、都心部の賃貸相場は、震災の影響が無いね。残念ながら。

[357: 匿名さん]

だって東がダメと分かったから西に向かうのは当たり前じゃないのか？

[358: 匿名さん]

今回の震災によって買い叩けるマンションは限られる。
１．タワーマンションの上層階：いくら免震、耐震構造でも、揺れは大きいし、
　　停電になってエレベーターが停止したらアウトだ。エクササイズしたい人は別だが。。
２．液状化エリア：マンション倒壊はないだろうが、マイナス・イメージは免れない。
３．下町エリア南側：津波と地盤と火災が怖い。
４．都心部から遠いエリア：実際に歩いた人は、「家を買うなら職場から徒歩２時間が
　　限界だ」と思ったことだろう。
これ以外は買い叩けない。また、他の方が述べておられたが、大手デベは震災復興で
当面ウハウハになるから、新築マンションを焦って値引くことはしないだろう。

[359: 匿名さん]

買えないので、賃貸なんだけど、最上階安くなるかな？

[360: 匿名さん]

そういいながら、利益が出る程度に小出し値下げして売るのがデベ。
これが本当に強いデベのやり方。
ただ放射能汚染物質が拡散している地域のマンションを購入する人がいるかどうかが一番の問題。

[361: 匿名さん]

>だって東がダメと分かったから西に向かうのは当たり前じゃないのか？

どうぞあなたは西に移ってください。そのうち、再び西で大地震があるんじゃないの？
北朝鮮にも近くなるから、核ミサイルが来るかもね。

[362: 匿名さん]

確かに、都心部タワマンの上層階の賃貸は、値が下がるかもしれないね。特に湾岸。

[363: 匿名さん]

新宿から徒歩２時間ってどの辺りでしょうか？
荻窪くらいかな？歩いた人いたら教えてもらえませんか？

[364: タワマン擁護]

タワーマンションのエレベーターは止まった場合に被害が大きい分早く復旧しますよ。業者が先に回ってきます。

[365: 匿名さん]

震災前から価格は下落に転じていた
震災後、心理的影響は大きく響いてさらに下落の方向か
http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819698E3EAE2E2...

[366: 匿名さん]

タワマンの最上階が安く借りれるのはうれしいなぁ。

で、どこで借りられるのですか？

[367: 匿名さん]

なんだあのトンキン電力の記者会見は？
とりあえず自己責任で動けってことはわかったが、会長の他人事のような会見には腹が立つな。
社長はめまいと高血圧らしいし。
どうなってんだよ。

[368: 匿名さん]

都心は上昇なんだね

[369: 匿名さん]

関東人の平均血圧が10mmHgぐらい上がってるんじゃないか？

[370: 匿名さん]

東京は250km圏内だから大丈夫、大丈夫じゃないって･･･
東京の電力は福島で作られてるんだよ。
少しは感謝しなくちゃ

[371: 匿名さん]

>No.370
まさしくそのとおり。東京人は福島方向に足を向けて寝てはいけません。

[372: 匿名さん]

トンキン人民はどっちが東西南北を理解しているのだろうか？

[373: 匿名さん]

東南西北・・と理解しています。

[374: 匿名さん]

資材がまた高騰しているようですね。。。
インフレ圧力もあるし、今後の相場はどうなっていくんでしょうか。

[375: 匿名さん]

安い解体方法を考えておけ。 それと捨て場所。

[376: 匿名さん]

経済の長期低迷は避けられない
こんな状況で不動産だけ上がるわけもない
むしろ不動産が一番打撃を被るだろう
東京にも地震はやってくる
心理的冷え込みは半端ないよ
こんな日本に誰がした

[377: 匿名さん]

今後はとりあえず売れる勝算のありそうな地域から建設していくだろうから、
都内の新規販売戸数が減っていって、今年来年くらいは需要高供給減になりそうな気がする。
経済はこれまでも低迷していたけど、もらえる人はそこそこもらってるし、今後もそれは変わらない。

心理的に冷え込んでる人は今も毎日テレビにかじりついてる人。前向いて働こう。

[378: 匿名]

普通の生活できる人は普通の生活に戻らないと
自粛、自粛じゃ経済も滞るよ

[379: 匿名はん]

↑
たしかに。
節電しスキーもキャンセルしましたが、普通に飲み食いしテニスしてます。
ただ、普通に生活しようとすると、色々文句言うのがいるようです。
非国民とかね。
そんなの無視しとけばいいんだけど、日本人はそういうのに弱い!!
意味なく、ムードに引きずられる。
沈滞ムード止めないと、東北支援のためのお金も出てこなくなんだが、分かってんのかな。
第三者が落ち込んで節約しても、何の意味もないというか、有害。

[380: 匿名]

お金使う気持ちになれない。

[381: 匿名はん]

それはわかるが、他人には強制しないほうがいいよね。

[382: 匿名さん]

自営業だが、地震後の週明けからパッタリと仕事が無くなった。
昨年、25年ローンが始まったばっかり。

頼む！みんな平常に戻ってくれ！

[383: 買いたいけど買えない人]

ちょっと質問なんですけど、先日の地震の影響により新築マンションは軒並み竣工が伸びてますよね。
というのは建材の工場は東北が多いからだそうです。
ところで、被爆した建材を使って内装を行うと、そこに住む人間は皮膜してしまうのでしょうか？
教えてください。

[384: 匿名さん]

>>382
同じだ
今想像できる以上の落ち込みが来そう…
不動産どころじゃなくなる…

[386: 匿名さん]

皮膜って・・（笑）
この危機を乗り越えて生きていくためにはもう少し知識を得た方がいいよ。

[387: 匿名さん]

ちなみに「被爆」じゃなく、「被曝」ね。

[388: 匿名はん]

皮膜？
おれのあそこのこと？
曝されるのを、被るってんだから、被曝だね。

[389: 匿名さん]

> 沈滞ムード止めないと、東北支援のためのお金も出てこなくなんだが、分かってんのかな。

寄付したらいい。

[390: 匿名]

今からは値上がりするかもしれないが、
買わない人が多ければ売れ残るだけ。

地震で揺れた今の在庫を慌てて買い叩かなくても、
将来に
売れ残りだらけになったのを買い叩けば同じこと。

[391: 匿名さん]

俺の今月の小遣いは寄付金に消えつつある。いつもよりも支出が多いです。

[393: 匿名さん]

資材が高騰しようがどうなろうが、前向きに数千万の買い物しようって人は確実に激減
仮に価格が安くなっても長期停滞するよ
この八方塞がり、なんとかならんかなぁ？

[394: 匿名はん]

＞俺の今月の小遣いは寄付金に消えつつ

遊びに行かず浮いた分は寄付してる感じかな。
消費が滞ると金も物も広く流れなくなるから、日常的には普通に消費してるけど。
東北だけに金が流れても、他の地域に金が流れなければ不況になるし。

[397: 匿名さん]

高騰してもＭＲは客が空っぽ
たまに来るのは冷やかし客…
ってことになるかも。

[398: 匿名さん]

20世紀ならいざ知らず、収益還元法で価格の正当性を見る流れでは、
そんな身勝手な値付けをしても大量に売れ残るだけだって。
粗悪な企画で絶対価格を安く出して、なんとか延命するだけ。

[399: 匿名さん]

じゃあ竣工済みのしっかりしたヤツを買った方がいいね。
外観で誤魔化した新築買ってお金をドブに捨てたくない。

[400: 匿名さん]

残念。正解は「買わない」でした。

[401: 匿名さん]

旧式の耐震基準タワマンならごちゃごちゃ余りまくってるよ

調査改修費用は購入者負担でどうぞー！

[402: 匿名さん]

損害を被った分譲マンションなら「持たないほうがよかった」かもしれないけれど、
ウチはびくともしなかった世田谷低層なので
「賃貸だったら家具倒壊して怪我してたかも。頑丈なマンションでよかった」
と思いました。
ほかの関東圏から移住しようと思う人もいるでしょうし、
東京はそんなに冷え込まないのでは・・・
消費欲が減ってしばらく様子見の人が増えるでしょうけれど。

高層も、ゆれるかもしれないけれど新しければ頑丈なので怖がることはないのでは？
私は階段が嫌いなので２階、３階しか住みたくないですが・・・

[403: 匿名さん]

「ウチはびくともしなかった」と住民が主張しただけで、
中古検討者がそれを頭から信用するかどうかですね。
調査機関による精密検査をしないで。

実際、世田谷低層でも地震被害のあったマンションが存在するのですから。

[404: 匿名はん]

つ～か、世田谷のあたりってあんまり揺れてないよね。

[405: 匿名さん]

今後着工する物件は技量不足の職人と資材不足からくる手抜き物件ばかりに・・
屑鉄つかった鉄筋も増えるんだろうね

[406: 匿名さん]

農作物・魚介類・肉類・そして水・空気：すべての汚染を積算すると将来的に影響が出るレベルか...

[407: 匿名さん]

この期に新耐震基準不適合の在庫タワマンなんか買ったら、孫の代まで笑い種っすよ。

[408: 匿名さん]

世田谷低層のほうが被害受けてるんじゃないか？？
クラック入ってるマンションも多そうだ。

[411: 匿名]

>409
408とは別人だが、
東京テラスの住民スレを読めば。

[412: 匿名さん]

ちぃとヒビ入ったくらいならいいけど

敷地の周りグチャグチャに液状化したら

[417: 匿名さん]

資材が高騰してるのは間違いない。だけど、それを心配するのは近視眼的すぎる。
もうすぐ必ず暴落するから。

今は新興国、とくに中国の需要が凄くて高騰してるんだ。だけどそろそろ需要は一気にしぼむ。
そうすると、大量に生産された資材が余りに余り、今度は逆に暴落してしまうことになる。
日本の建材メーカーにとっても試練だが、頑張ってほしい。

[418: 匿名さん]

>408

要は実際は何も分からないということですね。
近所一帯、ひびの入った低層マンションなんてないなー
そもそも、あんま揺れてないんですよ。
うちは水槽の水が少しこぼれたくらいでした。
大変揺れた所は、この揺れで他所は被害受けてるはずと思うんでしょうけど。

[419: 匿名さん]

東京電力に税金投入したら暴動ですわ。

税金で人殺しをしてるような政府はいらん。

国内の民間会社か、最悪中国の国営企業でもいいから買収されろ。

その時は中国の支配を甘んじて受ける。

[420: 匿名さん]

様々な情報を総合すると、資材価格の高騰・資材不足により新築マンションの供給が減少するのは確実でしょうし、需要サイドでは震災・原発・増税等による消費者の購入マインドの低下も起こるでしょう。つまり、マンションの需要・供給ともに低下は確実です。また、震災を受けて耐震その他災害への強さについてもこれまで以上に厳しく見られることは必須でしょう。(尚、中期的にも資材価格が大きく下がるようなことはあまり想定できません。中国の人口動態を見ても、勢いが弱まることはあっても、2020年頃まで年率5～10%の経済成長はほぼ確実でしょうから。)

この中で、供給側(デベロッパー側)の視点としては、(a)資材価格の上昇等を考慮しても購入可能な富裕層をターゲットにする、(b)耐震性等で付加価値を付け(例えば免震構造・低層・地盤の強さetc)、単純に資材価格上昇を価格転嫁した訳では無いように見せる、という対応になるのでは。但し、こういったことができるのは大手デベに限られるので中小の淘汰が進むと思います。

そうすると、当面は、23区で5,000～6,000万円の3LDKというような、中流層でも手が出ていた物件は中々出てこないと思います(出てきたとしても、かなりの安普請)。既に着工されて販売開始されているような2011年・2012年ビンテージの新築物件が、そういった水準での当面の最後の供給になるのでは。新築が出てこない以上中古・築浅の物件がターゲットになるのでしょうが、新築価格が上昇していれば中古物件もそれに引き摺られて上昇することは必死でしょうね。

金利については、政府・日銀が流動性を供給し続けるのは確実でしょうし(それは金融政策による経済下支えという側面のみならず、国債金利を抑えて財政悪化を抑制するという側面もあります)、長期金利は財政不安から少し上昇することはあったとしても、短期金利は意地でも低く抑えられるでしょうから、住宅ローンも変動金利・短・中期の固定金利はそんなに変わらないと思います。

故に、震災・原発と先行きは不透明ですが、2011年・2012年ヴィンテージの新築物件を購入するという行動はかなり合理的であると考えています。

その中で、今後選ばれる物件の条件は以下と考えています

・立地
　-地盤の強さ(高台等)
　-火災への強さ(木造家屋が密集していない)
　-都心からの絶対的な距離(徒歩2時間圏内)
　-災害に強い山手線・中央線沿線等
　-駅自体の利便性
・耐震性
　-倒壊しにくさは当然のことながら、給排水・変電設備等の共用設備・ライフラインの壊れにくさも
　-高層マンションは免震構造が必須。低・中層で絶対的な揺れにくさも可か。
・非常時のライフライン確保
　-自家発電が望ましいが、立地等からくる停電へのなりにくさ・復旧スピード等

[421: 匿名さん]

>>420さん
供給サイドの業者さんでしょうか。理論誘導が感じられます。


>>>>既に着工されて販売開始されているような2011年・2012年ビンテージの新築物件が、そういった水準での当面の最後の供給になるのでは。新築が出てこない以上中古・築浅の物件がターゲットになるのでしょうが、新築価格が上昇していれば中古物件もそれに引き摺られて上昇することは必死でしょうね。

東京全般で下がっていくと思いますが。やはり、東京に対する様々な不安は今回、顕在化したようなきがします特にベイエリア、液状化現象が顕在化しているところ、潜在化しているところは特に。

それでは西はどうか?日本全国、既に地震列島ですよ。原発の不手際はこれから糾弾されていくでしょうが
この国に、原発を管理する能力は、あるのでしょうか。世界が不安視している。

[422: 匿名さん]

表題の件ですが、不動産価格は、下落トレンド突入と思います。

東も西も、ヨーロッパのようにそんなに差は無く、まだ東京のほうが
西よりは住みやすいという人はいるでしょうから。ですから、東も
西も不動産価格は、右下がりが続いていくのでは?

途中、へんなところで買えば、株と同じに貧乏クジを引くようなもので
買った翌日に、或いは翌月に、どれだけの金額で売れるのかなあと
考えた方がよさそうです。戸建もマンションも。

沖縄辺りが、いいかも、さもなくば、ハワイ。

[423: 匿名さん]

下落を止めることはできない。
どうしても欲しいなら、下落しづらい場所を選ぶしかないね。

[424: 匿名さん]

そもそもマンションの価格は何で決まっているのでしょうか？

コスト（土地の価格＋資材の価格＋人件費）＋利益ですか。

それとも人気が高ければ高価格、そうでなければ低価格という需要と供給の関係ですか。

[425: 匿名さん]

大手不動産会社の株価が下落傾向ですが取引量の減少を見込んでの事でしょうか？

[426: 匿名さん]

２３区の賃貸マンションの空家は２００８年時点で３５万戸以上あります。
他でこんなの記載ありました↓

今も空き家はどんどん増えている。
そしてこれから人口減少します。これがどういうことかわかりますね。
以上がマクロの動き。

次に、エリア分析
賃貸マンション空家率：
千代田３６％、中央２８％、目黒２７％、荒川１９％、台東１８％・・・江東６．７％、世田谷５．８％
持ち家系マンション空家率：
中央３４％、渋谷・千代田２１％、品川１９％・・・世田谷８．８％、練馬８．７％、港７．８％
ただし、これでも賃貸マンションで言えば、23区は他の7大都市よりも空室率は低い。

次に震災後のトレンド、
・23区臨海部は人気低下
・タワーマンション系は人気低下
・少子高齢化進行により土地の売却進行。よって比較的立地の良いエリアに今後も小規模マンション乱立

[427: 匿名さん]

富裕層ほど逆に買わないって選択肢が今後増えるんじゃないだろうか。
不動産に関しては、富裕層ほどシビアだよ。損得勘定が。
実際のところ、富裕層ターゲットにするならむしろ利益落とさないと売れない。

[428: 匿名さん]

どうでもいいけど、エコノミストの26ページには愕然。
興味のある人、自分で本屋で立ち読みでもいいから読んでくださいね。

小さな地震の増加は・・逆に、東北の平野に移住するかな。

価格なんかどうでもええ、興味もねえよ。
↑富裕層　地震にあったら、みんな運命同じだよ。

命あっての事だろうよ。あああ、11日がなかったなら。
活断層のこと考えたら、心配だ。ほんとに。

もう学者の話も、識者の話も、くそくらえ。

自分で考えて行動するしかないだろう。みんな、よく考えた方がいい。
自分の安全、家族の安全。

[429: 匿名さん]

地方回帰

地方分散

東京崩壊

困るのは都内マンションの販社

デベ本体はとっくに地方へ

[430: 匿名さん]

東京一局集中が弱まるのは、日本の将来にとっていいことだ。
大きな地震は絶対いつか来るんだから、東京だけに集中してたら丸ごと壊滅してしまう。

[431: 匿名さん]

なんか急に地震や断層のリスクに目覚めた人がパニクってるね

東京を離れてもリスクはある
断層なんかこの国にはいくらでもある
安定地塊といわれるNYの近くにだってある
リスクもあるが俺にはこの国を離れられないね
原子炉はこれ以上悪化しなければ
福島がZONE化して犠牲になって収まるだろう
3･11の当日には職場では俺の原発話なんか興味なさそうだったなぁ
遠い昔のようにも感じるわ

[432: 匿名さん]

日本全国どこでも地震の危険はあるけど、東京で地震に合うのが一番危険なのも確かだよ。人が多すぎるし、犯罪者の割合も多いし、首都機能がマヒした場合の救助などはものすごく遅くなるから東京でだけは地震に合いたくない。。

[433: 匿名さん]

狭い東京に人が多すぎるのは同意。
っというわけで、どんどん郊外へ移ってください。
人の少ない東京か．．．．夢みたいだ！！

[434: 東京人]

人よりまずは企業の本社や国の重要機関が移るよ。快楽と消費だけの街になって衰退するんじゃないかな。

[435: 匿名]

壮大な構想ですね。エイプリルフールは過ぎたけど。
それ何十年かかるの？重要なのはそこですよ。

[436: 匿名さん]

津波がこなかった仙台中心部は
そんなパニックになった？
仙台中心部もそこそこの都会だけどね

さらに防災能力を高めるのは賛成
とりあえず、歩道にかぶさった
看板類は全規制すべし
ビルの上の看板も必要ない

[437: 匿名さん]

今後の震災や原発のことを考えたら日本中どこも同じでしょう。

でも現在の福島原発がどうなるか？　東京まで汚染されるのか（この
可能性はかなり高い）・・・

名古屋もか？　大阪もか？　日本中か？　北半球？？　地球全体？？？

誰か教えてくれー！！

[438: 匿名さん]

>>437
基本的には地球規模です。
爆発による飛散のみならず、放射性物質の流出は食物連鎖を通じて廻ります。
現状から推測するに半減期の長い放射性物質を完全に封じ込むには、長い時間を要するでしょう。

[439: 匿名]

地球規模…。
チェルノブイリの場合はどうだったのですか？

[440: 匿名さん]

地球規模というのは正解でしょうが、チェルノブイリくらいの
被害（癌の多発など）の出る地域はどこまでか？　が問題ですね。

チェルノブイリと同等なら東京はアウトですね。　子供は可能
なら疎開させる方がいいと思うけど。