東京大震災後の不動産相場 ２

[匿名さん]

確実に東京に迫りくる大震災の後のマンション価格（ついでに戸建ても）について議論しましょう。

主に住宅密集地になっている東京東部は倒壊、東京西部は火災により、広大な再開発地ができそうです。
都心や湾岸でも老朽マンションの破損が続出し、相場が大きく上下しそうです。
また、膨張する借金財政の中、どれだけ国が首都再建に資金を投入できるでしょうか。

震災後、不動産相場がどう動くか、知っておくことは重要です。

1スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/136776/

[321: 匿名さん]

地震は収束にむかってるのかな？！エネルギーを貯めてまた襲来するのは歴史が証明しているが。

原発は社長が出てきたから収束間違いないっしょ！東電幹部が不良債権、不良在庫を全部買ってくれると信じている。

[322: 匿名さん]

>>320
たまに軟弱地盤が「天然の免震構造」になっていて、むしろ地震に強いというレスがあるけど、それは本当なのか？
情報ソースを教えてくれないか？

関東ローム層上の建物でも、煉瓦造りの建物などもともと弱い構造は倒壊が多々あったそうだ。
だが本当に下町の建物の方が倒壊が少なかったのか？　そんなデータを見たことがない。
煽りじゃない。本当にソースを教えて欲しい。

[323: 匿名さん]

豆腐の上にコーヒーを載せてゆらしてみるとわかるよ。

[324: 匿名さん]

原子炉内で奇跡がおこって金が生成！とかあり得ないかな？
ヨウソ、セシウム、プルトニウムはもう聞き飽きた。

[325: 匿名さん]

そろそろ「豆腐」に戻る時期か．．．次は「プリン」だな。

[326: 匿名さん]

ベクレル23区ではいったい何が起こっているのだ？

[327: 匿名さん]

いまだに湾岸が人気なのが、意味がわからない。
そんなに良い場所なのかな。

[328: 匿名さん]

>>321　原発は社長が出てきたから収束間違いないっしょ！東電幹部が不良債権、不良在庫を全部買ってくれると信じている。

ちゃんとニュース見てますか？
収束間違いナシって！？かなりの長期戦になるよ。

[329: 匿名さん]

29億ベクレルで奇跡的に金（Au）ができないかな？
プルトニウムはちょっと勘弁願いたい。

[330: 匿名さん]

原発が落ち着くまでは、投資マネーは動かないよね。

[331: 匿名さん]

今のうち買い叩くというのも手かもしれんが、どうよ？

[332: 匿名さん]

いいと思う。
在庫がなくなったら、また高騰の可能性がある。
マンションって供給のコントロール権がデベ側にあり、価格調整が容易。
買い手は弱い。

今のうちに在庫を買い叩くのが正解。
デベは、震災地の復興で稼ぐ事ができるので値引きに応じない可能性はあるがね。

[333: 匿名さん]

買い叩くならゴルフ場買収の方がいいよ

[334: 匿名さん]

買いたたいて4~5年は保有しておく覚悟が必要。
それで大きな儲けになる可能性はある。

[335: 匿名さん]

Pu検出。メルトダウンの可能性大。
⇒関東から離れる理由は生きるため。

[336: 匿名]

確かに北関東のゴルフ場は悲惨だね
今回の震災での間接被害をいれると数百兆までいくんじゃない

[337: 匿名さん]

買い叩くのはいいが、ギャンブルになるよ。
それと今以上の景気の冷え込みは回避不能だから、買い叩いた値段より下がる可能性も…。
インフレで価格が上がるなんて戯れ言は、限界までローン組んでる＊＊＊の悲鳴。

[338: 匿名さん]

no.335に同意。

[339: 匿名さん]

>>335
メルトダウン＝炉心融解 は、とっくに起きてるよ。
再臨界については、制御棒やほう酸の効果で、発生の可能性は著しく低いだろう。（０ではないが）
放射性物質の漏れは、その種類と量が肝心。＜ここが情報限られていて不信を買ってる。

無知が不安を呼び、不安が混乱を生む。
自分独りで混乱するのは一向に構わないが、他人を巻き込むのはやめてくれ。

[340: 名無し]

なんかネガティブに書いてる人がかなり目立つようですが
停電のない都心部は逆に値上がりすると思いますけど。

うちは停電のない都心三区でマンション一棟もってるけど空いてる
部屋見に来る人が今月上旬にくらべえらいハイペースで見に来ますよ。
現住所は大体停電のあるような地域でそれを心配し小さい子供の
いる家庭は特にそういうとこ不安視してるようですね。
何か起きた時はやはり実家の近くでという人もいるみたいです。
停電のある区と停電できない都心三区では優劣の差が出るでしょうね。
東京で骨埋めようと思ってる人で停電が不安な人は今動くのがいいかもね。
賃貸の場合今ならまだ値段に交渉余地あるけど停電回避のSOHOや個人が
増えたら貸し手市場になり交渉余地は無くなるでしょうね。

[341: 匿名はん]

↑
一棟持ってるって、家族が住むような広めの部屋の賃貸を丸ごと？
普通賃貸一棟って、１Ｌとか1ルームとかじゃないの。
家族向け分譲マンション丸ごと持ってるなら別だけど、賃貸で全て家族向け何なんてあんまないでしょ。

[342: 匿名はん]

３３９が正しい知識。

何事も、条件や段階がいくつもあるのだよ。

細かく見てなと、生涯、慌てふためいて生きることになりますよ(笑

わーテロだ、わー地震だ、わー洪水だ、わー核だ、わー暴落だ、、、キリがありませんがな。

人生危険だらけなんだが、突然危機に晒されると、頭が整理できなくなる人多いのかな。

[343: 匿名さん]

原発よりも次の巨大地震がそう遠くない将来に来そうなわけだが

あの程度の震度でさえ都内中がパニックになったってのに

マンションなんぞの心配してて大丈夫？

[344: 名無し]

一発でかい地震が来たということはその断層はもうストレスがないという事です。
ヘタに動き回るよりは一度地震のきたその場所の方がかえって安全でしょう。

>341
うちは住宅用で1家族が住めるだけの部屋提供していますよ。
オフィスや事務員の待機用とかにある一部屋とかじゃないです。
というか部屋でなく土地と建物全てがうちの所有ですが。
ちなみに我が家の大御所は家賃収入だけで食ってます。

[345: 匿名さん]

---重要なので再掲---

Pu検出。メルトダウンの可能性大。
⇒関東から離れる理由として十分。

[346: 匿名さん]

>344
断層のストレスがないのは今回の太平洋側のプレート
東京直下型地震や東海大地震のプレートは、まだストレスが溜まっています。

[348: 匿名さん]

>346

他人事みたいに、よくいうね～

プレート分布の地図見たことある？

日本全国、九州から北海道までプレートだらけなのに、わかってる？

ほぼないのは岡山・広島辺りくらいかね。

関西だって大阪のど真ん中もあれば、南海もある。

日本列島に住んでる限り、明日は我が身ということをお忘れなく＾＾

[349: 匿名さん]

＞Pu検出。メルトダウンの可能性大。

ぶぶ～。
クイズなら、この時点でアウト。
プルトニウムはたしかに使用済み燃料棒の損傷で放出される。
ただし、これはメルトダウンの危機とは違う。
メルトダウンによる危機とは、制御・冷却一切不可能になり、炉も溶けて、燃料棒が外に溶けだすこと。
もう誰も止められない。

つまり、①冷却は絶望的になり、②制御不可能で炉も壊れという2段階がまだ最低必要。
さらに、被害が東京まで及ぶには、③大爆発で放射能たっぷりの炉の中身が飛び散らないといけない。
通常の状態では少々放射能が漏れても、せいぜい人体に全く無害なレベルでしか関東には届かない。

まだ①以前の段階で踏みとどまってんだから、避難なんて必要ないね。
どう転んでも冷却が絶望的と感じたら、逃げ出す準備をすれば十分。

[350: 匿名]

さすがに再臨界ということはないだろう。
そういう意味では爆発はないので、東京は大丈夫。
しかし、冷却中も微量ながら放射能は出ているので、何かで遮蔽しない限り、特に子供を持っている家庭は東京に住むのには躊躇してします。

[351: 匿名さん]

都心や湾岸のタワマンでもなければ、今すぐ大暴落なんてことはないよ。

都区内の停電が頻発するようになったら、エレベーター命のタワマンは管理人すら敬遠するでしょうね。

どうしても高層マンションに住んでみたいなら賃貸で。

今なら家賃も激安。

[352: 匿名さん]

製造業が機能停止に陥り、広告も『あいさつの魔法』ばかりだね。
広告業界、出版業界も【泣きっ面に蜂】でしょう。

[353: 匿名]

個人的な予想ですが、震災後の流れは
　―　超高層から中低層マンション、一戸建てへ
　―　脱湾岸、　都心（埋立地でない）　山の手へ
　―　首都圏　は　西高東低、　東京西部、神奈川へ
　―　建設資材の不足、高騰で新築マンションの着工、完工延期が続出で　中古の優良マンションが値を上げる？

想像です。
暫くは鈍い動きではないでしょうか？


　　

[355: 匿名さん]

>>No.353
ほぼ同感です。しかし「首都圏　は　西高東低、　東京西部、神奈川へ」これはどうですかね？
「西高東低」は長く続いているトレンドであって、震災とは関係ありません。「東京西部、神奈川へ」は、”緊急時における職場からの徒歩帰宅”が厳しいということがわかったし、停電リスク高いので、震災前から伸びる要素はないでしょう。

[356: 匿名さん]

>No.354
不動産屋に聞いてみればわかると思うけど、都心部の賃貸相場は、震災の影響が無いね。残念ながら。

[357: 匿名さん]

だって東がダメと分かったから西に向かうのは当たり前じゃないのか？

[358: 匿名さん]

今回の震災によって買い叩けるマンションは限られる。
１．タワーマンションの上層階：いくら免震、耐震構造でも、揺れは大きいし、
　　停電になってエレベーターが停止したらアウトだ。エクササイズしたい人は別だが。。
２．液状化エリア：マンション倒壊はないだろうが、マイナス・イメージは免れない。
３．下町エリア南側：津波と地盤と火災が怖い。
４．都心部から遠いエリア：実際に歩いた人は、「家を買うなら職場から徒歩２時間が
　　限界だ」と思ったことだろう。
これ以外は買い叩けない。また、他の方が述べておられたが、大手デベは震災復興で
当面ウハウハになるから、新築マンションを焦って値引くことはしないだろう。

[359: 匿名さん]

買えないので、賃貸なんだけど、最上階安くなるかな？

[360: 匿名さん]

そういいながら、利益が出る程度に小出し値下げして売るのがデベ。
これが本当に強いデベのやり方。
ただ放射能汚染物質が拡散している地域のマンションを購入する人がいるかどうかが一番の問題。

[361: 匿名さん]

>だって東がダメと分かったから西に向かうのは当たり前じゃないのか？

どうぞあなたは西に移ってください。そのうち、再び西で大地震があるんじゃないの？
北朝鮮にも近くなるから、核ミサイルが来るかもね。

[362: 匿名さん]

確かに、都心部タワマンの上層階の賃貸は、値が下がるかもしれないね。特に湾岸。

[363: 匿名さん]

新宿から徒歩２時間ってどの辺りでしょうか？
荻窪くらいかな？歩いた人いたら教えてもらえませんか？

[364: タワマン擁護]

タワーマンションのエレベーターは止まった場合に被害が大きい分早く復旧しますよ。業者が先に回ってきます。

[365: 匿名さん]

震災前から価格は下落に転じていた
震災後、心理的影響は大きく響いてさらに下落の方向か
http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819698E3EAE2E2...

[366: 匿名さん]

タワマンの最上階が安く借りれるのはうれしいなぁ。

で、どこで借りられるのですか？

[367: 匿名さん]

なんだあのトンキン電力の記者会見は？
とりあえず自己責任で動けってことはわかったが、会長の他人事のような会見には腹が立つな。
社長はめまいと高血圧らしいし。
どうなってんだよ。

[368: 匿名さん]

都心は上昇なんだね

[369: 匿名さん]

関東人の平均血圧が10mmHgぐらい上がってるんじゃないか？

[370: 匿名さん]

東京は250km圏内だから大丈夫、大丈夫じゃないって･･･
東京の電力は福島で作られてるんだよ。
少しは感謝しなくちゃ

[371: 匿名さん]

>No.370
まさしくそのとおり。東京人は福島方向に足を向けて寝てはいけません。

[372: 匿名さん]

トンキン人民はどっちが東西南北を理解しているのだろうか？

[373: 匿名さん]

東南西北・・と理解しています。

[374: 匿名さん]

資材がまた高騰しているようですね。。。
インフレ圧力もあるし、今後の相場はどうなっていくんでしょうか。

[375: 匿名さん]

安い解体方法を考えておけ。 それと捨て場所。

[376: 匿名さん]

経済の長期低迷は避けられない
こんな状況で不動産だけ上がるわけもない
むしろ不動産が一番打撃を被るだろう
東京にも地震はやってくる
心理的冷え込みは半端ないよ
こんな日本に誰がした

[377: 匿名さん]

今後はとりあえず売れる勝算のありそうな地域から建設していくだろうから、
都内の新規販売戸数が減っていって、今年来年くらいは需要高供給減になりそうな気がする。
経済はこれまでも低迷していたけど、もらえる人はそこそこもらってるし、今後もそれは変わらない。

心理的に冷え込んでる人は今も毎日テレビにかじりついてる人。前向いて働こう。

[378: 匿名]

普通の生活できる人は普通の生活に戻らないと
自粛、自粛じゃ経済も滞るよ

[379: 匿名はん]

↑
たしかに。
節電しスキーもキャンセルしましたが、普通に飲み食いしテニスしてます。
ただ、普通に生活しようとすると、色々文句言うのがいるようです。
非国民とかね。
そんなの無視しとけばいいんだけど、日本人はそういうのに弱い!!
意味なく、ムードに引きずられる。
沈滞ムード止めないと、東北支援のためのお金も出てこなくなんだが、分かってんのかな。
第三者が落ち込んで節約しても、何の意味もないというか、有害。

[380: 匿名]

お金使う気持ちになれない。

[381: 匿名はん]

それはわかるが、他人には強制しないほうがいいよね。

[382: 匿名さん]

自営業だが、地震後の週明けからパッタリと仕事が無くなった。
昨年、25年ローンが始まったばっかり。

頼む！みんな平常に戻ってくれ！

[383: 買いたいけど買えない人]

ちょっと質問なんですけど、先日の地震の影響により新築マンションは軒並み竣工が伸びてますよね。
というのは建材の工場は東北が多いからだそうです。
ところで、被爆した建材を使って内装を行うと、そこに住む人間は皮膜してしまうのでしょうか？
教えてください。

[384: 匿名さん]

>>382
同じだ
今想像できる以上の落ち込みが来そう…
不動産どころじゃなくなる…

[386: 匿名さん]

皮膜って・・（笑）
この危機を乗り越えて生きていくためにはもう少し知識を得た方がいいよ。

[387: 匿名さん]

ちなみに「被爆」じゃなく、「被曝」ね。

[388: 匿名はん]

皮膜？
おれのあそこのこと？
曝されるのを、被るってんだから、被曝だね。

[389: 匿名さん]

> 沈滞ムード止めないと、東北支援のためのお金も出てこなくなんだが、分かってんのかな。

寄付したらいい。

[390: 匿名]

今からは値上がりするかもしれないが、
買わない人が多ければ売れ残るだけ。

地震で揺れた今の在庫を慌てて買い叩かなくても、
将来に
売れ残りだらけになったのを買い叩けば同じこと。

[391: 匿名さん]

俺の今月の小遣いは寄付金に消えつつある。いつもよりも支出が多いです。

[393: 匿名さん]

資材が高騰しようがどうなろうが、前向きに数千万の買い物しようって人は確実に激減
仮に価格が安くなっても長期停滞するよ
この八方塞がり、なんとかならんかなぁ？

[394: 匿名はん]

＞俺の今月の小遣いは寄付金に消えつつ

遊びに行かず浮いた分は寄付してる感じかな。
消費が滞ると金も物も広く流れなくなるから、日常的には普通に消費してるけど。
東北だけに金が流れても、他の地域に金が流れなければ不況になるし。

[397: 匿名さん]

高騰してもＭＲは客が空っぽ
たまに来るのは冷やかし客…
ってことになるかも。

[398: 匿名さん]

20世紀ならいざ知らず、収益還元法で価格の正当性を見る流れでは、
そんな身勝手な値付けをしても大量に売れ残るだけだって。
粗悪な企画で絶対価格を安く出して、なんとか延命するだけ。

[399: 匿名さん]

じゃあ竣工済みのしっかりしたヤツを買った方がいいね。
外観で誤魔化した新築買ってお金をドブに捨てたくない。

[400: 匿名さん]

残念。正解は「買わない」でした。

[401: 匿名さん]

旧式の耐震基準タワマンならごちゃごちゃ余りまくってるよ

調査改修費用は購入者負担でどうぞー！

[402: 匿名さん]

損害を被った分譲マンションなら「持たないほうがよかった」かもしれないけれど、
ウチはびくともしなかった世田谷低層なので
「賃貸だったら家具倒壊して怪我してたかも。頑丈なマンションでよかった」
と思いました。
ほかの関東圏から移住しようと思う人もいるでしょうし、
東京はそんなに冷え込まないのでは・・・
消費欲が減ってしばらく様子見の人が増えるでしょうけれど。

高層も、ゆれるかもしれないけれど新しければ頑丈なので怖がることはないのでは？
私は階段が嫌いなので２階、３階しか住みたくないですが・・・

[403: 匿名さん]

「ウチはびくともしなかった」と住民が主張しただけで、
中古検討者がそれを頭から信用するかどうかですね。
調査機関による精密検査をしないで。

実際、世田谷低層でも地震被害のあったマンションが存在するのですから。

[404: 匿名はん]

つ～か、世田谷のあたりってあんまり揺れてないよね。

[405: 匿名さん]

今後着工する物件は技量不足の職人と資材不足からくる手抜き物件ばかりに・・
屑鉄つかった鉄筋も増えるんだろうね

[406: 匿名さん]

農作物・魚介類・肉類・そして水・空気：すべての汚染を積算すると将来的に影響が出るレベルか...

[407: 匿名さん]

この期に新耐震基準不適合の在庫タワマンなんか買ったら、孫の代まで笑い種っすよ。

[408: 匿名さん]

世田谷低層のほうが被害受けてるんじゃないか？？
クラック入ってるマンションも多そうだ。

[411: 匿名]

>409
408とは別人だが、
東京テラスの住民スレを読めば。

[412: 匿名さん]

ちぃとヒビ入ったくらいならいいけど

敷地の周りグチャグチャに液状化したら

[417: 匿名さん]

資材が高騰してるのは間違いない。だけど、それを心配するのは近視眼的すぎる。
もうすぐ必ず暴落するから。

今は新興国、とくに中国の需要が凄くて高騰してるんだ。だけどそろそろ需要は一気にしぼむ。
そうすると、大量に生産された資材が余りに余り、今度は逆に暴落してしまうことになる。
日本の建材メーカーにとっても試練だが、頑張ってほしい。

[418: 匿名さん]

>408

要は実際は何も分からないということですね。
近所一帯、ひびの入った低層マンションなんてないなー
そもそも、あんま揺れてないんですよ。
うちは水槽の水が少しこぼれたくらいでした。
大変揺れた所は、この揺れで他所は被害受けてるはずと思うんでしょうけど。

[419: 匿名さん]

東京電力に税金投入したら暴動ですわ。

税金で人殺しをしてるような政府はいらん。

国内の民間会社か、最悪中国の国営企業でもいいから買収されろ。

その時は中国の支配を甘んじて受ける。

[420: 匿名さん]

様々な情報を総合すると、資材価格の高騰・資材不足により新築マンションの供給が減少するのは確実でしょうし、需要サイドでは震災・原発・増税等による消費者の購入マインドの低下も起こるでしょう。つまり、マンションの需要・供給ともに低下は確実です。また、震災を受けて耐震その他災害への強さについてもこれまで以上に厳しく見られることは必須でしょう。(尚、中期的にも資材価格が大きく下がるようなことはあまり想定できません。中国の人口動態を見ても、勢いが弱まることはあっても、2020年頃まで年率5～10%の経済成長はほぼ確実でしょうから。)

この中で、供給側(デベロッパー側)の視点としては、(a)資材価格の上昇等を考慮しても購入可能な富裕層をターゲットにする、(b)耐震性等で付加価値を付け(例えば免震構造・低層・地盤の強さetc)、単純に資材価格上昇を価格転嫁した訳では無いように見せる、という対応になるのでは。但し、こういったことができるのは大手デベに限られるので中小の淘汰が進むと思います。

そうすると、当面は、23区で5,000～6,000万円の3LDKというような、中流層でも手が出ていた物件は中々出てこないと思います(出てきたとしても、かなりの安普請)。既に着工されて販売開始されているような2011年・2012年ビンテージの新築物件が、そういった水準での当面の最後の供給になるのでは。新築が出てこない以上中古・築浅の物件がターゲットになるのでしょうが、新築価格が上昇していれば中古物件もそれに引き摺られて上昇することは必死でしょうね。

金利については、政府・日銀が流動性を供給し続けるのは確実でしょうし(それは金融政策による経済下支えという側面のみならず、国債金利を抑えて財政悪化を抑制するという側面もあります)、長期金利は財政不安から少し上昇することはあったとしても、短期金利は意地でも低く抑えられるでしょうから、住宅ローンも変動金利・短・中期の固定金利はそんなに変わらないと思います。

故に、震災・原発と先行きは不透明ですが、2011年・2012年ヴィンテージの新築物件を購入するという行動はかなり合理的であると考えています。

その中で、今後選ばれる物件の条件は以下と考えています

・立地
　-地盤の強さ(高台等)
　-火災への強さ(木造家屋が密集していない)
　-都心からの絶対的な距離(徒歩2時間圏内)
　-災害に強い山手線・中央線沿線等
　-駅自体の利便性
・耐震性
　-倒壊しにくさは当然のことながら、給排水・変電設備等の共用設備・ライフラインの壊れにくさも
　-高層マンションは免震構造が必須。低・中層で絶対的な揺れにくさも可か。
・非常時のライフライン確保
　-自家発電が望ましいが、立地等からくる停電へのなりにくさ・復旧スピード等