東京大震災後の不動産相場 ２

[匿名さん]

確実に東京に迫りくる大震災の後のマンション価格（ついでに戸建ても）について議論しましょう。

主に住宅密集地になっている東京東部は倒壊、東京西部は火災により、広大な再開発地ができそうです。
都心や湾岸でも老朽マンションの破損が続出し、相場が大きく上下しそうです。
また、膨張する借金財政の中、どれだけ国が首都再建に資金を投入できるでしょうか。

震災後、不動産相場がどう動くか、知っておくことは重要です。

1スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/136776/

[21: 匿名さん]

知ってどうなる？おまえさんに関係の無い世界だぞ

[22: 匿名さん]

買えない人は、結局一生買えないでしょうしねぇ（笑）

[23: 匿名さん]

地震前に売り抜けた人、勘がいいのかね。

ただの偶然だろね?

地震や液状化現象なんて、まったく想定外だった。

この抜群の景色を捨てて・・・わざわざ引っ越す

理由もなし

[24: 匿名さん]

みなとみらい、お台場、幕張。いずれも液状化で砂や水は出たが、今回の地震ではビクともしなかった所だ。
共通項は自治体の肝いりの開発であるという点。埋立土の質もいいのだろうが、それ以上に大きいのが地中共同溝の存在である。電気、ガス、上下水道、電話線、光ファイバーといったライフラインが地中を縦横に走る耐震性の強いコンクリート製トンネルに集約して埋設されている。

民間主導で開発された新浦安は上下水道やガス管が土中に直接に埋められていて、それが今回ズタズタになった。行政は復旧を急ぐ余り古いラインを捨てて、これまでよりも更に浅い場所に新しいラインを埋めようとしている。

[25: 匿名さん]

じゃあ原発持ってこようよ。
一番安全なんでしょ。

[26: 周辺住民さん]

＞２４さん

なぜ浦安だけが、こんなにひどいかhttp://eeg.jp/ek5n
やっと理由がわかりました。ありがとうございます。

地中共同溝の存在か。偉大だな。

[27: 匿名さん]

>>26
短縮URLは怖くてクリック出来ない。
元のURL貼ってよ。

[28: 購入検討中さん]

良いマンションと問題マンションを見分けるいい機会かもしれませんね。

単なるイメージ（立地,見栄え）でマンションを選ぶと大変な事になるという教訓もありそうです。

今回は立地、地盤の重要性が再認識された様に思います。昔の人（江戸時代）の言うことに一理あるかも。

[29: 周辺住民さん]

＞＞26さん

元は探せませんでしたが、
似た記事のＵＲＬです。
http://maruhikabu.seesaa.net/article/191682542.html

[30: 匿名さん]

俺は潮留が好きだし、素晴らしい眺めのここを出るつもりはないね。
売る気は無いってことだ。不動産価値?仮に1/3になったって、関係ないね。
住む為に買ったわけだからね。高所得者だけか住める環境ってのかな。
ま、地震は怖かったのは確かだけどね(笑)

今回の大震災で、東京は人気無くなったかもしれないが、だからどうした?

[31: 匿名さん]

別に価格が1/3になろうが構わない。
いずれそうなるのはわかっているから。
でも今の一瞬を楽しもうじゃないか。

[32: 匿名さん]

【大使館移転】
ドイツ

スイス

オーストリア

次はどこが逃げる？

[33: 匿名さん]

勝手にどうぞー！w

[34: 匿名さん]

法人本社移転をした企業を列挙して下さい。

[35: 匿名さん]

外人に対し、東京から逃げたい奴は逃げろってとこだね。もう、二度と日本に入れてあげないぞってね。まあ、1000年に一度の津波と放射能では、気持はわかる。もし海外にいたら、真っ先に空港に向かうだろうから。それにしても、今回の大地震直前まで、「海沿い」は人気が上がっていて、ミニバブル化していたんだけどなあ。



「高層」「湾岸」「抜群の眺望」・・・投資物件としての宣伝文句だったはず。

[36: 匿名]

死んだ子を数えても仕方がない
資産が三分の一になっても平気でいられる奴のほうが少ない
今の一瞬を楽しみたいなら簡単に逃れられないマンションなんて買うべきじゃない

[37: 匿名]

潮留なんて書いてる時点で住民でないのがバレバレ

[38: 匿名さん]

「塩止」って書けば良かったのに。海んらの潮を、ここで止めましょうって防波堤?

[39: 匿名さん]

>>34　アリコ

[40: 匿名さん]

原発問題が収束するまで首都圏の不動産は動かんでしょう
それに収束しても動くとは限らんでしょう

[41: 匿名さん]

一般論となりますが、湾岸地域の住宅やマンションを買う前に、
調査や勉強をしなければいけなかったのでしょうね。起こって
しまったことは覆水盆に限らず。資産減少のリスクはつらい
かもしれないけれど、これを次に投資あるいは売買の時の
大切な教訓にしていくことが、いま、一番大切なことでは。
福島原発だって、まさか、あんな津波が来るとは想定して
いなかったのだから。でも、事前に正確な情報や調査って
なかなか難しいですよね。この辺の住人は、金持ち、資産家
ばかりだから別に問題ないでしょう。また、他買えばいい
だけの話。税制、優遇あるだろうし。控除。

[42: 匿名さん]

ここには書けないけど本社機能を大阪に移している外資系企業はたくさんあるよ。

[43: 匿名さん]

今回の地震で液状化がクローズアップされているけど、
斜面崩壊マンション、地下室マンション問題が残されている。

夏場のゲリラ豪雨時期＋地震となれば更に危険度は高まる。

消去法で場所、物件、デベ、施工会社を選択するしかない。

[44: 匿名さん]

いずれも避けるのが普通だよね。

[45: 匿名さん]

当然ですね。

[46: 販売関係者さん]

地震後、１０日たって、お客さんの様子から、震災後の東京の中古マンション市場の
行方が、読めてきました。

・売り希望も買い希望も、それぞれ大幅に停滞。この状態はもうしばらく
　続くでしょうが、せいぜい２ヶ月ではないでしょうか。

・中古価格が暴落すると見ている買主から、２～３割引き指値での依頼が
　来るケースありますが、売主側は「都心部の需要は底堅い。」と見ており、
　皆さん、静観されています。こうした様子をみますと、都心部は震災前と
　変わらぬ市況レベルで推移するでしょう。

・新耐震基準になっているかどうかを気にする買主が多くなっているので、
　旧耐震基準のマンションは、震災前よりも少し値を下げるでしょう。
　「旧耐震でもかまわない」という買主さんには、よい市況になります。
　旧耐震でも、地盤がよいところで、低層マンションで、施工がしっかり
　しているならば、倒壊の危険性はありませんから、ねらい目かもしれません。

・湾岸を中心とした地盤の弱いエリアの需要は落ち込むでしょう。
　逆に山の手側の需要は高まるでしょう。特に都心部は
　震災前よりもさらに人気が高まるでしょう。

・震災後の不景気を見込んで、新築マンションの建設計画は延期になるケース
　が増えるでしょう。震災後の復興事業により、建設資材価格や建設労働者が
　不足するゆえ、こうした要因に伴うコスト高も新築の妨げになります。
　こうしたことから、これから１～２年は中古が活況を呈する状況になるでしょう。

・金利を上げると景気がさらに冷え込みますので、低金利政策が当面続くで
　しょう。ゆえに金利上昇に伴い中古マンション市況が冷え込む可能性は
　低いです。
　
・東北の農家の皆様には申し訳ありませんが、放射能汚染された食料は
　なかなか売りづらいと思います。このため、食料価格は上昇するでしょう。
　前述のとおり、建設資材価格や作業労働者の人件費も上昇するでしょう。
　石油製品は、地震と関係なく、世界全体で不足し、価格が上昇しています。
　以上の要因からデフレよりもインフレに進む可能性が高いと思われます。
　インフレに伴い、中古マンション価格が上昇する可能性もあります。

無責任なことは言えませんが、上述のとおりに進むなら、
「値が上がらない今のうちに、低金利で借金して、山の手側のマンション
（気にしないなら旧耐震でも）を購入する」というのがベストの選択という
ことになります。

上述のとおりに進まないシナリオがあるとすれば、それは：

震災後も不況が続く　⇒　土地価格が下がる　⇒　新築マンションも建設可能になる
⇒　マンションの供給量が需要を上回る　⇒　中古マンション市況が下落

というパターンです。私自身は、「土地は少し下げるだろうが、インフレがそれを
上回るだろうから、中古マンション価格は上昇する可能性の方が高い」と思います。

今すぐ動くのは怖いでしょうから、もう数ヶ月くらい、様子を見てから判断される
のがよいかもしれません。数ヶ月後くらいまでなら、「中古マンション価格が高騰」
などという事態にはなりませんから。

[47: 匿名さん]

長文ご苦労様でした。

不動産崩壊で気分の落ち込んだ人をできるだけ安心させるのも大事ですね。

[48: 匿名さん]

行政が旧耐震構造のマンション取引停止命令するリスクがあると思う。
（立替＋耐震強化の強制）

これを機会に旧耐震ビル＋マンションに相当厳しいチェックがあると考えるのが普通。

崩壊して道路封鎖等は絶対に避けたい。

[49: 匿名さん]

No.46 by 販売関係者さん　ありがとうございます。

確かに今は怖くて買えませんよね。

[50: 匿名]

ってことは老朽マンション建て替えの追い風になるね。
余剰床できない既存不適格は完全にジャンク化。

[51: 販売関係者さん]

No.48さん、No.46です。
「行政が旧耐震構造のマンション取引停止命令するリスクがあると思う。
（立替＋耐震強化の強制） 」
という点ですが、私はその可能性は無いと思います。
もし「立替＋耐震強化の強制」ということならば、個人負担は
反対運動が強すぎて無理です。そうすると、国や都が、資金の
大半を補助しなければなりませんが、とてもそんな金はないでしょう。

ただし、都が中心となって、旧耐震マンションの強度検査は
するべきですよね。今回の地震で倒壊したマンションはなかったようですが、
東京直下型地震が発生した場合、
－地盤が弱いエリア
－中高層
－倒れやすいエンピツ型、Ｉ字型（上から見て）
のマンションは倒壊の可能性があると思います。
こうしたマンションは、都が負担して、耐震強度を上げる工事を
するべきです。

－地盤の強いエリア
－低層
－ガッチリ型
こうしたマンションは旧マンションでも倒壊の危険性は極めて
低いでしょう。ただし、１階の大半が駐車場で、壁が少ない
状態のマンションは、１階部分が潰れる可能性がありますので、
これは同じく強度を上げる工事が必要ですね。

[52: 匿名さん]

老朽マンションは都心に多いけど。
どうなるの？

[53: 匿名さん]

ローン破綻者続出で中古市場が活性化するのは間違いない

[54: 販売関係者さん]

立替＋耐震強化のために、都が条例により、
旧耐震基準のマンションで、一定条件を満たす物件に関しては、
建蔽率の割増しを認める、などということが起こるかもしれませんね。
これを機に老朽マンションの立替が進む可能性があると思います。

私はNo.46で「値が上がらない今のうちに、低金利で借金してマンション
を購入するのがベストの選択」と書きましたが、冷静に見れば、
これって８０年代のバブル時と同じですよね。
地震後の復興資金で政府が頭を悩ます中、こんな形でしか、
不況を打開するチャンスはないのかもしれません。

[55: 匿名さん]

耐震強度に地盤の強弱は関係ないよ
所詮素人のあさはかさ

[56: 匿名さん]

>>>46

>>>>中古価格が暴落すると見ている買主から、２～３割引き指値での依頼が
>>>来るケースありますが、売主側は「都心部の需要は底堅い。」と見ており、
>>>皆さん、静観されています。こうした様子をみますと、都心部は震災前と
>>>変わらぬ市況レベルで推移するでしょう。

↑　今となっては、残念ながら、希望的な観測でしょうかね。
そんなこと、先の事なと誰にも予測つきませんよね。

ただ、投機で買った人は、値が成立する間に逃げたい心理になるのでは。

今住んでいる人は、仮に財産価値が下がろうが、居住用ですから
問題ないのでは?尤も、今回の大震災で怖くなって西に避難する人は多い
とおもうのですが、何も、それは、湾岸エリアに限ったことではなく。
ただ、高層といのは、やはり怖いという事を実感した人々が、どのような
対応行動に出てくるかを注目していきます。

あと、ローンで買っている人多いんですか?/目減りしていくとしたら
資産価値が下落していくマンション価格のローンを返済するのって
実に、頭にきますよね。

[58: 匿名さん]

>53 ローン破綻者続出で中古市場が活性化するのは間違いない

そうなんですか?いわゆる億ションも1日住めば中古マンション
いくらくらいで買えるようになるか?

でも、11日前ならあこがれの場所だったけど、情勢は一変、
安くなっても買わないかなあ、きっと。

海沿いは綺麗なんだけどねえ、やはり安全性にかけるな

[59: 匿名]

震災前でもデフレ基調では叩かれるから、と放出見送りする投資物件オーナーが多かった。
やっと好転する兆し見えたところでこの地震。我慢ができるオーナーは再び数年我慢。できないオーナーは売る。

ローン組んでて、資産価値下落する可能性ある物件を放出するのは損切りでしょ。一億の物件が三分の一、それ以下にも落ちることが起こりえるのが不動産。
バブル崩壊時にも多かった。港区のヴィンテージでも高値掴みして売るに売れなかったオーナーが大勢いる。

[60: 匿名さん]

都心３区以外は、夏期は厳しい可能性があります。
これからの購入者は、基準にするのではないでしょうか？

http://www.nikkei.com/news/headline/related-article/g=96958A9C93819695...

[61: 匿名]

考慮の材料にはなるだろうけど、水辺や高層階の除外を優先、その次でしょ。
一過性の停電節電気にして長年のローン背負って港区中央区の湾岸タワー買ったりはしない。

[62: 匿名さん]

一過性であって欲しいものだ、電力不足。
ただ楽観的に過ぎるかも、それだけ福島第一原発は甚大な影響がある。

[63: 匿名]

ならば一過性を数年と読み替えたらよろしい。
現代人は電気使用制限程度で脆弱すぎます。

[64: 匿名さん]

あなたの様に達観できる仙人は少数派。一般人は数年なんて我慢できないよ。

[65: 匿名さん]

＞現代人は電気使用制限程度で脆弱すぎます。
みんな「現代」の人だから．．．脆弱なのはネガさんの心です。

[66: 匿名さん]

６４さん
仙人・・・うまい！

でも、一般人にはなかなか都心３区は手に入らないよねぇ・・・涙

[67: 匿名]

話の要点はそこにない。
エレベーターやエアコンが使えるから港区中央区、は安直すぎるチョイス。
それよりもタワマン回避、湾岸回避が先に立つという話。

[68: 匿名さん]

＞67
今更、要点はそこにはないと言われてもねえ、仙人さん（苦笑）
凡人はエアコンも我慢できないのよ。

[69: 匿名]

それで港区中央区誘導ですか？懲りないねえ全く。
港区中央区でも内陸湾岸は別物、と当たり前のことを書いているだけですが。

[70: 匿名さん]

シティタワー品川にはずれたことはラッキーだったのかもしれない
と、今回の地震で思ったけど、なんだかんだ言って
やっぱ港区は優遇されちゃうのねぇ～。