地震でマンションの資産価値低下は免れないのか？ ２

[匿名さん]

東京都内は震度５弱もしくは５強でしたがこのレベルの地震って
建物にどの程度影響を与えているのでしょうか？
全て事故物件的な扱いになり資産価値の低下は避けられないのでしょうか？

都内でマンションの購入を考えている者ですが、現在施工中の物件も含めて、
全て見送り、地震後に造り始めた物件を購入した方がいいのか悩んでおります。
ご指南お願い致します

１スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/153257/

[558: 匿名さん]

震災前の価格で買うおっちょこちょいはいないだろうな。
明らかに今は買い手有利だよ。

[559: 匿名さん]

これからやってくる食糧危機、
東京の土地の暴落、
企業活動の停止と極端な縮小、
銀行の倒産、それを避けるための赤字国債の乱発、
日本国債などもう誰も買わなくなるので、
突然の金利上昇、円の暴落、動乱の中

火力発電等も操業できず、さらに超円安で石油も買えなくなる
ついに全国50基あまりの原発冷却ストップで、
福島原発事故が全国各地で発生することになり日本は消えることに・・・

[560: 匿名さん]

自分もネガだが日本の消滅までは考えてないかな。
ただ引き渡しがいつになるかもわからないマンションを高値つかみする気はない。
完成して安かったら買おうかなって感じ。
資産は一部外貨にしたよ。

[562: 匿名さん]

マンコミュに毎日投稿してるやつが何を言う（笑）
みんなで安くなるの持とうぜ、抜け駆けはなしな。って聞こえる

[563: 匿名]

被爆した建材で作って平気なの？

[564: 匿名さん]

買い煽りする人は100%デべか不安な契約済みの人だよ。

マンション価格上がると確信してるなら、こんなとこに書いてないで借金して買いまくってるよ。
儲け話を人に言うわけないからね。不安で仕方ないんだろうな。

[565: 匿名]

そうじゃないだろ…。

[566: 匿名さん]

安くなる要素皆無だけどな。

[567: 匿名さん]

↑何故？　
価格は需給で決まるよね。資材とか人手コストあがるからって高く売りたいのは単なる売り手だけの理屈だよ。上げて売ったら誰も買わないから下がるんじゃないの。高くなったら需要はさらに落ちるよ。資材高騰だっていつかは落ち着くんだから買い手は黙って下がるのを待ってれば良いんだよ。どうしても今、これが欲しいって事ならしょうがないが、家を買うのってそういう事じゃないよね。趣味の品じゃないんだから。

[568: 匿名さん]

仕入れコストを考えれば安くできないってのはあるだろうけど
デベは広告宣伝費に金をかけてるからそれを削ればいいんだよ。
特にタワマンなんてぼろ儲けすぎだからまだまだ下げられるよ。

[569: 匿名さん]

タワマンは金のなる木だからね。
狭い敷地を容積緩和して人を詰め込む。
もちろん便利さという付加価値はつけてくれるが、それは管理費や修繕費で払うから後払いだ。

ただ今年の夏、タワマンの在庫は市場に溢れかえり暴落する。

[570: 匿名さん]

埋立地や低地は震災の不安から暴落し、そこを買うはずだった人が流れ込む高台は上がる。
今後はそうなることは間違いない。

[571: 匿名さん]

そもそもマンションて利益率高すぎだから資材高騰くらいなんてことないよ。
前にゼネコンからマンションの原価聞いてびっくりした。
デベの人件費って高いし、豪華なMRとかの経費もかかるから
あの価格でもしょうがないってことだったけどそこさえ削ればもっと安く売れるのにね。

[572: 匿名さん]

容積緩和してるマンション程利益率いいよ。
タワマンはその典型。

資材費や人件費上がったって屁でもない。

デべが困るのは売れ残りだけ。
そうならないために必死に買い煽りする。

[573: 匿名さん]

需要と供給で決まるのは、競争がある場合のみ。

今から需要が激減するので、売れなくなるだろうね。
でも、供給を絞るのは簡単。デベが開発しなきゃいいし、売らなきゃいい。
しかも、価格決定権はデベにある。

せめて、競争があればいいんだけど、すでに中小のデベはつぶれてしまっている。

売れないから、利益を乗せて価格を上げなければいけないのだよ。
しかも、資材高騰。今後円安になれば、さらに資材価格は上がるだろう。去年の8倍くらいにはなるのでは？

[574: 匿名さん]

値上がり派、値下がり派の両方が居るけど
電気、放射能汚染、金利、経済、給料など先が見えない状況でローンを組んでまで買うのは危険。

買った方が良い人は億単位の資産が有り高級賃貸マンションに住んでる人。
（不動産資産が無い人・現金払いのみ）

私は株を1/2売却、外貨を買増し（資産の1/3が外貨）、沖縄に賃貸マンションを借りた。
東京に持ってる不動産（タワーマンション）の売却は考えてない。

[575: 匿名さん]

新築物件は資材高騰の影響で高くなる可能性が有る。価格はデベが決める事が出来る。
中古物件は資材高騰の影響は無い。価格は売主、買主が決める。
新築価格が高くなっても、中古価格が現状維持、安くなれば、新築物件を買う人は少ない。
新築物件、中古物件が高くなっても、賃貸物件の家賃が現状維持なら、物件を買う人は少ない。

[576: 匿名さん]

大手もやばいところいっぱいあるけどね。

[577: 匿名さん]

実際はまだまだ円高だし、資材価格の高騰なんて値上げの理由にならないよ。
上げたって売れなくなるってわかってるから広告宣伝費と人件費カットするだけで済む。
これからは営業力で差が出てくるね。

[578: 匿名さん]

デべも苦しいな。半年もすると不況の波が押し寄せてくるから、余計に売れなくなる。

マンションを値上げできる条件はただ一つ。

値上げしても完売できる事。今その条件は整っていない。

[580: 匿名]

もし消費税が上がったら、このような状況下では、マンション（消費税込み）は今より高くなりますか。識者の皆様ご教授ください。

[581: 匿名]

不動産とか車とか、贅沢品は消費税率高いとか、20%とか！？

[582: 匿名さん]

貧乏人はみんな貧乏と思っているようで笑える。
貧乏人の願望なのか。

[583: 匿名さん]

需要供給ギャップしか値下げネタってないと思う。
今だと、ほとんど値上げネタ。
・資材の高騰。（鉄鋼4倍から8倍、重油1.7倍、電気もおそらく3,4倍には今後なるでしょう。）
・売れない（売れないと供給を絞り、利益を厚くする必要がある。）
・人件費高騰（ほとんど東北の復興に使われるので5年程度は値上がり傾向だろう）

土地については底を打ったと思ってるが、これ以上下がる事ってないのではないかな？

[584: 匿名さん]

これ読んでみ

タワー免震は「減衰」が大きいから長周期地震でも効果が大きい

http://www.gentosha-r.com/products/9784779003202/

阪神地震のような短周期地震に対する効果

免震　＞＞　制震　≧　耐震

長周期地震に対する効果

免震　＞　制震　≒　耐震

[585: 匿名さん]

マンション価格って、デベロッパーの最大利益となり完売できる価格で値付けされるのでは？

土地の価格や資材・人件費などデベロッパーは価格の根拠（特に価格が高い場合に）として説明するが、それは単なる言い訳にすぎず、結局はその時点での最大利益を達成できる価格にしているだけでしょう。

だから、これから日本の景気が悪くなれば、当然マンションも売れなくなるから値上げするとは考えにくいですよ。

もしくは、デベロッパーが供給を絞り売れる時期になるまで売らないという動きもあるでしょう。

[586: 匿名さん]

不動産は基本的に需給ギャップが全てだよ。
利益率上げるために価格上げるってのは商売知らない人の考え。
それができるのは黙ってても売れる日用品だけ。

利益率上げるにはまず経費の大幅カットが先。

[587: 匿名さん]

大規模なら半分で元取れる

だから中途半端な売れ残りマンションが増える

売れ残りで住民の資産価値に影響に影響出ようが知ったこっちゃない

売り付ければ終わり！

[588: 匿名さん]

新しい物件でも海と川の側のマンション購入は絶対止めた方が良いでしょう。
今回の震災は海ですが、最近の気象と温暖化を考えると遥かに川が氾濫する
可能性が高い。多摩川、隅田川、江戸川などの大きな川の側は危険ですよ。
特にマンションは電源関係設備が地下又は一階にあるので、それが濡れて
壊れると復旧に多額の費用がかかります。もちろん価値も低下します。

[590: 匿名さん]

関東地方は揺れが多すぎる。
サッシが歪んで、窓が開けにくい。

[591: 匿名]

>588
震源地は海ばかりが成るわけじゃないよ。
内陸を震源地とする大地震からも、目を背けちゃダメ。

[592: 匿名さん]

材料費や人件費がマンション価格に与える影響はごくわすか。
もし大きく影響与えた事例があるなら言ってみな。

不動産は需給で決まる。デべはわかってるから今必死でマンション価格上がると騒いでる。

[593: 匿名さん]

地盤が強いはずの千葉県某所で、賃貸用に所有しているマンションが、
地震後にスラブに水平器当てたら斜めっていた。
4月から入居者が決まっているけど、そのまま安く売っちまうことに決定！！

[594: 匿名さん]

下りS Aは引っ越しセンターのトラックがいっぱい！

[595: 匿名さん]

結局、マンションが安定資産として成り立たない事気づき始めたんだよな。
マンション投資は下火になり、国債や貯金に金はシフトするだろうな。
よってインフレにもならない。

建設中のマンションを含め、マンションは下がる要素しかない。

[596: 匿名さん]

＞国債や貯金に金はシフト

日本円自体が安定した資産でなくなる可能性大だがｗ

そうなりゃ円安＋資産の海外シフト＋金利安(上げられない）→インフレの可能性は十分ある。

[597: 匿名さん]

ウチのマンションは歪んでもないし斜めってもいない。
みんなそんなに簡単に田舎へ疎開なんかできるわけない。
他のスレ見てても思うのは、印象操作をしているのはいつもネガの方。

[599: 匿名さん]

信じる神に殉じられれば、たしかに死んでも財産失っても後悔はないだろう。

宗教だな、やはり。

[600: 匿名さん]

集合住宅にいれこむ

風俗嬢にいれこむ


俺の中では同じ価値。

[601: 匿名さん]

印象操作というなら、気にせず欲しいマンション買えよ。
今なら倍率低いからチャンスだぞ。
本当はネガ以上に下がると思ってるんじゃないのか(笑)

[603: 匿名さん]

インフレになりマンション価格上がると吠えてる奴は、商品先物で金でも買えば。
ポジは言ってる事強きの癖に、自分じゃリスクとった投資できない。

消費は落ち込んでインフレになんかならないよ。少なくとも数年は。
東京の不動産も下落だ。

[604: 匿名さん]

耐震と制震は震度６に対して、「破壊するが崩壊しない」という基準で
建てられる。だからデベから言わせれば、クラックとか部分的な破壊で
資産価値が下がったとしても、「基準の中なので仕方ない」ということ
になるんだよ。

震度６に遭遇したら、命が助かっただけで良しとすべき。

免震の基準は震度６では「破壊しない」なので、資産価値は維持される。
免震装置の補修とか取り換えも発生しないように設計されている。

[605: 匿名さん]

免震は長周期に弱いんじゃないの。固有周期が合致したら揺れが増幅される。
確か耐震規準も見直されるんじゃなかったっけ？

[606: 匿名さん]

そこだけＯＫでも、他がＮＧなら、住み
続ける人も減るでしょうし、その後に
作れられたより安全なマンションに人は
移るでしょうし、まず資産価値は維持され
ないでしょう。

[607: 匿名さん]

命が助かればよしとせよといわれても、
今の調子では震度５強くらいはいつ来てもおかしくないレベル。
すでに、こないだの本震でどの程度傷んでいいるかも不明だし、困ったことだ。

[608: 匿名さん]

命が助かればよしとせよといわれても、
今の調子では震度５強くらいはいつ来てもおかしくないレベル。
すでに、こないだの本震でどの程度傷んでいいるかも不明だし、困ったことだ。

[609: 匿名さん]

地震というより景気の低迷でマンション価格が下がると思う。
夏場の計画停電は経済に冷や水かけるようなもの。
万一金利が上がれば、大量に中古マンションが出回ると思う。

[610: 匿名さん]

今どきのマンション、震度5程度でガタが来るようじゃ、次が危ないと言うか、手抜きの可能性すらありそうだ。
早く、補強工事しておいた方が良いと思うよ。

[611: 匿名]

だから賃貸に住んでる人はもっとやばいよね。これ以上の地震が来たら。

[612: 匿名さん]

免震はとかく長周期地震に弱いと言われているが、そんなことはないよ。
減衰をドカッと大きく入れているので、揺れが耐震や制震より大きくは
ならない。揺れ幅はおおよそ√（減衰量）　に比例して決まる。

耐震や制震は、揺れの途中で部材にひび割れが入ったり降伏して長周期化
している。だから揺れの途中では耐震・制震と免震は同じくらいの長周期
で振動している。揺れの周期帯はほぼ同じだけど、免震は減衰量が大きい
分だけ揺れ幅は小さくなる。

大地震で部材がひび割れたり降伏すると剛性が落ちて長周期化するという
メカニズムは、基本だから良く覚えておいてね。
周期Ｔ＝２π√（ｍ/ｋ）
ｍ＝部材が背負う質量
ｋ＝部材剛性

耐震・制震でも建物は余裕を持って建てられているので、震度６を超えて
すぐに崩壊することはないよ。でも部分破壊やひび割れは、余程の欠陥でも
ない限りデベから「基準の中」ということで、補修費用を負担させられる
のは仕方ないと思うよ。

[613: 匿名]

>612
免震擁護ならここではなく、長周期が専門の
「ゆっくり揺れ」スレに言って主張すれば？

[614: 匿名さん]

何も「擁護」していないよ。

マンションの地震前後の「資産価値」を書いてるだけだよ。

[615: 匿名さん]

別に免震は否定するつもりはないが、免震タワマンなら資産価値は落ちるのが持論。
どう考えても今年の夏はタワマン販売にとって不利な状況。
お年寄りや乳児など体の弱い人は住めないだろう。

[616: 匿名さん]

免震でも揺れるものは揺れる。
おれのオフィスは免震高層、オフィスに行くと最近はいつも揺れてる感じ。
船酔いもほとんどしない体質だが、気分が悪い。
外に出ていたいから、なるべく出るように用事作ってる。
低層の家に帰ると、地震があってもそのときちょっと揺れるだけだから、ほっとする。
あの高層で日々住むのは考えられない。
たしかに子供、妊婦、病人、老人には無理というか、過酷だと思う。

[617: 匿名]

免震は高層にはあまり効果が見られないって思ってたけど。理由も理解してたつもりだけどね、結局はどっちもどっちかな～

[618: 匿名さん]

>615

持論を持つことはは各自自由だが、根拠が正確でなきゃいけないよ。

大地震後の資産価値という点では、耐震　≒　制震　＜＜　免震

耐震・制震が震度６に遭遇したら、早く躯体の被害を調べて直さなきゃいけないよ。

[619: 匿名さん]

大手デベの低層マンションなら価格維持ないしは価格上昇があり得るかも。
タワマンは正直厳しいと思います。何かあった時、やはり地面から近いところにいたいですからね。
個人的には、世田谷区・目黒区辺りの低層を保有の方々が羨ましいです。
お金持ちなんでしょうね。

[620: 匿名さん]

タワマンの発電機ちゃんと起動するのかな。
普通は停電したら自動で起動するんだけど。
トラブルあった時管理人や警備などが対応できると思えない。
タワマンの便利さって設備がきちんと機能する事が前提。

今年の夏タワマンの評価は東電並に地に落ちると思う。

[621: 匿名さん]

大手デベでも、スーパーゼネコン以外の低層マンションはカス。
中古になったらデベは関係ない。施行が問題となる。

もう一度言うけど、「スーパーゼネコン」以外はカス。

[622: 匿名さん]

低層マンションは玉石混合だから難しいんだよな。
ひたすら安く作ってる団地みたいなマンションも多い。

[623: 匿名さん]

ここでは誰も触れないけど問題は旧耐震構造物件の処分だよ。（触れて欲しくない話題？）

[624: 匿名さん]

高層階と全電化は購入すべきでないでしょうね。
何かあった時の階下への補償も大変です。

[625: 匿名さん]

それって中層も混同してる？
たまにそういう人いるけど。
団地みたいのって、本当の低層はそんな作り方、売り方ではペイしないと思うよ。

まず立地からして、高めのプライシングができるとこをかなり厳選しないといけない。
その上で、割高そうなその値段で買ってくれる客を納得させないといけない。
自ずとデベも施工も限られる。
もちろん、そのなかでも優劣はあるし、弱小の企画・施工のとこもあるわけだが。

[626: 匿名さん]

そうそう。結局は施工会社次第。
スーパーゼネコンもしくはそれに準じた施行会社じゃないとヤバい。
まぁ、内覧したらどの程度のレベルの物件かはすぐに分かるけどね。

[627: 匿名さん]

今回の震災後の状況をリーマンショック後と比べる人いるけど的外れだと思う。

リーマンショック後は確かに不況になりマンションデべも潰れたが、あまり影響なかった業界も多かった。

でも今回は違う。影響が出るのはこれからの話。

今、東電や政府や経団連が必死に夏場の電力不足の対策をしてるが、これは経済活動に影響ないようにする対策でなく、影響を少なくするものでしかない。

そして停電で影響を受けない業界はない。

皆マンション購入どころじゃなくなるよ。
デべは6月までに在庫を減らす事で必死なはず。

デべの煽りで今買うととんでもない事になりかねない。

[628: 匿名さん]

いやいや、逆でしょ。

皆が買わない時期ってのが一番の買い時。
今は需要が激減しているのですよ。
だから、買い叩ける。

在庫整理終わってしまったら、次はデベがやり放題。
価格コントロール権はデベにあるのですから。

[629: 匿名さん]

需要が落ち込むのはこれからでしょ。
まだ不景気の入り口にも入ってないし、金利も上がってないんだから。

夏場の電力不足で企業が打撃を受け始めた後から不動産価格が下がり始めると思う。

中古市場に注目してれば、底値でマンション買えると思う。

今は全く買場じゃない。
もちろん今買いたい人はご自由に。

[630: 匿名さん]

＞もう一度言うけど、「スーパーゼネコン」以外はカス。



目黒区の事例、知らないの？

スーパーおめでた君

[631: 匿名さん]

GDP予想値4-6月は底地、その反動が7-9月に来る。外資はすでにスクランブル体制、株買越ポジション

[632: 匿名]

とりわけ90箇所以上で液状化現象が起きた豊洲は、成約寸前だった客も殆ど白紙なってます！
中古も含め全滅だ

[633: 匿名さん]

全滅とまではいかないけど、確かにポツポツしかないな。

[634: 匿名さん]

液状化した今が買い時ってかw

[635: 匿名さん]

液状化してない地域買えばいいじゃん。

[636: 匿名さん]

目黒区の低層マンションに住んでいますが、満足しています。かなり値は張りましたが、天変地異が起こっても安心という感じはありますね。

[637: 匿名さん]

確かに今買うなら地盤の良い低層マンションだが、低層マンションの弱点は世帯数が少ないから将来管理費や修繕費が足りなくなる可能性が大きい事。

区分所有の旨味は全くない。

価格によっては一戸建てのが安くつく。

[638: 匿名さん]

具体例が出ていたのでコピペ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/132862/

No.1885 by 地元不動産業者さん　2011-04-03 12:30:09
― 新浦安中古価格情報 ―

プラウド新浦安

　【震災前から売り出し】

　　15階 南東向き 107.41㎡ 6,280万円
　　http://www.rehouse.co.jp/mansion/FL8M3019/
　
　 （参考）http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94270/res/469

　【震災後に売り出し】

　 5階 南東向き 114.33㎡ 4,980万円　注）瑕疵担保免責
　　http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=12&md=...

[640: 匿名さん]

一戸建ては何が起きても、原則自己責任。
地震が起きても、洪水になっても、建直せば良いだけ。
思うように建て替えれず、他人への賠償責任が常につきまとう
マンションとは、トータルリスクと費用が大きく違う。

[641: 匿名さん]

そうだね。入居者いないタワマンとかは最悪だろうね。
そして湾岸はその悪夢が現実になるかも。

低層にしろ高層にしろ完売するかどうかが、区分所有者の今後を決める。

今、マンション購入検討者はデべに惑わされず、じっくり選べばいい時期。
タワマンはもちろん、低層だって簡単には完売しないよ。
買い手有利は当分続く。

[643: 匿名さん]

目黒や世田谷区でも区画整理されてない住宅密集地だったら意味ないけどね。
火災でやられるてましょ。

今日の都知事選の討論番組でも、住宅密集エリアを何とかしないと大災害になるって言ってたよ。

[644: 匿名]

これからは湾岸や埋立や住宅密集地区ではない再開発エリアが注目されますね。
但し、タワマンは除外！

[645: 匿名さん]

先ずは、湾岸でも内陸でも区画整理されてないエリアは除外だよ。

[646: 匿名さん]

うちのタワマンはこの地震で1割くらい値下がりした価格で中古が売りに出てる。
今までならこの価格なら表に出ることはなかったけど売れないんだろうな。
川沿いで被害でたところもあったからだと思う。
やはり下がるところは下がるね。

[647: 匿名さん]

まずは中古の下落から始まるだろうね。
何ヵ月も売れなきゃ値段下げざる得ないからね。
3か月後くらいから在庫タブつく始めるかな。

[648: 匿名さん]

これからはまず埋立地ではないこと、海沿いの低地でないことが絶対条件ですよ。
三陸では海沿いの市街は復旧せず、高台に新しい街を作ってそこに移住させる計画のようです。
海沿いは水産関連施設だけを再建してあとは放棄するようですよ。津波の危険が大きいからだそうです。

[649: 匿名さん]

そんで中古売った人はどこ行くの？
賃貸に逆戻りするのか？

[650: 匿名さん]

共同住宅は賃貸で。

これで安心よ。

[651: 匿名さん]

生活保護が最強。

[652: 匿名さん]

マンションを売る層はいつでもいるよ。
事情は転勤もあれば、ローン払いきれずにもあるだろう。
離婚してというのもある。

分譲売るのだから身の丈にあった賃貸に住む人が多いだろうな。
中古マンションが増えるのは、その売り物件を希望価格で捌けずに在庫だけがたまっていく。
もし景気が悪くなり、金利まで上がったら中古マンションは暴落だらうな。

[653: 匿名さん]

新築売れないと中古も増えない
まぁ今後はローン破綻者の物件が増えるかもしれん

[654: 匿名さん]

今売りだし中の物件は湾岸や川側ばかりじゃないか。
屑土地を買い入れ高く売るつもりだったんだな。

危なく騙されるとこだった。

[655: 匿名さん]

都内の物件は、需給面で外需がなくなるし、これから相当厳しいでしょう。
住居としては、いつでも逃げられる賃貸の方が賢い選択でしょう。

資産としても、ケータビリティがなく、日々劣化して行き、
放射能や震災のリスクを抱え、維持費がかかり、換金性も低い。
収益性も低く、値上がり益も見込めない。

資産価値は急速に失われていくことを覚悟したほうがいい。
特にローンを組んでいる人は、大きな含み損になるでしょう。

[656: 匿名]

みんな仲良く賃貸でハッピーライフ！

…一生それ？は、嫌だな。

[657: 匿名さん]

金持ちは一生賃貸でもいいけどさ、これからも一般人は家を欲する