地震でマンションの資産価値低下は免れないのか？ ２

[匿名さん]

東京都内は震度５弱もしくは５強でしたがこのレベルの地震って
建物にどの程度影響を与えているのでしょうか？
全て事故物件的な扱いになり資産価値の低下は避けられないのでしょうか？

都内でマンションの購入を考えている者ですが、現在施工中の物件も含めて、
全て見送り、地震後に造り始めた物件を購入した方がいいのか悩んでおります。
ご指南お願い致します

１スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/153257/

[502: 匿名さん]

マンション価格は上がるだろうね。

売れなくなるので、供給は大幅に絞られる。
資材も高騰。去年の2倍にまで高くなった。

でも、利益を出さなければいけないデベはどうすると思う？
利益を多くのせて、単価を高くする。売れないので供給は絞る。

結果、値上がり。



安く買いたいなら、既存在庫を買い叩くしかないと思うが。

[504: 匿名さん]

だから値上がりする。
供給は絞られ、コストも上がる。

デベは値上げして利益を稼ぐしかなくなる。

[506: 匿名さん]

買わない奴は、値下げしても買わないので、値下げは無意味。
その中でも、少しは買う奴はいる。

そういう奴のためにには、供給は絞る。値上げする。

[508: 匿名さん]

つまり、「値下げは意味があるか？」の議論でもある。

値下げしても売れないのであれば、値下げはしない。

値下げしなくても買う奴だけに売る。
しかし、パイが少ないので利益を多めに載せる。

単純な話。
値上がりする。

[509: 匿名さん]

一般人は買わない。

買いたい奴だけ買う。
そういう奴のためだけにデベはマンション作る。

利益は多め。コストも高い。
結果、値上がり。

[510: 匿名さん]

やれやれ、マンション価格上がるから今買いなさいってか。
相変わらずデべの買い煽りは酷いな。

仮にインフレになったらどうなるか。

まず金利が上がるから、変動で組んでる人達がローン払えず大量に中古が出回るよ。
新規分譲マンションは値上げせざるえないから、余計に売れなくなる。これまた在庫。
タワーパーキングなど金食い虫の設備のある分譲マンションは管理費や修繕費を大幅に上げなきゃ維持できない。固定資産税と管理費、修繕費でローン払えずこれまた売却。
金持ちはそんな在庫を買い叩き、賃貸にする。

賃貸は大インフレになってもマンション価格が上がる事はないよ。

[511: 匿名さん]

要はマンション高くならないって事だな。

俺もそう思う。

[512: 匿名さん]

高くても安くても汚染地域はNG。

[513: 匿名さん]

インフレになったらローンの負担額も実質的には下がるのでは？
それと、変動型のローンは1.25倍ルールがあるから、すぐに破綻する人はいないと思うぞ。

[518: 匿名さん]

金利の1. 25倍ルールって要は先送りじゃん。
支払い額を先送りするだけ。
自転車操業と同じだな。
そこまで傷深くなる前に売るだろ。
よっぽどアホじゃなければ。

[519: 匿名さん]

デべもすぐには値下げしないよ。
ここら変は購入検討者との駆け引きだな。
1年くらいじっくり色んなモデルルーム見たり、地盤調べたりして社会情勢見てればいいよ。
デべや契約してしまった人の買い煽りに負けないように。

[521: 匿名さん]

デベが利益とりたいから高くしても買う人がいなけりゃ意味ないな。
銀行もローン審査厳しくするし。こういう時は土地の値段を下げる方向で調整されやすい。

[522: 匿名]

っていうか、マンションを新築にしろ中古にしろ、今買う人いるの？
仮に今のマンションが買った値段より高く売れても売らないよ。
理由は、こんな大変な時期にワザワザ動きたくないから（悪く言えば面倒臭がり）。←俺みたいな奴が多い気がする。
湾岸や埋立や住宅密集地区でなければ様子見でしょ。

[523: 匿名さん]

↑

今検討している物件をやめて様子を見るメリットは
なんでしょうか？

来年から子供が小学生なので、いまだから多少広域で探せます。

[524: 匿名]

大きな地震で
基礎とか建物を揺さぶられた物件を
今買いたいですか？

[525: 匿名さん]

＞大きな地震で 基礎とか建物を揺さぶられた物件を今買いたいですか？
では、
「大きな地震で、基礎とか建物を揺さぶられた物件のまま住みたいですか？」
とかは？
日本は地震国なので、揺さぶられていない物件などありませんし、今後もありえません。
無能に不安を煽るだけのひとは、何したい人なのでしょう？

[526: 匿名さん]

情報強者が住まう街　豊洲
情報弱者は去れ！

[527: 匿名さん]

まぁ震度５レベルで損害だしてるマンションは中古、新築問わず検討外だな
いい検査になったよ

[528: 匿名さん]

今回の地震で地盤の良し悪しがよく分かったよな

[529: 匿名さん]

資産価値もなにも放射能汚染の土地の価値ってあんのか？

[530: 匿名さん]

あなたが買えないくらいの価値があります

[531: 匿名さん]

次は火災の心配をした方がよさそうだな。

[532: 匿名さん]

東京電力なら買えるかな？

[534: 匿名さん]

暖かくなってきたから夏場の計画停電まで束の間の休憩だね。

もう今年の夏は日本人の働き方を根底から変えないと駄目だろうね。
夏場は週休4日にすればいいんだよ。
有給ある人はバンバン使う。そして呑気に海外旅行。

あまりの自粛は景気にもよくない。
マンションの頭金なんかパーっと使ってしまえ。

[535: 匿名さん]

年収ダウンで遊ぶところじゃないと思うけどね。
賞与なしで生きてける家はいいけど。

[536: 匿名さん]

夏に消費電力が上がるのは冷房需要が高いため。
窓がひとつも開かない高層ビルで冷房がなくなれば大変な事になる。
節電には限界が有る。どんな対策をしても夏の大規模停電は避けられない。

[537: 匿名さん]

降りる時は飛べばいいが
帰りは難儀だなおい

[538: 匿名]

2011年04月01日

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震災後でも、首都圏のマンションが売れている理由

住宅の価格構成は？
　今回の東北関東大震災では、多くの住宅が津波に飲み込まれて倒壊に至った。住む家を失くした被災者のために仮設住宅の建設が少しずつ進む一方、首都圏のマンション事情にも変化が起き始めている。

　大震災の直後は、消費者の不安心理から住宅購入を控えると予測するのが一般的である。しかし予測とは裏腹に、3月11日（金）の地震発生後の2日後、3月13日（日）に首都圏のマンションが飛ぶように売れたのである。詳しい数字は申し上げられないが、マンション事情に詳しい協会団体の関係者から、「大手・中堅マンションデベロッパーのマンションの売れ行きが伸びた」という確かな情報を入手した。

　なぜ地震直後の2日後にマンションの売れ行きが伸びたのだろうか？　この理由をひもときながら、大震災後のマンション購入事情について考察してみたい。

●マンションの需給バランスが崩れることを見越した消費者

　大震災の発生を受け、消費者の住宅購入意欲は下がっていくだろう。また意欲が低下すれば、物件の値下げが起こるだろう――などと予想する人も多いのではないだろうか。しかし、今回の震災の影響はそんな単純なものではない。

　今回の大震災でマンションデベロッパーや住宅メーカーがもっとも打撃を受けているのが、家を建てるために必要な資材、つまり建材の不足だ。例えば建材の1つである合板（ごうはん）の国内最大手メーカーであるセイホクは、東北に拠点を構えているため主力工場が壊滅状態に陥った。国内の合板市場で約3割のシェアを占めるセイホクの石巻工場や主力工場が軒並み被災し操業を停止していることで、国内の合板は圧倒的に足りなくなっている。他にも、建材大手のYKK AP、TOTO、トステムの3社はそれぞれ東北地域の工場の操業を停止し、サッシや断熱窓なども不足している。

　建材が不足するとそもそも家やマンションが建てられなくなる。実際に住宅メーカーの工事はストップしていたり、不足している建材の代替品を使って工事を続けている。今後建材の不足が続けば、建材コストが上がっていくことは避けられない。建材不足・建材コストアップという供給側からの事情を考えると、今後はマンションの値上げが避けられない状況だ。

　消費者マインドという需要サイドから考えると値下げが必要だが、建材やガソリンなどのコストアップという供給サイドから考えると値下げは現実的ではない。

　このように需給バランスが崩れるため、5月以降のマンション販売の予測は難しい状況だ。実際、5月以降のマンション販売を見合わせることを表明するマンションデベロッパーも出てきている。

　冒頭の話に戻ると、なぜ震災直後に首都圏のマンションが飛ぶように売れたのか。それは、この需給バランスの崩壊を見越し、しばらくはマンションの値上がり要因しか見当たらないことを考えた“賢い消費者”が購入に踏み切ったためだ。

●先行きの見えないマンション市場

　大震災が起きるまではマンションの「買い時」感はかなり高まっていた。歴史的な低金利、政府の優遇策、増税論議の高まりから、マンションを購入する絶好のタイミングと言っても過言ではなかった。しかし大震災の影響により、建材やガソリンのコストアップの可能性が格段と高まってきた。3月13日にマンションの売れ行きが伸びたのは、先行きが見えなくなるマンション市場を冷静に判断し、「買い時」感の残っているうちに購入を決断した「賢い消費者」が多かったからだ。

　マンションデベロッパーが5月以降の販売を一部中止にしていることからも分かる通り、5月以降の予測は現段階では誰にも分からない。分かるのはマンションのコストアップ要因しか見当たらないということだ。

　この1〜2年の間にマンション購入を検討していた読者がいれば、ここ数年において今までの「買い時」が確実に続くのはおそらく4月いっぱいまでと考えた方がいい。

●大震災が及ぼす住宅購入への影響

　1995年に発生した阪神・淡路大震災の時は、テレビ番組などのメディアで住宅やマンションの倒壊する映像が多かったと記憶している。その影響で、阪神・淡路大震災後に住宅メーカーが注力したのは「耐震性」であった。大震災でも倒壊しなかった自社の写真を見せたり、震災同様の揺れでも倒壊しない実演シミュレーションをしたりと、耐震性のアピールが重要視された。

　それに比べて、今回の震災では「津波」や「津波に飲み込まれた住宅」の映像が目立った。また、関東では浦安やディズニーランドなどの埋立地の「液状化」現象がメディアで取り上げられている。このことから今後首都圏で予想されるのは、ベイエリアや埋立地のマンション購入を避ける消費者が増えることである。実際、震災直後から湾岸エリアにおけるマンション購入者のキャンセルが相次いでおり、業者は悲鳴を上げている。

　今までベイエリアのマンションは、「オーシャンビュー」などのプレミア感も手伝って人気が高かったが、今後は地盤を重視して内陸を選択する消費者が増えてくるだろう。もちろんマンション価格も消費者のトレンドに左右されるのでベイエリアのマンションが値段的に購入しやすくはなる。

　現在、一戸建てやマンションに関する情報は不足しており、今回の記事は主観が強くなった部分もある。しかし今後のマンション動向を見守っている読者も少なからずいるだろう。そんな読者の判断材料として、今回の記事がお役に立てば幸いである。

[539: 匿名さん]

長い上に的外れだ。
合ってるのは湾岸を避けるとこくらい。
モデルルームの客足はまだ戻ってないよ。
夏には停電もあるし、マンション販売は明らかに下降を始めている。

[541: 匿名さん]

それよりも海外がMade in Japanを水際作戦で受け入れなくなっているのが、ものすごい打撃を経済に与えている。これは東京の不動産下落の幅よりもはるかにでかい損失ですよ。ちゃんと政府が各国にうまい具合にインフォメーションを与え、被害を最小限にしなければならないのに。無為無策。

[542: 匿名さん]

私は金利上昇、給料減少でローンの支払いが出来なくなる事が心配

[543: 匿名さん]

>538
> 3月13日（日）に首都圏のマンションが飛ぶように売れたのである。
> 詳しい数字は申し上げられないが、

> なぜ震災直後に首都圏のマンションが飛ぶように売れたのか。
> それは、この需給バランスの崩壊を見越し、
> しばらくはマンションの値上がり要因しか見当たらないことを考えた“賢い消費者”が購入に踏み切ったためだ。

> 一戸建てやマンションに関する情報は不足しており、
> 今回の記事は主観が強くなった部分もある

「震災後に飛ぶように売れました。数字はありません。でも、売れないと困る販売側の関係者から聞いたので、確かな情報です」

「震災後の中1日で平日を挟まず影響も不明なのに需給バランス崩壊から値上がりを考えた"賢い消費者"が契約しました」

「予想されるのは、ベイエリアや埋立地の不人気化です。震災後からキャンセルが相次いでおり、業者は悲鳴を上げています」

「最後になりましたが、実は情報は不足しています。確かな情報源を持っていますが、なぜか情報は不足しています。記事はほとんど主観で書いています」

この販売側当事者による提灯コラム、自分でも何書いているのか分かっていないだろうね。
建築コスト上昇というたった一つの理由で「買ったのは賢い消費者」と「買い時」のミスリードもする位で、
およそ、住宅価格や需給の分析を少しでもできる人間とは思えない。

[544: 匿名さん]

酷い買い煽りだな。デべも相当追い込まれてるな。

豊洲や浦安の金持ちが泣く泣く内陸のマンション買ってるくらいでしょ。

[545: 匿名さん]

実際に値上がりの兆候が見られるよ。
資材高騰・電気代高騰。買い渋り。

ここで重要なのは、需要がなくなった場合に値上がりするという事だ。
一時的には需給ギャップを埋めるために値下げが行われる可能性もあるが、供給はデベによってコントロール可能。しかも、価格はデベに決定権があるのだ。

つまり、需要が下がれば利益を多く積まなければいけなくなるために、値上がりする。

[546: 匿名さん]

デベは、復興事業でウハウハだからなぁ。

[547: 匿名さん]

デベはどうでもいいが、東電に税金が使われたら暴動が起こってもおかしくない。

[548: 匿名さん]

つうか、もう使われてるじゃん。
2兆円投入されてるよ。

[549: 匿名さん]

ウハウハはデべよりゼネコンだろ。
ゼネコン兼デベロッパーなら別だが。
それに金が東京から東北に流れると言うことは都内の開発が止まると言うこと。
開発なくして地価が上がる訳ない。
都内のマンションは下落の一途だよ。

[550: 匿名さん]

>>545
？？？

そのロジックだと「震災後も、飛ぶように売れている」んだから値下がりすることになる。
そうでないなら、その適当なロジックはそもそも妄想であり、成り立たない。

[551: 匿名さん]

下落したい気持ちは分かるけど、普通に考えて値上がりするよ。
値下がり要素ってほとんどないもん。