マンションの建て替え時期は？

[のり]

築３６年のマンションに住む専業主婦です。子供２人。購入して１年くらいです。
子供が小学生に上がる頃にマンションを買い換えようかなとか考えたんですが、果たしてどうなんでしょう？新しいマンションを購入しても長く住んでるといろいろ問題がでてくるでしょうし、このまま今のところに住んで建て替え時期を迎えるまでいた方がいいのか。建て替えをするのも費用はいくらぐらいかかるのかな？建て替えと言っても実現されるまでかなりの時間がかかるでしょうし。
このマンションは立地がいいためかすぐに売れるらしいですが・・・。

この先どのような人生設計をすればいいのでしょうか。

[4: 匿名さん]

建て替え費用は２０００万程度でしょうか？
老朽化マンションで本当に建て替え決議ができるのか疑問です。
スレ主さんは費用を工面できても、
周りの住人の方々は貯蓄を持っていそうですか？
高齢者には新しいローンは無理ですからね。

[5: 住まいに詳しい人]

>>01
まずは、
「建て替え」（建物を壊して新たに建てる）のと、
「立て替え」（代金などを一時的に代位弁済して、後で回収する）
の違いを理解してください。

昭和４６年築物件だと、建築基準法改正前物件ですから、
建物の耐震基準はかなりのマイナスです。

物件自体がかなり流通性があるようですが、
どのような趣旨でスレを立てたのでしょうか。

[6: 近所をよく知る人]

購入されて一年とのことですが、購入した時の人生設計は如何でした？
マンションの建替えは1,2年で決まることはないと思います。
最低でも組合員の5分の4の賛成が必要ですからね。
とりあえず修繕積立金残高がいくらあるか確認してみては？

支払が全て終わって、余裕があるのなら、現マンションは賃貸にして、教育環境の良い場所に引越すことも一案ですね。
でも、耐震基準前の建物で、万が一地震で入居者が死傷するようなことになったら、オーナーとしての責任も問われますのでご注意下さい。

[7: マンション投資家さん]

>でも、耐震基準前の建物で、万が一地震で入居者が死傷するようなことに>なったら、オーナーとしての責任も問われますのでご注意下さい。

そうなんですか！！！
参考になりました。
よかったらどんな法律でそう決まってるのか教えて下さい。

[8: 匿名さん]

＞07さん

そんなこと冗談ですよ、真に受けてはダメですよ冷静に考えてもおかしいですよね、
築年数を偽るわけでもなく賃貸借契約で、双方納得の上で契約しているのですから。デタラメのウソに決まっています

そんなことで、責任をオーナーが問われれば大地震の後は刑務所も裁判所も
マンションオーナーで、満杯になってしまいます(笑)

建て替え決議は、郊外の公団なら多少可能性はありますが難しいと思いますよ。都内ではまだ、分譲マンションの自己負担での建て替え例なんて100例も
ないはずですよ。
総会に50％も出席しないのに、80％の賛成なんて不可能でしょう。
総会出席者ではなくて、議決権の80％ですから委任状の未提出分は、
結果的に全部反対票に回るんですよ。

＞昭和４６年築物件だと、建築基準法改正前物件ですから、建物の耐震基準はかなりのマイナスです。

耐震基準は地盤とケースによりますが、一般的にはそうでしょう。
うちの近所だと、その年代の分譲マンションは坪/250万円前後（80㎡/6300万円）で取引されていますよ。知人の渋谷区のマンションはそれより若干
古いですが坪/300万円を軽く超える売値らしいですよ。

耐震基準が何だろうと、管理がしっかりで設備が陳腐化してなくて
立地が良ければ、いくらでもニーズはあると言うことでしょうか？

[9: 匿名さん]

大ざっぱな建て替え費用は、都内の現在の物価で多めに見て

①建築費は25万円×専有面積（㎡）×130％くらい（共有部分もあるので）
②仮住まいが2〜3年間の家賃
③消費税が建物の5％、
④その他諸費用で300万円位かな？
⑤旧建物の取り壊し費用で1戸100万円？

つまり80㎡で仮住まいの家賃が15万円なら、理論的には3700万円もあれば
可能であるということ。
但し相続した子供から年寄りまで、全所有者が資金を支払えればの話しでしょう。
ローンを組むにしても、銀行は建て替え中は担保が少ないので貸してくれる
かどうか不明ですね、いずれにせよ事例があまりない。
老朽化か陳腐化で住めなくなったら、更地にして売却して分配するという
のが現実的かもしれません。

[10: 匿名さん]

時期が古くてごめんなさい。
見てて気づいたから一応言っとくけど、09さん、その計算は間違っているよ。
よ～く考えればわかるけど、3700万円って。分譲価格じゃん！