エクラスタワー武蔵小杉ってどうですか？part5

[匿名さん]

エクラスタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/149068/


所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：東急東横線・南武線「武蔵小杉」駅 徒歩1分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄・東急不動産・丸紅・東電不動産
販売代理：東急リバブル・丸紅不動産販売・東急ライフィア

[652: 匿名さん]

ここはまともな判断が出来る人は買わないですよ。

地権者と密約がされているんでしょうね。
初期コストを押さえるために、地権者からの買い取り額を押さえて、ランニングで還元したんでしょうね。
その負担は購入者に任せて。

まるで東京電力みたいだな。
東電商法と呼ぼう。

[653: 匿名]

No.1のマンションだと思うよここ。

[655: 匿名さん]

将来がかわいそうなマンションとしてはランキング上位だな

[656: 匿名]

ランニングコスト高No.1

[657: 匿名]

ここ買うならリエトかパークの中古買うほうが正解

[658: 匿名さん]

魅力的なマンションだけど、高層まんしょん全般の問題として地震でエレベータや水道どまったらどうすうねんって問題はある。
水道も電気でくみ上げてるからね。

[659: 匿名]

自家発電施設を持ったらいいんちゃうの。
また修繕積立金高くなるけどね。

[660: 匿名さん]

発電あり

[661: 匿名さん]

燃料タンクは何日分？

[662: 匿名]

エクラスは今のところ自家発電を持つ予定はないでしょ。
金がかかるから今後もないだろうけどね。

[663: 匿名]

あと、何戸残ってますか

[664: 匿名]

素直に最高に良いマンションだと思う。
小杉を代表するマンションになりそうですね

[665: 匿名]

どこがいいのか良くわからん。図書館がいいのかな～

[666: 匿名さん]

価値観はひとそれぞれですからね
私もいいマンションだと思います

[667: 匿名]

俺も立地仕様設備が一番良いＭＳだと思う

[668: 匿名さん]

築３０年のマンションを中古で買う人はどのぐらいいますでしょうか？
ただ古いだけなら忌み嫌われますが、立地がよければ話は別です。

立地は古くならない。

[670: 匿名さん]

便利な立地で良い物件だと思う
価格も周りのタワマンに比べると控えめに感じる
ただ、326戸に対し共用施設が過剰なので
管理費・修繕積立金が高い！

[671: 購入検討中さん]

傘要らずの生活できてこの値段なら安い。

[672: 匿名]

この値段なら他にも一杯傘要らずの所があるよ。
場所はいいけどね～
それしか取り柄はないね

[673: 匿名]

共用施設も豪華だし。

[674: 匿名さん]

管理費は、大規模とは言えない住戸数に対し
豪華な共用設備だから高くて当然
修繕積立金は住戸エリアだけではなく建物全体が対象となる上、
商業施設部分は出入り数が多く劣化が激しいので高くて当然

[675: 匿名さん]

つーか、これくらいの管理費で高いと思うなら
このマンションはやめた方がいい。
買ってから後悔するよ

[676: 匿名さん]

共有施設が豪華だとは思わなかったけどね。エントランスのしょぼさは小杉随一。パークやリエトを見学したほうが良い。

[677: 匿名]

てか、修繕積立金が高いんだよ、ここは。
設備や仕様は大したことないのに、駅に近いというだけで、この値段だもんね。
まぁ、20年後の大規模修繕で揉めることは間違いないね。

[678: 匿名さん]

共有施設は普通、管理費も別に普通。
でも修繕費は高い。上がるペースも早いしね。

[679: 匿名]

買えない連中が、怨みを晴らすが如く、いろいろ吠えていますね・・・みっともないー

[680: 匿名さん]

クロスエアタワーの２倍の3000組が既に来場。8割売却済み、残り60戸。この調子だと、夏が終わる頃にはほぼ完売でしょう。マンコミでネガコメ多いほど好調に売れるってのはほんとなんですね。お買い得マンションとして語り継がれることでしょうな。

[681: 匿名]

パークやリエト買うぐらいならエクラス買う

[682: 匿名さん]

東海地震は恐くないのかね。
高層マンションは、やっぱリスク高い。

立地が特別いいからかね。
新駅は実質10分かかるけど。
動く歩道は追い抜きできない幅だし。

[683: 匿名さん]

管理費が若干高かろうが、坪２９０万は安すぎたってことかな。

[684: 匿名さん]

電車の音はうるさくないの？

[686: 匿名さん]

311の翌日が第一期の抽選日だったからね。８割売れてれば上出来じゃないの？クロスエアタワーなんて坪330で３割しか売れてないんだから。まぁ安いんで売れて当たり前だけどね。

[687: 匿名さん]

そもそも、１期と２期で何戸を売り出したんでしょう？

[688: 匿名]

確かに。
総戸数が326戸だけど、地権者などで既に確定の所が結構あったから、販売戸数でいうと2割以上売れ残ってるね。

[689: 匿名さん]

販売戸数は300戸。地権者住戸は26戸。多少ふかしてても残り６０はあっという間か。坪310万くらいでも十分いけたね。市況とパチンコで大分弱きの値付けだったけど、買う側からすればごっつぁんでした。

[690: 匿名]

今の値段でも売れないのに坪310で買い手がつくわけないやん。
あのセンスのない仕様で坪280でもぼったくりだと思うわ

[691: 匿名さん]

同じ東急のクロスエアタワーぐらいの販売進捗状況が普通。３ヶ月で８割ってのは値付けがおかしい。

[692: 匿名さん]

まったく売れないクロスエアタワーばかりと比較してるけど、震災前は優良物件なら即日完売が当たり前だったんだよ。
エクラスもクロスエアも魅力のない物件ということでしょ。
エクラスは販売前は話題になってたけど、蓋を開けたらがっかり物件だったからね。

[693: 匿名さん]

例え300戸即日完売しても売れ行きが悪いと言われる。それがマンションコミュニティー

[694: 匿名さん]

このペースで売れたとなれば、新三井は坪300万超え確定だろう。

[695: 匿名さん]

ここは一応、駅直結だぜ。

[697: 匿名さん]

クロスエアタワーも第一期で100戸以上売れてるんだから大したもんだよ。

[699: 匿名]

武蔵小杉は良い街だがこのマンションは×だわ

[700: 匿名さん]

インフレは借金をしているものを勝ち組にする。
フルローンで買おうぜ！

[701: 匿名さん]

商業施設は20年後の修繕の時には大丈夫ですか？
修繕期間中は客足に影響するから、修繕したくないと言い出さないですかね？

[702: 匿名さん]

20年以上ここに住む人ならそんなこと気にしない人じゃないと。
一般人で金食い虫のタワマンを10年以上保有し続けるってどうかしてると思う。

[703: 匿名]

資産価値は高いよ。駅直結だし。

[704: 匿名さん]

>702

ありがとうございます。
20階以上の超高層マンションは長く住もうと思うとお金が掛かるんですね。

ちょっと心配になって自分でも大規模修繕について色々と調べてみました。

･超高層マンションの大規模修繕は、20年以上経った超高層マンション自体がまだあまり存在しないので、
実績がなくどれぐらいの費用が掛かるかどのように足場を作って修繕するのが効率的かが分からないので、
高い金額を施行会社が見積時に出してくる。

･修繕積立金の計画も、想定金額が分からないため高めに設定しているが、
3回目の修繕(だいたい30年後)には、必ず赤字になるような計画になっている。

･修繕時の住人の話し合いでは、どの会社に修繕を依頼するのか、
赤字になった修繕費用の負担をどうするかで、トラブルになる事が多い。
特に商業施設が入っているマンションは、トラブルの率が高い。

私は、立地が抜群にいいと言うことに魅力を感じて、ここを購入しました。
安い買い物ではなかったので、長く老後まで住もうと考えていたのですが、
ちょっと考え方を変えないといけないかなと思っています。

特にエクラスタワーは、商業施設が入っていること、
立地の良さから住居用、賃貸用と色々な考えの人が購入していると思われるので、
30年以上経って新たな修繕費用の追加徴収の際には非常に揉めそうで不安です。

購入時には、目先の事しか考えていませんでしたが、
長い目で考えるとタワーマンションには色々なメリット、デメリットがあるんですね。
勉強になりました。

[707: 匿名さん]

まぁ、所詮平均坪290万円のリーズナブルなマンションですからね。もう既に8割売れてますしほっといたら？

[709: 購入検討中さん]

まだ発売して3カ月、完成まで1年半もあるのに、
8割も売れてるって大人気じゃないですか。

運悪く、発売開始と震災のタイミングが重なって、
購入控えた人もたくさんいたでしょうにね。

これからはネガティブコメントも減ることでしょう。

[712: 購入検討中さん]

>704
タワーマンションは金食い虫だという理由が良く分かりました。

駅直結だからといって、その時は便利でいいのかもしれませんが、
長く住もうと思うとエクラスタワーのような商業施設を抱えたマンションは、
割に合わないですね。
まぁ、お金の問題だけで住めばいいですが、隣人と揉めるのも嫌ですね

[713: 匿名さん]

地震直後に売り始めて３ヶ月で8割売れたんだから、残りの2割は鼻ほじくっていても売れるよ。管理費、修繕費で調整したとはいえ坪単価安すぎ。住友でこのスピードで売ったら担当者干されるレベル。

[714: 匿名さん]

横須賀線の連絡通路が完成しましたが、南武線改札から横須賀線ホームまで5分くらいです。
エスカレーターや動く歩道をガンガン歩き、朝は使えない横須賀線のエスカレーターを使って
それくらいです。
南武線のホームが込んでて、エスカレーターが使えないと7分くらいですか？

マンションからだと8～9分ですかね。

ちょっと遠いか．．．．

[715: 匿名さん]

>>713
後発の住友タワーはどうせ坪350とかだろうしな。
外廊下とは言え、武蔵小杉駅直結タワーが坪290は安い。

[716: 匿名さん]

三井が坪300超で売れたら、どっかできいたようなラストプロジェクトって銘打って350で売りに出すんだろうな。

[717: 匿名]

住友は160億円で土地を東京機械から買ったんだけど、その場合、どのくらいの坪単価になるんだろう。

[718: 匿名]

>>718
そもそもSCの敷地も含んで160億？
含まず160億？

[719: 匿名さん]

含まずですよ、坪単価６００万です。

[720: 匿名]

719さん、
ありがとうございます。
600戸～700戸くらいでしたでしょうか、超高層マンションができますが、建物代や利益や経費など含めると、
平均やはり一戸あたり坪350になってしまうのでしょうか？
そこまではならないでしょうか？

[721: 匿名]

早く、引っ越したい。とても、楽しみです。

[722: 匿名]

エクラス買うくらいならリエトかパークに住むわ

[723: 匿名]

リエトかパーク？
そりゃ絶対ないわ

エクラスが一番良いと判断し購入

[724: 匿名さん]

割引のハガキきた？
もう、交渉によっては割引があるんでしょうか？
購入時に値下げ交渉はしなかったので、
できたのかと思うとやりきれないですが…

[725: 販売関係者さん]

あほか

[726: 匿名さん]

この人口減少のご時勢、川崎市住所にしては高すぎる。

[727: 匿名さん]

って思うひとは
買わなければいい

[728: 匿名]

小杉で一番の駅近、設備の充実さで満足しています

[729: 匿名さん]

東急線、南武線に限ってはね。

横須賀線へは遠いことが判り、残念！！

[730: 匿名さん]

駅の作りがあんななんだから、それは仕方ない。
逆に「横須賀線に一番近いマンション」だったらいらないわ。

もうちょっと良い場所に横須賀線が出来れば、100点だったんだけどね。

[731: 検討中]

http://www.rehouse.co.jp/mansion/F07O6010/
パークのこの中古どうでしょうか？
エクラスよりパークの中古のが将来的には良いと思ってきました。
パークに詳しい方ご意見いただけないでしょうか？

[732: 匿名]

パークの中古にはひかれないな

[733: 入居済み住民さん]

女性の方には、Walk through closet は便利ですよ。
屋外目線でも47階建てのSFTは気にならないと思います。
NECの高層が目の前にそびえてますが大きなパソコンの
CPUだと思えばそんなに気にならのではと思いますが～。
価格は5%前後値上がりしてる様に見えますが登記費用や
消費税等を含めるとこんなものかもしれませんね。
天気のいい日は東京湾/千葉方面、その夜は川崎市の夜景
越しに、羽田の4本滑走路を風向きで使い分けた離発着が
堪能できます。この時期 当然ながら10時位までは朝日が
差しますが それ以降の東側は比較的過ごし易いのでは～。
エクラスより良いかどうかは視てないので判りません。

[734: 匿名さん]

駅前の土地って下水臭いけど
どーにかなんないのかね？

[735: 匿名さん]

武蔵小杉全体が土地が低いので仕方ない。

臭いのは、勾配がない下水管に溜まった汚水の臭気。

土地が低いから大雨降ると多摩川が増水してマンホールから下水が逆流する。

何年か前に東急の駅も水浸しになった。

[736: 住まいに詳しい人]

>>735
いい加減な事を書くな。多摩川と下水道がなぜつながっているのか。
雨水貯水施設の勉強をすること。市内に網の目のように張り巡らされている。

[737: 匿名]

多摩川が近いから確かに心配ですね。
調べてみると集中豪雨でマンホールから逆流する所が何ヵ所かあるんですね

[738: 匿名さん]

>736
あなた小杉の住人じゃないね。
私は20年住んでますよ。
町内会とかで大雨で下水逆流とか話題になりますよ。
雨水と下水の流れが同じなのが問題。
川崎市に限った話じゃないけど。

[739: 匿名]

外廊下よりは中廊下がいいな。
この暑い夏はとくに

[740: 匿名]

てか、内廊下より外廊下の方が風が吹き抜けるので暑い夏は外廊下でしょ。

[741: 匿名さん]

内廊下は夏でもエアコンが気持ちいいですよ。
カラっとしてて。

[742: 匿名さん]

私は廊下にはこだわりません。
外より暑いんじゃ嫌ですが、そんなことないでしょうし。
EV降りてから部屋まで、せいぜい30秒くらいでしょうから。


741さん
節電圧力が強いこのご時世でも、廊下のエアコン付けっ放しなんですか？

[743: ペコ]

色んな条件で、こちらに決めまして、満足ですヾ(＠⌒ー⌒＠)ノ

商業施設や、駅ビルには何が入るか知ってます？

[745: 匿名]

ここを建ててる西松建設の建てたマンションに住んでますが、3年間経つと扉がコンクリートの根元からもげたり、配水管から水漏れで急に家の中の壁がカビだしたり、コンクリートから雨水が染み込んで雨漏れしたり、色々な事が起こります。
一番腹が立つのは、何度言っても直してくれなかったり、来ると言って来なかったり、対応が最悪なことです。
住んでからでないと分からない事もたくさんありますが、同じ事を繰り返している建設会社は気を付けて下さい。

[747: 物件比較中さん]

このマンションは、どちら向きを買えば、隣のタワマンとお向かいにならないのですか？

[748: 匿名]

北向きです。

[750: 匿名]

745です。
現在、交渉中のためマンション名は言えませんが、全て本当です。

扉については3年間経っているし、使い方の問題もあるんじゃないのと言われ、生活に支障が出る為、保険を使って自分達で直しました。

雨漏りについては売主を通して話をしてもらっていますが、西松建設はアフターサービス外だと言っているそうで、まだまだ時間がかかりそうな感じです。

施行会社がすぐに対応してくれれば少々の不具合なら我慢出来るのですが、何年もこちらから言わなきゃいけなくなると正直げんなりしますよ。

私は内覧会の際に一級建築士の方立ち会いのもとに確認をしてもらったのですが、やはり壁の中の話や雨漏りとなると住んでしばらくしないと分からないですね。

[751: 匿名]

スーパーゼネコン（竹中 鹿島 大成 大林 清水の事ね）が建てたマンションはその辺りが安心。