エクラスタワー武蔵小杉ってどうですか？part5

[匿名さん]

エクラスタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/149068/


所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：東急東横線・南武線「武蔵小杉」駅 徒歩1分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄・東急不動産・丸紅・東電不動産
販売代理：東急リバブル・丸紅不動産販売・東急ライフィア

[61: 匿名]

初期の頃にまだ計画がはっきり分からない時に説明会で配られた資料だと10年ごとに70平米で70万円ってなってたね。

ちゃんと計算しなおしたやつでは少し下がってるね。ただ、資材の高騰が長引けば修繕計画は破綻するので数十万円の違いは誤差の範囲とも言える

[62: 匿名さん]

>57
武蔵小杉の良さに気づけたのなら、教えてくださいな。
ちなみに投資目的のメリットね。

[63: 匿名さん]

人からメリットを教わらないとわからないようなら投資目的なんて最初からやめればいいじゃん
昔から住んでるけど投資に向く街じゃないよ

[64: 近所をよく知る人]

>>62
やったぜ、投資しようとしてる人の知識がこの程度。
まだ武蔵小杉の未来は織り込まれてないな。

[65: 匿名さん]

同じ価格帯でも都内と賃料差がありすぎますからね。
でも販売価格や修繕費は都内並みかむしろ高い。
お金のメリット得ようと思って買う場所じゃないのは確か。

現時点で着工してない再開発計画も今後
どうなるかわからないので今は織り込まないで考えた方がいいです。

[66: 匿名さん]

>63
>64

おめでたい人達ですね。
総合的に分析して買うメリットなんか無いから言ってるだけですよ（爆)

[67: 匿名だよ]

インフレになれば資産価値が高まるから小杉でいいんだよ。

[68: 匿名さん]

>67
どうなるとインフレになるかご存知ですか？
今の状態のインフレが何を意味するか知ってますか？

世の中ゼロサムゲームなので、いいですけど。

ありがとうございます。

[69: 購入検討中さん]

>65

私は63でも64でも無いので恐縮ですが．

『総合的』と云う言葉は，客観的事実を根拠としない場合，
傍から見ればこれほど怪しいものはありません．

希望的観測だろうが妄想だろうが出鱈目だろうが，好き勝手な結論を言えてしまいますから．
口先だけの政治家や，使えない上司がたまに使いますね．

そうでないと言うなら，ぜひ根拠を示して頂きたいものです．
ここは，情報や意見を交換するための掲示板ですからね．
その情報は，購入検討者にとって非常に有用になるでしょう．


そう言えば『(爆)』というスラングを久しぶりに拝見しました．
とても懐かしかったです，ありがとうございます．

[70: 匿名]

不況下でのインフレ、つまりスタグフレーション最悪だね。
物価は高くなるが、給料は上がらない。つまり、買えない。

[71: 匿名さん]

>69
ごもっともな意見ですね。

もう既にこの掲示板でも、散々出ている内容なので、あえて書いても時間の無駄なので『総合的』という曖昧な表現にしてみました。
維持管理費用と賃貸相場から見た利回り、武蔵小杉の不動産価格の動向、マンション価格全体の動向、武蔵小杉の将来性、再開発計画の内容、金利、株価、為替の将来変動予測 etc

基本的な内容ですよ。

『爆』
この掲示板では、二度目だね。
私も懐かしくて使ってみました（爆）

[72: 匿名]

メッキが剥がれた後のエクラスの掲示板は悲惨な雰囲気だね…
情報がなくて憶測や願望で強気になってた頃が懐かしい。
再開発が終わったら、｢あれ？これって川崎のパクリ？｣となってさらに盛り下がるんだろうな。

[73: 匿名]

ある意味これだけ悲惨な話題を提供してくれるマンションも珍しい。悪いことって続くもんだね。

[74: 匿名]

武蔵小杉の将来性だけを期待して調子に乗ったんじゃないの

[75: 匿名さん]

>情報がなくて憶測や願望で強気になってた頃が懐かしい。
>再開発が終わったら、｢あれ？これって川崎のパクリ？｣となってさらに盛り下がるんだろうな。

下段がもろに憶測と願望なんですがｗ

[76: 匿名さん]

>51さん
初心者なのですが、質問させて下さい。
修繕費は毎月の支払の他に、10年ごとに一括での支払が生じるんですか？
例えば70平米前半で77万7300円を一括で支払うとすると、30年住めば
負担は233万1900円となってしまいます。負担、でかくないですか？

[77: 匿名さん]

おっ、やりますね。
今度は『w』を使ってきましたね（爆）

[78: 購入検討中さん]

>71

ご回答ありがとうございます．
さすがに投資目的で検討される方は，評価項目がしっかりしていていますね．
----------
しかし残念ながら，私が期待していた回答ではありませんでした．
単なる分析・評価項目の羅列ではなく，
『貴方がどのように分析・評価したか』を望んでいたのです．

例えば『維持管理費用と賃貸相場から見た利回り』でしたら，
　・維持管理費用／賃貸相場についての調査結果
　・物件価格／維持管理費用／賃貸相場から算出される利回り
　・利回りについての評価

をご記載して頂きたかった。
----------
また『武蔵小杉の将来性』『金利，株価，為替の将来変動予測』についてですが，
どなたかも同じ単語を書いておられましたが，これらは『憶測』であり，
販売側から修繕費・管理費等が提示されている『維持管理費用』などの『事実』とは
分けて考えなければいけません．

いかにも曖昧なこれらについて，事実ではなく，憶測から分析されたのであれば，
　・どのような根拠を元に分析／評価したのか？
　・分析／評価結果
をご記載願えますでしょうか？
----------
各分析・評価結果が定量的・定性的であればなお素晴らしいですが，
まずは貴方の分析した結果をそのまま投稿して頂ければ幸いです．

そこまで分析されてないようでしたら，スルーしてくださって結構です．

[79: 匿名さん]

そんなに細かく分析しなくても同じ坪単価で買える
マンションの家賃比べれば差は歴然です。

2LDKタイプの家賃
都内某タワー　26～28万円(管理費等月2万5千円、修繕費臨時徴収予定なし）

エクラス　25万円(周辺相場へ直結の分プラス予想）　（管理費等月3万円、10年ごとに修繕費50万円）

某タワーは現時点の保有物件。今は30万円での貸してますが
このご時勢なのですぐ決まるだろうと思われるやや保守的な家賃設定で計算してます。
広ければ広いほど都内の方が有利だけど1LDKだとそこまで差はでませんが
10年ごとの修繕費分明らかにエクラスは不利です。

ここの居住用としての利便性は否定しないけど、
インカムゲイン狙いの投資用ではないのは明らか。
再開発状況によってはキャピタルゲインは考えられるが
日吉や川崎などの周辺相場を考えるとキャピタルゲインもそう期待できないと考えてます。

[80: 匿名さん]

>78
私は71じゃないけど、後出しジャンケンにしないように
あなたの分析と評価を先に出したら、71も書き込みやすいんじゃないかな？

78の書き込み内容なら誰でも書けるし、
71が先に詳細を書くのは71にとって割に合わない。

この掲示板を盛り上げるためにも、ぜひご検討を。

分析しているのに割が合わないからと71がスルーしたらもったいないでしょう？！