エクラスタワー武蔵小杉ってどうですか？part5

[匿名さん]

エクラスタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/149068/


所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：東急東横線・南武線「武蔵小杉」駅 徒歩1分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄・東急不動産・丸紅・東電不動産
販売代理：東急リバブル・丸紅不動産販売・東急ライフィア

[41: 33]

>40
それ、どこの情報か教えて頂いてよろしいですか？

私が頂いた資料（長期修繕計画書）だと、70平米で50万円なんですが・・・。
一番高い部屋（99平米）でも70万になってます。

[42: 匿名]

エクラスの一つの失敗は価格政策。
世間はもっと強気の高値で来ると思っていたら比較的弱気で価格を付けちゃったせいで、
デベ自らこの物件が実はそこまでスペシャルな価値がある訳でないことや、
小杉バブルの終焉が近いことを悟らせてしまった。（それでも都内並みだから中途半端）
住環境としては最低な武蔵小杉にあって駅直結と図書館という特徴があるエクラスが値を抑えたせいで
後続のタワマンが高い価格を付けられなくなってしまったね。

[43: 匿名さん]

>42
一理あるね。

武蔵小杉の価格の限界は、パークシティで明らかになってて、
エクラスは売れ残りを恐れて、
若干、予想よりも安めの設定にしたんだと思うよ。
それに地震前は、モデルルームの来場者も凄かったんで、
完売すると思っていたけど、運が悪かったね。

完売という言葉を使いたかったから、
売れ残る可能性のある場所は、第二期に回したのに、
第一期すら多くが売れ残っちゃったね。

可哀相に、本当に運が悪かった。

[44: 匿名]

事前の要望書の出具合で完売すると思っていたし、申し込みもいっぱいあって抽選になったのに、地震の影響で辞退が結構出たんじゃないのかな

[45: 匿名さん]

>43　さん
「第一期すら多くが売れ残っちゃったね。」ってことは、
第一期190戸のうち、何戸売れ残ったのかご存知ですか？
ぜひ知りたいので、ご教授ください。

[46: 匿名]

↑ご教授？

[47: 匿名さん]

ここでは[ご教示]が適当ですね.

[ご教授]
(1) (ア) 児童・生徒に知識・技能を与え、そこからさらに知識への興味を呼び起こすこと。(イ) 専門的な学問・技芸を教えること。「国文学を―する」「書道―」
(2) 大学などの高等教育機関において、専門の学問・技能を教え、また自らは研究に従事する人の職名。助教授・講師の上位。

[48: 匿名]

落選者ですが最終的に何戸が売れたか営業さんが教えてくれません。
ほとんど売れて人気でしたの一点張り。
繰上当選になるかもと先週末に連絡があったので辞退者はそれなりにいるかと。

[49: 匿名さん]

ここからが販社の腕の見せ所。

辞退があったことを悟られないよう
最小限の連絡で最大の効果を狙ってくるでしょう。

あたかも希少なチャンスという演出。
”限られた人のみ先着順”的な見せ方。

電話やメールがきた人は冷静に対処して
外れくじを引かないようにしてくださいね。

株とかと一緒で、あなたの買いサインの向こう側には
同じものにノーと言った人が存在することを忘れないでください。

[50: 匿名]

>41さん
その額って共用部含んでないですよね?
共用部分含むと70平米で80万円近いはずです。ちなみにエクラスでもらった修繕計画負担表という資料です。

[51: 匿名さん]

うちもＭＲでもらった資料だと10年ごとの修繕費は
70平米前半で77万7300円から70平米後半だと86万9100円になってます。
54平米で59万6300円ですね。

[52: 匿名さん]

>51さん
それって最初に払う修繕積立基金では？
2回目以降は少し安くなるはずですよ。

[53: 匿名]

その高い修繕費はパチンコ屋や東急の駅に隣接している施設や図書館の外観部分に少しでも使われない保証はあるのかな？
もし少しでも使われるなら、ごめんだな！

[54: 匿名]

それは含まれてるでしょう。パチンコ嫌いな自分がパチンコ屋の修繕費を払うのが納得行かない

[55: 匿名]

しばらく住んだら賃貸に出しちゃおうと思ってたんだけど、修繕積立金が高くてあんまり利益でないんだよね。
武蔵小杉が駅の便利さは増したけど、街としての魅力がないし。
なんか寂れた雰囲気なんだよね。

[56: 匿名]

同じく投資目的で現地を見ようと初めて小杉に降りたが、想像以上に町が寂れてて、緑や自然もなく穏やかな生活とは無縁だと感じた。ここは無しと見てる。

[57: 匿名さん]

小杉にがっかりされた方、残念ながらご縁がなかったのでしょう。それで良いではありませんか。良いところに気づけるか、始めから悪いところに焦点を当ててしまうか、ですね。

[58: 匿名]

小杉は賃貸で借り手がつくほどまだ街はできてないよね。できていたらリエトみたいなことにはならないからね。日本経済がまた落ち込みそうなので再開発も停滞しそうだから、投資目的では難しいね。

[59: 33]

>50 さん

ご回答ありがとうございます。
残念ながら「修繕計画負担表」は手元になかったです。

先に申し上げた「長期修繕計画書」には<住宅共用>と記載してあり、
10年ごとに一括で支払うのはこれだけの認識です。


なお別の資料「別表②住戸別・管理費等一覧表」を見ると、50さんが提示したのに近い金額でしたが、
これは52さんが仰る「最初に払う修繕積立基金」かと思います。
→「資金計画・諸費用概算書」にも同金額の記載がありました。

[60: 匿名]

最初はすごく良い物件が出たなぁ。と思ってたんだけど。

マンションの価格設定をもう少し高めにしておいて修繕積立金
を今より低めというか並の価格にしておいた方がよかったのでは・・・


期待していただけに残念です。