エクラスタワー武蔵小杉ってどうですか？part5

[匿名さん]

エクラスタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/149068/


所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：東急東横線・南武線「武蔵小杉」駅 徒歩1分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄・東急不動産・丸紅・東電不動産
販売代理：東急リバブル・丸紅不動産販売・東急ライフィア

[23: 匿名さん]

>20
免震にもデメリットはあります。
長周期地震動　免震
でググってみましょう。

[24: 匿名さん]

引き渡しまでに耐震基準が変わった(長周期対策の)場合、売主側負担で、例えばダンパーたけるとか、契約にあるのでしょうか？

制度が未確定なので、そのリスクがとれないです。

[25: 購入検討中さん]

確かに公式ページは、ＴＯＰページだけになってますね。
それも、販売終了とだけなっているので、完売しなかったの事は間違いないですね。
次回の販売の際に買うかどうか、相当悩みます。
駅から近いのが相当魅力的。
しかし、今の気持ちは、価格が落ちなければ、見送りと思っていますが･･･

[26: 匿名]

ここは情報がオープンになる前は期待感がすごかったのに随分盛り下がったね。
2011年度悲惨なマンション＠神奈川県に選ばれてるし、かわいそう…

[27: 匿名さん]

>24さん
長周期地震動による耐震基準の変更は、私も少し気になりました。
今すぐにと言うわけではなさそうですが、向こう半年以内には
より耐震効果が確実なものに改正されそうですよね。
既存の建物についての補修も任意とせず、あやふやなものでなくなりそう。

[28: 匿名]

>27
情報源はどこですか？

それとも、あなたの願望ですか？
文章の書き方によっては、それが決定事項のように捉えられるので危険です。
意図的にそうしているのなら、しょうがないですが。

[29: 匿名]

地震が5年以内に起こるとわかったとしてもここ買いますか。
仮に30年以内に起こるならどうでしょう。

[30: 匿名]

地震がいつ起こるかで、このマンションを買うか買わないかの判断は変わりません。
販売価格に相当する価値がありますか？と聞かれたら、私はないと思います。

[31: 匿名さん]

同感です。地震以前の問題ですね。

[32: 匿名さん]

武蔵小杉もとうとう価格破壊ですねー

[33: 匿名さん]

値段、想定してたより少し安かったんだけど、もしかして少数派？

「間取りの悪さ」と「パチンコ屋」が高く感じさせるのでしょうか。

間取りはともかく、パチンコ屋が気になる人は絶対NGでしょうね。
個人的には、メイン入口から見えないなら気にならないです。
でも低層階だとうるさいんですかね？


>26
2011年度って気が早すぎません？出来るの二年後なんでしょここ。

[34: 匿名]

>33
金持ってまんな～

周りのタワーマンションラッシュでの価格帯に麻痺してんじゃないっすか。
武蔵小杉の平均坪単価と修繕積立金の高さから見るとずば抜けてますよ。
パチンコ嫌いの人は子持ちが多いけど、あそこは学校に関してもそうだけど、子持ちファミリーが住む環境じゃないですよ。
DINKSか、元気な年金組向けですよ。

[35: 匿名]

学区は今井小学校でしょ？

[36: 33]

>34
坪単価は駅直結を考えれば想定の範囲内でした。
武蔵小杉の他マンションよりは高くて当たり前と思っていたので。
（武蔵小杉内で比較してる時点で、「麻痺」してるのかもしれませんが）

ただ、修繕積立金は確かにちょっと高いですね。
5年ごとの値上げもあるし、10年ごとの一括支払い（50～60万）も高い。


>DINKSか、元気な年金組向けですよ。
うちは子供が出来ないので、向いてるんだと思います。

「子持ちファミリーが住む環境じゃない」ことが原因で、
倍率や値段が下がってるのなら、うちにとってはむしろラッキーです（苦笑

[37: 匿名さん]

３３さん
確かにパチンコ屋さんが階下にあるがためにここを見送った人は多いでしょうね。パチンコ屋さんの前を
通るとお店によってはすごいたばこのにおいがしたりする所があるので何だか空気が悪くなりそうな気がしてしまいます。でもラーメン屋さんなどの飲食店よりはいいのかな。飲食店が下にあると
ごきぶりやねずみがすごそうですからね。

[38: 匿名]

パチンコって住宅と反対側の出っ張り部分でしょ？あまり住民の動線に関係なさそうな・・・むしろ南口を利用して帰宅する人は気になるのかな。

[39: 33]

>37
マンションに出入りするだけでしたら、
パチンコ屋の前を通ることは無いんじゃないでしょうか。
街を歩けばそりゃ通りますが、それはどこに住んでも一緒ですしね。

パチンコなんて早く規制されちゃえば良いのに。
そうなればマンションの価値も上がりますかね（笑）

>飲食店
商業施設に何が入るかは未定みたいなので、そこに入るかもしれませんけどね…。


>38
私も生活導線に関係ないと思います。
でもマイナスと考える人は「パチンコ屋が同じ建物にある」だけでも拒絶するみたいです。
サンプルは私の友人しかいませんが。

[40: 匿名さん]

一括の支払いは狭い部屋以外は70万円くらいですから高いです。
70平米だと80万円も10年ごとにかかるし。

[41: 33]

>40
それ、どこの情報か教えて頂いてよろしいですか？

私が頂いた資料（長期修繕計画書）だと、70平米で50万円なんですが・・・。
一番高い部屋（99平米）でも70万になってます。

[42: 匿名]

エクラスの一つの失敗は価格政策。
世間はもっと強気の高値で来ると思っていたら比較的弱気で価格を付けちゃったせいで、
デベ自らこの物件が実はそこまでスペシャルな価値がある訳でないことや、
小杉バブルの終焉が近いことを悟らせてしまった。（それでも都内並みだから中途半端）
住環境としては最低な武蔵小杉にあって駅直結と図書館という特徴があるエクラスが値を抑えたせいで
後続のタワマンが高い価格を付けられなくなってしまったね。

[43: 匿名さん]

>42
一理あるね。

武蔵小杉の価格の限界は、パークシティで明らかになってて、
エクラスは売れ残りを恐れて、
若干、予想よりも安めの設定にしたんだと思うよ。
それに地震前は、モデルルームの来場者も凄かったんで、
完売すると思っていたけど、運が悪かったね。

完売という言葉を使いたかったから、
売れ残る可能性のある場所は、第二期に回したのに、
第一期すら多くが売れ残っちゃったね。

可哀相に、本当に運が悪かった。

[44: 匿名]

事前の要望書の出具合で完売すると思っていたし、申し込みもいっぱいあって抽選になったのに、地震の影響で辞退が結構出たんじゃないのかな

[45: 匿名さん]

>43　さん
「第一期すら多くが売れ残っちゃったね。」ってことは、
第一期190戸のうち、何戸売れ残ったのかご存知ですか？
ぜひ知りたいので、ご教授ください。

[46: 匿名]

↑ご教授？

[47: 匿名さん]

ここでは[ご教示]が適当ですね.

[ご教授]
(1) (ア) 児童・生徒に知識・技能を与え、そこからさらに知識への興味を呼び起こすこと。(イ) 専門的な学問・技芸を教えること。「国文学を―する」「書道―」
(2) 大学などの高等教育機関において、専門の学問・技能を教え、また自らは研究に従事する人の職名。助教授・講師の上位。

[48: 匿名]

落選者ですが最終的に何戸が売れたか営業さんが教えてくれません。
ほとんど売れて人気でしたの一点張り。
繰上当選になるかもと先週末に連絡があったので辞退者はそれなりにいるかと。

[49: 匿名さん]

ここからが販社の腕の見せ所。

辞退があったことを悟られないよう
最小限の連絡で最大の効果を狙ってくるでしょう。

あたかも希少なチャンスという演出。
”限られた人のみ先着順”的な見せ方。

電話やメールがきた人は冷静に対処して
外れくじを引かないようにしてくださいね。

株とかと一緒で、あなたの買いサインの向こう側には
同じものにノーと言った人が存在することを忘れないでください。

[50: 匿名]

>41さん
その額って共用部含んでないですよね?
共用部分含むと70平米で80万円近いはずです。ちなみにエクラスでもらった修繕計画負担表という資料です。

[51: 匿名さん]

うちもＭＲでもらった資料だと10年ごとの修繕費は
70平米前半で77万7300円から70平米後半だと86万9100円になってます。
54平米で59万6300円ですね。

[52: 匿名さん]

>51さん
それって最初に払う修繕積立基金では？
2回目以降は少し安くなるはずですよ。

[53: 匿名]

その高い修繕費はパチンコ屋や東急の駅に隣接している施設や図書館の外観部分に少しでも使われない保証はあるのかな？
もし少しでも使われるなら、ごめんだな！

[54: 匿名]

それは含まれてるでしょう。パチンコ嫌いな自分がパチンコ屋の修繕費を払うのが納得行かない

[55: 匿名]

しばらく住んだら賃貸に出しちゃおうと思ってたんだけど、修繕積立金が高くてあんまり利益でないんだよね。
武蔵小杉が駅の便利さは増したけど、街としての魅力がないし。
なんか寂れた雰囲気なんだよね。

[56: 匿名]

同じく投資目的で現地を見ようと初めて小杉に降りたが、想像以上に町が寂れてて、緑や自然もなく穏やかな生活とは無縁だと感じた。ここは無しと見てる。

[57: 匿名さん]

小杉にがっかりされた方、残念ながらご縁がなかったのでしょう。それで良いではありませんか。良いところに気づけるか、始めから悪いところに焦点を当ててしまうか、ですね。

[58: 匿名]

小杉は賃貸で借り手がつくほどまだ街はできてないよね。できていたらリエトみたいなことにはならないからね。日本経済がまた落ち込みそうなので再開発も停滞しそうだから、投資目的では難しいね。

[59: 33]

>50 さん

ご回答ありがとうございます。
残念ながら「修繕計画負担表」は手元になかったです。

先に申し上げた「長期修繕計画書」には<住宅共用>と記載してあり、
10年ごとに一括で支払うのはこれだけの認識です。


なお別の資料「別表②住戸別・管理費等一覧表」を見ると、50さんが提示したのに近い金額でしたが、
これは52さんが仰る「最初に払う修繕積立基金」かと思います。
→「資金計画・諸費用概算書」にも同金額の記載がありました。

[60: 匿名]

最初はすごく良い物件が出たなぁ。と思ってたんだけど。

マンションの価格設定をもう少し高めにしておいて修繕積立金
を今より低めというか並の価格にしておいた方がよかったのでは・・・


期待していただけに残念です。

[61: 匿名]

初期の頃にまだ計画がはっきり分からない時に説明会で配られた資料だと10年ごとに70平米で70万円ってなってたね。

ちゃんと計算しなおしたやつでは少し下がってるね。ただ、資材の高騰が長引けば修繕計画は破綻するので数十万円の違いは誤差の範囲とも言える

[62: 匿名さん]

>57
武蔵小杉の良さに気づけたのなら、教えてくださいな。
ちなみに投資目的のメリットね。

[63: 匿名さん]

人からメリットを教わらないとわからないようなら投資目的なんて最初からやめればいいじゃん
昔から住んでるけど投資に向く街じゃないよ

[64: 近所をよく知る人]

>>62
やったぜ、投資しようとしてる人の知識がこの程度。
まだ武蔵小杉の未来は織り込まれてないな。

[65: 匿名さん]

同じ価格帯でも都内と賃料差がありすぎますからね。
でも販売価格や修繕費は都内並みかむしろ高い。
お金のメリット得ようと思って買う場所じゃないのは確か。

現時点で着工してない再開発計画も今後
どうなるかわからないので今は織り込まないで考えた方がいいです。

[66: 匿名さん]

>63
>64

おめでたい人達ですね。
総合的に分析して買うメリットなんか無いから言ってるだけですよ（爆)

[67: 匿名だよ]

インフレになれば資産価値が高まるから小杉でいいんだよ。

[68: 匿名さん]

>67
どうなるとインフレになるかご存知ですか？
今の状態のインフレが何を意味するか知ってますか？

世の中ゼロサムゲームなので、いいですけど。

ありがとうございます。

[69: 購入検討中さん]

>65

私は63でも64でも無いので恐縮ですが．

『総合的』と云う言葉は，客観的事実を根拠としない場合，
傍から見ればこれほど怪しいものはありません．

希望的観測だろうが妄想だろうが出鱈目だろうが，好き勝手な結論を言えてしまいますから．
口先だけの政治家や，使えない上司がたまに使いますね．

そうでないと言うなら，ぜひ根拠を示して頂きたいものです．
ここは，情報や意見を交換するための掲示板ですからね．
その情報は，購入検討者にとって非常に有用になるでしょう．


そう言えば『(爆)』というスラングを久しぶりに拝見しました．
とても懐かしかったです，ありがとうございます．

[70: 匿名]

不況下でのインフレ、つまりスタグフレーション最悪だね。
物価は高くなるが、給料は上がらない。つまり、買えない。

[71: 匿名さん]

>69
ごもっともな意見ですね。

もう既にこの掲示板でも、散々出ている内容なので、あえて書いても時間の無駄なので『総合的』という曖昧な表現にしてみました。
維持管理費用と賃貸相場から見た利回り、武蔵小杉の不動産価格の動向、マンション価格全体の動向、武蔵小杉の将来性、再開発計画の内容、金利、株価、為替の将来変動予測 etc

基本的な内容ですよ。

『爆』
この掲示板では、二度目だね。
私も懐かしくて使ってみました（爆）

[72: 匿名]

メッキが剥がれた後のエクラスの掲示板は悲惨な雰囲気だね…
情報がなくて憶測や願望で強気になってた頃が懐かしい。
再開発が終わったら、｢あれ？これって川崎のパクリ？｣となってさらに盛り下がるんだろうな。