エクラスタワー武蔵小杉ってどうですか？part5

[匿名さん]

エクラスタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/149068/


所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：東急東横線・南武線「武蔵小杉」駅 徒歩1分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄・東急不動産・丸紅・東電不動産
販売代理：東急リバブル・丸紅不動産販売・東急ライフィア

[183: 匿名]

私も東側の部屋が、それなりに眺望も抜けていて坪単価が低いと思い申し込みましたが、倍率が高くて落ちました。
今後も東はさばけても、西と南は価格下げないと厳しそうですね。
西は野村のプラウドタワー、南は三井のタワーとすみふタワーが立つ予定で眺望がさえぎられるんですよね。
震災の影響で周りのタワーが低層マンションになれば眺望が抜けてよいのですが。。。

[184: 匿名]

東側高層の75Eってどうだったんだろ。まだ二期残ってると思うけど、一期で倍率ついてたか知ってる人いますか？

[185: 匿名さん]

小杉買うのって普通のサラリーマンだし、
どうしたって5千万円台、高くても6千万円台前半までが相場なんだよね。
それ以上は中古で売る時にも苦労するからそれ以下で
買えないんだったら買わないってのが正解だと思うよ。

[186: 匿名さん]

>>178
エクラスがそんなに安くなったら武蔵小杉のこの周辺に今後建つマンションは基準としてもっと安くしないと売れなくなるんじゃないかと思うんだけどどうだろう。駅直結マンションは周辺マンションの相場を決める一つの基準になるかとは思ってるんだよね。

[187: 匿名さん]

>186
エクラスは修繕費が高いし、周辺環境も仕様もイマイチで特徴ありすぎるから基準にしずらいと思うよ。どっちかっていうと基準になるのはパークの中古。立地的にバランスとれてるし、大きな特徴がない、ごく平均的なマンションだから非常に基準にしやすい。あそこを基準に売れる値段ていうのを見極めることになると思う。となると坪260万円～280万円までってところだね。

大型商業施設の内容次第では坪当たり＋20万円はまだ見込めると思うからちょうどエクラスの販売価格帯と同じくらい。今回の事で計画縮小とかだと逆にマイナスになる可能性もある。

[188: 匿名さん]

タワマンに住みたい場合、
湾岸、みなとみらいは、もうちょっと無理だから、
小杉の価値がすごく上がることは普通に考えられる。

[189: 匿名さん]

そもそもタワマンに住みたい人自体が減ってるけどね。
逆に低層人気。

[190: 匿名]

今回の震災で10階以上にすんでいる奴は本当に悲惨な目にあっているからな…
今からタワマン買う奴はある意味すごいと思うよ(笑)

[191: 匿名さん]

今回の震災で悲惨だったタワマンなんてあるの？聞いたことない。

当日だけエレベーターが止まって大変だった、って知人はいる。
そいつは家具転倒対策だけしときゃまず問題ないって言ってたな。

[192: 匿名]

タワマンは駅から近いのがいいんじゃない。低層マンションはどうしても駅から遠くなるでしょ。
震災の際、確かにタワマン生活は低層マンションより不便になると思う。
一方、平時の時は、タワマン生活は便利なんだよね。
今後もタワマン売っていくなら、デベなど関係者は、高層難民対策を考えていかないといけないだろうね。期待しています。
また、次回の大地震の時までには、電力会社さん、地震と津波対策万全にお願いしたいです。そうすれば電力の復旧早いと思いので。

自分も高層階住んでいるけど、今は計画停電から外れていて生活に不便ないけど、計画停電になったら、ＥＶの停止時間に注意して生活しないといけないだろうね。
最近出来たマンションだったからか、地震当日も大きな揺れも転倒もなかったけどね。妻も子供も平然としていたよ。ただ、これは揺れに対する反応は、個人差あるだろうから、タワマン高層階から引越したい人も今後いるかもね。

駅近の利便性を得たいな階段でも生活できるようなエクラスの低層階買えばいいんじゃない。

[193: 匿名]

184さん、最後私は申し込みませんでしたの、最後はどうなったかわかりませんが、申し込みの週の2,3週間前に行った際お聞きしたら、すでに要望書が出ていて、2～5倍になっていましたね。マンション買ったことなかったので、希望のマンシンの部屋を買うのって、結構、運しだいなんだな、と思いました。やはり、東の75Ｅは手頃感あると私も思いました。

[194: 匿名さん]

パチンコ屋のノボリが周囲の歩道状空地に立ち並ぶと思うんだが全体の管理規約で掲出できないようにちゃんと縛りはつけてるのだろうか?

[195: 匿名]

修繕費が高いのは、免震装置の修繕/交換のためなのでしょうか。免震装置のゴムなどは何も問題なくとも30年くらいが寿命と聞いたことがあります。皆さんご存知かと思いますが、免震装置の交換はとても高いそうです。もし修繕費がそれで高いのなら、理由はつくかなと思いました。マンションによっては免震装置の修繕/交換コストを修繕計画に入れていないケースもありますので、そのときは、交換時期に多額の費用が請求されますので、留意が必要です。
もし、修繕費が高いのが免震装置の修繕/交換代であれば、安全代としてそれを支払ってもよいと考えエクラスを購入を検討してもよいでしょうし、免震に多額のお金を出すのはちょっとということでしたら、別の耐震や制振マンションということでしょうか。
免震代でなくて修繕費が高いのであれば、・・・・。

[196: 匿名さん]

>195
それは関係ない。
免震タワー住んでるけどここよりずっと修繕費安いし、
交換費用もちゃんと入ってることを理事会で確認済み。
ここの修繕費高いのは地権者の分を負担してるから。

[197: 匿名さん]

普段の修繕費だけでなく、一時金が高いってことからも地権者分が新住民負担なのは明らか。周辺相場からの割高感と全戸数における地権者住居の割合がほとんどイコールだもん。

[198: 匿名]

196さん、
そうでしたか。情報ありがとうございました。by 195

[199: 匿名さん]

>191
ネットの記事とかでもタワーマンションに住んでいる老人が
自分で避難できなくて困っている記事が出ていましたよ。
友人の住んでいるタワーマンションでも上の階から降りてくる老人が苦労していました。
停電で階段を使わないといけないというのも大変だけど、
本当に大変なのは緊急避難する必要がある時にすぐに逃げられないということでしょう。

エクラスも老人達が買った部屋があるみたいですが、
買った老人はきっと後悔しているでしょうね。
どこに住むのか決めるのもリスクマネジメントの一つなので
自己責任ですからこれ以上何も言いませんが。

[200: 匿名]

確かここは、地震後に手付け金の支払いというスケジュールだったと思います。ご老人の被害は免れたと思います。

[201: いつか買いたいさん]

ここの修繕費高いのは共有部、例えば駅までの廊下とかがあるからって営業から聞きました。

[202: 匿名さん]

タワーマンションから、老人が避難って
東北地方の話？
この辺や東京では、避難する必要が無かったはずだけど？
数時間後にエレベーターが復旧する前に、
何の目的で老人が下に降りたの？

[203: 匿名さん]

なんか勘違いしている人多いみたいだけど、
阪神大震災でも、今回の東北関東大震災でも
木造一戸建てと低層マンションの方ばかり亡くなっているんだよね。
タワマンにいた方で亡くなった方はひとりもいない、と言っても過言ではないのでは。

それなのに、なぜか低層や一戸建てのほうがタワマンより安全とかいう
非論理的な意見が多いのが面白い。

[204: 匿名さん]

阪神の時でも高層マンションはライフライン寸断されて大変だったよ。水が出なくて毎日の水汲みに上り下りとか。電気が繋がるまでトイレすら流れないし。
生き残ったとしても高層難民の危険性はタワーマンションである限り否定できない。地盤が強い地域ならいいけど川に近い小杉はそうでもないから。
想定されてる関東大震災は阪神より破壊力も範囲も上で静岡あたりで津波も予想されてるので今回の地震に近い。まあ富士山とか浜岡原発の問題も言われてるからそれが本当なら関東方面どこ行っても住めるような状況じゃないかもしれないけどさ･･･。

[205: 匿名さん]

>201
適当な営業さんだなぁ。駅までの廊下ってどこのこと言ってるんだろう？敷地図でも特別長い廊下とかそんな場所ないんだが。駅までの廊下って商業施設スペースで住民だけが使えるようなところじゃないけどその修繕費が住民負担てことなのかな？
むしろここはエントランスも狭いし、エレベーターもないし、共有部は他より貧弱だと思う。ペデストリアンデッキとかで駅直結してるマンションでもここより修繕費安いし、それだけじゃ理由にならないって言ったら本当のことを教えてくれるよ。

[206: 匿名さん]

205
共用部のエスカレーターとかじゃないか。
とはいえ、地権者分が圧倒的だろうが。

[207: 匿名さん]

地権者分を他の住民が負担するって話がでていますが、
重要事項説明書とかの各部屋の修繕費・管理費負担金の記載欄には、
地権者の部屋の金額も記載されていますよね。
金額かいてあるけど、払わないってことなんですか？

[208: 匿名]

ここで言う地権者はパチンコ、ネカフェ、図書館、といった類でしょ。

[209: 匿名さん]

>208
207です。
部屋番号101とかが、
その施設部分(地権者？)にあたるんじゃないでしょうか。
専有面積から行って、107-1～107-4がパチンコ屋部分１階から4階でしょうか。

専有面積に応じて修繕費が割り当てられているようで、公平に見えるのですが。
書いてあっても、払わないなら別ですけど。

[210: 匿名さん]

167さん
先着順と聞くとすぐに契約しないといい部屋はどんどん
売れてしまうという気持ちにどうしてもなってしまいますよね。
でも先着順だと売れていない物件などはばればれになってしまう
可能性が。

[211: 匿名さん]

書いてあっても払わないんじゃない。うちの実家がそうだから。
再開発の時の条件が修繕費無料ってのが条件になってて
そのかわり払う部屋と払わない部屋がフロアで別れると処理が大変なので
地権者住居はこのフロアの部屋になりますってかんじで
地権者フロアみたいなかんじで決められて階数が選べなくなったと聞いてる。

[212: 匿名さん]

重要事項に分担割合が記載してあるのに修繕費を払う必要がないって
どんな法治国家だよ。

[213: 匿名さん]

不動産業界にコンプラは存在しないからね。何があっても不思議じゃないや。

[214: 匿名さん]

>>204
でも生きてればこそでしょ。
木造一戸建てや低層はかなり厳しいことは今回の地震でもはっきりしてしまったよね。
関東、東北のタワマンで少し傾いてしまった、というものすらゼロだしね。

[215: 匿名]

木造や低層がかなり厳しいというのはどうして？

[216: 匿名]

>214
地震ではっきりしたって言うが、沿岸部にまずタワマンねーから。

[217: 物件比較中さん]

第1期の最高倍率は何倍だったのでしょうか？

[218: 匿名]

>216
多摩川に近い武蔵小杉も
似たようなもの

[219: 匿名さん]

沿岸部と言うか、都内の埋立地にはタワマンありますよね。どこか被害うけてますか？
ま、東京あたりの震度で被害が出るようでは、それこそ問題ですね。
東北の沿岸部にタワマンがあるかは知らないですが、
倒壊してたりすればニュースになってるでしょうな。

武蔵小杉なら津波の心配はしなくていいと思うけど、
多摩川に近いから液状化の心配は残りますね。
買う人は営業から説明うけただろうから、覚悟の上でしょうが。

[220: 匿名さん]

ここってN値60以上の直接基礎ですよね。
地盤が弱い所は支持層がかなり下にあり、直接基礎は採用出来ないらしいです。

[221: 匿名さん]

>220
パークは直接基礎、小杉タワーは杭基礎みたい。
同じ小杉でも場所によって支持基盤の深さが違うんですね。

[222: 匿名さん]

今回の地震が震度5だから倒壊するようなマンションはないよ。
ただ関東大震災で想定されてるのは今回よりずっと規模が大きいから
この程度で少しでも被害があるってことが問題視されてるんだよ。

豊洲とか横浜のポートサイド地区とか多摩川沿いとかでは
外壁のひび割れとかいろいろ問題になってて中古の売り相談増えてるみたい。

[223: 匿名さん]

液状化まとめ
新浦安：被害甚大
豊洲：被害あり
有明：被害あり
みなとみらい：被害あり
二子玉川：まったくなし
武蔵小杉：まったくなし

[224: 匿名さん]

222さん
知り合いが丁度中古物件の引渡しを3月の中旬にひかえての今回の地震。
ベランダの壁がちょっと崩れおちてしまったので仲介業者に問いあわせ
したところ、それをみて買主が心配だという事になれば自然災害なので買主側がキャンセルができる義務があると言われたそうです。
幸いにも買主さん側は実際崩れた壁をみて大丈夫と了承してくれたそうなのですがね。
中古物件の売りも問題がこれからいろいろと出てきそうですよね。

[225: 匿名]

第二期の販売開始したね。
価格はやはり前回よりも下げての販売になるらしい。
しかし、先着販売の10件以外は全部売れたと言われたけど、ホントかよ？！

[226: 匿名]

この先着順って第二期になるの？まあどっちでもいいけど。
公表されてる価格は第一期と変わってないから、値下げ希望なら直接価格交渉することになるのかな。

[227: 匿名]

先着順以外に前回売り出さなかった場所の販売をしてるよ。

[228: 匿名]

223
液状化だけが、地震被害じゃないから。

[229: 匿名]

ついでに全く被害なしかどうかはまだわからない
目に見えないところが怖い

[230: 物件比較中さん]

エクラスタワーは免震構造ですね！
長周期地震動にはゆっくりの揺れに共振してもっと大きな揺れになるようです。
怖～い免震

[231: 匿名さん]

みなとみらい、被害あったっけ？どこ？
他ではないって書いてあったけど

[232: 匿名さん]

＞230
エクラスタワーは免震構造なんですね。今まで免震のマンションに住んだことがなかったりエクラスの上階住む人は揺れ方にびっくりしちゃうかもですね。でもそれが結果として安全な証拠というふうに受け取っていいのでしょうか。家具とかしっかり固定しておく必要がありますよね。