エクラスタワー武蔵小杉ってどうですか？part5

[匿名さん]

エクラスタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/149068/


所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：東急東横線・南武線「武蔵小杉」駅 徒歩1分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄・東急不動産・丸紅・東電不動産
販売代理：東急リバブル・丸紅不動産販売・東急ライフィア

[163: 匿名]

東電の原発で今回の地震と関係ないところってどのくらいあるの？

日本中もうどこでも新しい原発建設受け入れるとこないよね。これから、電気どうなるんだろう。

[164: 匿名さん]

>161
それなら尚の事エクラスの板ではなく
オール電化の板でやった方が情報が集まっていいのではないですか？

オール電化の問題はエクラス固有の問題ではないのですから。

言っていること分かります？（笑）

[165: 匿名]

でも、エクラスの話題、もう尽きたでしょ。
なんかある？

[166: 匿名]

公式サイトが更新されてるね。先着順10戸。この状況で180戸売れたってことか。

[167: 匿名]

騙されてるね。
先着順って所がミソでしょ。
大盛況で売れたなら、先着順なんかにしないでしょ。
1次の応募者に連絡すらしてないし。
失礼な会社だな。

[168: 匿名さん]

嗚呼、ネタがないから無理やりオール電化の話題で繋いでるのか・・・
先着順の10戸の話題でも盛り上がらないしね。

[169: 匿名さん]

うちには電話あったよ。
でも断られたところが多かったから先着順にしたんじゃない。

[170: 匿名さん]

なるほどね。
今の顧客リストでは捌ききれないか。

新規を募らないとダメなんて、武蔵小杉駅駅直結がそんなに価値ないとかメッキが剥げると売るのも大変だね。

[171: 匿名]

地震のせいで購買意欲がうせたからしかたないです

[172: 匿名]

地震の直後なのにそれだけ売れたことに、正直びっくりしてます。もっとキャンセル続出かと思ってたからちょっと意外・・・

[173: 匿名]

本当に売れたかどうかは別の話でしょ。
私ならいっぱい売れ残ってても、今の状況でどうなるか分からないから、10件は様子見で販売に出して、その販売状況で今後の売り方を決めるでしょうね。

[174: 匿名さん]

実際はもっと残ってると思うよ。
売れ残りが10件てキリがよすぎるでしょ。

[175: 匿名]

そっかぁ確かにそうだね。キリが良すぎるね。

[176: 匿名さん]

10件が先着順てことはたぶん売りに出した180件中100件くらいは売れたんじゃないかなと予想。
ここで唯一買い得感のあった東側中心に売れたんだろう。
もともと人気のないのになぜか東より高い西と
坪単価が高い南の高層ではそれなりにキャンセルがでたと思う。

2期は価格見直すんじゃないかな。夏の賞与の頃にはもっと購買意欲下がるし。
2期はもともと売れなそうな部屋ばかりだったから下げないと売れないよな～と思う。

[177: 匿名]

先着順の公開数の三倍が実際の残戸数というのが、この業界の慣例ですよ。

[178: 匿名さん]

これからもっと安くでるかもね！
でも、これ以上安くやったらまさに小杉バブル崩壊だね。
後続のタワマンがどう出るか。
この住環境でこの価格というは、既に十分割高なのだが。

震災でタワマン需要も一気に減っただろうから、
景気減退と合わせて相当厳しい戦いが待っているだろうね。

ここを買う人はある意味勇者。

[179: 匿名さん]

崩壊？
そんなことないよ。
既存のタワマンは凄く安く販売されている。
その当時は高いと言われていたけれどね。

[180: 匿名さん]

>177
ここは抽選時点での倍率が偏ってたから30戸ってのは考えにくいな。
間取りがかぶってる部屋は基本的に公開せずに先着で来た人にだけに
売り出すはずだから50戸くらいは残ってると思う。

[181: 匿名さん]

売れ残った部屋って2期で売り出す予定の部屋が多いね。
確かに下げないと売れないだろうね。

[182: 匿名]

西と南の値段は見直した方がいいね。
この状況じゃ二次でも売れ残るよ

[183: 匿名]

私も東側の部屋が、それなりに眺望も抜けていて坪単価が低いと思い申し込みましたが、倍率が高くて落ちました。
今後も東はさばけても、西と南は価格下げないと厳しそうですね。
西は野村のプラウドタワー、南は三井のタワーとすみふタワーが立つ予定で眺望がさえぎられるんですよね。
震災の影響で周りのタワーが低層マンションになれば眺望が抜けてよいのですが。。。

[184: 匿名]

東側高層の75Eってどうだったんだろ。まだ二期残ってると思うけど、一期で倍率ついてたか知ってる人いますか？

[185: 匿名さん]

小杉買うのって普通のサラリーマンだし、
どうしたって5千万円台、高くても6千万円台前半までが相場なんだよね。
それ以上は中古で売る時にも苦労するからそれ以下で
買えないんだったら買わないってのが正解だと思うよ。

[186: 匿名さん]

>>178
エクラスがそんなに安くなったら武蔵小杉のこの周辺に今後建つマンションは基準としてもっと安くしないと売れなくなるんじゃないかと思うんだけどどうだろう。駅直結マンションは周辺マンションの相場を決める一つの基準になるかとは思ってるんだよね。

[187: 匿名さん]

>186
エクラスは修繕費が高いし、周辺環境も仕様もイマイチで特徴ありすぎるから基準にしずらいと思うよ。どっちかっていうと基準になるのはパークの中古。立地的にバランスとれてるし、大きな特徴がない、ごく平均的なマンションだから非常に基準にしやすい。あそこを基準に売れる値段ていうのを見極めることになると思う。となると坪260万円～280万円までってところだね。

大型商業施設の内容次第では坪当たり＋20万円はまだ見込めると思うからちょうどエクラスの販売価格帯と同じくらい。今回の事で計画縮小とかだと逆にマイナスになる可能性もある。

[188: 匿名さん]

タワマンに住みたい場合、
湾岸、みなとみらいは、もうちょっと無理だから、
小杉の価値がすごく上がることは普通に考えられる。

[189: 匿名さん]

そもそもタワマンに住みたい人自体が減ってるけどね。
逆に低層人気。

[190: 匿名]

今回の震災で10階以上にすんでいる奴は本当に悲惨な目にあっているからな…
今からタワマン買う奴はある意味すごいと思うよ(笑)

[191: 匿名さん]

今回の震災で悲惨だったタワマンなんてあるの？聞いたことない。

当日だけエレベーターが止まって大変だった、って知人はいる。
そいつは家具転倒対策だけしときゃまず問題ないって言ってたな。

[192: 匿名]

タワマンは駅から近いのがいいんじゃない。低層マンションはどうしても駅から遠くなるでしょ。
震災の際、確かにタワマン生活は低層マンションより不便になると思う。
一方、平時の時は、タワマン生活は便利なんだよね。
今後もタワマン売っていくなら、デベなど関係者は、高層難民対策を考えていかないといけないだろうね。期待しています。
また、次回の大地震の時までには、電力会社さん、地震と津波対策万全にお願いしたいです。そうすれば電力の復旧早いと思いので。

自分も高層階住んでいるけど、今は計画停電から外れていて生活に不便ないけど、計画停電になったら、ＥＶの停止時間に注意して生活しないといけないだろうね。
最近出来たマンションだったからか、地震当日も大きな揺れも転倒もなかったけどね。妻も子供も平然としていたよ。ただ、これは揺れに対する反応は、個人差あるだろうから、タワマン高層階から引越したい人も今後いるかもね。

駅近の利便性を得たいな階段でも生活できるようなエクラスの低層階買えばいいんじゃない。

[193: 匿名]

184さん、最後私は申し込みませんでしたの、最後はどうなったかわかりませんが、申し込みの週の2,3週間前に行った際お聞きしたら、すでに要望書が出ていて、2～5倍になっていましたね。マンション買ったことなかったので、希望のマンシンの部屋を買うのって、結構、運しだいなんだな、と思いました。やはり、東の75Ｅは手頃感あると私も思いました。

[194: 匿名さん]

パチンコ屋のノボリが周囲の歩道状空地に立ち並ぶと思うんだが全体の管理規約で掲出できないようにちゃんと縛りはつけてるのだろうか?

[195: 匿名]

修繕費が高いのは、免震装置の修繕/交換のためなのでしょうか。免震装置のゴムなどは何も問題なくとも30年くらいが寿命と聞いたことがあります。皆さんご存知かと思いますが、免震装置の交換はとても高いそうです。もし修繕費がそれで高いのなら、理由はつくかなと思いました。マンションによっては免震装置の修繕/交換コストを修繕計画に入れていないケースもありますので、そのときは、交換時期に多額の費用が請求されますので、留意が必要です。
もし、修繕費が高いのが免震装置の修繕/交換代であれば、安全代としてそれを支払ってもよいと考えエクラスを購入を検討してもよいでしょうし、免震に多額のお金を出すのはちょっとということでしたら、別の耐震や制振マンションということでしょうか。
免震代でなくて修繕費が高いのであれば、・・・・。

[196: 匿名さん]

>195
それは関係ない。
免震タワー住んでるけどここよりずっと修繕費安いし、
交換費用もちゃんと入ってることを理事会で確認済み。
ここの修繕費高いのは地権者の分を負担してるから。

[197: 匿名さん]

普段の修繕費だけでなく、一時金が高いってことからも地権者分が新住民負担なのは明らか。周辺相場からの割高感と全戸数における地権者住居の割合がほとんどイコールだもん。

[198: 匿名]

196さん、
そうでしたか。情報ありがとうございました。by 195

[199: 匿名さん]

>191
ネットの記事とかでもタワーマンションに住んでいる老人が
自分で避難できなくて困っている記事が出ていましたよ。
友人の住んでいるタワーマンションでも上の階から降りてくる老人が苦労していました。
停電で階段を使わないといけないというのも大変だけど、
本当に大変なのは緊急避難する必要がある時にすぐに逃げられないということでしょう。

エクラスも老人達が買った部屋があるみたいですが、
買った老人はきっと後悔しているでしょうね。
どこに住むのか決めるのもリスクマネジメントの一つなので
自己責任ですからこれ以上何も言いませんが。

[200: 匿名]

確かここは、地震後に手付け金の支払いというスケジュールだったと思います。ご老人の被害は免れたと思います。

[201: いつか買いたいさん]

ここの修繕費高いのは共有部、例えば駅までの廊下とかがあるからって営業から聞きました。

[202: 匿名さん]

タワーマンションから、老人が避難って
東北地方の話？
この辺や東京では、避難する必要が無かったはずだけど？
数時間後にエレベーターが復旧する前に、
何の目的で老人が下に降りたの？

[203: 匿名さん]

なんか勘違いしている人多いみたいだけど、
阪神大震災でも、今回の東北関東大震災でも
木造一戸建てと低層マンションの方ばかり亡くなっているんだよね。
タワマンにいた方で亡くなった方はひとりもいない、と言っても過言ではないのでは。

それなのに、なぜか低層や一戸建てのほうがタワマンより安全とかいう
非論理的な意見が多いのが面白い。

[204: 匿名さん]

阪神の時でも高層マンションはライフライン寸断されて大変だったよ。水が出なくて毎日の水汲みに上り下りとか。電気が繋がるまでトイレすら流れないし。
生き残ったとしても高層難民の危険性はタワーマンションである限り否定できない。地盤が強い地域ならいいけど川に近い小杉はそうでもないから。
想定されてる関東大震災は阪神より破壊力も範囲も上で静岡あたりで津波も予想されてるので今回の地震に近い。まあ富士山とか浜岡原発の問題も言われてるからそれが本当なら関東方面どこ行っても住めるような状況じゃないかもしれないけどさ･･･。

[205: 匿名さん]

>201
適当な営業さんだなぁ。駅までの廊下ってどこのこと言ってるんだろう？敷地図でも特別長い廊下とかそんな場所ないんだが。駅までの廊下って商業施設スペースで住民だけが使えるようなところじゃないけどその修繕費が住民負担てことなのかな？
むしろここはエントランスも狭いし、エレベーターもないし、共有部は他より貧弱だと思う。ペデストリアンデッキとかで駅直結してるマンションでもここより修繕費安いし、それだけじゃ理由にならないって言ったら本当のことを教えてくれるよ。

[206: 匿名さん]

205
共用部のエスカレーターとかじゃないか。
とはいえ、地権者分が圧倒的だろうが。

[207: 匿名さん]

地権者分を他の住民が負担するって話がでていますが、
重要事項説明書とかの各部屋の修繕費・管理費負担金の記載欄には、
地権者の部屋の金額も記載されていますよね。
金額かいてあるけど、払わないってことなんですか？

[208: 匿名]

ここで言う地権者はパチンコ、ネカフェ、図書館、といった類でしょ。

[209: 匿名さん]

>208
207です。
部屋番号101とかが、
その施設部分(地権者？)にあたるんじゃないでしょうか。
専有面積から行って、107-1～107-4がパチンコ屋部分１階から4階でしょうか。

専有面積に応じて修繕費が割り当てられているようで、公平に見えるのですが。
書いてあっても、払わないなら別ですけど。

[210: 匿名さん]

167さん
先着順と聞くとすぐに契約しないといい部屋はどんどん
売れてしまうという気持ちにどうしてもなってしまいますよね。
でも先着順だと売れていない物件などはばればれになってしまう
可能性が。

[211: 匿名さん]

書いてあっても払わないんじゃない。うちの実家がそうだから。
再開発の時の条件が修繕費無料ってのが条件になってて
そのかわり払う部屋と払わない部屋がフロアで別れると処理が大変なので
地権者住居はこのフロアの部屋になりますってかんじで
地権者フロアみたいなかんじで決められて階数が選べなくなったと聞いてる。

[212: 匿名さん]

重要事項に分担割合が記載してあるのに修繕費を払う必要がないって
どんな法治国家だよ。